표준임대차계약서 서식 다운로드 — 무상·농지·전대차 양식

전월세 계약을 앞두면 가장 먼저 찾게 되는 게 표준임대차계약서 서식 다운로드예요. 부동산에서 주는 계약서를 그냥 써도 되지만, 법무부와 국토교통부가 만든 표준서식은 세입자를 지켜주는 안내가 미리 들어 있어서 직거래든 중개거래든 훨씬 안전해요.

이 글에서는 표준서식을 무료로 받는 곳, 일반계약서와 뭐가 다른지, 꼭 채워야 할 항목과 특약, 그리고 전입신고·확정일자·전월세신고제로 보증금을 지키는 법까지 순서대로 정리했어요. 특히 자주 잘못 알려진 전월세신고·확정일자 기준은 최신 내용으로 바로잡을게요.

표준임대차계약서란? 어디서 무료 다운로드하나

표준임대차계약서는 법무부가 국토교통부·서울시, 관련 전문가와 함께 민법·주택임대차보호법·공인중개사법을 근거로 만든 공식 계약서예요. 임대인과 임차인의 권리·의무를 균형 있게 담아서 분쟁을 미리 줄여주는 게 목적이에요.

받는 곳은 크게 두 군데예요. 법무부 홈페이지에는 내용을 눈으로 확인하는 원본 게시용과, 컴퓨터로 빈칸을 채워 쓰는 사용용(hwp)이 따로 올라와 있어요. 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템에서도 표준서식으로 바로 전자계약을 맺을 수 있어요.

한 가지만 주의하면 돼요. 정부가 공식으로 주는 형식은 hwp와 PDF예요. 인터넷에 돌아다니는 Word(doc) 파일은 제3자가 변환한 것이라, 조항이 빠지거나 옛 버전일 수 있어요. 되도록 법무부 홈페이지의 주택임대차표준계약서 원본과 대조해보세요.

표준계약서 vs 일반계약서, 뭐가 다를까

가장 큰 차이는 세입자 보호 안내가 처음부터 들어 있느냐예요. 표준서식에는 「중요확인사항」 별지와 함께 갱신요구권, 전월세상한, 수선 책임 같은 내용이 정리돼 있어요. 일반계약서는 이런 안내가 없어서, 나중에 “몰랐다”는 다툼이 생기기 쉬워요.

다만 표준서식을 썼다고 보증금이 100% 안전해지는 건 아니에요. 계약서는 시작일 뿐이고, 집이 경매로 넘어가는 상황까지 대비하려면 전세보증금 반환보증(전세보증보험)을 함께 챙기는 게 좋아요. 내 전세가율이라면 보증료가 얼마쯤 나오는지 미리 계산해보면 판단이 쉬워요.

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전세보증보험 계산기
내 보증금·전세가율이면 보증료가 얼마인지, 가입이 되는지 숫자로 확인해보세요

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계약서에 꼭 채워야 할 필수 항목

표준서식이라도 빈칸을 잘못 채우면 소용이 없어요. 아래 항목은 계약서를 쓰기 전에 등기부등본과 하나씩 대조하면서 채우는 걸 권해요. 특히 주소와 소유자 이름은 한 글자라도 다르면 안 돼요.

전세와 월세 중 어느 쪽이 내 상황에 유리한지 아직 고민 중이라면, 조건을 넣어 비교해주는 전세 vs 월세 계산기로 먼저 방향을 잡아두면 계약서 채우기가 수월해요.

특약사항, 이건 꼭 넣으세요

특약은 표준서식에서 세입자가 스스로를 지킬 수 있는 칸이에요. 대표적으로 이런 문구를 넣는 경우가 많아요. “잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 등 새로운 담보를 설정하지 않는다”, “계약 당시 등기부 상태를 유지하지 못하면 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환한다” 같은 식이에요.

반대로 법에 어긋나는 특약은 넣어도 효력이 없어요. 예를 들어 “어떤 경우에도 보증금을 돌려받지 못한다”거나 임차인에게 지나치게 불리한 원상복구 조항은 무효가 될 수 있어요. 어떤 문구가 유효하고 어떤 게 위험한지는 임대차계약서 특약사항 예시에서 유형별로 확인해보세요.

계약 전·후 안전 체크 (등기부·전입신고·확정일자·보증보험)

보증금을 지키는 핵심은 계약서보다 그 뒤 절차예요. 순서대로 정리하면 이래요. 계약 전엔 등기부등본으로 근저당·가압류를 확인하고, 계약 후엔 이사와 함께 전입신고를 해요. 전입신고를 하면 그다음 날 0시부터 대항력이 생겨요.

