등록면허세, 부동산 등기할 때 내야 할까? 취득세와 차이·세율

집을 사거나 대출을 받으면서 등기를 하려는데 “등록면허세”라는 낯선 세금이 등장하면 당황스럽죠. 부동산 등기할 때 등록면허세를 내는 게 맞는지, 취득세랑 또 따로 내는 건지 헷갈리는 분이 많아요.

결론부터 말하면 등기 종류에 따라 갈려요. 매매로 산 집은 취득세로 끝나고, 대출받을 때 잡는 근저당권이나 전세권 설정 같은 “취득이 아닌 등기”에 등록면허세가 붙어요. 왜 이렇게 나뉘는지, 내 등기는 얼마인지 하나씩 정리해볼게요.

등록면허세와 취득세, 왜 이렇게 헷갈릴까

예전에는 부동산을 등기할 때 취득세와 등록세를 각각 냈어요. 그런데 “취득”이라는 하나의 행위에 두 번 세금을 매기는 셈이라, 2011년 1월 1일부터 취득과 관련된 등록세는 취득세로 통합됐어요.

이때 취득과 상관없는 등기(설정·말소 등)에 붙던 등록세는 종전 면허세와 합쳐져 등록면허세라는 이름으로 남았어요. 그래서 지금은 부동산을 사서 소유권 이전등기를 해도 취득세만 내면 돼요. “부동산 등기=등록세”라는 말은 옛 기준이에요.

신축 건물을 처음 등기하는 소유권 보존등기도 마찬가지예요. 예전엔 취득세 2%에 보존등기 등록세 0.8%를 따로 냈지만, 지금은 원시취득 취득세 2.8%로 합쳐졌어요. 매매 취득세율은 금액·주택수에 따라 달라지니 주택 취득세율 구간표에서 확인해보세요.

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취득세 계산기
매매로 산 집은 등록면허세가 아니라 취득세예요. 금액·주택수 넣으면 취득세가 바로 나와요

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부동산 등기 종류별 등록면허세 세율

등록면허세는 등기 종류마다 세율이 달라요. 개인이 실제로 마주치는 건 대출받을 때의 근저당권 설정과 다 갚은 뒤의 말소등기예요. 아래는 지방세법 제28조 기준 세율이에요.

표에서 소유권 보존을 “예외적”이라고 한 건, 신축 같은 원시취득은 취득세로 과세되고 등록면허세 0.8%는 취득세가 비과세·면제되는 물건 등에만 적용되기 때문이에요. 그리고 설정 등기 세율로 계산한 세액이 6,000원보다 적으면 6,000원으로 내요.

한 가지 더, 공유물을 나눠 갖는 공유물 분할 등기는 형식적 취득이라 등록면허세가 아니라 취득세 특례(0.3%)로 과세돼요. 취득세라 지방교육세에 농어촌특별세까지 붙으니, 위 등록면허세 표와는 구분해두는 게 좋아요.

등록면허세 계산법과 지방교육세 20%

계산은 과세표준 × 세율이에요. 여기에 등록면허세액의 20%가 지방교육세로 자동으로 더 붙는다는 점을 놓치기 쉬워요.

예를 들어 대출 1억원을 받으면서 은행이 채권최고액 1억 2,000만원(대출액의 120%)으로 근저당권을 설정한다고 해볼게요.

합치면 채권최고액의 약 0.24% 정도예요. 여기에 셀프등기가 아니라면 법무사 보수가 별도로 들어요. 대출을 다 갚고 근저당을 말소할 땐 그 밖의 등기라 건당 6,000원 + 지방교육세 1,200원 수준이에요.

대도시 중과, 개인도 3배 내야 할까

등록면허세에는 대도시(과밀억제권역) 3배 중과 조항이 있어요. 그래서 “서울에서 등기하면 무조건 3배”로 오해하는 경우가 있는데, 그렇지 않아요.

이 중과는 주로 대도시 안에서 법인을 설립·전입하거나 지점을 설치하면서 하는 등기에 적용돼요. 개인이 집을 담보로 대출받으며 잡는 근저당권 설정 같은 일반적인 등기와는 대체로 관련이 없어요. 다만 법인 명의 부동산 등기라면 해당할 수 있으니 관할 지자체에 확인하는 게 안전해요.

