🏠 주택담보대출 LTV 한도 계산기

LTV 한도, 어떻게 계산하나요?

LTV(주택담보대출비율)는 주택 가격 대비 빌릴 수 있는 비율이에요. 공식은 대출 한도 = 기준가 × LTV율이고, 여기서 6·27 대책 지역상한(6/4/2억)과 방공제를 빼면 실제 한도가 나와요. 기준가는 매매가가 아니라 KB시세와 매매가 중 낮은 값이에요. 예를 들어 비규제지역에서 무주택자가 6억원 집을 사면 LTV 70%인 4억 2천만원까지, 서울(규제지역)이면 LTV 40%인 2억 4천만원까지가 기준이에요. 이 계산기는 지역·주택 보유 상태만 고르면 지역상한과 방공제까지 반영한 한도를 바로 보여줘요.

🔴 LTV 한도가 곧 대출금은 아니에요 (DSR)

가장 많이 하는 착각이에요. LTV는 담보(집) 기준 상한일 뿐이고, 실제 대출은 소득 기준 DSR 한도와 비교해 둘 중 더 작은 값으로 정해져요. 소득이 낮으면 LTV로 6억이 나와도 DSR에 걸려 그보다 훨씬 적게 나올 수 있어요. 2026년 현재 은행권 DSR은 40%(총대출 1억 초과 시)이고, 스트레스 DSR 3단계가 적용돼 수도권·규제지역은 가산금리 3%까지 얹어 한도를 계산해요. 그래서 LTV 한도를 확인했다면 반드시 DSR 계산기로 내 소득 기준 한도도 함께 확인해야 해요.

지역별·주택 수별 LTV율

LTV율은 규제지역인지, 주택을 몇 채 가졌는지에 따라 크게 달라져요.

6·27 대책 — 수도권·규제지역 6억 상한

2025년 6·27 대책의 핵심이에요. 수도권(서울·인천·경기 전역)과 규제지역에서 주택구입 목적 주택담보대출은 LTV로 계산한 금액과 무관하게 최대 6억원까지만 나와요. 여기에 10·15 대책으로 규제지역은 집값에 따라 상한이 더 낮아져요 — 15억 초과 4억원, 25억 초과 2억원이에요. 그래서 서울에서 20억 아파트를 사도 LTV 40%(8억)가 아니라 상한 4억원까지만 대출돼요. 비수도권 비규제지역은 이 금액상한이 없어요.

생애최초·서민 실수요자 우대

생애최초 주택구입자는 세대원 전원이 무주택이면 규제지역 70%·비규제 80%로 우대받아요(일반 무주택 40%보다 훨씬 높아요). 은행권 생애최초는 소득 요건이 없어요. 다만 생애최초여도 수도권·규제지역이면 6억 상한은 그대로 적용돼요. 서민·실수요자(부부합산 소득·주택가격 요건 충족)도 규제지역에서 우대 LTV가 있었지만, 현재의 강한 규제(6억 상한·생애최초 70%) 아래에서는 실효성이 약해요. 무주택 실수요자는 대부분 생애최초 경로가 유리하니, 자세한 건 은행에서 확인하세요.

방공제(최우선변제금)가 뭔가요?

은행이 집을 담보로 잡을 때, 혹시 세입자가 있으면 그 세입자의 소액 보증금(최우선변제금)을 먼저 떼줘야 해서 그만큼 대출 한도에서 미리 빼요. 이걸 방공제라고 해요.

규제지역은 지금 어디예요? (2026년 8월)

2026년 8월 현재 투기과열지구·조정대상지역(규제지역)은 서울 전역 25개 구와 경기 15곳이에요. 경기 15곳은 과천·광명·성남(수정·중원·분당)·수원(장안·팔달·영통)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남(10·15 대책 12곳)에, 2026년 7월 추가된 화성 동탄·용인 기흥·구리까지예요. 인천과 경기 나머지·지방은 비규제지역이지만, 수도권 전역은 6억 상한 대상이라는 점을 기억하세요. 규제지역은 수시로 바뀌니 계약 전 최신 지정 현황을 확인해야 해요.

1주택자·다주택자는 어떻게 되나요?

1주택자가 이사·갈아타기로 새 집을 살 때는, 기존 주택을 6개월 내 처분하는 조건이면 무주택자와 같은 LTV(규제 40%·비규제 70%)로 대출받을 수 있어요. 처분 약정을 지키지 않으면 대출이 회수돼요. 다주택자(2주택 이상)는 6·27 대책으로 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주담대가 원칙적으로 금지예요(LTV 0%). 이 계산기에서 다주택을 고르면 "대출 불가"로 나와요. 또 모든 차주는 주담대 실행 후 6개월 내 전입(실거주) 의무가 있어요.

내 돈은 얼마나 있어야 하나요?

대출 한도를 알면 자기부담금(내 돈)이 바로 나와요. 자기부담금 = 주택 가격 − 대출 한도예요. 예를 들어 서울에서 10억 집을 무주택자로 사면 LTV 40%인 4억(방공제 차감 시 그보다 조금 적게)까지 대출되니, 나머지 6억 이상을 스스로 마련해야 해요. 여기에 취득세·중개보수·등기비용 같은 부대비용도 별도로 필요하니, 취득세 계산기·등기비용 계산기와 함께 총비용을 미리 계산해두면 좋아요.

이 계산기, 이렇게 쓰세요

주택 가격(KB시세·매매가 중 낮은 값)을 넣고, 지역과 주택 보유 상태를 고르면 돼요. 방공제는 기본으로 차감되며, MCI·MCG에 가입한다면 체크를 풀면 돼요. 지역·유형별 LTV율에 6·27 지역상한(6/4/2억)과 방공제를 반영한 예상 대출 한도와 자기부담금을 보여드려요. 🔴 여기 나온 값은 담보 기준 최대치예요. 실제 대출은 소득 기반 DSR 한도가 더 작으면 그쪽으로 정해지니, DSR 계산기와 꼭 함께 확인하세요.

자주 묻는 질문