전세 3억 원짜리 집에 살고 있는데 집주인이 “보증금 5천만 원을 월세로 돌리자”고 제안하면 당황스러워요. 이럴 때 기준이 되는 게 바로 전월세전환율이에요.
오늘은 전월세전환율이 뭔지, 어떻게 계산하는지, 법정 상한은 얼마인지 순서대로 정리해드릴게요. 최근 기준금리가 바뀌면서 상한도 같이 움직였는데, 옛 수치를 그대로 쓰는 글이 많아서 이 부분도 짚어드릴게요.
전월세전환율 법정 상한은 한국은행 기준금리 + 연 2.0%p로 정해져요. 2026년 7월 16일 기준금리가 연 2.75%로 오르면서 상한도 연 4.75%로 같이 올랐어요.
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전세 vs 월세 계산기
내 보증금을 얼마나 낮추면 월세가 얼마가 되는지 직접 계산해보세요
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- 전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이에요
- 계산식은 (줄어드는 보증금 × 전환율) ÷ 12예요
- 법정 상한은 기준금리 + 연 2.0%p로 정해져요
- 2026년 7월 16일부터 상한이 연 4.75%로 바뀌었어요
- 신규 계약과 기존 계약 중 전환은 적용 여부가 다를 수 있어요 (확인 필요)
- 법정 상한을 넘는 부분은 효력이 없다고 볼 수 있어요
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 계산식 | (줄어드는 보증금 × 전월세전환율) ÷ 12 |
| 전월세전환율 | 한국은행 기준금리 + 법정가산율(연 2.0%p) |
| 법정 상한(2026.7.16 기준) | 연 4.75% (기준금리 2.75% + 2.0%p) |
| 적용 대상 | 기존 계약에서 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 (신규 계약은 별도 확인 필요) |
전월세전환율이란?
전월세전환율은 전세보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 쓰는 환산 비율이에요. 예를 들어 보증금 3억 원 중 1억 원을 월세로 돌리면, 그 1억 원에 전환율을 곱해서 연간 월세를 구해요.
이 비율은 집주인이 마음대로 정할 수 없어요. 주택임대차보호법이 상한선을 두고 있어서, 그보다 높게 계약하면 초과분은 효력이 없다고 볼 수 있어요.
전월세전환율 계산 공식
계산 공식은 간단해요. (줄어드는 보증금 × 전환율) ÷ 12만 알면 돼요. 여기서 줄어드는 보증금은 기존 보증금에서 새 보증금을 뺀 금액이에요.
예를 들어 보증금을 1억 원 줄이고 전환율 4.75%를 적용하면, 1억 × 0.0475 ÷ 12로 계산해서 월세를 구해요. 위 표의 계산식을 그대로 대입하면 돼요.
법정 상한 전환율 (최신 기준)
법정 상한은 한국은행 기준금리 + 연 2.0%p로 계산해요. 예전에는 “기준금리의 4배와 연 10% 중 낮은 쪽”이라는 방식이었는데, 2016년 개정으로 지금 방식으로 바뀌었어요. 근거는 법제처 국가법령정보센터 「주택임대차보호법 시행령」에서 확인할 수 있어요.
2026년 7월 16일, 한국은행 기준금리가 연 2.50%에서 연 2.75%로 올랐어요. 그래서 전월세전환율 법정 상한도 연 4.5%에서 연 4.75%로 같이 올랐어요. 관련 정책은 국토교통부 주택임대차 정책에서도 볼 수 있어요.
기준금리가 오른 지 얼마 안 돼서, 아직도 연 4.5%(기준금리 2.5% 기준)로 안내하는 글이나 계산기가 많아요. 계약 직전엔 반드시 최신 기준금리로 다시 확인하세요.
법정 상한은 기존 계약에서 합의로 보증금을 월세로 전환할 때 적용된다고 알려져 있어요. 처음 계약을 맺을 때(신규 계약)는 이 상한이 적용되지 않는 경우가 많다고 하는데, 정확한 적용 범위는 계약 상황마다 다를 수 있어서 확인이 필요해요.
법정 상한을 넘는 조건으로 계약했다고 해서 계약 전체가 무효가 되는 건 아니에요. 초과하는 부분만 효력이 없다고 볼 수 있어요. 다만 실제 대응은 사안마다 다를 수 있어서 전문가 상담을 받는 게 안전해요.
보증금 감액별 월세 환산 예시
법정 상한 연 4.75%를 기준으로 감액 보증금별 월세를 정리해봤어요. 실제 계약은 이보다 낮은 시세 전환율로 정해지는 경우도 많으니 참고용으로만 봐주세요.
| 감액 보증금 | 적용 전환율(법정 상한) | 환산 월세(월) |
|---|---|---|
| 5,000만 원 | 연 4.75% | 약 19만 8천 원 |
| 1억 원 | 연 4.75% | 약 39만 6천 원 |
| 2억 원 | 연 4.75% | 약 79만 2천 원 |
| 3억 원 | 연 4.75% | 약 118만 8천 원 |
표의 금액은 법정 상한을 그대로 적용한 최대치예요. 집주인이 이보다 낮게 제안했다면 오히려 세입자에게 유리한 조건일 수 있어요.