여기에 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생겨요. 집이 경매로 넘어가도 후순위보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 힘이에요. 예전엔 확정일자를 받으러 주민센터에 따로 갔지만, 지금은 온라인으로 임대차신고를 하면서 계약서를 올리면 확정일자가 자동으로 붙어요. 자세한 순서는 전입신고·확정일자 순서에서 확인할 수 있어요.

계약을 마무리할 땐 중개보수도 한 번 점검하세요. 표준서식 아래에는 개업공인중개사와 중개보수 기재란이 있는데, 법정 상한을 넘겼는지 계산으로 확인해두면 나중에 돌려받기가 쉬워요.

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중개보수 계산기
내 보증금·월세 구간의 중개보수 상한이 얼마인지, 낸 금액이 적정한지 확인해보세요

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전월세신고제(주택임대차신고제), 지금 기준은

한동안 “계도기간이라 신고 안 해도 된다”는 말이 많았는데, 지금은 달라졌어요. 계도기간이 2025년 5월 31일 끝나서, 그 이후 새로 맺거나 금액이 바뀐 계약은 신고를 빠뜨리면 과태료 대상이 될 수 있어요.

신고 의무는 임대인·임차인 양쪽에 있지만, 한 사람이 서명·날인된 계약서를 내면 공동으로 신고한 걸로 봐요. 앞서 말한 것처럼 이때 계약서를 함께 올리면 확정일자까지 한 번에 해결돼요. 가계약일부터 세는지, 신고 안 하면 실제로 얼마가 나오는지는 주택임대차 신고제 30일 글에서 더 자세히 볼 수 있어요. 신고는 부동산거래관리시스템이나 정부24에서 할 수 있어요.

계약갱신·보증금 반환 분쟁 대비

임차인은 계약이 끝날 때 계약갱신요구권을 1회 쓸 수 있고, 이때 2년이 더 보장돼요. 청구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 효력이 있어요. 갱신할 때 임대료 증액은 5% 상한이 적용돼요. 자세한 계산과 거절 사유는 계약갱신청구권 5% 상한에서 확인해보세요.

주의할 점이 있어요. 5% 상한과 갱신요구권은 임차인이 갱신요구권을 행사해 갱신될 때 적용돼요. 임대인과 그냥 합의해서 다시 계약하거나 묵시적으로 연장된 경우엔 5% 제한이 그대로 적용되지 않는다는 게 판례 입장이라, 재계약 방식은 신중히 정하는 게 좋아요.

퇴거할 때 임대인이 보증금을 미루면, 말로만 요구하지 말고 내용증명으로 기록을 남기는 게 중요해요. 반환 시점과 금액을 명확히 적어 보내면 나중에 임차권등기·소송으로 갈 때 증거가 돼요.

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내용증명 작성기
보증금 반환·갱신 통지 내용증명을 기한 계산과 함께 양식으로 만들어보세요

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임대차계약서 양식 다운로드 — 표준서식이 없는 5종

앞에서 주택 전월세는 법무부 표준서식을 쓰는 게 안전하다고 했어요. 그런데 임대차라고 해서 다 표준서식이 있는 건 아니에요. 무상임대차, 농지, 전대차, 토지 임대차는 정부가 만든 공식 서식이 아예 없어요. 그래서 검색해서 나오는 출처 불명의 양식을 쓰거나, 부동산에서 주는 걸 그대로 받아 쓰는 경우가 많아요.

표준서식이 없는 이 다섯 가지를 인포팁이 직접 만들었어요. 워드(doc·docx)·엑셀(xlsx)·PDF로 드리고, 한글(hwp)에서 여는 방법은 아래에 정리했어요.

1. 무상임대차계약서 — 사업자등록·주소지 증명용

보증금도 월세도 없이 공짜로 빌려 쓸 때 쓰는 계약서예요. 가장 많이 쓰이는 곳은 사업자등록이에요. 부모님 집이나 지인 사무실 주소로 사업자를 내려면 세무서가 임대차계약서를 요구하는데, 돈을 주고받지 않으니 일반 계약서를 쓸 수가 없어요. 자녀가 부모 집에 사는 걸 증명할 때도 씁니다.

보증금·차임 칸을 빈칸으로 두지 않고 “없음(무상)”이라고 명시해 뒀어요. 비워 두면 제출처에서 되돌려보내는 경우가 있어요. 소유 관계와 임대인과의 관계를 고르는 칸도 넣었습니다.

A4 · 사용 목적·기간 선택 · 무상 명시란 · 소유 관계 확인란

2. 농지임대차계약서 — 서면계약이 법으로 정해져 있어요

농지는 농지법 제24조가 서면계약을 원칙으로 정해 두고 있어요. 그런데 정작 나라가 배포하는 표준서식은 없어서, 말로만 빌려주고 끝나는 경우가 아주 많아요.

