주택연금 월 수령액은 노후를 앞두고 가장 먼저 계산해보는 숫자예요. “내 나이, 내 집값이면 매달 얼마가 들어올까?”가 궁금하실 텐데, 이 금액은 가입 나이·주택가격·지급방식에 따라 크게 달라져요.
2026년 3월부터 신규 가입자 수령액이 평균 3.13% 올랐고, 초기보증료도 낮아졌어요. 바뀐 기준으로 나이·집값별 월 수령액표를 정리하고, 자주 헷갈리는 공시가격과 시세의 차이, 기초연금·건강보험료와의 관계까지 한 번에 짚어드릴게요.
주택연금 월 수령액은 가입 나이·주택가격(시세·감정가)·지급방식으로 정해지고, 나이가 많을수록·집값이 높을수록 많아져요. 종신 정액형 기준으로 65세·6억 주택이면 월 약 151만원이에요(2026.3.1 기준). 실제 금액은 HF 예상연금조회로 꼭 확인해보세요.
- 만 55세 이상(부부 중 나이 적은 사람 기준)·공시가격 12억 이하 주택이면 가입할 수 있어요
- 수령액은 나이↑·집값↑ = 수령액↑ 구조예요
- 가입 가능 여부는 공시가격, 수령액 산정은 시세·감정평가액 기준이라 서로 달라요
- 지급방식(종신 정액형·초기증액형·확정기간형·우대형)에 따라 금액이 달라져요
- 가입 뒤 집값이 올라도 이미 확정된 월지급금은 자동으로 늘지 않아요
- 2026년 3월부터 초기보증료 1.0% + 연보증료 0.95%로 바뀌었어요(옛 기준 1.5%·0.75%)
- 수령액은 소득이 아니라 대출로 봐서 국민연금·기초연금과 같이 받을 수 있어요
주택연금 월 수령액, 한눈에
아래는 한국주택금융공사(HF) 공식 「월지급금 예시」예요. 가장 많이 선택하는 종신지급 정액형·일반주택 기준이고, 2026년 3월 1일 신규 신청자에게 적용되는 금액이에요.
표의 ‘주택가격’은 공시가격이 아니라 시세 또는 감정평가액이에요. 나이는 부부 중 나이가 적은 사람(연소자)을 기준으로 봐요.
| 나이 | 3억원 | 6억원 | 9억원 | 12억원 |
|---|---|---|---|---|
| 55세 | 46.8만원 | 93.6만원 | 140.4만원 | 187.2만원 |
| 60세 | 63.2만원 | 126.4만원 | 189.6만원 | 252.8만원 |
| 65세 | 75.8만원 | 151.7만원 | 227.6만원 | 303.5만원 |
| 70세 | 92.3만원 | 184.7만원 | 277.0만원 | 341.4만원 |
| 75세 | 114.3만원 | 228.7만원 | 343.1만원 | 366.6만원 |
| 80세 | 144.9만원 | 289.9만원 | 406.0만원 | 406.0만원 |
같은 집이어도 65세에 가입하면 6억 기준 월 151만원, 75세에 가입하면 228만원이에요. 늦게 가입할수록 매달 받는 금액은 커져요. 다만 표의 일부 구간(고령·고가주택)은 월지급금 한도에 걸려 금액이 더 늘지 않고 같아지는 지점이 있어요.
이 금액이 우리 집 생활비를 감당할 수 있는 수준인지 먼저 가늠해보면 판단이 쉬워져요.
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수령액은 무엇으로 정해지나
주택연금 월지급금은 크게 세 가지로 결정돼요. 가입 시점의 나이, 주택가격, 지급방식이에요. 여기에 공사가 적용하는 기대수명·금리·집값 상승률 같은 계산 요소가 더해져요.
나이가 많을수록 앞으로 받을 기간이 짧다고 보기 때문에 매달 금액이 커져요. 집값이 높을수록 담보가 크니 당연히 많아지고요. 지급방식은 평생 받을지, 정해진 기간만 받을지에 따라 갈려요.
가입 가능 여부는 공시가격 12억, 수령액 계산은 시세·감정평가액 기준이에요. 두 가격을 같은 것으로 착각하면 예상 금액이 실제와 크게 달라져요. 또 가입 뒤 집값이 올라도 이미 확정된 월지급금은 자동으로 늘지 않아요.
나이별 수령액 차이
같은 집값이라도 나이에 따라 월 수령액이 확 벌어져요. 6억 주택을 예로 들면 55세는 월 93.6만원, 65세는 151.7만원, 75세는 228.7만원이에요. 20년 차이로 매달 130만원 넘게 벌어지는 셈이에요.