전세·반전세·월세 구조 비교
전세는 보증금만 내고 월세가 없는 구조예요. 월세는 보증금이 적은 대신 매달 임대료를 내는 구조고요. 반전세는 그 중간 형태로, 보증금 일부를 남기고 나머지를 월세로 내요.
반전세는 보증금을 낮추는 만큼 목돈에 대한 부담이 줄어요. 대신 매달 나가는 고정비가 생겨서, 월 소득과 지출 계획을 다시 짜야 해요.
보증금 일부를 돌려받으면 그 돈을 어디에 둘지도 고민이 될 텐데, 금액이 크다면 예금자보호 분산 계산기로 은행별 한도를 나눠보는 것도 방법이에요.
반전세 전환이 꼭 유리한 건 아니에요. 줄어든 보증금을 예금에 그대로 두면 이자가 얼마나 붙는지 비교해보고 결정하는 게 좋아요.
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예금 이자 계산기
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반전세 계약 시 확인해야 할 것
반전세로 전환할 때는 계약서에 전환 조건을 명확히 남기는 게 중요해요. 구두로만 합의하면 나중에 분쟁이 생겼을 때 입증하기 어려워요.
- 전환 전후 보증금과 월세 금액 확인
- 적용된 전환율이 법정 상한 이내인지 확인
- 계약서에 전환 조건 명시 (변경계약서 작성)
- 갱신 계약인지 신규 계약인지 구분해서 확인
- 가능하면 공인중개사를 통해 조건 재확인
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전세보증보험 계산기
보증금을 낮춘 뒤 남은 보증금도 안전하게 지킬 수 있는지 확인해보세요
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대출을 받아서 보증금을 유지하는 방법과 비교해볼 수도 있어요. 대출 이자가 전환율보다 낮다면 대출이 더 유리할 수 있으니 DSR 대출한도 계산기로 한도부터 확인해보세요.
자주 묻는 질문
Q. 전월세전환율이 정확히 뭔가요?
A. 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 환산 비율이에요. 보증금이 줄어드는 만큼 매달 내는 월세로 바뀌는 걸 계산할 때 써요.
Q. 전월세전환율은 어떻게 계산하나요?
A. (줄어드는 보증금 × 전환율) ÷ 12로 계산해요. 전환율은 한국은행 기준금리에 법정가산율 연 2.0%p를 더해서 정해요.
Q. 전월세전환율 법정 상한은 얼마인가요?
A. 2026년 7월 16일 기준으로 연 4.75%예요. 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 바뀌니, 계약 직전엔 최신 수치를 다시 확인하세요.
Q. 법정 상한을 넘는 조건으로 계약하면 어떻게 되나요?
A. 상한을 초과하는 부분은 효력이 없다고 볼 수 있어요. 다만 실제 대응 방법은 상황에 따라 다를 수 있어서 임대차분쟁조정위원회나 전문가 상담을 받아보는 게 안전해요.
Q. 반전세는 전세, 월세와 뭐가 다른가요?
A. 전세는 월세가 없고, 월세는 보증금이 적은 대신 매달 임대료를 내요. 반전세는 보증금 일부를 남기고 나머지를 월세로 전환한 중간 형태예요.
Q. 갱신 계약에서도 전환율 상한이 똑같이 적용되나요?
A. 기존 계약에서 보증금을 월세로 바꾸는 경우엔 상한이 적용된다고 알려져 있어요. 다만 계약 형태나 조건에 따라 달라질 수 있어서 개별 확인이 필요해요.
Q. 집주인과 전환율을 협상할 수 있나요?
A. 법정 상한 이내에서는 협상할 수 있어요. 실제 시세 전환율은 법정 상한보다 낮게 형성되는 경우도 많으니, 주변 시세부터 확인해보는 게 좋아요.
Q. 전환율 계산을 직접 하기 번거로운데 계산기가 있나요?
A. 네. 보증금과 월세 조건을 넣으면 바로 계산해주는 도구를 이 글 안에서 이용할 수 있어요. 위쪽의 전세 vs 월세 계산기를 활용해보세요.
Q. 전월세전환율은 기준금리랑 어떻게 연동되나요?
A. 법정 상한이 ‘기준금리 + 연 2.0%p’로 정해져 있어서, 한국은행이 기준금리를 조정할 때마다 상한도 같이 움직여요.
Q. 반전세 계약할 때 가장 조심해야 할 건 뭔가요?
A. 적용된 전환율이 법정 상한 이내인지, 계약서에 전환 조건이 명확히 적혀 있는지부터 확인하세요. 애매하면 공인중개사나 전문가에게 다시 확인하는 게 안전해요.
기준일 · 2026년 7월 16일 한국은행 기준금리 인상 반영. 전환율 상한은 정책·금리에 따라 바뀔 수 있어요.