📈 양도소득세 계산기
② 1주택이고 12억 이하면 세금이 0원이에요. 12억을 넘으면 초과분만 과세돼요.
③ 🔴 2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 다시 시작됐어요 — 조정대상지역 2주택이면 +20%p예요.
과세표준 7,790만원에 24% 구간이 적용돼요 (누진공제 576만원).
🏠 1세대 1주택이지만 12억을 넘는 고가주택이라, 12억 초과분에 해당하는 양도차익 1억 3,400만원만 과세돼요.
장기보유특별공제 40%가 적용됐어요 (보유 5년 · 거주 5년).
👫 공동명의였다면 456만 600원을 덜 낼 수 있어요 — 기본공제 250만원을 각각 받고 누진세율이 나뉘어요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | − |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
| 구분 | 세율·공제 |
|---|---|
| 보유 1년 미만 | 70% 단일세율 |
| 보유 1년 ~ 2년 미만 | 60% 단일세율 |
| 조정대상지역 2주택 | 기본세율 +20%p · 장특공제 배제 |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 기본세율 +30%p · 장특공제 배제 |
| 장기보유공제 (일반) | 보유 3년 6% ~ 15년 30% (연 2%p) |
| 장기보유공제 (1세대1주택) | 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80% |
| 양도소득 기본공제 | 연 250만원 (인별) |
| 지방소득세 | 양도소득세의 10% |
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에는 다주택 중과 완화(2027년 +5%p·+10%p), 장기보유공제 개편, 기본공제 2,500만원 확대가 담겼고, 2026년 양도분을 소급해 완화해주는 특례도 들어 있어요. 하지만 국무회의 의결(9월 1일 예정)과 국회 통과 전이라 이 계산기는 반영하지 않았어요. 지금 파는 집은 현행 기준으로 계산되고, 개정안이 통과되면 결과가 달라질 수 있어요.
같은 조정대상지역 데이터로 다주택 중과까지 판정해드려요 →
🔴 비과세 거주요건은 살 때 조정지역이었는지로 봐요. 산 뒤에 조정지역이 돼도 거주요건이 새로 생기지 않아요.
🔴 다주택 중과는 팔 때 조정지역인지로 봐요. 기준 시점이 서로 달라요.
같은 해에 두 채를 팔면 기본공제 250만원은 한 번만 받아요. 해를 나누면 각각 받을 수 있어요.
손해 본 집이 있으면 같은 해 양도차익과 통산돼요. 매도 시점을 같은 해로 맞추는 것도 방법이에요.
인테리어 영수증을 버리지 마세요. 샷시·확장은 필요경비로 인정되지만 증빙이 없으면 못 넣어요.
예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월이에요. 그 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고도 해야 해요.
양도소득세 계산기란?
집을 팔 때 내는 양도소득세와 지방소득세를 미리 계산해주는 도구예요. 1세대 1주택 비과세 판정, 장기보유특별공제, 다주택 중과, 공동명의 절세 효과까지 한 화면에서 보여드려요.
2년 보유가 첫 번째 갈림길이에요
주택을 산 지 1년 안에 팔면 양도차익의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 단일세율로 붙어요. 2년을 넘겨야 6~45% 기본세율로 내려가고 장기보유특별공제도 열려요. 급하게 파는 것보다 2년을 채우는 편이 세금 면에서는 크게 유리해요.
1세대 1주택은 12억까지 비과세예요
1세대가 집 한 채만 가지고 2년 이상 보유했다면 양도가액 12억원까지는 양도세가 없어요. 다만 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 해야 해요. 12억을 넘는 고가주택은 전체가 과세되는 게 아니라 12억 초과분에 해당하는 차익만 과세돼요. 예를 들어 8억에 사서 16억에 팔면 차익 8억 중 8억 × (4억 ÷ 16억) = 2억원이 과세 대상이에요.
거주 2년을 채우면 공제가 두 배로 커져요
장기보유특별공제는 두 종류예요. 일반 표는 보유 3년부터 연 2%p씩 올라 15년에 30%가 최대예요. 1세대 1주택이면서 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상이면 보유기간 연 4%(최대 40%)에 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제받아요. 거주를 2년 채우지 못하면 1주택이어도 일반 표(최대 30%)만 적용돼요.
