🏠 취득세 계산기
집값 대비 +9.0%
서울특별시 마포구는 2025-10-16부터 조정대상지역이에요. 예전 기준(강남3구·용산)만 알고 계셨다면 세금이 크게 달라져요.
차액 5,100만원 · 취득세는 취득할 때의 지정 여부로 판단해요(양도세는 팔 때 기준이라 달라요).
같은 조건이라도 비조정지역 2주택은 3,300만원이에요. 취득 시점에 지정이 풀려 있는지 반드시 확인하세요.
🔴 조정대상지역 8% 중과가 적용됐어요. 1주택이었다면 3,300만원이라 5,100만원 차이가 나요.
같은 조건이라도 비조정지역이면 3,300만원이에요. 조정대상지역 지정 하나로 5,100만원이 갈려요.
세금에 부대비용 625만원까지 더하면 집값 외에 9,025만원, 집값 대비 +9.0%가 더 들어요.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
조정대상지역은 LTV·DSR도 함께 조여져요 — 한도를 계산해보세요 →
🔴 취득세는 취득 당시의 조정지역 여부로 판단해요. 양도세는 팔 때 기준이라 서로 달라요.
6억 초과 9억 이하는 절벽이 없는 누진 구간이에요. "6~9억은 2%"가 아니라 8억이면 2.3333%예요.
전용 85㎡ 초과면 농어촌특별세가 붙어요. 같은 값이어도 84㎡와 86㎡의 세금이 달라요.
신고·납부 기한은 취득일부터 60일이에요. 넘기면 가산세가 붙어요.
생애최초 감면은 실거주가 요건이에요. 전세를 끼고 사면 받을 수 없어요.
취득세 계산기란?
주택을 살 때 내는 취득세와 지방교육세·농어촌특별세를 한 번에 계산하고, 중개보수·법무사·인지세 같은 부대비용까지 더해 "집값 외에 얼마가 더 드는지"를 보여주는 도구예요. 소재지를 고르면 조정대상지역 여부를 자동으로 판정해서 다주택 중과가 걸리는지까지 알려드려요.
주택 취득세율은 세 구간으로 나뉘어요
유상매매로 주택을 사면 취득가액 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%예요. 그 사이 6억 초과 9억 이하 구간은 (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100으로 계산하는 누진 구간이라 7억이면 1.67%, 8억이면 2.3333%가 돼요. 이 구간에는 계단식 절벽이 없어서 1%에서 3%로 완만하게 이어져요.
조정대상지역이 서울 전역으로 넓어졌어요
예전에는 강남·서초·송파·용산 네 곳만 조정대상지역이었지만, 국토교통부가 2025-10-16부터 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역을 조정대상지역으로 지정했어요. 경기 12곳은 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남이에요. 같은 시 안에서도 구별로 갈리기 때문에 수원 권선구나 용인 처인구처럼 지정되지 않은 곳도 있어요.
다주택자 취득세 중과는 8%와 12% 두 단계예요
조정대상지역에서 두 번째 주택을 사면 8%, 세 번째부터는 12%가 적용돼요. 비조정지역은 두 채까지 기본세율이고 세 번째가 8%, 네 번째부터 12%예요. 법인은 지역과 주택 수에 관계없이 12%예요. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권과 조합원입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 들어가니 함께 세어야 해요.
전용면적 85㎡가 농어촌특별세를 가르는 선이에요
전용면적 85㎡ 이하는 국민주택규모라서 농어촌특별세가 붙지 않아요. 85㎡를 넘으면 기본세율일 때 0.2%, 8% 중과일 때 0.6%, 12% 중과일 때 1.0%가 더해져요. 84㎡ 아파트가 유독 많은 이유가 여기에 있어요. 12% 중과에 85㎡를 넘으면 지방교육세까지 더해 합계 13.4%가 돼요.
생애최초 감면은 실거주가 조건이에요
취득가액 12억원 이하 주택을 생애 처음 사면 취득세를 200만원 한도로 감면받을 수 있어요. 소득 요건은 없지만 본인과 배우자 모두 주택을 보유한 적이 없어야 하고, 취득 후 3개월 안에 전입해 실제로 살아야 해요. 전세를 끼고 사는 갭투자는 이 요건을 채울 수 없어 감면 대상이 아니에요. 감면 기한은 2028년 12월 31일까지 연장됐어요.
