재산세 공시가격으로 모의계산하려면 공시가격에 세율을 바로 곱하면 안 돼요. 먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 적용해 재산세 과세표준을 만든 뒤, 과세표준상한과 세율을 순서대로 확인해야 해요.
2026년 주택 공정시장가액비율은 일반 주택 60%예요. 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43%·44%·45%를 적용하고, 공시가격 9억원 이하라면 재산세율도 0.05%p 낮아져요.
재산세는 공시가격 × 세율이 아니라, 공시가격 → 과세표준 → 세율 → 부가세목 순서로 계산해요.
- 공시가격과 재산세 과세표준은 같은 금액이 아니에요
- 2026년 일반 주택 공정시장가액비율은 60%예요
- 2026년 1세대 1주택은 공시가격별로 43%·44%·45%를 적용해요
- 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 0.05%p 낮은 특례세율을 적용해요
- 주택은 과세표준상한이 있어 단순 계산값보다 과세표준이 낮아질 수 있어요
- 실제 고지액에는 지방교육세·도시지역분·지역자원시설세 등이 함께 보일 수 있어요
| 단계 | 계산 항목 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 1 | 공시가격 확인 | 아파트·연립·다세대는 공동주택가격 |
| 2 | 과세표준 계산 | 공정시장가액비율과 과표상한 확인 |
| 3 | 재산세 본세 계산 | 일반세율 또는 1주택 특례세율 |
| 4 | 부가세목 확인 | 지방교육세·도시지역분 등 |
| 5 | 실제 고지액 확인 | 위택스·고지서와 비교 |
재산세 공시가격으로 모의계산하는 핵심 공식
2026년에는 먼저 공시가격 × 공정시장가액비율로 1차 과세표준을 구해요. 일반 주택은 60%, 1세대 1주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%예요.
그다음 주택 과세표준상한을 확인하고, 최종 과세표준에 해당 세율을 적용해 재산세 본세를 구해요. 금액만 빠르게 보고 싶다면 보유세 계산기로 재산세 확인을 해보세요.
공시가격 5억원인 1세대 1주택을 과표상한 미적용으로 단순 계산하면 과세표준은 5억원 × 44% = 2억2천만원이에요. 공시가격 9억원 이하 특례세율을 적용하면 재산세 본세는 26만원이고, 도시지역분이 적용된다고 가정하면 도시지역분 30만8천원, 지방교육세 5만2천원을 더해 세 항목 합계는 62만원이에요. 지역자원시설세 등은 별도라 실제 고지액과는 달라질 수 있어요.
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보유세 계산기
공시가격과 1주택 여부를 넣고 재산세·종부세 예상액을 확인해보세요
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공시가격과 재산세 과세표준은 왜 다를까
공시가격은 주택의 시가표준액 역할을 하고, 과세표준은 실제 세율을 적용하는 기준 금액이에요. 그래서 공시가격 5억원이라고 해서 5억원 전체에 재산세율을 곱하지 않아요.
공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있어요. 공동주택은 공동주택 메뉴, 단독·다가구 등은 개별주택 메뉴를 먼저 구분해야 주소 검색에서 덜 헷갈려요. 계산 구조를 더 자세히 보려면 재산세 과세표준과 공정시장가액비율도 함께 확인해보세요.
| 구분 | 의미 | 재산세 계산에서 역할 |
|---|---|---|
| 공시가격 | 공시된 주택가격 | 과세표준 계산의 출발점 |
| 공정시장가액비율 | 공시가격 반영 비율 | 공시가격에 곱해 1차 과표 계산 |
| 과세표준 | 세율을 적용할 금액 | 재산세 본세·도시지역분 계산 기준 |
주택 재산세는 어떤 순서로 계산할까
주택은 1차 과세표준을 구한 뒤 과세표준상한을 확인해요. 주택에는 과세표준상한제가 있어, 직전 연도 과세표준을 기준으로 시행령이 정한 계산식을 적용한 상한액보다 1차 과세표준이 크면 그 상한액을 과세표준으로 써요.
그다음 재산세 본세를 계산하고, 해당 지역이면 도시지역분을 더해요. 지방교육세는 재산세 본세의 20%이고, 소방분 지역자원시설세는 주택의 건축물 부분도 과세대상이 될 수 있어요.
- 공시가격이 올해 기준인지 확인
- 주택 종류가 공동주택인지 개별주택인지 확인
- 1세대 1주택 해당 여부 확인
- 과세표준상한 적용 가능성 확인
- 지방교육세·도시지역분·지역자원시설세 등 부가세목 확인
1세대 1주택이면 계산이 어떻게 달라질까
과세기준일 현재 주민등록표상 가족으로 구성된 1세대가 국내 주택 1개를 소유하면 시행령상 1세대 1주택에 해당할 수 있어요. 세대 판정에는 예외가 있으니 실제 보유 형태가 복잡하면 최신 조문을 확인하는 게 안전해요.
