빌라 주택수 제외 조건｜취득세만 1억·지방 2억, 종부세·양도세는 달라요

빌라나 다세대를 한 채 갖고 있으면 “이게 주택 수에 잡히나요?”부터 궁금해져요. 빌라 주택수 제외를 검색하면 “공시가 1억 이하면 빠진다”는 말이 가장 많이 보여요. 절반만 맞는 말이에요.

1억 기준이 통하는 건 취득세 하나뿐이에요. 종합부동산세와 양도소득세에는 그 기준 자체가 없어요. 세금마다 근거 법령이 달라서, 기준도 따로 봐야 해요.

표의 금액과 기준은 2026년 8월 기준이에요.

빌라 주택 수 제외, 세금마다 기준이 완전히 달라요

세 가지 세금은 근거 법령이 아예 달라요. 취득세는 지방세법 시행령, 종부세는 종합부동산세법 시행령, 양도세는 소득세법 시행령과 조세특례제한법을 봐요.

그래서 “1억 이하 빌라”라는 같은 집이라도 결과가 셋으로 갈려요. 취득세에서는 없는 집 취급을 받고, 종부세와 양도세에서는 그대로 한 채로 세어져요. 세금 하나에서 빠졌다고 나머지도 빠질 거라 생각하면 여기서 크게 틀려요.

취득세: 시가표준액 1억(지방 2억) 이하면 주택 수에서 빠져요

이 세금의 기준은 시가표준액이에요. 시가표준액이 1억원 이하인 주택은 취득세 중과 대상에서 빠지고, 다른 집을 살 때 주택 수 계산에서도 빠져요.

2025년 1월 2일부터는 비수도권이 2억원 이하로 완화됐어요. 여기서 지방은 수도권정비계획법상 수도권(서울·인천·경기)을 뺀 지역이고, 광역시도 포함돼요. 다만 이 2억 기준에는 조건이 두 개 붙어요. 그 시점 이후에 취득한 집이어야 하고, 돈을 주고 산 유상 취득이어야 해요. 그전에 산 지방 빌라나 상속·증여로 받은 빌라는 종전처럼 1억 기준으로 봐요.

차이는 작지 않아요. 주택 수에서 빠지면 새로 사는 집에 기본세율 1~3%가 붙어요. 반대로 포함되면 조정대상지역은 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 붙고, 조정대상지역이 아니면 3주택 8%, 4주택 이상 12%가 붙어요. 구간별 세율은 주택 취득세율 구간표에서 더 자세히 볼 수 있어요.

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취득세 계산기
빌라가 주택 수에 들어갈 때와 빠질 때, 새로 사는 집의 취득세가 얼마나 벌어지는지 계산해보세요

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1억은 매매가가 아니라 시가표준액이에요

가장 많이 틀리는 지점이에요. 실거래가 1억 5천만원이어도 시가표준액이 9천만원이면 제외 대상이 될 수 있어요. 공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격이 시가표준액이에요.

내 빌라 숫자는 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있어요. 예상 세액은 위택스 지방세 미리계산에서 확인해요.

정비구역 안이면 1억 이하라도 빠지지 않아요

도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업시행구역에 있는 주택은 예외예요. 시가표준액이 1억원 이하여도 중과 제외와 주택 수 제외가 모두 안 돼요.

재개발 기대감으로 저가 빌라를 사는 경우가 많은데, 바로 이 구간이 함정이에요. 계약 전에 해당 번지가 정비구역으로 지정·고시됐는지 관할 구청에 확인해보세요.

요건과 기간은 2026년 8월 기준이에요.

취득세가 커지면 계약할 때 필요한 현금도 함께 늘어나요. 대출로 메울 수 있는 폭이 얼마인지는 DSR 대출한도 계산기로 미리 확인해두면 좋아요.

종부세: 1억 기준은 없고, 신청해야 빠져요

이 세금의 기준은 과세기준일(6월 1일) 현재 상태와 신청이에요. 종부세에는 1억원이라는 숫자가 아예 없어요. 대신 1세대 1주택자로 봐주는 특례 목록이 따로 있어요.

1주택자가 아래 주택을 함께 가진 경우, 신청하면 1세대 1주택자로 봐요. 신규주택(일시적 2주택), 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역주택, 준공 후 미분양주택이에요. 자동 적용이 아니라 신청이 있어야 적용되는 게 핵심이에요.

빌라와 가장 자주 엮이는 건 지방 저가주택이에요. 공시가격 4억원 이하이면서 정해진 지역에 있는 1주택이 대상이에요. 수도권과 광역시·특별자치시를 뺀 지역이 원칙이지만 광역시의 군 지역, 특별자치시의 읍·면처럼 예외가 있어서, 국세청 1세대 1주택자 주택 수 산정 제외 특례 안내에서 지역을 꼭 확인해보세요.

