주택임대차 신고제 30일 — 가계약일부터? 신고 안 하면 과태료는?

전월세 계약서에 도장을 찍고 나면 확정일자 받을 생각은 해도, 임대차 신고까지 챙기는 분은 많지 않아요. 하지만 보증금이나 월세가 일정 금액을 넘으면 계약일로부터 30일 안에 반드시 신고해야 하는 제도가 있어요. 바로 주택임대차 신고제예요.

이 글에서는 내 계약이 신고 대상인지, 30일은 정확히 언제부터 세는지, 신고는 어떻게 하는지, 안 하면 어떻게 되는지를 순서대로 정리했어요. 전입신고나 확정일자와 헷갈리는 부분도 함께 짚어볼게요.

여기서 많은 분이 놓치는 게 있어요. 30일은 계약서에 도장 찍은 날이 아니라, 조건이 정해지고 가계약금이 오간 날부터 셀 수 있어요. 가계약금을 먼저 보냈다면 그날부터 이미 시계가 돌아가고 있는 셈이에요.

주택임대차 신고제란?

주택임대차 신고제는 전세나 월세 계약을 맺으면 그 내용을 지자체에 신고하도록 한 제도예요. 임대인과 임차인이 계약 조건을 신고하면, 그 정보가 쌓여서 실제 전월세 시세를 더 투명하게 보여줄 수 있어요.

이 제도는 2021년 6월 1일부터 시행됐어요. 처음 몇 년은 과태료 없이 안내만 하는 계도기간이었지만, 계도기간이 끝난 뒤로는 신고 의무를 어기면 실제로 과태료가 나올 수 있는 상태예요.

신고하면 좋은 점도 있어요. 계약서를 첨부해서 신고하면 따로 도장을 받으러 다니지 않아도 확정일자가 자동으로 부여돼요. 확정일자는 나중에 집이 경매에 넘어가는 등 문제가 생겼을 때 보증금을 우선 돌려받을 순위를 정하는 중요한 기준이에요.

다만 확정일자만으로 보증금이 완전히 안전해지는 건 아니에요. 전세보증금 자체를 지키고 싶다면 아래에서 보증보험료를 먼저 확인해보세요.

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신고 대상 기준 — 보증금·월세, 얼마부터 해당할까

신고 대상은 보증금이 6천만원을 넘거나, 월세가 30만원을 넘는 계약이에요. 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상이 돼요. 예를 들어 보증금 3천만원에 월세 35만원이라면 보증금은 기준 이하지만 월세가 기준을 넘기 때문에 신고해야 해요.

지역도 확인해야 해요. 수도권 전역(서울·인천·경기)과 광역시, 세종시, 제주도, 그리고 도 지역의 시(市) 지역이 대상이에요. 군(郡) 지역은 대체로 빠지지만 지역별로 판단이 갈릴 수 있어서, 내 주소지가 대상인지는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인해보는 게 확실해요.

갱신계약도 조건에 따라 달라져요. 보증금이나 월세가 바뀐 갱신계약은 신고 대상이지만, 금액 변동 없이 기간만 연장하는 갱신이나 묵시적 갱신은 신고 대상에서 빠져요.

아직 계약 전이고 전세로 갈지 월세로 갈지 고민 중이라면, 조건을 넣어 어느 쪽이 유리한지 먼저 비교해보세요.

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신고 기한 30일, 정확히 언제부터 셀까

신고 기한은 계약 체결일로부터 30일 이내예요. 그런데 계약 체결일을 계약서에 도장 찍은 날로만 생각하면 헷갈릴 수 있어요.

국토교통부 안내에 따르면, 계약서를 쓰기 전이라도 임대료·기간·주택 등 조건이 정해지고 가계약금이 오갔다면 그 가계약금 입금일부터 30일을 세야 할 수 있어요. 그러니까 가계약금을 보낸 날짜도 함께 기록해두는 게 좋아요.

다만 실제로는 계약서 작성일을 기준으로 처리되는 경우도 많고, 가계약이 얼마나 확정적이었는지에 따라 판단이 달라질 수 있어요. 애매하다면 가계약금을 보낸 날을 기준으로 넉넉히 계산해두는 편이 안전해요.

위 예시는 계산 방식을 보여주기 위한 것이고, 실제 기산일은 계약 상황에 따라 다르게 판단될 수 있어요.

신고 방법 — 온라인 신고 vs 방문 신고

신고는 두 가지 방법으로 할 수 있어요. 하나는 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 온라인으로 신고하는 방법이고, 다른 하나는 주택이 있는 곳의 주민센터(읍·면·동 행정복지센터)를 직접 방문하는 방법이에요.

원래는 임대인과 임차인이 함께 신고해야 하지만, 서명·날인된 계약서를 한쪽이 제출하면 공동 신고로 인정돼요. 대리인에게 위임해서 신고를 맡길 수도 있어요.

온라인으로 신고할 때 계약서를 첨부하면 확정일자까지 한 번에 받을 수 있어서, 주민센터를 따로 또 방문하지 않아도 될 수 있어요.

전입신고·확정일자, 임대차 신고와 어떻게 다를까

세 가지 제도는 목적이 각각 달라요. 전입신고는 내가 그 주소에 실제로 산다는 걸 행정적으로 등록하는 절차예요. 확정일자는 보증금을 우선 돌려받을 순위를 정하는 절차고요. 임대차 신고는 계약 내용 자체를 지자체에 알리는 절차예요.

반대로 임대차 신고를 하면서 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 붙어요. 그래서 정부24나 RTMS 중 한 곳에서 계약서를 함께 내는 것만으로 세 가지 절차 중 상당 부분을 한 번에 해결할 수 있어요.

