재개발·재건축 절차 8단계, 이주비·현금청산까지

재개발·재건축 절차를 찾아보면 “정비구역 지정 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가” 같은 순서는 금방 나와요. 그런데 조합원이 정말 궁금한 건 그 단계마다 내 돈과 권리가 어떻게 바뀌느냐예요.

이 글은 절차를 표 하나로 압축하고, 이주비·주거이전비·이사비가 각각 어떤 돈인지, 분양신청을 안 하면 현금청산이 언제 어떻게 진행되는지를 현행 도시정비법 기준으로 정리했어요. 특히 “이주비는 보상금”, “현금청산은 150일” 같은 옛 정보를 바로잡는 데 집중했어요.

아래 표는 전체 흐름을 30초 안에 보도록 8단계로 나눈 거예요. 단계 번호는 이해를 돕기 위한 편집상 정리이고, 법이 정한 공식 “8단계” 분류는 아니에요.

재개발·재건축 절차 8단계 한눈에 보기

정비구역부터 이전고시까지

8단계 중 돈과 권리가 크게 갈리는 구간은 4단계 사업시행계획인가부터 6단계 관리처분계획인가까지예요. 이 구간에서 분양을 받을지, 현금으로 정리할지가 정해지기 때문이에요.

그중에서도 관리처분계획 인가·고시는 전환점이에요. 현금청산 90일 협의가 시작되는 기준일이고, 이후 이주·철거로 넘어가는 출발점이에요. 그래서 조합 공고 중 이 날짜는 꼭 따로 적어두는 게 좋아요.

8단계가 모든 사업의 고정 순서는 아닌 이유

추진위원회 구성 같은 초기 절차는 사업방식과 현행 특례에 따라 앞뒤가 바뀌거나 함께 진행될 수 있어요. 재건축진단도 “맨 처음 통과해야 하는 관문”으로 고정돼 있지 않아요.

그래서 내 사업이 지금 몇 단계인지는 표의 번호보다 조합의 공식 공고와 인가고시로 확인해야 해요. 표는 전체 그림을 잡는 용도로만 보세요.

재개발과 재건축은 어디서 절차가 달라질까

재건축진단은 언제 하나

예전에는 “재건축은 안전진단부터 통과해야 정비계획을 시작한다”고 설명하는 글이 많았어요. 지금 법상 명칭은 재건축진단이고, 시점도 달라졌어요.

2026. 7. 1. 시행 도시정비법 제12조는 정비계획 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 하도록 정하고 있어요. 그래서 “안전진단 → 정비계획 → 정비구역 지정”을 하나뿐인 순서로 보면 틀려요.

재개발의 수용과 재건축의 매도청구

두 사업이 가장 크게 갈리는 곳은 현금청산 협의가 끝내 안 됐을 때예요. 재개발은 수용재결 신청, 일반적인 재건축은 매도청구소송이 대표적인 다음 절차예요.

근거는 도시정비법 제63조예요. 재건축은 수용할 수 있는 경우를 제26조제1항제1호·제27조제1항제1호에 해당하는 사업으로만 한정해 두어서, 일반적인 재건축은 수용 대신 매도청구로 가요. 내 사업이 어느 쪽인지는 조합 안내와 관리처분계획에서 확인해보세요.

사업시행인가·분양신청·관리처분인가가 중요한 이유

분양신청기간은 얼마나 되나

사업시행자는 사업시행계획인가 고시일부터 90일 안에 분양신청 기간·방법 등을 토지등소유자에게 알리고 공고해야 해요(도시정비법 제72조제1항). 대통령령으로 정하는 경우에는 1회에 한해 30일 범위에서 늘릴 수 있고, 인가 뒤에 시공자를 뽑았다면 시공자와 계약한 날부터 세요. 분양신청기간은 원칙적으로 30일 이상 60일 이내이고, 20일 범위에서 한 차례 연장할 수 있어요.

이 기간 안에 신청하지 않으면 현금청산 대상이 돼요. 분양신청 공고를 받으면 시작일과 종료일을 달력에 바로 옮겨 두세요.

관리처분인가 후 달라지는 권리

관리처분계획이 인가·고시되면 현금청산 대상자와의 손실보상 협의 기한이 흐르기 시작해요. 이주 절차도 이 시점을 전후로 구체화돼요.

관리처분계획인가가 고시되면 종전 토지·건물의 소유자·세입자 등은 원칙적으로 이전고시가 있는 날까지 그 집을 사용하거나 수익할 수 없어요(도시정비법 제81조제1항). 다만 사업시행자의 동의를 받은 경우와 토지보상법에 따른 손실보상이 끝나지 않은 경우는 예외예요. 그래서 인가 다음 날 바로 나가야 하는 건 아니고, 실제 이주 시작일은 사업시행자의 이주계획·공고를 따라요.