특례가 적용되면 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있어요. 공제 구조는 종합부동산세 1주택 12억 공제 글에 더 자세히 정리해뒀어요.

참고로 2026년 세제개편안에는 1세대 1주택 기본공제를 실거주 여부에 따라 나누는 방향이 담겼어요. 실제로 사는 집은 14억원, 살지 않는 집은 9억원으로 갈리는 안이라 비거주 1주택자는 오히려 줄어들 수 있어요. 다만 국회 심의가 남아 있어 아직 확정된 내용은 아니에요. 보유 단계 부담을 함께 보고 싶다면 건강보험료 계산기로 재산 기준 보험료도 같이 확인해보세요.

양도세: 1억 기준은 없어요, 요건이 따로 있어요

이 세금의 기준은 양도일 현재 1세대가 가진 주택 수예요. 공시가격이 얼마든 빌라는 원칙적으로 한 채로 세어져요. 아파트를 팔면서 1세대 1주택 비과세를 받으려 했는데 빌라 때문에 깨지는 사례가 여기서 나와요.

빠지는 길은 요건형이에요. 대표적으로 세 가지예요.

첫째, 상속주택이에요. 별도 세대인 피상속인에게 상속받은 선순위 주택 1채는, 상속 당시 갖고 있던 일반주택을 팔 때 주택 수에서 빼요.

둘째, 농어촌주택·고향주택이에요. 정해진 기간에 취득해 3년 이상 보유하고, 취득 당시 기준시가가 3억원(한옥은 4억원) 이하여야 해요.

셋째, 소형 신축주택 특례예요. 전용 60㎡ 이하이면서 취득가격이 수도권 6억원·지방 3억원 이하인 신축 비아파트를 처음 살 때 적용돼요.

여기에 시점 변수가 하나 더 붙었어요. 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나서, 5월 10일부터는 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 더 붙고 장기보유특별공제도 배제돼요. 내 집이 조정대상지역인지는 국토교통부 누리집의 규제지역 지정 현황에서 확인할 수 있어요.

다만 2026년 세제개편안에는 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과를 2027~2028년에 한시적으로 완화하는 방향도 함께 담겼어요. 매도 시기를 저울질 중이라면 확정 여부를 지켜볼 필요가 있어요. 이 역시 국회 심의가 남아 있어 지금 기준으로 확정된 제도는 아니에요.

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양도소득세 계산기
빌라 때문에 비과세가 깨졌을 때 세금이 얼마나 늘어나는지, 공동명의는 어떤지 숫자로 확인해보세요

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상속받은 빌라는 몇 년까지 빠지나요

상속은 세 세금이 가장 크게 갈리는 구간이에요. “상속주택은 몇 년간 빠진다”는 말을 한 숫자로 기억하면 반드시 틀려요.

취득세는 상속개시일부터 5년이에요. 종부세는 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하면 계속 특례를 받을 수 있어요. 양도세는 기간 제한 대신 선순위 상속주택 1채인지, 상속 당시 갖고 있던 일반주택을 파는지가 갈림길이에요.

세목별 기간은 2026년 8월 기준이에요.

주택 수 제외와 별개로, 상속 자체에 붙는 세금도 미리 계산해두면 좋아요. 물려받은 재산 규모에 따라 세금이 0원이 되기도 하니 상속세 계산기로 먼저 확인해보세요.

오피스텔·생활숙박시설·분양권·입주권은 어떻게 되나요

빌라만 보다가 옆에 있는 물건 때문에 결과가 뒤집히는 경우가 많아요. 특히 취득 시점이 중요해요.

주거용 오피스텔은 주택분 재산세가 매겨지고 시가표준액이 1억원을 넘으면 취득세 주택 수에 들어가요. 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용돼요. 오피스텔 자체를 살 때는 주택 세율이 아니라 4.6%가 붙는다는 점도 헷갈리기 쉬워요.

분양권은 취득세가 2020년 8월 12일, 양도세가 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 들어가요. 오피스텔 분양권은 주택 분양권이 아니라서 빠지는 것으로 봐요. 생활숙박시설은 공부상 숙박시설이라 주택 수에 넣지 않는 게 원칙이지만, 실제 주거용으로 쓰면 세목별로 달리 볼 수 있어 관할 확인이 필요해요.

빌라가 있어도 청약에서 무주택으로 인정되는 경우

청약은 세금과 또 다른 규칙이에요. 근거가 세법이 아니라 주택공급에 관한 규칙이라, 기준 금액도 앞의 숫자들과 전혀 달라요.

