계약이 끝나갈 때 집주인이 “5% 올릴게요”라고 하면, 진짜 5%를 다 올려줘야 하나 싶어요. 결론부터 말하면 5%는 상한이지 의무가 아니에요. 그리고 계약갱신청구권을 행사해 갱신할 때만 적용돼요.
헷갈리는 건 이 5%가 언제 적용되느냐예요. 신규 계약인지, 묵시적 갱신인지, 합의 재계약인지에 따라 완전히 달라져요. 여기서는 내 케이스에 5%가 적용되는지, 얼마까지가 상한인지, 넘게 요구받으면 어떻게 대응하는지 순서대로 정리했어요.
5% 인상 상한은 계약갱신청구권을 행사해 갱신할 때만, 직전 임대료를 기준으로 적용돼요. 신규 계약엔 상한이 없고, 5%는 상한이지 의무 인상액이 아니에요.
- 5% 상한은 계약갱신청구권 행사 시에만 적용, 신규 계약은 상한이 없어요
- 기준은 직전 임대료이고, 5%는 상한일 뿐 의무 인상액이 아니에요
- 집주인이 5%를 넘겨 요구하면 협의·거부할 수 있고, 필요하면 내용증명으로 통지해요
- 전세를 월세로 바꿀 때는 전환율 상한이 따로 있어요(주택 5.0% · 기준금리에 따라 움직여요)
- 갱신청구권을 써도 2년 의무거주는 아니에요. 언제든 해지 통지가 가능해요(3개월 후 효력)
- 시·도 조례로 5% 이내에서 달리 정할 수 있지만, 대부분 지역은 5%를 그대로 적용해요
| 갱신 유형 | 5% 상한 | 기준 임대료 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 계약갱신청구권 행사 | 적용 | 직전 임대료 | 1회 · 2년 보장 |
| 묵시적 갱신 | 증액 자체 없음 | 직전과 동일 | 갱신청구권은 그대로 남아요 |
| 합의 재계약 | 합의로 초과 가능 | 협의 | 갱신청구권 미행사 시 이후 조정 여지 |
| 신규 계약(세입자 변경) | 없음 | 시세 | 상한 제한 없음 |
5%가 적용되는 경우와 아닌 경우
5% 상한이 붙는 건 딱 하나예요. 임차인이 계약갱신청구권을 행사해서 갱신할 때요. 이때만 직전 임대료의 5% 안에서 올릴 수 있어요.
묵시적 갱신은 조금 달라요. 집주인도 세입자도 아무 말 없이 계약이 그대로 넘어간 경우인데, 이때는 임대료를 올린다는 개념 자체가 없어요. 전과 똑같은 조건으로 연장돼요. 게다가 묵시적 갱신을 한 뒤에도 계약갱신청구권은 그대로 남아 있어요.
합의 재계약은 서로 조건을 다시 정하는 거예요. 갱신청구권을 쓰지 않고 합의만 한다면 5%를 넘겨 올리는 것도 법적으로 막히진 않아요. 다만 갱신청구권을 아직 안 썼다면, 나중에 그 권리를 행사해 5% 이내로 조정을 요구할 여지가 남는 경우가 있어요. 반대로 신규 계약, 즉 세입자가 바뀌는 계약은 5% 상한이 아예 없어서 시세대로 정해져요.
갱신 유형별 적용 기준은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 제6조의3·제7조 원문에서 확인할 수 있어요.
