🏠 내 집 마련 총비용 계산기

집 살 때 집값 말고 얼마가 더 드나요?

집을 살 때는 매매가 외에 취득세·지방세, 중개보수, 등기비용(인지세·국민주택채권·법무사), 이사·인테리어가 추가로 들어요. 보통 매매가의 3~5% 정도예요. 5억 아파트라면 대략 1,500만~2,500만원이 집값 외에 필요하죠. 이 계산기는 이 부대비용에 대출을 뺀 자기자본까지 더해, "실제로 현금이 얼마 있어야 집을 살 수 있는지"를 한 번에 계산해줘요.

필요한 현금(자기자본)은 어떻게 계산하나요?

필요 현금 = (매매가 − 대출금) + 부대비용 + 이사·인테리어예요. 매매가에서 대출로 충당되는 금액을 뺀 나머지가 계약금·중도금·잔금으로 직접 내야 하는 자기자본이고, 여기에 취득세·중개·등기 등 부대비용과 이사 비용을 더하면 실제 준비해야 할 현금이 나와요. 예를 들어 5억 집을 대출 3억으로 산다면 자기자본 2억에 부대비용 약 1,500만원, 이사 등을 더해 약 2.2억 안팎이 필요해요.

주택 취득세는 얼마인가요?

1주택 기준 유상거래 취득세율은 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 이하는 누진(1~3%), 9억 초과 3%예요. 6~9억 구간은 세율(%) = 매매가(억)×2/3 − 3 공식으로 촘촘히 올라가요(7억 1.67%, 8억 2.33%). 여기에 지방교육세(취득세의 10%)가 항상 붙고, 전용 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%가 추가돼요. 그래서 85㎡ 이하 6억 이하 주택의 실효 취득세는 약 1.1%예요.

생애최초 취득세 감면은 얼마나 되나요?

생애 처음으로 집을 사는 무주택자는 실거래가 12억원 이하 주택에 대해 취득세를 200만원 한도로 감면받아요. 산출 취득세가 200만원 이하면 전액 면제, 초과하면 200만원을 뺀 나머지만 내요. 소득·나이·혼인 요건은 없지만, 취득 후 3개월 안에 전입·실거주하고 3년간 매도·증여·임대하면 안 돼요(위반 시 추징). 이 계산기에서 "생애최초"를 선택하면 감면이 자동 반영돼요.

다주택자·조정대상지역은 취득세가 중과되나요?

네. 조정대상지역에서 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 중과돼요(비조정지역은 3주택 8%, 4주택+ 12%). 2025년 10월 대책으로 서울 25개 자치구 전역이 조정대상지역으로 지정돼, 서울에서 두 번째 집을 사면 8% 중과가 널리 적용돼요. 중과 시에는 지방교육세도 0.4%로 오르고, 85㎡ 초과면 농특세가 0.6~1.0%까지 붙어요. "2주택"·"3주택↑"을 선택하고 조정지역을 체크하면 반영돼요.

중개보수(복비)는 얼마인가요?

매매 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율로 정해져요. 2억~9억은 0.4%, 9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7%예요(5천만~2억은 0.5%·한도 80만원). 5억이면 0.4%인 200만원, 10억이면 0.5%인 500만원이 상한이에요. 이건 상한이라 실제로는 더 낮게 협의할 수 있고, 중개사가 일반과세자면 부가세 10%가 별도로 붙어요.

등기비용에는 뭐가 들어가나요?

취득세를 뺀 등기 부대비용은 인지세 + 국민주택채권 본인부담 + 등기신청수수료 + 법무사 보수예요. 인지세는 주택 1억 이하 비과세, 1억~10억 15만원, 10억 초과 35만원이에요. 등기신청수수료는 2025년 8월 인상돼 e-Form 1.5만원(전자 1만·서면 1.8만)이고, 법무사에 맡기면 매매가에 따라 30만~60만원 안팎이 더 들어요(셀프등기 시 0원).

국민주택채권은 왜 사야 하고, 얼마나 부담하나요?

소유권이전등기를 하려면 국민주택채권을 의무로 매입해야 해요. 매입액은 시세가 아니라 공시가격 기준으로, 서울·광역시 공시가 2.6억~6억이면 2.6%예요. 다만 대부분 사자마자 바로 되팔기 때문에 실제 부담은 매입액 × 할인율(즉시매도 손실률, 약 5~14%)뿐이에요. 예를 들어 공시가 5억(서울)이면 채권 1,300만원어치를 사지만, 할인율 10%면 실제 부담은 약 130만원이에요. 할인율은 매일 바뀌니 매입 당일 값으로 확인하세요.

이사·인테리어 비용은 얼마나 잡아야 하나요?

포장이사는 평형에 따라 약 60만~100만원(성수기·장거리·사다리차는 추가)이고, 입주청소는 30평 기준 약 35만~50만원이에요. 인테리어는 부분 수리부터 전체 리모델링까지 편차가 커요. 새 집으로 옮기며 가전·가구를 바꾸는 경우가 많아 실제 체감 지출이 커지니, 이 계산기에 이사·인테리어 예산을 함께 넣어 총 현금을 잡아보세요.

이 계산기, 이렇게 쓰세요

매매가·대출금액·보유 상황을 넣는 게 기본이에요. 조정대상지역과 85㎡ 초과 여부를 정확히 체크하면 취득세가 맞게 계산돼요. 국민주택채권은 공시가격(보통 매매가의 60~70%)을 넣어야 정확하고, 이사·인테리어 예산을 더하면 실제 필요한 현금이 나와요. 취득세의 세부 감면·중과는 취득세 계산기, 대출 한도는 LTV·DSR 계산기, 등기 상세는 등기비용 계산기로 함께 확인하면 좋아요.

자주 묻는 질문