재개발·재건축 이주비는 보상금일까 대출일까

기본이주비와 추가이주비는 사업별 약정 확인

이주비 한도, 금리, 추가이주비가 있는지는 전국 공통 기준이 없어요. 금융규제, 조합 약정, 금융기관 조건에 따라 사업마다 달라져요.

그래서 “이주비는 집값의 몇 %” 같은 말을 들으면 그 사업장 약정서에서 확인되는 숫자인지 먼저 보세요. 다른 구역 사례를 내 사업에 그대로 대입하면 틀릴 수 있어요.

이주비 대출에서 꼭 확인할 항목

약정서에서 볼 곳은 금액·금리·담보·상환 시점, 그리고 이자를 누가 내는지예요. 이자를 본인이 내는 조건이라면 매달 부담이 얼마인지 미리 계산해두는 게 좋아요.

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대출이자 계산기
이주비 약정서의 금액·금리를 넣고 만기일시상환을 고르면 매달 내는 이자를 바로 볼 수 있어요

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이주 기간에 다른 대출도 받을 계획이라면 연봉별 DSR 대출한도 계산법도 함께 보세요.

주거이전비와 이사비는 이주비와 다르다

이주비가 대출이라면, 주거이전비와 이사비는 법정 손실보상이에요. 성격이 완전히 다르니 한 표로 나눠 볼게요.

소유자와 세입자의 지급요건

토지보상법 시행규칙 제54조에 따르면 주거이전비는 소유자는 가구원 수 기준 2개월분, 세입자는 가구원 수 기준 4개월분이 기본이에요. 다만 소유자가 그 집(또는 사업지구 안 다른 집)에 실제로 살고 있지 않거나 무허가건축물 등이면 대상이 아니에요.

세입자는 기준 고시 당시 사업지구 안에서 3개월 이상 거주해야 대상이 돼요. 정비사업에서 이 기준 시점은 도시정비법 시행령 제54조제4항에 따라 정비계획 주민공람 공고일이에요. 공람공고 뒤에 들어온 세입자는 대상에서 빠질 수 있어요.

이사비는 같은 시행규칙 제55조제2항에 따라, 사업지구 밖 등으로 이사할 때 가재도구 같은 동산을 옮기는 비용을 보상하는 항목이에요.

세입자라면 이사 나가면서 보증금을 제때 돌려받는 것도 챙겨야 해요. 반환이 늦어질까 걱정되면 전세보증금 반환 내용증명 쓰는 법을 참고하세요.

재개발·재건축을 똑같이 보면 안 되는 이유

“재개발·재건축 주민은 누구나 2개월·4개월분을 받는다”는 말은 틀려요. 사업 유형, 실제 거주 여부, 기준일, 법적 지위에 따라 대상이 갈려요.

내 사업에 주거이전비·이사비 규정이 적용되는지는 사업시행자의 공식 안내로 먼저 확인하세요.

현금청산 대상 4가지와 90일·60일 기한

현금청산은 새 집을 받지 않는 사람의 종전 자산을 현금으로 보상하는 절차예요. 도시정비법 제73조가 정한 대상은 크게 4가지예요.

• 분양신청을 하지 않은 사람
• 분양신청기간이 끝나기 전에 분양신청을 철회한 사람
• 투기과열지구 재당첨 제한(제72조제6항)으로 분양신청을 할 수 없는 사람
• 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 빠진 사람

세 번째는 투기과열지구 정비사업에서 분양대상자로 정해진 사람과 그 세대원이, 선정일(조합원 분양분은 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 안에는 투기과열지구에서 다시 분양신청을 할 수 없게 한 규정이에요. 예외는 같은 항 단서에 따로 있어요.

분양신청을 하지 않은 경우

분양신청기간이 끝나면 현금청산 대상이 되지만, 그날 바로 돈이 들어오는 구조는 아니에요. 협의는 분양신청기간 종료 다음 날부터 시작할 수 있고, 법정 협의 기한은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일이에요.

분양신청을 철회한 경우

분양신청을 했더라도 분양신청기간이 끝나기 전에 철회하면 현금청산 대상이 돼요(도시정비법 제73조제1항제2호). 기간이 끝난 뒤의 철회는 이 조항에 해당하지 않으니, 철회를 고민한다면 종료일 전에 조합의 분양신청 안내부터 확인하세요. 철회했다는 기록은 꼭 서류로 남겨두는 게 좋아요.

협의가 안 되면 수용재결·매도청구

90일 안에 협의가 성립하지 않으면, 사업시행자는 협의기간 만료 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 해요. 재개발은 수용재결, 일반적인 재건축은 매도청구가 대표적이에요.

사업시행자가 이 60일 기한을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내면, 사업시행자가 토지등소유자에게 늦어진 날수에 따른 이자를 줘야 해요(제73조제3항). 이 이자는 현금청산금의 수익률이 아니라 기한을 넘긴 지연일수에만 붙는 돈이에요.