언제·어디서 내나 — 위택스 신고·납부

등록면허세는 국세가 아니라 지방세예요. 그래서 홈택스가 아니라 위택스에서 신고·납부해요. 서울에 있는 물건은 서울시 이택스(ETAX)를 써요.

납부 시점은 등기 신청서를 접수하기 전이 원칙이에요. 등기소에 접수할 때 등록면허세 납부확인서(영수필확인서)가 필요하거든요. 셀프등기를 한다면 위택스에서 신고하고 나오는 납세번호로 납부한 뒤 확인서를 챙겨야 해요.

등기 종류나 채권최고액이 헷갈리면 먼저 등기부등본 보는 법으로 현재 설정 상태를 확인해두면 좋아요. 등기 절차나 서식은 대법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있어요.

등기 부대비용 한눈에

등기할 때 드는 돈은 세금만 있는 게 아니에요. 상황에 따라 아래 비용이 섞여요. 취득 등기냐 설정 등기냐에 따라 항목이 달라져요.

매매라면 취득세와 함께 중개보수가 가장 큰 부대비용이에요. 중개보수는 거래금액 구간별 요율이 정해져 있으니 부동산 중개수수료 요율표도 함께 보면 총비용을 가늠하기 쉬워요.

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중개보수 계산기
매매·전세 금액만 넣으면 상한 요율로 중개보수가 바로 나와요. 등기 부대비용 가늠에 좋아요

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자주 묻는 질문

Q. 부동산 등기하면 등록면허세를 꼭 내나요?

A. 등기 종류에 따라 달라요. 매매·상속·증여로 소유권을 넘겨받는 등기는 취득세를 내고, 근저당권·전세권 설정이나 말소 같은 취득이 아닌 등기에 등록면허세를 내요.

Q. 취득세랑 등록면허세를 같이 내는 경우도 있나요?

A. 일반적인 매매 한 건에서는 둘을 같이 내지 않아요. 다만 집을 사서 소유권 이전등기(취득세)를 하고, 이어서 대출 근저당권을 설정(등록면허세)한다면 성격이 다른 두 등기라 각각 내게 돼요.

Q. 근저당권을 설정하면 등록면허세가 얼마인가요?

A. 채권최고액의 0.2%에 그 20%인 지방교육세가 더 붙어 약 0.24% 수준이에요. 채권최고액 1억 2,000만원이면 등록면허세 24만원에 지방교육세 4만 8,000원이 돼요.

Q. 지방교육세 20%는 뭔가요?

A. 등록면허세를 낼 때 세액의 20%가 지방교육세로 자동으로 더 붙어요. 별도 신고가 아니라 등록면허세에 얹혀 함께 납부돼요.

Q. 등록면허세는 언제 내야 하나요?

A. 등기 신청서를 등기소에 접수하기 전에 신고·납부하는 게 원칙이에요. 접수할 때 납부확인서가 필요하기 때문이에요.

Q. 어디서 신고·납부하나요? 홈택스인가요?

A. 지방세라 홈택스가 아니라 위택스(wetax)에서 해요. 서울에 있는 물건은 서울시 이택스(ETAX)를 이용해요. 구청 세무과에 방문해서 낼 수도 있어요.

Q. 셀프등기할 때 등록면허세는 어떻게 하나요?

A. 위택스나 이택스에서 등록면허세(등록분)를 신고하면 납세번호가 나와요. 그 번호로 납부한 뒤 영수필확인서를 저장해 등기 서류와 함께 제출하면 돼요.

Q. 대도시 3배 중과는 개인도 적용되나요?

A. 대체로 아니에요. 대도시 중과는 주로 법인을 대도시에 설립·전입하거나 지점을 설치하면서 하는 등기에 적용돼요. 개인의 일반적인 근저당·전세권 설정 등기와는 보통 관련이 없어요.

Q. 등록면허세도 감면받을 수 있나요?

A. 지방세특례제한법에 따라 서민주택이나 특정 정책 대상 등기 등 일부는 감면될 수 있어요. 다만 감면 항목은 자주 바뀌고 요건도 까다로우니, 위택스나 관할 지자체에서 지금 내 등기가 감면 대상인지 꼭 확인하는 게 좋아요.

Q. 등록세는 없어진 게 맞나요?

A. 네. 2011년부터 등록세라는 세목은 폐지됐어요. 취득 관련 부분은 취득세로, 취득과 무관한 등기 부분은 등록면허세로 재편됐어요. “등록세”는 옛 이름이에요.