이 양식에는 농지에만 있는 항목을 넣었어요. 임대차 기간 칸에는 3년 이상(다년생식물·고정식온실·비닐하우스는 5년 이상)이라는 법정 최소 기간을 적어 뒀고, 맨 아래에 시·구·읍·면장 확인란을 따로 만들었습니다. 이 확인을 받고 농지를 넘겨받아야 땅 주인이 바뀌어도 임차권을 지킬 수 있어요.

A4 · 지목·경작현황 · 법정 최소기간 안내 · 시·구·읍·면장 확인란

3. 전대차계약서 — 임대인 동의서가 함께 붙어 있어요

내가 빌린 집이나 상가를 다시 남에게 빌려주는 계약이에요. 여기서 가장 많이 사고가 나는 부분은 임대인 동의예요. 민법 제629조에 따라 임대인의 동의 없이 전대하면 임대인이 원래 계약을 해지할 수 있고, 들어온 전차인은 집을 비워 줘야 할 수도 있어요.

그래서 이 양식은 2쪽 구성이에요. 1쪽은 전대차계약서, 2쪽은 임대인이 서명하는 전대 동의서입니다. 문자나 카카오톡으로 받은 동의는 나중에 다투기 쉬우니 2쪽을 출력해서 원본으로 받아 두세요.

A4 2쪽 · 원 임대차 표시 · 전대차 계약 · 임대인 동의서 별면

4. 토지임대차계약서 — 주차장·야적장·컨테이너 부지

건물이 아니라 땅만 빌릴 때 쓰는 계약서예요. 주차장, 자재 야적장, 컨테이너 설치, 창고 부지처럼 쓰임이 다양한데 정해진 서식이 없어요.

핵심은 지상물이에요. 건물이나 공작물을 세울 목적으로 땅을 빌렸다면, 계약이 끝날 때 임차인은 갱신을 청구할 수 있고 임대인이 거절하면 지상물을 사 달라고 요구할 수 있어요(민법 제643조). 이 권리를 임차인에게 불리하게 없애는 특약은 효력이 없습니다. 양식에 지상물 설치 가부와 철거·원상회복 항목을 따로 뒀어요.

A4 · 사용 목적 선택 · 지상물 설치·철거 항목 · 제세공과금 분담

5. 임대차 특약사항 별지 — 표준서식에 붙여 쓰세요

이건 유일하게 주택 표준임대차계약서와 함께 쓰는 양식이에요. 표준서식의 특약란은 네댓 줄뿐이라, 넣고 싶은 문구를 다 적으려면 자리가 모자라요. 그래서 별지로 만들었습니다.

특약을 열 개까지 적을 수 있는 칸과 함께, 자주 쓰는 문구 12개를 체크리스트로 넣어 뒀어요. 근저당 설정 금지, 등기부 상태 유지, 국세·지방세 완납증명서 제시, 보증보험 가입 협조, 원상복구에서 자연 마모 제외 같은 것들이에요. 필요한 것만 골라 위 칸에 옮겨 적으면 됩니다.

맨 아래에 양 당사자 서명란을 넣었어요. 별지에도 서명·날인하고 본문과 사이에 간인을 찍어야 나중에 “그건 합의한 적 없다”는 다툼이 줄어들어요.

A4 · 특약 10칸 · 자주 쓰는 문구 12개 체크리스트 · 양 당사자 서명란

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임대차 특약사항 생성기
임차인·임대인 입장을 고르고 보증금·시세를 넣으면 내 상황에 필요한 특약 문구를 골라줘요

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다운로드한 파일을 한글(hwp)에서 열기

한글 버튼으로 받는 파일은 docx 형식이에요. 한글 프로그램이 docx를 그대로 열 수 있어서 바로 쓰실 수 있고, hwp로 바꿔 두고 싶다면 아래처럼 하세요.

방법 1: 한컴오피스(한글)가 있다면 받은 docx를 한글에서 연 뒤 다른 이름으로 저장을 선택하고 파일 형식을 “한글 문서(.hwp)”로 지정하면 돼요. 표가 많은 양식이라 저장 후 칸이 밀리지 않았는지 한 번만 확인해 주세요.

방법 2: 한컴오피스가 없다면 온라인 docx to hwp 변환 도구를 쓸 수 있어요. 다만 계약서에는 이름·주민등록번호·주소가 들어가니 내용을 채우기 전 빈 양식 상태에서 변환하는 게 안전해요.

