전세나 월세 계약 만료가 다가오면 “전세 계약갱신청구권을 써도 될까”, “5% 넘게 올려달라는데 괜찮을까” 하는 고민이 생겨요. 인터넷 정보마다 조금씩 달라서 더 헷갈리기도 해요.
이 글에서는 계약갱신청구권 5% 상한의 정확한 계산 기준과 갱신 요구 기한, 임대인이 거절할 수 있는 경우까지 한 번에 정리해드려요.
계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 새 임대료는 기존 대비 5%를 넘게 올릴 수 없어요. 지자체 조례로 더 낮게 정한 지역은 그 기준을 따라요.
- 계약갱신청구권은 세입자가 1회만 행사할 수 있어요
- 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 해요
- 갱신 시 임대료 인상은 5%를 넘을 수 없어요
- 5% 상한은 지자체 조례로 더 낮게 정해질 수 있어요
- 실거주 등 법정 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있어요
- 실거주를 이유로 거절해놓고 거주하지 않으면 손해배상 책임이 생길 수 있어요
- 갱신청구권을 쓰면 최초 계약 포함 총 4년(2+2년)까지 거주가 보장돼요
| 항목 | 내용 | 근거조문 |
|---|---|---|
| 행사 횟수 | 1회 | 제6조의3제2항 |
| 행사 기간 | 계약 만료 6개월 전~2개월 전 | 제6조의3제1항, 제6조제1항 |
| 갱신 후 기간 | 2년 추가(최초 계약 포함 총 4년) | 제6조의3제2항 |
| 임대료 상한 | 기존 대비 5% 이내(1억 원 → 1억 500만 원). 지자체 조례 시 더 낮음 | 제6조의3제3항, 제7조제2항 |
| 재증액 제한 | 직전 증액·계약 후 1년 이내 재청구 불가 | 제7조제1항 |
계약갱신청구권이란
계약갱신청구권은 세입자가 계약 만료를 앞두고 한 번 더 2년을 살겠다고 요구할 수 있는 권리예요. 2020년 임대차 3법 시행으로 도입됐고, 임대인은 법에 정한 사유가 없으면 거절할 수 없어요.
이 권리는 1회만 쓸 수 있어요. 최초 계약 2년에 갱신 2년을 더하면, 세입자는 최대 4년까지 한 집에 머물 수 있어요.
4년이 지난 뒤 다시 계약을 이어가고 싶다면, 이때는 갱신청구권이 아니라 임대인과의 협의로 조건을 정해요. 이 시점부터는 5% 상한이 그대로 적용되지 않는다고 보는 경우가 많아, 사전에 시세를 확인해두는 게 좋아요.
갱신 요구, 언제까지 해야 할까
갱신 요구는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 해요. 이 기간을 놓치면 갱신청구권을 못 쓸 수 있어, 만료일을 미리 달력에 표시해두는 게 안전해요.
예전에는 “6개월 전부터 1개월 전까지”가 기준이었어요. 2020년 6월 개정으로 2개월 전까지로 바뀌었고, 2020년 12월 10일 이후 새로 맺거나 갱신된 계약부터 적용돼요. 오래된 글에 “1개월 전”이라고 나오면 옛 기준이니 참고만 하세요.
갱신 요구는 말이나 문자로도 효력이 있어요. 다만 나중에 분쟁이 생기면 언제 요구했는지 증명하기 어려우니, 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 권해요.
5% 상한, 정확히 뭘 기준으로 계산할까
5% 상한의 기준점은 직전 계약의 차임이나 보증금이에요. 새로 정하는 금액이 이 기준보다 5%를 넘게 오르면 안 돼요(주택임대차보호법 제7조제2항).
월세가 있는 계약이면 보증금과 월세 각각에 5% 상한이 적용돼요. 보증금 1억 원짜리 전세라면 5% 상한은 500만 원이 늘어난 1억 500만 원까지예요.