그래서 “일찍 가입해서 오래 받을까, 늦게 가입해서 많이 받을까”를 두고 고민이 생겨요. 정답은 없고, 다른 노후 소득(국민연금·퇴직연금)이 언제부터 들어오는지와 함께 봐야 해요.
국민연금 받는 시기가 아직 남았다면, 그 공백을 주택연금으로 메우는 식으로 시점을 맞추면 노후 현금흐름이 안정돼요.
집값별 수령액과 공시가 12억 상한
집값이 높을수록 수령액도 비례해서 커져요. 65세 기준으로 3억은 월 75.8만원, 6억은 151.7만원, 9억은 227.6만원이에요.
가입할 수 있는 주택가격 상한은 공시가격 12억원 이하예요. 예전 기준인 ‘9억원’으로 알고 계신 분이 많은데, 2023년 10월부터 12억으로 올라갔어요. 공시가격 12억은 시세로 대략 17억 안팎이에요.
부부 기준 공시가격 합산 12억 이하라면 다주택자도 가입할 수 있어요. 다만 실거주 요건이나 일부 우대 혜택은 1주택자 조건이 붙는 경우가 있으니 본인 상황을 확인하는 게 좋아요.
지급방식별 차이(종신·확정·우대)
같은 나이·집값이어도 어떻게 받을지 정하는 지급방식에 따라 매달 통장에 찍히는 금액이 달라져요. 가장 많이 선택하는 건 종신지급 + 정액형이에요.
| 방식 | 특징 | 적합한 사람 |
|---|---|---|
| 종신 정액형 | 평생 매달 같은 금액 | 안정적인 고정 수입을 원하는 대부분 |
| 종신 초기증액형 | 초기 몇 년 더 받고 이후 약 70%로 감소 | 은퇴 초반 여행·의료비 지출이 많은 분 |
| 확정기간형 | 10·15·20년 등 기간만 더 많이, 이후 종료 | 국민연금 받기 전 공백을 메우려는 분 |
| 우대형 | 요건 충족 시 일반형보다 더 많이 | 저가주택 보유 + 기초연금 수급자 |
확정기간형은 종신형보다 매달 많이 받지만, 정한 기간이 끝나면 연금이 나오지 않아요. 우대형은 부부 기준 시가 2억5천만원 미만 1주택을 가진 기초연금 수급자가 대상이고, 2026년 6월부터 1억8천만원 미만 주택의 우대 폭이 넓어졌어요.
어떤 방식이 유리한지는 매달 필요한 생활비와 다른 노후 자산 전체 흐름을 같이 봐야 판단이 서요.
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가입 조건과 보증료·세금
가입 조건은 단순해요. 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고, 대상 주택이 공시가격 12억 이하면 돼요. 소득 기준은 따로 없어요. 2026년 6월부터는 요양시설 입소나 자녀 봉양처럼 불가피한 사유가 인정되면 실거주 예외도 허용돼요.
비용으로는 보증료가 있어요. 2026년 3월부터 초기보증료가 주택가격의 1.0%(예전 1.5%)로 낮아졌고, 연보증료는 대출잔액의 0.95%(예전 0.75%)로 소폭 올랐어요. 초기보증료 환급 가능 기간도 늘었어요.
세금 혜택도 있어요. 근저당권 설정 시 등록면허세 등이 면제되고, 1세대 1주택이면 재산세 25%를 감면받아요(주택가격 5억 초과 시 5억까지의 세액 기준). 한시 감면이라 적용 기한은 가입 시점 기준으로 확인하세요. 매달 받는 연금은 대출 성격이라 소득세가 붙지 않아요.
중간에 해지하면 그동안 받은 연금과 이자, 보증료를 한 번에 갚아야 해요. 초기보증료도 조건을 채우지 못하면 대부분 돌려받기 어렵고, 같은 주택으로는 해지 후 약 3년이 지나야 다시 가입할 수 있어요.
국민연금·기초연금·건강보험료와 함께 볼 때
주택연금 수령액은 소득이 아니라 대출(부채)로 분류돼요. 그래서 국민연금·기초연금과 같이 받을 수 있어요. 오히려 기초연금 심사에서 유리하게 작용할 수 있어요.
기초연금은 65세 이상 중 소득인정액이 하위 70% 이하인 분에게 지급되는데, 주택연금 수령액과 보증료는 소득이 아닌 부채로 봐서 소득인정액을 낮추는 방향으로 작용해요. 다만 담보로 맡긴 집은 여전히 재산으로 잡히니, 실제 영향은 복지로 소득인정액 모의계산으로 확인하는 게 정확해요.
