임대차 계약 신고와 주택임대차보호법 핵심 7가지

전세나 월세 계약서에 도장을 찍었다면 이제 할 일이 두 갈래예요. 하나는 임대차 계약 신고이고, 다른 하나는 주택임대차보호법으로 보증금을 지키는 일이에요. 둘은 근거 법률부터 달라서, 신고를 마쳤다고 보증금이 보호되는 건 아니에요.

이 글은 계약일부터 만료 전까지 챙길 핵심 7가지를 한 흐름으로 이어 붙인 지도예요. 신고 대상·과태료·신고와 전입신고의 차이·대항력·우선변제권·증액 제한·계약갱신요구권을 순서대로 보고, 더 깊은 내용은 따로 정리한 글로 연결해 둘게요.

임대차 계약 신고, 누가 30일 안에 해야 하나요?

2021년 6월 1일 이후 맺은 주택 임대차 계약 중 금액과 지역 기준에 걸리면, 계약 체결일부터 30일 안에 신고해야 해요. 근거는 주택임대차보호법이 아니라 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2와 같은 법 시행령 제4조의3이에요.

신고 대상 금액과 지역

보증금과 월세는 둘 중 하나만 넘어도 대상이에요. 보증금이 딱 6천만원이어도 월세가 30만원을 넘으면 신고해야 해요.

주택은 주택임대차보호법상 주거용 주택이면 돼요. 아파트·단독·다가구·연립·다세대뿐 아니라, 실제로 주거용으로 쓰는 오피스텔·고시원도 포함될 수 있어요.

누가, 어디서 신고하나요?

원칙은 임대인과 임차인의 공동 신고예요. 다만 계약서를 제출하면 둘 중 한 명만 신고해도 공동신고로 처리되고, 상대방이 신고를 거부하면 법정 절차에 따라 단독 신고도 할 수 있어요.

신고는 주택 소재지 관할 행정복지센터(주민센터)에 방문하거나, 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 할 수 있어요. 신고 수수료는 없고 신고필증이 나와요(정부24·부동산거래관리시스템 안내·2026년 9월 기준, 절차는 바뀔 수 있어요). 부동산거래전자계약시스템으로 계약했다면 신고 절차가 연계돼요.

계약 변경·해제도 신고해야 해요

이미 신고한 계약의 보증금·월세가 바뀌거나 계약이 해제되면, 변경·해제가 확정된 날부터 30일 안에 다시 신고해야 해요. 30일을 가계약일부터 세는지 헷갈린다면 주택임대차 신고제 30일 기산점 정리를 참고하세요.

신고할 때 내는 서류가 결국 계약서라서, 제출 전에 특약란을 한 번 더 보는 게 좋아요. 아직 특약을 보완할 수 있는 단계라면 선순위 채권·보증금 반환 조건부터 점검해보세요.

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임대차 특약사항 생성기
계약서 특약란에 넣을 문구를 임차인·임대인 입장별로 골라 만들어보세요

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임대차 신고를 안 하면 과태료가 얼마인가요?

계도기간은 2025년 5월 31일에 끝났어요. 2025년 6월 1일 이후 계약부터는 지연·미신고에 과태료가 붙어요. “계도기간이라 과태료가 없다”는 이제 옛 정보예요.

지연·미신고는 계약금액과 늦어진 기간에 따라 2만~30만원이고, 거짓 신고는 100만원이에요. “미신고 과태료 최대 100만원”이라고 적힌 글이 많은데, 100만원은 거짓 신고 기준이에요.

표는 국토교통부·전북특별자치도 과태료 부과기준 안내(2025년 5월) 기준이에요.

거짓 신고는 금액·기간과 관계없이 100만원이에요. 과태료 기준은 개정될 수 있으니 신고 전에 부동산거래관리시스템 안내로 한 번 더 확인해보세요. 신고 대상과 과태료 사례는 전월세 신고제 대상과 과태료에서 더 볼 수 있어요.