보증금 인상분을 월세로 돌릴 때는 또 다른 제한이 붙어요. 법에서 정한 전환율 상한(기준금리에 일정 비율을 더한 값과 법정 비율 중 낮은 쪽)을 넘겨 월세로 바꿀 수 없다고 정해져 있어요(제7조의2). 기준금리는 바뀌니 계산 전에 현재 값을 확인해보세요.
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전세 vs 월세 계산기
보증금 인상분을 월세로 돌리면 얼마인지, 그대로 받아들이는 게 나은지 비교해보세요
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증액 청구에는 시기 제한도 있어요. 직전 계약이나 증액이 있은 후 1년이 지나지 않으면 증액을 청구할 수 없다고 정해져 있어요(제7조제1항, 확인일 기준).
5% 상한이 전국 어디서나 똑같다고 오해하는 경우가 많아요. 특별시·광역시·도는 조례로 상한을 5%보다 낮게 정할 수 있어서, 우리 지역 조례가 있는지 확인이 필요해요. 지자체 조례와 관련 판례는 시행 시점에 따라 달라질 수 있어, 정확한 수치는 다시 한번 확인해보세요.
임대인이 거절할 수 있는 경우
갱신청구권을 행사해도, 법에 정한 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있어요. 차임 연체, 무단 전대, 실거주 등 9가지 사유가 있어요(제6조의3제1항).
이 중 실무에서 가장 많이 부딪히는 건 실거주 거절이에요. 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 그 집에 살겠다고 하면, 세입자는 갱신을 요구해도 거절당할 수 있어요.
| 사유 | 요건 | 비고 |
|---|---|---|
| 차임 연체 | 2기분에 달하는 금액 연체 | 합계 기준, 연속 연체 아니어도 해당 |
| 부정한 방법 임차 | 거짓·부정한 방법으로 계약 | – |
| 합의 보상 | 임대인이 상당한 보상 제공 + 합의 | 일방 통보만으로는 불가 |
| 무단 전대 | 임대인 동의 없이 재임대 | – |
| 고의·중과실 파손 | 목적물을 고의·중대한 과실로 훼손 | – |
| 목적물 멸실 | 화재 등으로 사용 목적 달성 불가 | – |
| 철거·재건축 | 계약 당시 계획을 구체적으로 고지했거나, 안전사고 우려·다른 법령에 따른 경우 | 계약 후 갑자기 통보한 계획은 사유가 되기 어려움 |
| 실거주 | 임대인 또는 직계존속·직계비속이 거주 | 거짓으로 밝혀지면 손해배상 위험 |
| 기타 중대한 사유 | 임차인 의무의 현저한 위반 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사정 | 개별 사안마다 판단 |
실거주 거절 후 임대인이 지켜야 할 것
실거주를 이유로 거절했다면, 임대인은 실제로 그 집에 들어가 살아야 해요. 갱신됐을 기간(2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 문제가 될 수 있어요.
이런 경우 세입자는 손해배상을 청구할 수 있어요(제6조의3제5항, 제6항). 미리 합의한 금액이 없으면, 다음 세 가지 중 가장 큰 금액으로 정해요.
- 갱신 거절 당시 환산 월차임의 3개월분
- 제3자에게 임대해 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 차액의 2년분
- 세입자가 실제로 입은 손해액
다만 실거주 여부는 개별 사정에 따라 다르게 판단될 수 있어요. 판단이 애매하다면 전문가 상담을 받아보는 게 안전해요.
갱신 거절/증액 통보를 받았다면
5%를 넘는 인상을 요구받았다면, 초과분은 효력이 없다고 보는 게 일반적이에요. 이미 더 낸 돈이 있다면 돌려달라고 청구할 수 있어요.
갱신 자체를 거절당했는데 사유가 명확하지 않다면, 정당한 사유가 맞는지 먼저 따져보세요. 실거주가 사유라면 진짜 거주 의사가 있는지도 살펴볼 부분이에요.