취득세 말고도 붙는 세금이 있어요
취득세에는 지방교육세가 따라붙어요. 주택 유상거래는 취득세율의 10분의 1 수준이라 1%면 0.1%, 3%면 0.3%예요. 다만 8%·12% 중과가 걸리면 지방교육세는 0.4%로 고정돼요. 여기에 85㎡ 초과분 농어촌특별세까지 더한 것이 실제로 내는 총액이에요. 흔히 말하는 "취득세 3.3%"는 취득세 3%와 지방교육세 0.3%를 합한 숫자예요.
집값 외에 드는 돈은 세금만이 아니에요
중개보수는 매매가 9억 미만이면 0.4%, 9억~12억은 0.5%, 12억~15억은 0.6%, 15억 이상은 0.7%가 상한이고 여기에 부가세가 붙어요. 법무사 보수는 자율화되어 법정 요율이 없고, 소유권 이전 등기에는 국민주택채권 매입 부담과 인지세도 따라와요. 인지세는 주택 취득가액이 1억원 이하면 비과세, 10억원 이하면 15만원, 그 위는 35만원이에요.
신고·납부는 60일 안에 해야 해요
취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 해요. 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이에요. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세가 붙어요. 위택스에서 온라인으로 신고할 수 있고, 보통은 잔금일에 법무사가 등기와 함께 처리해줘요.
자주 묻는 질문
Q. 우리 동네가 조정대상지역인지 어떻게 아나요?
이 계산기에서 시·도와 시·군·구를 고르면 자동으로 판정해드려요. 2025-10-16 기준으로 서울 전 지역과 경기 12곳이 조정대상지역이에요. 지정과 해제는 수시로 바뀌니 계약 전에 국토교통부 공고로 한 번 더 확인하세요.
Q. 취득세 3.3%라는 말은 뭔가요?
취득가액 9억원을 넘는 주택의 취득세 3%에 지방교육세 0.3%를 더한 숫자예요. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙어 3.5%가 돼요.
Q. 8억짜리 집은 세율이 2%인가요?
아니에요. 6억 초과 9억 이하는 누진 구간이라 8억이면 2.3333%예요. "6~9억은 2%"라고 안내하는 곳이 있는데 실제 계산식은 (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100이에요.
Q. 분양권도 주택 수에 들어가나요?
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권과 조합원입주권, 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함돼요. 그 전에 계약한 건은 빠져요. 1주택자가 분양권을 하나 더 사면 2주택으로 봐요.
Q. 비조정지역으로 가면 중과를 피할 수 있나요?
두 번째 주택까지는 그래요. 비조정지역은 2주택까지 기본세율이 적용돼요. 다만 세 번째부터는 비조정지역이라도 8%, 네 번째부터는 12%가 붙어요. 기준은 기존 주택이 아니라 새로 사는 주택의 소재지예요.
Q. 전세를 끼고 사도 생애최초 감면을 받나요?
받을 수 없어요. 취득 후 3개월 안에 전입해서 실제로 살아야 하는데, 세입자가 있으면 그 요건을 채울 수 없거든요. 이미 감면받은 뒤 실거주하지 않으면 추징돼요.
Q. 84㎡와 85㎡는 뭐가 다른가요?
전용 85㎡ 이하는 국민주택규모라 농어촌특별세가 없어요. 85㎡를 넘으면 0.2%부터 1.0%까지 붙어요. 10억짜리 집이면 200만원 차이가 나요. 84㎡ 평면이 많은 데는 이런 이유도 있어요.
Q. 취득세는 언제 내나요?
취득일부터 60일 이내예요. 보통 잔금일에 소유권 이전 등기를 하면서 법무사가 함께 처리해줘요. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세가 붙어요.
Q. 증여로 받은 집도 취득세를 내나요?
내요. 주택을 무상으로 받으면 3.5%가 기본이고, 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 12%까지 올라가요. 증여세와는 별개로 내는 세금이에요.
Q. 계약은 예전에 했는데 지금 잔금을 치러요. 어느 기준인가요?
취득세는 잔금 지급일 등 실제 취득일을 기준으로 판단해요. 다만 규제지역 지정 전에 계약한 경우 경과 규정이 적용될 수 있으니, 계약일과 잔금일을 들고 관할 시·군·구청 세무과에 확인하는 편이 안전해요.