보증금 못 받을 때 임차권등기명령

보증금 못 받을 때 임차권등기명령을 알아보는 가장 큰 이유는 새 집으로 이사해야 하기 때문이에요. 계약은 끝났는데 집주인이 “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”고 하면 전입신고와 점유를 언제까지 유지해야 하는지부터 불안해져요.

핵심은 임차권등기명령 신청일과 실제 임차권등기 완료일을 구분하는 것이에요. 기존 대항력과 우선변제권을 지켜야 한다면 신청서를 접수한 것만 보고 바로 전출하기보다 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제 기입됐는지 확인하는 순서가 중요해요.

보증금 못 받을 때 임차권등기명령, 언제 신청할 수 있나

계약 종료가 먼저예요

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있어요. 단순히 계약 만료일이 다가왔다는 이유만으로 미리 신청하는 절차는 아니에요.

계약기간 만료뿐 아니라 적법한 해지통고나 합의해지로 계약이 끝난 경우도 포함될 수 있어요. 묵시적 갱신 상태라면 임차인의 해지 통지를 임대인이 받은 뒤 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하므로, 전월세 묵시적 갱신 조건과 해지 시점도 함께 확인해보세요.

보증금 일부만 못 받아도 가능한가

신청서에는 ‘반환받지 못한 임차보증금액’을 적도록 되어 있어요. 따라서 보증금을 일부 돌려받았더라도 아직 반환되지 않은 금액이 남아 있다면 그 금액을 기준으로 신청을 검토할 수 있어요.

집주인의 동의서도 법정 신청요건은 아니에요. 임차인이 관할 법원에 신청하고 법원이 요건과 소명자료를 심사하는 절차예요.

신청 전에 먼저 확인할 5가지

계약 종료 통지 증거

특히 묵시적 갱신이나 중도 해지가 얽혀 있다면 “언제 계약이 끝났는지”가 먼저 정리돼야 해요. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명처럼 해지 의사가 상대방에게 전달된 시점을 확인할 수 있는 자료를 보관해두는 게 좋아요.

내용증명이 모든 임차권등기명령 사건에서 법정 필수서류인 것은 아니에요. 다만 계약 종료 통지와 보증금 반환 요구를 언제 했는지 기록으로 남길 필요가 있다면 전세보증금 반환 내용증명 작성법도 같이 확인할 수 있어요.

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보증금 반환 내용증명 작성
계약 종료와 보증금 반환 요구 내용을 문서로 남겨야 한다면 문구부터 작성해보세요

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전입신고·점유·확정일자 확인

현재 전입신고가 유지되고 있는지, 실제 주택을 점유하고 있는지, 확정일자는 언제 받았는지 확인해보세요. 이 세 가지는 임차권등기 신청 가능 여부와 별개로 기존 대항력과 우선변제권의 유지 문제에 중요해요.

새 집 이사 날짜와 등기 일정을 따로 잡아요

이사 날짜가 이미 정해졌더라도 “신청서를 냈으니 됐다”고 판단하면 위험할 수 있어요. 법원 결정과 실제 등기 기입은 별개의 단계이기 때문에 전출 일정을 잡을 때 등기 완료 확인 시간을 고려해야 해요.

임차권등기명령 신청 후 언제 이사해도 되나

신청 접수와 등기 완료는 달라요

절차는 대체로 신청 접수 → 법원 심사·결정 → 등기 촉탁 → 임차권등기 기입 → 등기사항증명서 확인 순서로 봐야 해요. 기존 권리를 유지해야 하는 임차인에게 가장 중요한 기준은 신청서 접수일이 아니라 실제 등기가 마쳐졌는지예요.

등기 완료 후 대항력·우선변제권

주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 기존에 이미 취득했던 권리가 있다면 등기 후 전입·점유 요건을 잃더라도 그 권리를 잃지 않도록 정하고 있어요.

따라서 아직 거주 중이고 기존 대항력과 우선변제권을 보전해야 한다면, 임차권등기가 등기사항증명서에 기입된 사실을 확인한 뒤 이사·전출하는 순서가 안전해요.

이미 이사한 경우는 어떻게 되나

2025년 4월 15일 대법원 2024마8598 결정은 임대차 종료 후 주택 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령 신청 자체는 가능하다고 판단했어요.

하지만 “신청할 수 있다”는 것과 “이사 전에 갖고 있던 대항력이 그대로 유지된다”는 것은 다른 문제예요. 같은 날 선고된 대법원 2024다326398 판결은 임차권등기 전에 점유를 잃어 기존 대항력이 소멸했다면, 나중에 한 임차권등기가 종전 대항력을 소급해 회복시키는 것은 아니라고 판단했어요.