임대차 신고·전입신고·확정일자는 무엇이 다른가요?

세 가지는 이름이 비슷하지만 하는 일이 달라요. 임대차 신고는 거래 사실을 알리는 행정 절차이고, 전입신고와 확정일자는 주택임대차보호법상 권리를 갖추는 요건이에요.

계약서를 제출하면 확정일자는 어떻게 처리되나요?

임대차 신고가 접수되고 계약서가 함께 제출되면 확정일자를 부여받은 것으로 봐요. 그래서 “신고하면 확정일자가 자동으로 생긴다”는 말은 반만 맞아요. 계약서를 내고 신고했을 때 이야기예요.

신고만 하고 전입신고를 안 하면 어떻게 되나요?

확정일자가 생겼어도 실제 입주와 주민등록을 갖추지 않으면 대항요건이 완성되지 않아요. 대항요건이 없으면 우선변제권도 성립하지 않아요. 신고를 먼저 했더라도 입주하는 날 전입신고는 따로 챙겨야 해요.

반대 방향은 한 번에 처리할 수 있어요. 임차인이 전입신고를 하면서 임대차계약서를 함께 내면 임대차 계약 신고를 한 것으로 봐요. 전입신고는 이사 후 14일 이내에 해야 하고, 정당한 이유 없이 늦으면 5만원 이하 과태료가 붙어요(법제처 찾기쉬운 생활법령정보·2026년 9월 기준). 다만 입주가 계약일부터 30일보다 늦다면 전입신고를 기다리지 말고 임대차 신고를 먼저 해 두세요. 전입신고 과태료는 전입신고 늦으면 과태료 얼마인지에 정리해 뒀어요.

전입신고와 확정일자를 어떤 순서로 받을 때 대항력이 언제 생기는지는 전입신고·확정일자 순서와 대항력 발생 시점에서 더 자세히 볼 수 있어요.

대항력과 우선변제권은 어떻게 갖추나요?

보증금을 실제로 지켜주는 건 신고가 아니라 이 두 권리예요. 대항력은 집주인이 바뀌어도 임차권을 주장하는 힘이고, 우선변제권은 경매·공매에서 보증금을 먼저 돌려받는 순위예요.

대항력은 언제 생기나요?

주택을 인도받고(입주) 주민등록을 마치면, 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생겨요(주택임대차보호법 제3조). 전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 봐요. 당일이 아니라 다음 날이라는 점이 중요해요.

우선변제권에 확정일자가 필요한 이유

우선변제권은 대항요건 + 계약서 확정일자를 모두 갖춰야 생겨요(제3조의2). 두 요건을 갖춘 임차인은 경매·공매에서 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있어요. 확정일자는 우선변제권 자체가 아니라 요건 중 하나예요.

소액임차인 최우선변제

보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인은 일정 금액까지 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있어요. 아래는 2023년 2월 21일부터 적용되는 주택임대차보호법 시행령 기준이에요(법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 2026년 9월 기준 확인).

보증금과 월세는 얼마나 올릴 수 있나요?

주택임대차보호법 제7조에 따른 증액청구는 기존 보증금·월세의 5%를 넘을 수 없어요. 예를 들어 월세 100만원이면 증액청구로 올릴 수 있는 폭은 5만원까지예요.

1년 이내 재증액 제한

계약을 맺거나 직전에 올린 뒤 1년 안에는 증액을 청구할 수 없어요. 다만 이 5%는 제7조 증액청구의 기준이에요. 모든 재계약·합의에 똑같이 적용되는 절대 상한처럼 단정하긴 어려우니, 내 계약이 어떤 경우인지 먼저 따져보세요.

계약갱신요구권으로 갱신할 때도 보증금·월세는 제7조 범위 안에서만 올릴 수 있어요. 또 특별시·광역시·도 등은 조례로 5% 범위 안에서 상한을 따로 정할 수 있어요.