표는 법정 기한 구조를 옮긴 예시예요. 실제 날짜는 조합 공고와 인가고시에 맞춰 조정하세요.

관리처분인가 후 이주부터 준공까지 확인할 것

이주·철거

이주는 사업시행자의 이주 공고에 따라 진행돼요. 공고를 받으면 이주비 대출 약정과 주거이전비·이사비 신청 대상 여부를 같이 확인하세요. 이 둘을 한 돈으로 착각하면 받을 수 있는 보상을 놓칠 수 있어요.

준공과 이전고시

공사가 끝나 준공되면 이전고시로 새 대지·건축물에 대한 권리가 분양받은 사람에게 넘어가요. 실제 사업기간은 구역마다 크게 달라서 전국 공통 숫자로 말하기 어려워요.

현금청산과 청산금의 차이

이름이 비슷하지만 다른 개념이에요. 현금청산은 분양을 받지 않는 사람 등에게 종전 자산을 현금으로 보상하는 제73조 절차예요.

청산금은 분양을 받은 사람이 대상이에요. 종전 자산 가격과 새로 분양받은 자산 가격의 차이를 걷거나 돌려주는 제89조의 돈이에요.

새 아파트 분양권을 사고팔 때 붙는 세금은 이 글에서 다루지 않았어요. 궁금하다면 분양권 양도세 세율과 보유기간 정리를 참고하세요.

재개발·재건축 절차 자주 묻는 질문

Q. 재개발과 재건축 절차는 무엇이 다른가요?

A. 정비구역, 조합, 사업시행인가, 관리처분인가로 이어지는 뼈대는 비슷해요. 차이는 재건축에만 있는 재건축진단과, 현금청산 협의가 안 될 때 재개발은 수용재결·재건축은 매도청구로 가는 부분이에요. 사업방식에 따라 예외가 있을 수 있어요.

Q. 재건축진단은 언제 하나요?

A. 현행 도시정비법 제12조 기준으로 정비계획 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지예요. 예전 “안전진단”이라는 이름과 “맨 처음 통과” 순서는 지금 기준과 달라요.

Q. 관리처분인가가 나면 바로 이사해야 하나요?

A. 인가 다음 날 바로 나가야 하는 건 아니에요. 관리처분계획인가가 고시되면 원칙적으로 이전고시 때까지 종전 집을 사용·수익할 수 없지만, 사업시행자 동의를 받았거나 토지보상법에 따른 손실보상이 끝나지 않은 경우는 예외예요(제81조제1항). 실제 이주 시작일은 사업시행자의 이주 공고를 따르세요.

Q. 재개발·재건축 이주비는 갚아야 하나요?

A. 조합원이 말하는 이주비는 대출 형태가 일반적이라 갚는 돈으로 보는 게 맞아요. 금리와 상환 시점, 이자 부담 주체는 사업장 약정서에서 확인하세요.

Q. 이주비와 주거이전비는 같은 돈인가요?

A. 아니에요. 이주비는 금융기관 등을 통한 대출 성격이고, 주거이전비는 토지보상법 시행규칙에 따른 법정 손실보상이에요. 하나를 받았다고 다른 하나가 없어지는 관계로 보면 안 돼요.

Q. 재개발 세입자도 주거이전비를 받을 수 있나요?

A. 법정 요건을 채운 세입자는 가구원 수 기준 4개월분이 기본이에요. 다만 거주기간 등 요건이 있어 모든 세입자가 자동으로 받는 건 아니에요. 사업시행자 안내로 대상 여부를 먼저 확인하세요.

Q. 분양신청을 안 하면 바로 현금청산되나요?

A. 대상이 되는 것과 돈을 받는 건 시점이 달라요. 협의는 분양신청기간 종료 다음 날부터 시작할 수 있고, 법정 기한은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일이에요. 협의가 안 되면 60일 안에 다음 절차로 넘어가요.

Q. 재개발과 재건축의 현금청산 절차도 같은가요?

A. 제73조의 협의 구조는 같이 적용돼요. 협의가 끝내 안 되면 재개발은 수용재결, 일반적인 재건축은 매도청구가 대표적인 다음 절차예요. 사업방식별 예외가 있을 수 있어요.

Q. 현금청산과 청산금은 같은 뜻인가요?

A. 달라요. 현금청산은 분양을 받지 않는 사람 등에 대한 제73조 보상 절차예요. 청산금은 분양받은 사람의 종전 자산과 새 자산 가격 차이를 정산하는 제89조 개념이에요.

Q. 현금청산금은 시세대로 받을 수 있나요?

A. “시세 그대로” 또는 “감정가의 몇 %”로 정해진 규칙은 없어요. 먼저 협의로 정하고, 재개발 손실보상에는 관련 법률의 감정평가 절차가 적용돼요. 개별 금액은 물건과 사업·소송 단계에 따라 달라질 수 있어 전문가 상담을 권해요.