계약갱신청구권 거절 사유와 실거주

집주인이 “직접 들어가 살겠다”고 하면 계약갱신청구권을 무조건 포기해야 하는 건 아니에요. 실거주는 법정 갱신거절 사유지만, 실제 거주하려는 진정한 의사가 있어야 하고 다툼이 생기면 임대인이 이를 입증해야 해요.

특히 누가 거주하는지, 언제 통보했는지, 실거주 계획과 행동이 서로 맞는지를 함께 봐야 해요. 실거주를 이유로 나간 뒤 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제도 생길 수 있어요.

계약갱신청구권, 실거주면 거절할 수 있나요?

가능할 수 있어요. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 정하고 있어요.

다만 법에 실거주라는 단어가 있다고 해서 집주인의 통보만으로 끝나는 것은 아니에요. 대법원은 실거주 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다고 통상 수긍할 정도의 사정이 있는지 여러 요소를 종합해 판단해야 한다고 봤어요.

계약갱신청구권 거절 사유 9가지

실거주는 여러 거절 사유 중 하나예요. 먼저 9가지를 한눈에 보면 어떤 쟁점을 따져야 하는지 훨씬 쉬워요.

따라서 “집주인이 싫어하면 갱신을 거절할 수 있다”는 구조가 아니에요. 법에 정한 사유가 있는지를 먼저 확인해야 해요.

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실거주로 인정되는 사람은 어디까지인가요?

조문에 직접 적힌 사람은 임대인 본인, 임대인의 직계존속, 직계비속이에요. 직계존속에는 부모·조부모 등이, 직계비속에는 자녀·손자녀 등이 들어가요.

반면 배우자·형제자매·배우자의 부모를 단순히 “가족”이라는 이유만으로 모두 제8호 대상이라고 보면 안 돼요. 특히 배우자는 조문에 별도로 적혀 있지 않으므로, 배우자가 공동소유자여서 임대인의 지위에 있는지 등 구체적인 법률관계를 따로 확인해야 해요.

따라서 “부모님이 들어오신다”, “아들이 결혼해서 들어온다”처럼 누가 거주할 것인지 구체적으로 통지해두는 게 분쟁을 줄이는 데 도움이 돼요.

실거주 의사는 누가 어떻게 입증하나요?

입증책임은 임대인에게 있어요. 대법원 2022다279795 판결은 단순한 실거주 의사표시만으로는 부족하고 여러 사정을 종합해 판단한다고 봤어요.

특정 서류 하나가 있으면 실거주가 확정되는 구조는 아니에요. 계획의 구체성, 설명의 일관성, 실제 행동을 모두 합쳐 판단해요.

갱신거절 통지는 언제, 어떻게 해야 하나요?

현재 기준으로 가장 많이 틀리는 부분이에요. 임차인의 계약갱신 요구와 임대인의 갱신거절은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 법정 기간을 확인해야 해요.

인터넷에 남아 있는 “만료 1개월 전까지”라는 설명은 옛 기준이에요. 계약서의 만료일을 먼저 확인한 뒤 실제 통지일이 법정 기간 안인지 따져야 해요.

계약갱신 요구 방식에는 특별한 형식이 정해져 있지 않아 문자나 이메일 등으로도 의사표시할 수 있어요. 다만 분쟁에 대비하려면 날짜와 내용, 상대방에게 전달된 사실을 확인할 수 있는 방법을 쓰는 게 안전해요.

실거주 통보와 별개로 기존 계약이 묵시적으로 갱신됐는지도 함께 확인할 필요가 있어요. 이 부분은 전월세 묵시적 갱신 조건과 효력에서 따로 확인할 수 있어요.

실거주 거절 후 다시 임대하면 손해배상받을 수 있나요?

가능할 수 있어요. 임대인이 제8호 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신이 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있어요.

그래서 흔히 “집주인은 무조건 2년 살아야 한다”고 표현하지만 정확하지 않아요. 법은 고정된 의무거주기간을 따로 선언하기보다, 갱신되었을 기간 안의 제3자 재임대와 손해배상을 연결하고 있어요.

당사자가 손해배상액을 미리 정하지 않았다면 법은 ① 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분, ② 새 임대료와 기존 환산월차임 차액의 2년분, ③ 실거주 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 가운데 가장 큰 금액을 기준으로 정하도록 하고 있어요.

실거주를 이유로 갱신을 거절당한 전 임차인은 일정 범위에서 해당 주택의 확정일자 부여현황을 요청할 수 있어요. 임대차계약서 등 자신이 해당 주택의 임차인이었다는 자료를 보관해두는 게 좋아요.