2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 다시 시작됐어요
2022년 5월부터 약 4년간 유예됐던 다주택자 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 적용돼요. 조정대상지역에서 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 붙고, 여기에 장기보유특별공제가 전부 배제돼요. 지방소득세까지 더하면 최고 82.5%까지 올라가요. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 했다면 잔금 기한(기존 지정지역 4개월, 2025년 10월 신규 지정지역 6개월) 안에 마치는 조건으로 중과가 배제돼요.
조정대상지역 기준 시점이 세목마다 달라요
2026-07-01 기준으로 서울 25개 자치구 전체와 경기 15곳이 조정대상지역이에요(2026년 7월 1일 화성 동탄구·용인 기흥구·구리가 추가됐어요). 헷갈리기 쉬운 게 기준 시점인데, 1세대 1주택 비과세의 거주요건은 "취득 당시", 다주택 중과는 "양도 당시" 조정지역 여부로 판단해요. 2025년 10월 16일 전에 산 서울 집이라면 거주요건 없이 2년 보유만으로 비과세가 되지만, 팔 때 조정지역이면 다주택 중과는 그대로 적용돼요.
공동명의면 세금이 줄어요
부부 공동명의로 보유한 집을 팔면 양도차익이 지분대로 나뉘어 각자에게 과세돼요. 양도소득 기본공제 250만원을 각각 받고, 누진세율 구간도 나뉘어 낮은 세율이 적용돼요. 차익이 클수록 절세 효과가 커지는데, 이 계산기에서 공동명의를 켜고 끄면 차이를 바로 볼 수 있어요.
필요경비는 증빙이 있어야 인정돼요
취득세와 등록세, 취득·양도 시 중개보수, 법무사 비용, 인지세는 필요경비로 빠져요. 인테리어는 자본적지출만 인정되는데 샷시 교체, 발코니 확장, 난방시설 교체, 증축이 여기에 해당해요. 반대로 도배·장판·싱크대 교체·페인트 같은 수익적지출은 인정되지 않아요. 어느 쪽이든 세금계산서나 카드 영수증 같은 증빙이 없으면 넣을 수 없으니 공사할 때 자료를 챙겨두세요.
자주 묻는 질문
Q. 양도세는 언제까지 신고하나요?
A. 예정신고는 양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내예요. 그 해에 두 건 이상 팔았거나 예정신고를 놓쳤다면 다음 해 5월에 확정신고를 해야 해요.
Q. 손해를 보고 팔면 세금이 없나요?
A. 양도차손이 나면 그 해 다른 부동산 양도차익과 통산할 수 있어요. 다만 통산하고도 남는 손실은 다음 해로 넘기지 못해요.
Q. 일시적 2주택인데 중과가 붙나요?
A. 이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우에는 종전 주택을 정해진 기간 안에 팔면 1주택으로 봐요. 요건이 세밀해서 이 계산기에는 넣지 않았으니, 해당한다면 1주택으로 놓고 계산한 뒤 전문가 확인을 받으세요.
Q. 상속받은 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?
A. 상속개시일 당시 평가액(상속세 신고가액)이 취득가액이 돼요. 보유기간도 상속개시일부터 계산하는 것이 원칙이에요.
Q. 배우자에게 증여한 뒤 팔면 세금이 줄어드나요?
A. 이월과세 규정이 있어서, 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 팔면 증여자의 취득가액으로 계산해요. 단순히 증여 후 매도로 세금을 줄이기는 어려워요.
Q. 분양권도 이 계산기로 되나요?
A. 아니에요. 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상이면 2년을 넘겨도 60% 단일세율이라 계산 구조가 달라요. 이 계산기는 주택 기준이에요.
Q. 2026년 개정안이 통과되면 제 세금이 줄어드나요?
A. 정부안에는 2026년 양도분을 소급해 완화하는 특례가 들어 있지만 아직 국회를 통과하지 않았어요. 국무회의는 9월 1일 예정이고 정기국회 심의가 남아 있어서, 통과 여부와 최종 내용이 달라질 수 있어요.