건강보험료도 매달 받는 연금 자체에는 붙지 않아요. 다만 담보주택은 재산으로 남아 지역가입자 건보료 산정에 반영될 수 있어요. 우리 집 기준으로 얼마인지는 건강보험료 계산기로 미리 따져볼 수 있어요.
참고로 “집을 팔아 목돈을 예금에 넣는 게 낫지 않나” 고민된다면, 은행별 예금자보호 한도까지 함께 비교해보면 판단이 쉬워져요.
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국민연금 예상 수령액 계산기
국민연금과 주택연금을 합치면 매달 노후 소득이 얼마가 되는지 확인해보세요
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- 부부 중 한 명이 만 55세 이상인지 확인
- 대상 주택 공시가격 12억 이하인지 확인(부부 합산)
- 수령액 기준이 되는 부부 중 연소자 나이 체크
- 종신·확정기간·우대형 중 지급방식 결정
- 기초연금·건강보험료에 미치는 영향 확인
- 가입 전 HF 예상연금조회로 실제 금액 확인
자주 묻는 질문
Q. 몇 살부터 가입할 수 있나요?
A. 부부 중 한 명이 만 55세 이상이면 가입할 수 있어요. 예전 기준인 ’60세’로 알고 계신 분이 많은데, 지금은 55세로 낮아졌어요. 두 분 다 55세가 아니어도 한 분만 충족하면 돼요.
Q. 부부 중 누구 나이로 수령액을 계산하나요?
A. 부부 중 나이가 적은 사람(연소자) 기준이에요. 배우자가 남을 경우까지 고려하기 때문이에요. 그래서 나이 차가 크면 예상보다 금액이 적게 나올 수 있어요.
Q. 공시가격과 시세, 어떤 걸 봐야 하나요?
A. 가입 가능 여부는 공시가격 12억 이하로 따지고, 실제 월 수령액은 시세나 감정평가액으로 계산해요. 두 가격이 달라서 예상연금조회 때 시세를 넣어야 실제와 비슷한 금액이 나와요.
Q. 가입 후 집값이 오르면 더 받나요?
A. 아니에요. 월지급금은 가입 시점에 확정되고, 나중에 집값이 올라도 매달 받는 금액은 그대로예요. 반대로 집값이 떨어져도 확정된 금액은 줄지 않아요.
Q. 보증료는 얼마인가요?
A. 2026년 3월부터 초기보증료는 주택가격의 1.0%, 연보증료는 대출잔액의 0.95%예요. 이 보증료는 매달 연금에서 바로 빠지는 게 아니라 나중에 정산할 때 합산돼요.
Q. 기초연금과 같이 받을 수 있나요?
A. 받을 수 있어요. 주택연금 수령액은 소득이 아닌 부채로 보기 때문에 기초연금 소득인정액을 낮추는 방향으로 작용할 수 있어요. 정확한 영향은 복지로에서 소득인정액 모의계산으로 확인해보세요.
Q. 건강보험료가 오르나요?
A. 매달 받는 연금 자체에는 건보료가 붙지 않아요. 다만 담보로 맡긴 집은 여전히 재산으로 남아 지역가입자라면 재산 기준 건보료에 반영될 수 있어요.
Q. 중간에 해지하면 어떻게 되나요?
A. 그동안 받은 연금과 이자, 보증료를 한 번에 갚아야 해요. 같은 집으로는 해지 후 약 3년이 지나야 다시 가입할 수 있어서, 해지는 신중하게 결정하는 게 좋아요.
Q. 부부가 모두 사망하면 집은 어떻게 되나요?
A. 담보주택을 처분해 그동안 받은 연금과 이자·보증료를 정산해요. 처분 금액이 남으면 상속인에게 돌아가고, 모자라도 상속인에게 추가로 청구하지 않아요.
기준일 · 2026년 3월 1일 신규 신청자 기준. 월지급금·보증료율·감면 요건은 정책에 따라 바뀔 수 있어요. 개인별 실제 금액은 HF 예상연금조회에서 확인해보세요.
주택연금은 개인의 나이·주택·다른 소득에 따라 유불리가 달라질 수 있어요. 가입 여부는 위 정보를 참고해 HF 예상연금조회로 실제 금액을 확인하고, 필요하면 공사 상담이나 전문가와 함께 판단하시길 권해요. 제도 상세는 금융위 2026년 주택연금 개선방안에서, 세제 혜택은 국세청, 기초연금 영향은 복지로에서 확인할 수 있어요.