🔄 전월세 전환 계산기

전월세 전환율이란?

전세보증금을 월세로 바꿀 때(또는 그 반대) 얼마의 비율로 환산할지를 정하는 것이 전월세 전환율이에요. 예를 들어 보증금 1억을 월세로 돌리는데 전환율이 4.75%라면, 연 475만원 = 월 약 39.6만원이 돼요. 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위해 이 전환율에 상한을 두고 있어요 — 상한 = MIN(10%, 한국은행 기준금리 + 2%p)예요. 이 계산기는 전세↔월세를 양방향으로 환산하고, 집주인이 제시한 월세가 이 상한을 넘는지까지 판정해드려요.

2026년 전환율 상한은 4.75%

전환율 상한은 두 기준 중 낮은 쪽이에요. 하나는 고정된 10%, 다른 하나는 기준금리 + 2%p인데, 2026년 현재 한국은행 기준금리가 2.75%라 기준금리+2% = 4.75%가 10%보다 낮아 상한이 돼요. 기준금리는 금통위(연 8회) 때마다 바뀔 수 있으니, 전환 시점의 최신 기준금리로 다시 계산하는 게 정확해요.

전세 1억을 월세로 돌리면 얼마일까?

공식은 월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12예요. 상한 4.75%를 적용해보면 감이 잡혀요.

월세를 전세로 환산하면?

반대 방향도 자주 필요해요. 전세보증금 = 유지 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)이에요. 예를 들어 보증금 5,000만원에 월세 40만원인 집을 순수 전세로 환산하면, 5,000만 + (40만 × 12 ÷ 0.0475) ≈ 1억 600만원 수준이에요. "이 월세가 전세로 치면 얼마인지" 알아야 다른 전세 매물과 공정하게 비교할 수 있어요. 위 계산기의 "월세 → 전세" 방향을 쓰면 바로 나와요.

이 상한, 언제 강제되나요? — 갱신 vs 신규

가장 헷갈리는 부분이에요. 전환율 상한은 기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 돌릴 때, 그리고 계약갱신요구권을 행사할 때 법적으로 강제돼요. 이때 상한을 넘는 월세 약정은 무효라, 이미 더 냈다면 부당이득 반환을 청구할 수 있어요. 반면 세입자가 완전히 바뀌는 신규 계약은 당사자가 자유롭게 정하는 거라 이 상한이 강제되지 않아요 — 다만 협상할 때 공정한 기준으로 활용할 수는 있어요.

상한을 넘은 월세, 돌려받을 수 있어요

갱신 상황에서 전환율 상한(현재 4.75%)을 넘는 월세를 약정했다면, 초과 부분은 강행규정 위반으로 무효예요. 앞으로 낼 월세는 상한에 맞춰 낮춰 달라고 요구할 수 있고, 이미 더 낸 금액은 부당이득 반환으로 돌려받을 수 있어요. 집주인이 응하지 않으면 내용증명으로 반환·조정을 요구하고, 필요하면 주택임대차분쟁조정위원회나 소송으로 갈 수 있어요. 다툼이 예상되면 대화 내용과 계약서를 잘 보관해두세요.

전환율이 오르면 세입자에게 유리할까, 불리할까?

방향에 따라 반대예요. 전세→월세로 돌릴 때는 전환율이 높을수록 월세가 비싸져 세입자에게 불리해요. 반대로 월세→전세로 환산할 때는 전환율이 높을수록 전세 환산 보증금이 작아져요(큰 수로 나누니까). 그래서 기준금리가 오르면 전세를 월세로 돌리려는 집주인은 더 많은 월세를 받을 수 있게 되는데, 그만큼 법정 상한도 함께 올라가요.

이 계산기, 이렇게 쓰세요

먼저 방향(전세→월세 / 월세→전세)을 고르고 금액을 넣으면 환산 결과가 바로 나와요. "전세→월세"에서는 남길 보증금을 지정해 반전세도 계산할 수 있고, 집주인이 제시한 월세를 넣으면 상한 초과 여부를 판정해줘요. 기준금리는 금통위 결정에 따라 바뀌니, 상단의 기준금리 값을 최신으로 맞춰 넣으면 상한이 자동으로 다시 계산돼요.

자주 묻는 질문