보증금을 월세로 바꿀 때 전환율

보증금 일부를 월세로 돌릴 때 법정 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2%p 중 낮은 비율이에요. 기준금리가 바뀌면 상한도 따라 바뀌어서 숫자를 외우기보다 그때그때 계산하는 게 정확해요.

전환율 공식과 계산 예시는 전월세전환율 계산과 법정 상한에 정리해 뒀어요.

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전월세 전환 계산기
보증금을 월세로 바꿀 때 법정 전환율 상한으로 적정 월세가 얼마인지 계산해보세요

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계약기간과 계약갱신요구권 핵심

기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정했다면 원칙적으로 2년으로 봐요. 다만 임차인은 스스로 약정한 2년 미만 기간이 유효하다고 주장할 수도 있어요.

묵시적 갱신과 계약갱신요구권 차이

집주인 실거주 등 갱신 거절 사유

계약갱신요구권은 임차인이 한 번 쓸 수 있어요. 하지만 임대인이 실제 거주하려는 경우처럼 법이 정한 거절사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있어서, “무조건 4년 보장”은 아니에요.

어떤 사유가 인정되는지는 계약갱신청구권 거절 사유 정리에서 확인해보세요.

계약 후 꼭 확인할 체크리스트

앞에서 본 기한을 날짜 순서로 다시 세우면 아래와 같아요. 계약일과 잔금일만 알면 내 일정에 바로 대입할 수 있어요.

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자주 묻는 질문

Q. 보증금이 딱 6천만원이면 임대차 신고를 해야 하나요?

A. 금액 기준은 “6천만원 초과”라서, 월세도 30만원 이하라면 금액 기준으로는 대상이 아니에요. 다만 보증금이 6천만원이어도 월세가 30만원을 넘으면 신고 대상이에요.

Q. 월세 30만원이면 신고 대상인가요?

A. 월세 기준도 “30만원 초과”라서 딱 30만원은 월세 기준에 해당하지 않아요. 이때는 보증금이 6천만원을 넘는지로 판단해요.

Q. 갱신계약도 다시 신고해야 하나요?

A. 보증금이나 월세가 바뀌는 갱신계약은 신고 대상이에요. 금액 변동 없이 기간만 연장했다면 신고하지 않아도 돼요.

Q. 집주인이 신고를 안 해주면 임차인 혼자 할 수 있나요?

A. 네. 계약서를 제출하면 임차인 한 명이 신고해도 공동신고로 처리돼요. 상대방이 신고를 거부하는 경우에도 법정 절차에 따라 단독 신고를 할 수 있어요.

Q. 임대차 신고를 하면 확정일자도 자동으로 받나요?

A. 계약서를 함께 제출해 신고 접수가 완료되면 확정일자를 부여받은 것으로 봐요. 계약서 없이 신고했다면 확정일자가 처리됐는지 따로 확인해보세요.

Q. 임대차 신고를 했으면 전입신고는 안 해도 되나요?

A. 아니에요. 임대차 신고만으로는 대항력이 생기지 않아서, 입주하면 이사 후 14일 안에 전입신고를 따로 해야 해요. 반대로 전입신고를 할 때 계약서를 함께 내면 임대차 신고는 한 것으로 봐요.

Q. 대항력은 언제부터 생기나요?

A. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생겨요. 입주·전입 당일에는 아직 대항력이 없다는 점을 기억해두세요.

Q. 확정일자와 우선변제권은 같은 건가요?

A. 달라요. 확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나예요. 대항요건(인도 + 전입신고)과 확정일자를 모두 갖춰야 우선변제권이 생겨요.

Q. 계약갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?

A. 임차인은 한 번 쓸 수 있고, 갱신되면 2년이 연장돼요. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구해야 하고, 집주인 실거주 같은 법정 사유가 있으면 거절될 수 있어요.

Q. 계약을 해제하거나 보증금을 바꾸면 다시 신고해야 하나요?

A. 네. 이미 신고한 계약의 보증금·월세가 바뀌거나 계약이 해제되면, 확정된 날부터 30일 안에 변경·해제 신고를 해야 해요.