다만 주택을 매도한 것과 제3자에게 다시 임대한 것은 같은 행위가 아니에요. 매도 자체를 곧바로 제6조의3 제5항의 재임대 손해배상과 동일하게 보면 안 돼요. 다만 실거주 주장 전후의 매매 언동은 실거주 의사가 진정했는지를 판단할 때 고려될 수 있어요.

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집이 팔리면 새 집주인도 실거주를 이유로 거절할 수 있나요?

가능할 수 있어요. 대법원 2021다266631 판결은 임차인이 이미 갱신요구권을 행사했더라도, 법정 갱신거절 기간 안에 임대인의 지위를 승계한 새 임대인이 실제 거주하려는 경우에는 실거주를 이유로 갱신거절을 주장할 수 있다고 봤어요.

따라서 “임차인이 먼저 갱신을 요구했으니 그 뒤 집을 산 사람은 절대 거절할 수 없다”는 설명은 정확하지 않아요. 소유권·임대인 지위 승계 시점, 갱신거절 통지 시점, 새 임대인의 실제 실거주 의사를 함께 봐야 해요.

반대로 당사자가 실거주 거절 대신 갱신이나 재계약에 합의했다면 특약 내용을 명확히 남겨두는 게 좋아요. 임대차계약서 특약사항 예시와 무효 특약도 함께 참고할 수 있어요.

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갱신거절이 아니라 당사자가 갱신·재계약에 합의했다면 특약사항 란에 넣을 문구를 정리해보세요

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자주 묻는 질문

Q. 계약갱신청구권 실거주 기간은 정확히 2년인가요?

A. “집주인이 반드시 정확히 2년 살아야 한다”는 식으로 단순화하면 안 돼요. 법은 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 손해배상 책임이 생길 수 있도록 규정해요.

Q. 계약갱신청구권 실거주 증거는 무엇이 있나요?

A. 특정 증거 하나로 결정되지는 않아요. 현재 주거 상황, 직장·학교, 이사 필요성, 이사 준비, 갱신거절 전후의 언동 등을 종합해서 판단해요.

Q. 계약갱신청구권 부모 실거주도 거절 사유가 되나요?

A. 네. 임대인의 부모는 직계존속에 해당하므로 제8호의 대상이 될 수 있어요. 다만 실제 부모가 거주하려는 진정한 계획이 있어야 해요.

Q. 계약갱신청구권 자녀 실거주도 가능한가요?

A. 자녀는 임대인의 직계비속이므로 대상이 될 수 있어요. 자녀가 실제로 입주하려는지와 생활환경·이사계획 등이 함께 검토될 수 있어요.

Q. 계약갱신청구권 배우자 실거주는 어떻게 보나요?

A. 제8호는 임대인과 임대인의 직계존속·직계비속을 명시하고 있고 배우자를 별도로 적고 있지는 않아요. 배우자가 공동소유자로 임대인의 지위에 있는 경우처럼 구체적인 권리관계가 다르면 별도 검토가 필요해요.

Q. 계약갱신청구권 실거주 손해배상은 언제 청구할 수 있나요?

A. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우가 대표적이에요. 구체적인 손해배상액은 계약조건과 재임대 조건에 따라 달라질 수 있어요.

Q. 계약갱신청구권 행사 후 집주인이 변경되면 어떻게 되나요?

A. 갱신요구를 먼저 했다는 이유만으로 새 임대인의 실거주 거절이 항상 막히는 것은 아니에요. 새 임대인이 법정 기간 안에 임대인 지위를 승계하고 실제 거주하려는 경우인지 확인해야 해요.

Q. 계약갱신 거절 통지 기간은 언제까지인가요?

A. 현행법상 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이 핵심이에요. 오래된 글의 “1개월 전” 기준을 그대로 적용하지 마세요.

Q. 실거주 후 재임대하면 무조건 손해배상인가요?

A. 갱신되었을 기간이 끝나기 전 제3자에게 다시 임대했다고 해서 모든 사건의 결론이 똑같지는 않아요. 법은 정당한 사유가 있는 경우를 구분하므로 재임대 사유와 시점 등 구체적 사실관계를 확인해야 해요.

Q. 실거주 갱신거절은 내용증명으로 보내야 하나요?

A. 반드시 내용증명만 가능한 것은 아니에요. 다만 나중에 통지 시점과 내용을 두고 다툴 수 있으므로 문자·이메일·내용증명처럼 기록이 남는 방법이 안전해요.