5% 인상, 실제로 얼마인지 계산
기준은 시세가 아니라 지금 내고 있는 직전 임대료예요. 보증금이든 월세든 여기에 5%를 곱한 값이 최대 인상 폭이에요.
| 구분 | 직전 임대료 | 5% 상한액 | 인상 후 |
|---|---|---|---|
| 전세 보증금 | 3억 원 | 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 |
| 월세 | 월 100만 원 | 5만 원 | 월 105만 원 |
| 반전세(보증금·월세) | 보증금 1억 · 월 50만 | 500만 · 2.5만 | 보증금 1억 500만 · 월 52.5만 |
보증금과 월세를 동시에 바꾸자고 하면 계산이 단순하지 않을 수 있어요. 각 항목에 5%씩 단순히 적용하기도 하지만, 보증금과 월세를 하나로 환산해 5%를 따지는 방식도 있어서 다툼이 생기기 쉬워요. 금액이 크다면 임대차분쟁조정위원회나 전문가 상담을 받아보는 게 안전해요.
집주인이 갱신 자체를 거절할 수 있는 사유나 계산 세부 기준까지 더 알고 싶다면 계약갱신청구권 거절 사유·계산 기준 글을 함께 보면 좋아요.
5%는 상한이지 의무 인상액이 아니에요. “갱신하니까 무조건 5% 올려야 한다”는 오해가 많은데, 0%로 동결하거나 3%만 올리는 것도 가능해요. 전환율·조례·개정 논의는 시기와 지역에 따라 달라져서 계약 시점에 최신 기준을 확인하는 게 좋아요.
집주인이 5%를 넘겨 요구할 때 대응법
5%는 상한이라, 초과 요구는 거절할 수 있어요. 감정 싸움보다 먼저 “직전 임대료 기준 5%까지가 상한”이라는 점을 근거로 협의하는 게 순서예요.
이미 5%를 넘겨 올려줬더라도, 초과분에 대해서는 돌려달라거나 낮춰달라고 요구할 수 있는 경우가 있어요. 갱신청구권 범위를 벗어난 증액은 그 부분이 효력을 갖기 어렵기 때문이에요. 다만 사안마다 판단이 달라질 수 있어서, 기록을 남기는 게 핵심이에요. 초과분 반환 청구 같은 권리 구제 절차는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보에서도 안내하고 있어요.
말로만 오간 요구는 나중에 증명하기 어려워요. 갱신 의사나 상한 초과에 대한 이의는 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 통지해두는 게 좋아요.
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내용증명 작성기
5% 초과 요구를 거절하거나 갱신 의사를 통지할 때, 통지 기한과 문구를 갖춘 내용증명을 만들어보세요
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전세를 월세로 바꾸자고 할 때 — 전환율과 5%
집주인이 “보증금 일부를 월세로 돌리자”고 제안하기도 해요. 이건 5% 인상과는 다른 규정이에요. 전세를 월세로 바꿀 때는 전월세 전환율 상한이 따로 적용돼요.
주택의 전환율 법정 상한은 기준금리 + 2%p이고, 연 10%를 넘을 수 없어요. 지금 기준금리가 3.00%라서 현재 상한은 5.0%예요.
전환율 상한을 4.5%나 4.75%로 안내하는 글이 많은데, 둘 다 기준금리가 낮던 시절 숫자예요. 상한은 기준금리에 연동돼 금융통화위원회 결정마다 움직이고, 지금은 5.0%예요. 계약 시점 기준으로 다시 확인해보세요.
정리하면 갱신하면서 월세 전환까지 제안받았다면 두 가지를 같이 따져야 해요. 임대료 인상은 5% 이내인지, 전환은 5.0% 이내인지요. 전세로 둘 때와 월세로 돌릴 때 총부담이 어떻게 달라지는지 미리 가늠해보면 협상에 도움이 돼요.
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전세 vs 월세 계산기
월세 전환을 제안받았다면 최신 전환율 상한을 적용해, 전세로 둘 때와 월세로 돌릴 때 총부담을 비교해보세요
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놓치기 쉬운 예외
첫째, 조례예요. 시·도는 지역 사정에 따라 5% 이내에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있어요. 대부분 지역은 5%를 그대로 쓰지만, 내가 사는 지역 조례를 한 번 확인해두면 좋아요. 지역 조례와 정책 최신 동향은 국토교통부 누리집에서 함께 살펴볼 수 있어요.
