임대차 계약 갱신청구권 거절은 집주인이 원한다는 이유만으로 할 수 없어요. 임차인이 법정 기간 안에 갱신을 요구했다면 주택임대차보호법이 정한 사유가 있어야 해요.
검색할 때는 ‘갱신청구권’이라는 표현도 많이 쓰지만, 법률상 정확한 명칭은 계약갱신요구권이에요. 주택 임대차 기준이며 상가 임대차의 계약갱신요구권과는 별개예요.
임대인은 마음대로 갱신을 거절할 수 없어요. 실거주, 2기 차임 연체 등 주택임대차보호법 제6조의3이 정한 9가지 사유 중 하나가 있어야 계약갱신요구를 거절할 수 있어요.
- 법률상 정확한 명칭은 계약갱신요구권이에요.
- 정당한 사유가 없으면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 없어요.
- 현행법상 갱신거절 사유는 9가지예요.
- 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주는 거절 사유가 될 수 있어요.
- 법정 계약갱신요구권은 1회, 갱신 기간은 2년이에요.
- 실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있어요.
- 갱신요구와 거절은 시기와 통지 증거를 함께 챙기는 게 중요해요.
| 법정 사유 | 대표 사례 | 임대인 확인사항 | 임차인 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 1. 2기 차임 연체 | 연체액 합계가 월세 2개월분에 도달 | 입금내역·연체액 확인 | 연속 연체인지보다 총 연체액 확인 |
| 2. 거짓·부정한 임차 | 허위 신분 등으로 계약 | 부정행위 자료 확인 | 거절 사유가 구체적인지 확인 |
| 3. 보상에 의한 합의 | 이사비 등을 지급하고 합의 | 실제 합의·지급 여부 | 일방 제안인지 합의인지 확인 |
| 4. 무단전대 | 동의 없이 전부·일부를 다시 임대 | 동의 여부와 전대 증거 | 사전 동의 자료 확인 |
| 5. 고의·중과실 파손 | 중대한 과실로 주택 일부 파손 | 사진·수리내역·원인 | 통상 손모와 구별되는지 확인 |
| 6. 주택 멸실 | 거주 목적을 달성할 수 없을 정도로 멸실 | 멸실 상태 확인 | 실제 사용 불가능 여부 확인 |
| 7. 철거·재건축 | 고지된 계획, 안전 우려, 법령상 철거 등 | 법정 요건과 계획 자료 | 단순 수리·리모델링인지 구별 |
| 8. 실제 거주 | 임대인 또는 직계존·비속이 실제 입주 | 구체적인 거주 계획과 정황 | 실거주 주체·사유·후속 임대 확인 |
| 9. 중대한 의무 위반 | 임대차 유지가 어려운 중대한 사유 | 위반 내용·정도 입증 | 단순 불만과 중대한 사유 구별 |
임대차 계약 갱신청구권 거절, 아무 이유로나 할 수 없어요
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있어요. 계약이 끝난다는 이유만으로 거절할 수 있는 것은 아니에요.
계약갱신요구권은 법정 권리로 1회 행사할 수 있고, 그 결과 갱신되는 기간은 2년으로 봐요. 묵시적 갱신이나 당사자끼리 합의해 재계약한 것은 법정 갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않아요.
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내용증명 작성기
계약갱신 요구·거절 통지 기한을 확인하고 증거로 남길 문안을 작성해보세요
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계약갱신요구권을 거절할 수 있는 9가지 사유
거절 사유는 실거주 하나만 있는 게 아니에요. 차임 연체, 무단전대, 중대한 파손, 철거·재건축 등도 법에서 별도로 정하고 있어요.
특히 2기 차임 연체는 두 달을 연속으로 밀려야만 하는 것은 아니에요. 국토교통부·법무부 해설은 전후 연체액을 합해 2기분에 도달한 경우도 거절 사유가 될 수 있다고 설명해요.
철거·재건축 역시 집주인이 공사를 하고 싶다는 이유만으로 인정되는 것은 아니에요. 계약 때 구체적으로 고지한 계획을 따르는 경우, 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우 등 법정 요건을 확인해야 해요.