2024년 개정으로 비아파트 기준이 크게 완화됐어요. 단독·다가구·연립·다세대·도시형생활주택 중 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 5억원·지방 3억원 이하인 집을 1호(1세대)만 갖고 있으면 무주택으로 봐요. 아파트 기준은 그대로예요.

청약 인정 기준은 2026년 8월 기준이에요.

다만 이건 민영주택 가점제를 중심으로 한 기준이라, 공공주택이나 특별공급은 유형마다 판단이 달라질 수 있어요. 청약홈과 모집공고문을 꼭 같이 확인해보세요. 가점 항목별 계산법은 청약 가점 계산법에 정리해뒀어요.

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청약 가점 계산기
빌라를 가진 상태에서 무주택 기간과 부양가족을 넣으면 지금 가점이 몇 점인지 바로 나와요

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세금·청약 기준이 워낙 갈려서, 조건을 하나씩 넣어보며 비교하는 게 가장 빨라요. 전체 계산기 보기에서 상황에 맞는 도구를 골라보세요. 여기 정리한 내용은 일반 정보이고, 최종 판단은 세무 전문가와 관할 지자체·국세청 확인을 거치는 게 안전해요.

자주 묻는 질문

Q. 시가표준액이 매매가와 다른데 뭘 기준으로 보나요?

A. 취득세 주택 수 판정은 시가표준액(공시가격)으로 봐요. 매매가와는 무관해요. 공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격이 기준이고 부동산공시가격 알리미에서 조회할 수 있어요.

Q. 정비구역 안 빌라는 1억 이하여도 중과되나요?

A. 네, 그렇게 볼 수 있어요. 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역으로 지정·고시된 지역의 주택은 저가주택 제외 대상에서 빠져요. 계약 전에 해당 번지의 지정 여부를 관할 구청에 확인해보세요.

Q. 빌라를 팔면 그 빌라 자체는 세금이 없나요?

A. 아니에요. 주택 수 제외는 다른 집의 세율을 정할 때 빠진다는 뜻이에요. 그 빌라를 팔 때는 원래대로 양도세를 계산해요. 그 빌라가 1세대 1주택 비과세 요건을 따로 충족해야 비과세가 될 수 있어요.

Q. 지방 빌라인데 2억 기준이 저한테도 적용되나요?

A. 2025년 1월 2일 이후에 돈을 주고 산 비수도권 주택이어야 해요. 그전에 취득했거나 상속·증여로 받았다면 종전처럼 1억 기준으로 봐요. 취득일이 언제인지부터 확인해보세요.

Q. 상속받은 빌라는 5년 지나면 무조건 주택 수에 들어가나요?

A. 세금마다 달라요. 취득세는 5년이 지나면 주택 수에 들어가요. 종부세는 5년이 지나도 지분율이나 공시가격 요건을 충족하면 계속 특례를 받을 수 있고, 양도세는 기간 대신 선순위 여부와 일반주택 취득 시점을 봐요.

Q. 지분 40%만 상속받았는데 어떻게 되나요?

A. 종부세는 상속 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하면 1세대 1주택자 특례를 신청할 수 있어요. 취득세는 지분만 가졌더라도 전체 주택의 시가표준액으로 1억 이하인지를 따져요.

Q. 전용 60㎡ 이하면 세 가지 세금에서 다 빠지나요?

A. 아니에요. 60㎡는 소형 신축주택 특례의 면적 요건이에요. 준공·취득 시기와 취득가격 요건까지 함께 충족해야 하고, 기존 빌라에는 적용되지 않아요.

Q. 지방 저가주택이 3억이라고 들었는데 4억인가요?

A. 둘 다 있는 숫자예요. 종부세의 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하고, 양도세 중과를 피하는 지방 저가주택은 양도가액 3억원 이하예요. 세금이 다르니 숫자도 다르게 봐야 해요.

Q. 부부 공동명의 빌라는 각자 1채씩으로 보나요?

A. 취득세는 1세대 단위로 세기 때문에 부부가 나눠 가져도 세대 기준으로는 한 채예요. 다만 양도세는 사람별로 계산해서 세 부담이 달라질 수 있어요. 명의 구성은 취득·보유·양도를 함께 놓고 따져보는 게 좋아요.

Q. 주거용 오피스텔도 빌라처럼 빠지나요?

A. 조건이 달라요. 주택분 재산세가 매겨지는 주거용 오피스텔로 시가표준액이 1억원을 넘으면 취득세 주택 수에 들어가요. 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용돼요.

Q. 소형 신축주택 특례는 언제까지인가요?

A. 취득 기한이 정해진 한시 특례예요. 그동안 여러 차례 조정돼 왔고 취득세·종부세·양도세의 기한이 서로 다를 수 있어요. 취득일은 잔금일로 보니, 계약 전에 국세청이나 국가법령정보센터에서 현재 기한을 꼭 확인해보세요.