임차권등기명령 신청방법과 필요서류

어디에 신청하나

임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청해요. 현재 내가 사는 곳이나 새로 이사할 곳이 아니라 보증금을 받지 못한 임차주택의 소재지를 기준으로 관할을 확인해요.

온라인 제출을 이용하려면 대한민국 법원 전자소송포털에서 최신 사건 유형과 신청서 양식을 확인해보세요. 전자소송 화면이나 메뉴 구성은 개편될 수 있으므로 실제 제출 시 포털에 표시되는 최신 절차를 따르는 게 좋아요.

준비서류

임차권등기명령 절차에 관한 규칙에 따라 임대차계약증서와 주택의 등기사항증명서 등이 기본 자료가 돼요. 대항력·우선변제권을 취득했다면 점유 시작일, 주민등록일, 확정일자 등을 소명할 자료도 준비해요.

신청부터 등기 확인까지 순서

신청서를 낸 뒤 보정명령이 나오면 법원이 요구한 자료를 추가로 제출해야 해요. 이후 결정이 내려지고 등기 촉탁이 진행되면 인터넷등기소 등에서 새 등기사항증명서를 발급해 실제 임차권등기 기입 여부를 확인해요.

전국 모든 사건에 공통으로 적용되는 확정 처리일수를 단정하기는 어려워요. 보정 여부와 사건 진행 상황이 달라질 수 있으므로 “며칠 지났는지”보다 등기사항증명서의 실제 기입 여부를 기준으로 판단하는 게 좋아요.

임차권등기명령 비용은 얼마인가

2026년 신청비용 예시 43,400원

찾기쉬운 생활법령정보의 주택 임차권등기명령 안내에 따르면 2026년 7월 기준 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개 사례의 신청비용 예시는 43,400원이에요.

구성은 인지 2,000원, 등기수입증지 3,000원, 송달료 31,200원, 등록면허세와 지방교육세 7,200원이에요. 당사자나 부동산 수 등이 달라지면 실제 납부액도 달라질 수 있으므로 제출 단계의 금액을 다시 확인해야 해요.

비용을 임대인에게 청구할 수 있나

주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차권등기명령 신청과 임차권등기에 든 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 정하고 있어요.

대법원도 2025년 4월 24일 선고 2024다221455 판결에서 이 비용상환청구권을 민사소송으로 청구하거나 상계의 자동채권으로 삼는 등의 방법으로 행사할 수 있다고 판단했어요. 다만 실제 인정 범위와 다른 채권과의 관계는 개별 사건에 따라 확인할 필요가 있어요.

임차권등기 후에도 보증금을 안 주면

임차권등기명령은 강제회수 절차가 아니에요

임차권등기는 이사하더라도 임차인의 권리를 보전하기 위한 제도예요. 등기가 완료됐다고 집주인 계좌에서 보증금이 자동으로 빠져나오거나 법원이 바로 돈을 받아주는 절차는 아니에요.

지급명령과 보증금반환청구를 구분해요

지급명령은 서류심리 중심으로 진행되지만 임대인이 이의하면 통상의 소송절차로 넘어갈 수 있어요. 분쟁이 예상되거나 공제할 금액 등을 두고 다툼이 크다면 처음부터 보증금반환청구소송을 검토하는 경우도 있어요.

전세보증보험에 가입한 경우

계약 당시 HUG·HF·SGI 등의 반환보증에 가입했다면 임차권등기와 별도로 해당 보증기관의 보증이행 청구 요건과 절차를 확인해야 해요. 이미 계약이 종료된 상태라면 “지금 새로 보증보험에 가입하면 된다”는 뜻은 아니에요.

아직 계약 종료 전이거나 다음 계약에서 보증 가입 가능 여부를 확인하는 단계라면 전세보증보험 가입조건도 참고할 수 있어요.

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전세보증보험 가입 조건 확인
아직 가입 전인 계약이나 다음 계약의 가입 가능 여부와 보증료를 확인해보세요

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2023년·2025년 이후 달라진 임차권등기명령 기준

집주인 송달 전에도 등기 촉탁이 가능해졌어요

오래된 글에는 “집주인이 임차권등기명령 결정을 송달받아야 등기를 시작할 수 있다”는 설명이 남아 있어요. 하지만 2023년 7월 19일부터 적용된 현행 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조 단서는 주택임차권등기명령의 경우 임대인에게 결정을 송달하기 전에도 임차권등기 기입을 촉탁할 수 있도록 하고 있어요.