협의가 안 될 때는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하면 되고, 내용증명으로 입장을 먼저 정리해두는 방법도 있어요. 무료 법률상담은 대한법률구조공단에서도 받을 수 있어요.
반대로 5% 안에서 증액을 받아들이기로 했다면, 전세보증보험 가입 금액도 함께 손봐야 해요. 오른 보증금을 반영하지 않으면 그 차액은 보장 밖일 수 있어, 갱신 계약서를 쓰기 전에 한도를 확인해두는 게 좋아요.
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- 계약 만료일 확인
- 갱신 요구 기한(6개월~2개월 전) 확인
- 임대인의 거절 사유 해당 여부 확인
- 5% 인상률 직접 계산
- 내용증명 발송 여부 결정
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내용증명 작성기
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자주 묻는 질문
Q. 묵시적 갱신이 됐는데, 계약갱신청구권은 아직 남아 있나요?
A. 묵시적 갱신은 서로 아무 말이 없어 같은 조건으로 자동 연장되는 경우예요. 이때는 갱신청구권을 쓴 것으로 보지 않는다는 해석이 일반적이라, 권리가 남아 있다고 보는 경우가 많아요. 다만 사안에 따라 다툼이 생길 수 있어 만료 전에 전문가 상담을 받아보는 게 안전해요.
Q. 집주인이 실거주한다며 거절했는데, 정당한가요?
A. 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 거주할 계획이면 정당한 거절 사유가 돼요. 다만 실제로 거주하지 않으면 나중에 손해배상 문제가 생길 수 있어요.
Q. 갱신 거절 후 그 집에 누가 사는지 확인할 방법이 있나요?
A. 실거주를 이유로 갱신이 거절된 경우, 이전 임차인도 그 주택의 확정일자 부여 현황 정보를 요청할 수 있도록 정해져 있어요. 전입세대확인서와 함께 확인하면 제3자 임대 여부를 파악할 수 있어요. 구체적인 절차와 필요 서류는 주민센터나 관할 등기소에서 확인해보세요.
Q. 실거주 거절 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?
A. 미리 정한 합의가 없다면, 환산 월차임 3개월분·임대료 차액의 2년분·실제 손해액 중 가장 큰 금액으로 정해요. 구체적인 금액은 상황마다 달라질 수 있어요.
Q. 집주인이 5%보다 더 올려달라고 하면 어떻게 하나요?
A. 초과 요구에 응할 의무는 없어요. 이미 낸 초과분은 돌려달라고 청구하면 되고, 협의가 안 되면 분쟁조정위원회로 넘어가는 방법도 있어요.
Q. 5% 인상은 뭘 기준으로 계산하나요?
A. 직전 계약의 차임이나 보증금이 기준이고, 보증금과 월세 각각에 5% 상한이 적용돼요. 전세와 월세 중 어느 쪽이 나은지는 전세 vs 월세 계산기로 비교해볼 수 있어요.
Q. 갱신 요구를 문자로 해도 효력이 있나요?
A. 문자나 구두로도 효력은 있어요. 다만 나중에 시점을 증명하기 어려울 수 있어 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 권해요.
Q. 갱신 요구는 언제까지 해야 하나요?
A. 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 해요. 이 기간을 넘기면 요구 자체가 어려울 수 있어 미리 준비하는 게 좋아요.
Q. 계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
A. 1회만 쓸 수 있어요. 한 번 행사하면 2년이 더 보장돼서, 최초 계약을 포함해 최대 4년까지 거주할 수 있어요.
Q. 임대차 3법이 뭔가요?
A. 2020년 시행된 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제를 묶어 부르는 이름이에요. 세입자의 거주 안정을 위해 도입된 제도예요.
기준일 · 2026년 7월 23일. 지자체 조례와 관련 판례는 이후 달라질 수 있어요.