월세를 선택하면 보증금 차액 270,000,000원을 투자할 수 있어서, 월 787,500원의 투자수익이 생겨요.
투자수익률이 1%p 오르면, 월세 쪽이 상대적으로 월 225,000원 더 유리해져요.
| 투자수익률 2.5% | 투자수익률 3.5% | 투자수익률 5% | |
|---|---|---|---|
| 전세 월 실비용 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 월세 월 실비용 | 337,500원 | 112,500원 | -225,000원 |
전세 vs 월세 비교 계산기란?
전세 vs 월세 비교 계산기는 단순히 "월세 × 12"와 "전세 대출이자"만 비교하지 않고, 보유 자금을 어떻게 굴리느냐까지 반영해 진짜 유리한 쪽을 계산해주는 도구예요. 전세는 부족한 보증금을 대출로 채우는 대신 대출이자가 들고, 월세는 목돈이 묶이지 않는 대신 그 여유자금을 예금이나 투자에 굴려 수익을 낼 수 있어요. 이 둘을 함께 비교해야 진짜 손익을 알 수 있어요.
계산 방법 (기회비용 방식)
전세의 실질 월비용은 부족분 대출이자 − 여유자금 투자수익이고, 월세의 실질 월비용은 월세 − 여유자금 투자수익이에요. 예를 들어 보유자금 3억원으로 전세 3억원 집에 살면 대출이 필요 없고 여유자금도 없어서 전세 비용은 0원이에요. 반면 월세보증금 3천만원짜리 집에 살면 2억 7천만원이 남아서, 이 돈을 연 3.5%로 굴리면 월 78만 7천원의 투자수익이 생겨요. 월세가 이보다 낮다면 월세가 오히려 이득이에요.
법정 전월세전환율이란?
전세보증금을 월세로 전환할 때 집주인이 받을 수 있는 월세에는 법적 상한이 있어요. 주택임대차보호법에 따라 한국은행 기준금리 + 2%p를 넘을 수 없고, 2026년 7월 현재 기준금리 2.5% 기준으로 상한은 연 4.5%예요. 예를 들어 전세보증금 3억원 집을 보증금 1억원짜리 반전세로 바꾼다면, 차액 2억원에 대해 연 4.5%를 적용한 월 75만원이 법정 상한이에요. 이보다 높은 월세를 요구받았다면 초과분은 무효이니 참고하세요.
전세가 유리한 경우 vs 월세가 유리한 경우
일반적으로 전세자금대출 금리가 낮고 투자수익률에 자신이 없다면 전세가 유리해요. 목돈을 은행에 맡겨두는 셈이니 안전하고, 대출이자만 비교하면 되니 계산도 단순해요. 반대로 여유자금을 투자로 굴릴 자신이 있고, 목돈이 묶이는 게 부담스럽다면 월세가 유리할 수 있어요. 다만 투자에는 원금 손실 위험이 있고, 예금이자에는 15.4%의 이자소득세가 붙는다는 점도 함께 고려해야 해요.
전세자금대출, 얼마나 받을 수 있을까?
전세보증금이 부족하면 전세자금대출을 받아야 하는데, 이때도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용돼요. 다만 전세대출 원금은 만기에 일시상환하는 구조가 많아 매달 나가는 돈은 이자뿐인 경우가 대부분이에요. 본인의 대출 한도가 궁금하다면 DSR 대출한도 계산기로 먼저 확인해보고, 그 금리를 이 계산기에 입력해보세요.
자주 묻는 질문
Q. 전세 3억, 월세보증금 3천만원에 월세 80만원이면 뭐가 유리한가요?
A. 보유자금이 3억원이라면 전세는 대출 없이 가능하고 여유자금도 없어 비용이 0원이에요. 월세는 2억 7천만원의 여유자금을 연 3.5%로 굴리면 월 78만 7천원의 수익이 나서, 월세 80만원과 거의 비슷해요. 이 경우 조건에 따라 승부가 갈리니 위 계산기에 정확한 조건을 넣어보세요.
Q. 투자수익률은 어느 정도로 넣는 게 현실적인가요?
A. 안전하게 예금에 넣는다면 연 3~3.5% 정도가 현실적이고, 주식이나 펀드로 조금 더 적극적으로 굴린다면 5% 이상을 가정할 수도 있어요. 다만 수익률이 높을수록 원금 손실 위험도 커지니, 본인의 투자 성향에 맞는 현실적인 수치를 넣는 게 정확해요.
Q. 전세보증금을 떼일 위험은 반영되나요?
A. 아니요, 이 계산기는 순수하게 금전적 손익만 비교해요. 전세는 계약 종료 시 보증금을 돌려받는 게 원칙이지만, 집주인의 상황에 따라 반환이 지연되거나 어려워지는 "깡통전세" 위험이 있어요. 전세보증보험 가입 여부와 등기부등본상 근저당 설정 여부는 꼭 별도로 확인하세요.
Q. 반전세는 어떻게 비교하나요?
A. 반전세는 전세보다는 작고 월세보다는 큰 보증금에 월세가 붙는 형태예요. 이 계산기의 "월세보증금"에 반전세 보증금을, "월세"에 반전세 월세를 입력하면 동일한 방식으로 비교할 수 있어요.
Q. 전세자금대출 이자도 소득공제가 되나요?
A. 네, 무주택 세대주 등 요건을 충족하면 주택임차차입금 원리금 상환액의 40%를 연 400만원 한도로 소득공제받을 수 있어요. 이 계산기에는 반영되지 않았으니, 해당된다면 전세의 실질 비용이 계산 결과보다 더 낮아진다고 보면 돼요.
Q. 집주인이 월세를 너무 높게 요구하는데 어떻게 하나요?
A. 법정 전월세전환율(연 4.5%)을 초과하는 부분은 법적으로 무효예요. 위 계산기의 "보증금 차액별 적정 월세 표"로 내 조건의 적정 월세를 먼저 확인하고, 초과 요구를 받았다면 국토교통부나 지자체 임대차분쟁조정위원회에 문의해보세요.
Q. 계산 결과를 저장하거나 공유할 수 있나요?
A. 화면의 "🔗 이 조건 링크 공유하기" 버튼을 누르면 지금 입력한 보유자금·보증금·월세 조건이 담긴 링크가 복사돼요. 부동산 계약을 함께 고민하는 가족이나 배우자에게 공유해서 같이 비교해보기 좋아요.