둘째, “갱신하면 2년 의무거주”라는 오해예요. 갱신청구권을 써도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있어요. 통지가 도달하고 3개월이 지나면 효력이 생겨요. 다만 그 3개월 동안의 임대료는 내야 해요.
셋째, 개정 논의예요. 갱신 상한을 5%에서 10%로 올리자는 등 임대차 2법 개편 논의가 이어지고 있어요. 하지만 2026년 9월 현재는 현행 5% 기준이 그대로 유효해요. 계약 전에 최신 상황을 확인하는 편이 안전해요.
마지막으로 보증금을 올려주기로 했다면, 늘어난 금액에 맞춰 전세보증보험 가입 조건을 다시 확인하는 게 좋아요. 증액분이 보증 한도를 넘지 않는지 미리 봐두면 안심이에요. 특약으로 조건을 못 박고 싶다면 임대차 특약 예시도 함께 참고해보세요.
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전세보증보험 계산기
보증금을 올려주기로 했다면, 늘어난 금액에 맞춰 보증보험 보증료와 한도를 다시 계산해보세요
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- 내 갱신이 갱신청구권 / 묵시적 / 합의 / 신규 중 무엇인지 확인
- 직전 임대료(시세 아님)를 기준으로 5% 상한액 계산
- 집주인이 월세 전환을 제안했다면 전환율 5.0% 이내인지 확인
- 보증금 증액 시 전세보증보험 한도·조건 재확인
- 5% 초과 요구를 받으면 문자·내용증명으로 이의를 기록
- 확정일자·대항력 등 기존 권리가 유지되는지 점검
자주 묻는 질문
Q. 갱신할 때 무조건 5%를 올려줘야 하나요?
A. 아니에요. 5%는 올릴 수 있는 최대치(상한)일 뿐이에요. 동결하거나 3%만 올리는 것도 가능해요. 협의로 정하는 거예요.
Q. 신규 계약에도 5% 상한이 적용되나요?
A. 적용되지 않아요. 세입자가 바뀌는 신규 계약은 상한 없이 시세대로 정할 수 있어요. 5% 상한은 기존 임차인이 갱신청구권을 쓸 때만이에요.
Q. 묵시적 갱신도 5% 안에서 올릴 수 있나요?
A. 묵시적 갱신은 임대료 인상 자체가 없어요. 전과 같은 조건으로 그대로 연장돼요. 게다가 계약갱신청구권은 아직 그대로 남아 있어요.
Q. 5%는 무엇을 기준으로 계산하나요?
A. 지금 내고 있는 직전 임대료예요. 주변 시세가 아니라, 현재 계약의 보증금·월세에 5%를 적용해요.
Q. 집주인이 5%를 넘겨 요구하면 어떻게 하나요?
A. 상한을 근거로 거절하거나 협의할 수 있어요. 이미 초과해 냈다면 초과분을 돌려달라고 요구할 여지가 있는 경우도 있어요. 이의는 내용증명으로 남겨두면 좋아요.
Q. 전세를 월세로 바꿀 때 전환율은 몇 %인가요?
A. 주택은 기준금리 + 2%p가 상한이고, 연 10%를 넘을 수 없어요. 지금 기준금리가 3.00%라서 현재 상한은 5.0%예요. 기준금리가 바뀌면 이 값도 달라져요.
Q. 갱신청구권을 쓰면 2년을 꼭 살아야 하나요?
A. 아니에요. 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요. 그 3개월간의 임대료는 내야 해요.
Q. 지역마다 5% 상한이 다른가요?
A. 시·도가 조례로 5% 이내에서 달리 정할 수 있어요. 다만 대부분 지역은 5%를 그대로 적용하고 있어요. 내 지역 조례를 확인해보세요.
기준일 · 2026년 9월 8일. 전환율 상한은 기준금리에 연동돼 본문에서 자동으로 갱신돼요. 조례·개정 논의는 시기에 따라 바뀔 수 있어요.