양식 고를 때 자주 묻는 것

Q. 주택 전세·월세 계약서는 왜 없나요?

A. 주택 전월세는 법무부·국토교통부가 표준서식을 무료로 배포하고 있어서예요. 앞에서 설명한 대로 표준서식에는 세입자 보호 안내가 함께 들어 있고 법 개정에 맞춰 갱신되기 때문에, 저희가 만든 워드 파일보다 공식 서식을 받는 쪽이 안전해요. 대신 특약란이 좁은 문제는 위 5번 별지로 해결하시면 돼요.

Q. 무상임대차계약서를 쓰면 세금 문제가 생기나요?

A. 경우에 따라 생길 수 있어요. 임대인이 사업자이고 임차인이 특수관계인이면, 공짜로 빌려줬어도 시가를 기준으로 부가가치세가 매겨질 수 있어요(부가가치세법 제12조 제2항). 또 특수관계인의 부동산을 무상으로 쓰는 이익이 5년간 1억원을 넘으면 증여세 대상이에요(상속세 및 증여세법 제37조). 시가 약 13억원이 넘는 부동산이 여기에 해당해요. 금액이 큰 경우엔 국세청 상담을 먼저 받아 보세요.

Q. 전대차 동의서를 문자로 받아도 되나요?

A. 효력이 아예 없는 건 아니지만 권하지 않아요. 나중에 임대인이 “그런 뜻이 아니었다”고 하면 다투기 어려워요. 2쪽 동의서를 출력해 서명·날인한 원본으로 받아 두세요. 대리인이 서명한다면 위임장과 인감증명서도 함께 받으시고요.

Q. 엑셀 양식은 뭐가 다른가요?

A. 내용은 같지만 칸에 입력하기 편해요. 특히 여러 건을 만들어야 하는 경우(농지 여러 필지, 상가 여러 호실) 시트를 복사해서 쓰면 빠릅니다.

자주 묻는 질문

Q. 표준임대차계약서를 꼭 써야 하나요?

A. 의무는 아니에요. 일반계약서를 써도 계약은 유효해요. 다만 표준서식엔 세입자 보호 안내가 들어 있어서, 특별한 이유가 없다면 표준서식을 쓰는 게 더 안전해요.

Q. 정말 무료로 받을 수 있나요?

A. 네. 법무부 홈페이지와 국토교통부 전자계약시스템에서 무료로 받을 수 있어요. 돈을 받는 양식 사이트도 있지만, 공식 서식은 결제할 필요가 없어요.

Q. 파일 형식은 뭐가 있나요?

A. 공식으로는 hwp와 PDF로 제공돼요. 컴퓨터로 빈칸을 채우려면 ‘사용용’ hwp가 편해요. Word로 바꾼 파일은 제3자가 만든 것이라 원본과 다를 수 있어요.

Q. 표준계약서로 쓰면 법적 효력이 더 센가요?

A. 효력 자체는 일반계약서와 같아요. 다만 표준서식은 관계법령을 반영해 조항이 정리돼 있어서, 빠뜨리는 항목이 줄고 분쟁 소지가 적어지는 장점이 있어요.

Q. 전입신고랑 확정일자는 뭐가 다른가요?

A. 전입신고는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 만들어줘요. 둘 다 있어야 집이 경매로 넘어가도 보증금을 지키기 유리해요. 온라인 임대차신고 때 계약서를 올리면 확정일자가 자동으로 붙어요.

Q. 전월세신고를 안 하면 어떻게 되나요?

A. 계도기간이 2025년 5월 31일 끝나서 지금은 과태료 대상이에요. 단순 미신고·지연신고는 최대 30만원, 거짓으로 신고하면 최대 100만원까지 부과될 수 있어요. 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과면 계약일부터 30일 안에 신고하세요.

Q. 계약갱신요구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?

A. 1회 쓸 수 있고, 이때 2년이 더 보장돼요. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구해야 해요. 갱신 시 임대료 증액은 5% 상한이 적용돼요.

Q. 보증금을 안 돌려주면 어떻게 하나요?

A. 먼저 내용증명으로 반환을 요구해 기록을 남기는 게 좋아요. 그래도 반환이 안 되면 임차권등기명령, 보증금 반환 소송, 전세보증보험 이행청구 같은 절차로 이어질 수 있어요. 상황이 복잡하면 전문가 상담을 받아보세요.

Q. 중개수수료(중개보수)는 얼마까지 낼 수 있나요?

A. 보증금·월세 구간에 따라 법정 상한 요율이 정해져 있어요. 상한을 넘긴 금액은 돌려받을 수 있으니, 계약 전에 상한을 계산해두는 게 좋아요.