다만 이것도 신청서를 낸 즉시 이사해도 된다는 뜻은 아니에요. 기존 대항력과 우선변제권을 유지하려는 임차인이라면 실제 등기 완료를 확인해야 한다는 핵심은 그대로예요.

이미 이사했어도 신청 자체는 가능해요

대법원 2025년 4월 15일 자 2024마8598 결정은 점유를 잃었다는 이유만으로 임차권등기명령 신청 자체를 막을 수 없다고 판단했어요. 그래서 “이미 이사했으면 신청 자체가 불가능하다”는 설명도 현행 판례와 맞지 않아요.

반대로 2024다326398 판결처럼 등기 전에 기존 대항요건을 잃으면 종전 대항력이 소급해 되살아나지 않을 수 있어요. 이미 이사하거나 전입신고를 옮긴 경우에는 선순위 담보권과 등기 시점까지 함께 따져야 하므로 개별 권리관계를 확인하는 게 좋아요.

다음 임대차에서는 선순위 권리와 보증금 반환 조건을 계약 단계에서 확인하고, 필요한 문구를 특약으로 미리 정리해두면 같은 문제를 예방할 수 있어요.

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임대차 특약사항 만들기
다음 계약에서 선순위 권리·보증금 반환 조건을 특약으로 미리 정리해보세요

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자주 묻는 질문

Q. 임차권등기명령은 계약이 끝나기 전에 신청할 수 있나요?

A. 원칙적으로 임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않아야 신청할 수 있어요. 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권을 사용한 계약은 실제 종료 시점을 별도로 확인해야 해요.

Q. 보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있나요?

A. 신청서에는 반환받지 못한 임차보증금액을 적도록 되어 있어요. 보증금을 일부 돌려받았더라도 아직 미반환액이 남았다면 그 금액을 기준으로 신청을 검토할 수 있어요.

Q. 집주인 동의가 있어야 하나요?

A. 집주인의 동의를 받아 공동으로 신청하는 제도가 아니에요. 임차인이 관할 법원에 신청하면 법원이 신청요건과 자료를 심사해 결정해요.

Q. 신청서를 접수한 날 바로 이사해도 되나요?

A. 기존 대항력과 우선변제권을 지켜야 한다면 접수만 한 상태에서 바로 전출하는 것은 주의해야 해요. 임차권등기가 실제 등기사항증명서에 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출하는 순서로 보는 게 안전해요.

Q. 이미 다른 집으로 이사했는데 신청할 수 있나요?

A. 대법원 2025년 4월 15일 자 2024마8598 결정에 따르면 점유를 상실했더라도 보증금을 못 받았다면 신청 자체는 가능해요. 다만 등기 전에 잃은 기존 대항력이나 우선순위가 자동으로 소급 회복된다는 뜻은 아니에요.

Q. 임차권등기명령 신청비용은 얼마인가요?

A. 2026년 7월 공식 안내에서 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개인 예시는 43,400원이에요. 당사자 수와 부동산 수 등에 따라 실제 금액은 달라질 수 있어요.

Q. 어떤 서류가 필요한가요?

A. 임대차계약증서와 임차주택 등기사항증명서가 기본이고, 대항력·우선변제권을 취득한 경우 점유일·주민등록일·확정일자 관련 자료를 준비해요. 주택 일부를 임차했다면 해당 부분을 표시한 도면이 필요할 수 있어요.

Q. 임차권등기를 하면 집주인이 바로 보증금을 줘야 하나요?

A. 임차권등기는 보증금 강제회수 자체를 하는 절차가 아니에요. 권리를 보전하는 절차이므로 집주인이 계속 지급하지 않으면 별도의 반환청구 절차가 필요할 수 있어요.

Q. 임차권등기 후에도 돈을 안 주면 어떻게 하나요?

A. 지급명령이나 보증금반환청구소송 등을 검토할 수 있어요. 지급명령은 상대방이 이의하면 통상의 소송으로 넘어갈 수 있으므로 분쟁 정도에 따라 절차를 선택해야 해요.

Q. 임차권등기 비용을 집주인에게 받을 수 있나요?

A. 주택임대차보호법은 임차권등기명령 신청과 그 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 정하고 있어요. 대법원 2025년 4월 24일 2024다221455 판결도 비용상환청구권을 민사소송이나 상계 등의 방법으로 행사할 수 있다고 판단했어요.