만약 계약 기간이 끝나가는데 보증금 반환이 불투명하거나 갱신 의사를 알려야 하는 상황이라면, 통지에도 기한이 있어요. 내 상황의 기한부터 확인해보세요.

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신고 안 하면? 과태료 기준

계도기간은 2021년 6월 1일 시행 이후 여러 차례 연장을 거쳐 2025년 5월 31일에 종료된 것으로 확인되고 있어요. 그 이후 계약부터는 신고 의무를 어기면 과태료 대상이 돼요. 다만 계도기간은 그동안 연장된 전례가 여러 번 있어서, 최신 상태는 국토교통부 공지로 다시 확인해주세요.

과태료는 계약 금액과 신고가 늦어진 기간에 따라 다르게 매겨질 수 있어요. 공동으로 신고해야 하는데 한쪽이 신고를 거부한 경우에도 과태료 대상이 될 수 있고요. 정확한 부과 기준은 관할 지자체나 국토교통부 안내로 확인해두면 헷갈릴 일이 없어요.

함께 확인하면 좋은 정보

전월세 계약에는 신고 말고도 미리 계산해둘 게 몇 가지 있어요. 특히 중개보수는 보증금과 월세를 환산한 금액으로 한도가 정해지기 때문에, 계약 자리에서 처음 듣고 당황하는 경우가 많아요.

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자주 묻는 질문

Q. 신고 기한이 정확히 언제까지인가요?

A. 계약을 맺은 날(가계약금을 보낸 날이 포함될 수 있어요)로부터 30일 안에 신고해야 해요. 예를 들어 3월 1일에 계약했다면 3월 31일까지는 신고를 마치는 게 좋아요.

Q. 가계약금만 보내고 아직 계약서를 안 썼는데 기산일이 언제인가요?

A. 조건이 확정된 상태에서 가계약금이 오갔다면 그 입금일부터 30일을 세는 게 원칙이에요. 다만 가계약이 얼마나 확정적이었는지에 따라 판단이 달라질 수 있어서, 애매하다면 가계약금을 보낸 날을 기준으로 여유 있게 신고하는 걸 권해요.

Q. 보증금이 얼마부터 신고 대상인가요?

A. 보증금 6천만원, 월세 30만원이 기준인데 둘 중 하나만 넘어도 대상이에요. 그래서 보증금 1억원에 월세가 없는 순수 전세도 대상이고, 보증금 500만원에 월세 45만원인 계약도 대상이 돼요. 반대로 보증금 3천만원에 월세 25만원이면 둘 다 기준 아래라 신고 대상이 아니에요.

Q. 신고를 안 하면 과태료가 얼마나 나오나요?

A. 단순히 늦게 신고한 경우엔 2만원에서 30만원 사이로 부과될 수 있어요. 금액을 거짓으로 신고했다면 최대 100만원까지 나올 수 있고요. 실제 금액은 계약 규모와 지연 기간에 따라 달라지니 관할 지자체 안내를 확인해주세요.

Q. 전입신고를 하면 임대차 신고는 따로 안 해도 되나요?

A. 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 함께 제출하면 임대차 신고를 한 것으로 봐요. 계약서 없이 전입신고만 하면 임대차 신고가 따로 필요할 수 있어요. 반대로 임대차 신고를 하면서 계약서를 내면 확정일자가 자동으로 부여되니, 어느 쪽이든 계약서를 같이 내는 게 핵심이에요.

Q. 신고는 임대인과 임차인이 꼭 같이 해야 하나요?

A. 원칙은 공동 신고지만, 서명·날인이 끝난 계약서를 한쪽이 제출하면 공동 신고로 인정돼요. 그래서 상대방이 연락을 피하거나 협조하지 않아도 계약서만 있으면 혼자 신고를 마칠 수 있어요. 계약서 없이 단독으로 신고했다면 상대방에게 확인 요청이 가고, 끝까지 응하지 않으면 지자체 확인 절차를 거칠 수 있어요.

Q. 갱신계약도 신고해야 하나요?

A. 보증금이나 월세가 바뀐 갱신계약은 신고 대상이에요. 다만 금액 변동 없이 기간만 늘어나는 갱신이나 묵시적 갱신은 신고 대상에서 제외돼요.

Q. 계도기간이라 아직 신고 안 해도 괜찮다고 들었는데요?

A. 계도기간은 2025년 5월 31일에 종료된 것으로 확인되고 있어요. 그 이후 계약부터는 신고 의무를 지키지 않으면 과태료 대상이 될 수 있으니 계도기간을 이유로 미루면 안 돼요.

Q. RTMS로 신고하려면 뭘 준비해야 하나요?

A. 계약서를 스캔하거나 사진으로 첨부하고, 본인 인증 수단으로 접속해서 신고 내용을 입력하면 돼요. 계약서가 없으면 신고 내용을 직접 입력하고 상대방이 확인·서명하는 방식으로도 진행할 수 있어요.

Q. 신고한 뒤에 계약이 취소되거나 조건이 바뀌면 어떻게 하나요?

A. 계약이 해제되거나 보증금·월세·기간이 바뀌면 그 사실도 신고해야 해요. RTMS나 주민센터에서 변경·해제 신고를 할 수 있고, 이때도 기한을 넘기면 과태료 대상이 될 수 있어요. 이미 확정일자를 받아둔 상태라면 조건 변경이 순위에 영향을 줄 수 있으니 변경 신고를 미루지 않는 게 좋아요.