2026년 1세대 1주택은 공정시장가액비율부터 낮아져요. 이 비율 특례는 9억원을 초과하는 1주택도 적용될 수 있지만, 0.05%p 낮은 재산세율 특례는 공시가격 9억원 이하에만 적용돼요.
| 과세표준 | 일반 주택 | 9억원 이하 1주택 특례 |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만원 초과~1억5천만원 | 6만원 + 초과분 0.15% | 3만원 + 초과분 0.1% |
| 1억5천만원 초과~3억원 | 19.5만원 + 초과분 0.25% | 12만원 + 초과분 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분 0.4% | 42만원 + 초과분 0.35% |
세율과 1세대 1주택 범위는 국가법령정보센터 지방세법 시행령에서 최신 조문을 확인할 수 있어요. 제도 개편 내용은 행정안전부 지방세 정책 안내에서 이후 변경까지 참고할 수 있어요.
모의계산 금액과 실제 고지액이 다른 이유
모의계산은 입력한 공시가격과 세율을 기준으로 한 예상치예요. 실제 고지서는 과표상한, 지자체 조례, 도시지역분 적용 여부, 감면, 지역자원시설세 같은 요소가 반영돼 차이가 날 수 있어요.
특히 예전 글에 남아 있는 주택 재산세의 105%·110%·130% 세부담상한 설명은 현재 주택 계산에 그대로 쓰면 안 돼요. 현행 지방세법은 주택을 세부담상한 적용에서 제외하고, 주택에는 과세표준상한 구조를 두고 있어요.
| 변수 | 영향 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 과세표준상한 | 단순 과표보다 낮아질 수 있음 | 직전연도 과표와 올해 공시가격 확인 |
| 1세대 1주택 판정 | 비율·세율이 달라질 수 있음 | 6월 1일 기준 세대·주택 수 확인 |
| 도시지역분 | 적용 지역이면 추가 | 고지서의 도시지역분 항목 확인 |
| 지자체 조례·감면 | 표준 계산과 차이 가능 | 관할 지자체 또는 위택스 확인 |
| 지역자원시설세 | 고지 합계가 늘 수 있음 | 고지서 세목별 금액 확인 |
2026년에는 일반 주택 60%, 1세대 1주택 43%·44%·45%를 구분해야 해요. 또 1주택 비율 특례와 9억원 이하 세율 특례는 범위가 같지 않고, 주택 과표상한까지 반영해야 해서 단순 계산 결과를 실제 고지세액과 같다고 보면 안 돼요.
실제 부과액은 위택스에서 조회·납부할 수 있어요. 7월과 9월에 나뉘는 주택분 납부 구조는 재산세 7월·9월 분납 기준에서 따로 정리했어요.
자주 묻는 질문
Q. 재산세 공시가격은 어디서 확인하나요?
A. 공동주택은 부동산공시가격알리미의 공동주택가격에서 확인해요. 단독·다가구 등은 개별주택가격 메뉴를 확인하면 돼요.
Q. 재산세 과세표준은 공시가격과 같은가요?
A. 아니에요. 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 적용한 뒤 과세표준상한까지 확인해 최종 과세표준을 정해요.
Q. 2026년 재산세 공정시장가액비율은 몇 %인가요?
A. 일반 주택은 60%예요. 1세대 1주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%예요.
Q. 1세대 1주택이면 무조건 낮은 세율이 적용되나요?
A. 공정시장가액비율 특례와 세율 특례를 나눠 봐야 해요. 낮은 세율 특례는 공시가격 9억원 이하 주택에 적용되고, 종부세까지 함께 볼 때는 1주택 종합부동산세 12억 공제 기준도 따로 확인해야 해요.
Q. 공시가격 5억 재산세는 얼마인가요?
A. 1세대 1주택이고 과표상한을 적용하지 않는 단순 예시라면 과세표준은 2억2천만원, 재산세 본세는 26만원이에요. 도시지역분 30만8천원과 지방교육세 5만2천원을 더하면 세 항목 합계는 62만원이지만, 실제 고지액은 추가 세목과 감면 등에 따라 달라질 수 있어요.
Q. 재산세 기준일은 언제인가요?
A. 매년 6월 1일이 과세기준일이에요. 이 날짜를 기준으로 재산세 납세의무자를 판단해요.
Q. 재산세 납부시기는 언제인가요?
A. 주택분은 원칙적으로 절반을 7월 16~31일, 나머지를 9월 16~30일에 내요. 연간 부과세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한 번에 부과할 수 있어요.
Q. 재산세 지방교육세와 도시지역분은 어떻게 계산하나요?
A. 지방교육세는 도시지역분 등을 제외한 재산세액의 20%예요. 도시지역분은 적용대상 지역의 주택 과세표준에 0.14%를 적용하는 구조예요.
Q. 위택스 재산세 계산 결과가 고지서와 같나요?
A. 위택스나 재산세 계산기는 확인에 도움이 되지만 입력값과 반영 범위에 따라 차이가 날 수 있어요. 최종 납부액은 관할 지자체가 발급한 고지서와 위택스 조회 금액을 기준으로 확인하세요.
Q. 재산세와 취득세는 무엇이 다른가요?
A. 재산세는 주택을 보유하고 있을 때 매년 부과되는 지방세이고, 취득세는 주택을 취득할 때 내는 지방세예요. 매수 단계 세금이 궁금하면 취득세 계산기로 따로 계산해보세요.
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취득세 계산기
주택을 살 때 내는 취득세와 보유 중 내는 재산세를 구분해 확인해보세요
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기준일 · 2026년 8월 31일. 공정시장가액비율·특례·조례·감면 기준은 이후 개정될 수 있어요.