집주인 실거주라면 갱신을 거절할 수 있어요
임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우도 제8호의 거절 사유에 들어가요. 부모·조부모나 자녀·손자녀 등이 대표적인 직계존·비속이에요.
다만 ‘실거주하겠다’는 말 자체가 곧 입증은 아니에요. 대법원은 2023년 12월 7일 선고한 2022다279795 판결에서 실거주 사유에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 봤어요.
법원은 현재 주거 상황, 가족의 직장·학교, 실거주 의사가 생긴 경위, 거절 전후의 행동, 기존 주장과 모순되는 행동, 실제 이사 준비 등을 종합해 판단할 수 있어요.
실거주라는 말만으로 모든 갱신거절이 정당해지는 것은 아니에요. 실제 사건에서는 거주 의사가 진정한지, 통지 전후 행동이 일치하는지 등 구체적인 사실관계와 증거가 중요해요.
실거주라고 내보낸 뒤 다른 사람에게 임대하면 어떻게 되나요
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 원래 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있어요.
당사자가 미리 손해배상액을 정하지 않았다면 법은 아래 세 금액 가운데 가장 큰 금액을 기준으로 정하도록 하고 있어요.
| 산정 항목 | 계산 기준 | 확인자료 |
|---|---|---|
| 환산월차임 3개월분 | 갱신거절 당시 환산월차임 × 3개월 | 기존 계약서·차임·보증금 |
| 새 임대료와의 차액 | 제3자 환산월차임과 기존 환산월차임 차액 × 2년 | 기존 계약·새 임대차 정보 |
| 임차인의 실제 손해 | 갱신거절 때문에 실제 발생한 손해액 | 새 계약서·이사비·중개보수 등 입증자료 |
여기서 말하는 ‘정당한 사유’도 넓게 인정되는 표현은 아니에요. 헌법재판소는 2024년 결정에서 갱신거절 당시 예측하기 어려웠고, 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정이라는 취지로 설명했어요.
실거주 거절을 당한 종전 임차인은 일정 범위에서 해당 주택의 임대차 정보를 확인할 수도 있어요. 갱신됐을 기간 중 존속하는 임대차에 대해 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 등의 정보제공을 확정일자부여기관에 요청할 수 있어요.
갱신요구와 거절 통보는 언제, 어떻게 해야 하나요
계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 해요. 너무 일찍 이야기했다면 법정 행사기간 안에 다시 의사를 명확히 남겨두는 편이 안전해요.
주택임대차보호법 제6조의 일반적인 갱신거절·조건변경 통지도 같은 기간이 중요해요. 통지가 상대방에게 언제 도달했는지 확인할 수 있도록 기록을 남겨두세요.
| 상황 | 시기 | 해야 할 일 | 남길 증거 |
|---|---|---|---|
| 임차인이 갱신요구 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 | 갱신 의사를 명확히 통지 | 문자·카톡·이메일·내용증명 |
| 임대인이 일반 갱신거절 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 | 거절 의사를 명확히 통지 | 발송·수신·도달 기록 |
| 법정 사유로 갱신거절 | 갱신요구를 받은 뒤 신속히 | 구체적인 거절 사유를 표시 | 통지문·사유 입증자료 |
| 분쟁이 예상되는 경우 | 통지 전후 | 계약서와 증빙을 함께 정리 | 원본·사진·입금내역 등 |
계약갱신요구권 행사 방식 자체에 특별한 형식 제한은 없어요. 정부 해설은 구두·문자·이메일도 가능하지만 향후 분쟁을 대비해 내용증명처럼 증거를 남길 수 있는 방식을 권하고 있어요.
문안을 직접 정리하기 어렵다면 계약갱신 내용증명 작성기에서 계약 만료일과 통지 내용을 정리해볼 수 있어요.
양쪽이 합의해 새 조건으로 재계약한다면 조건을 문서로 명확히 남기는 게 좋아요. 다만 임차인에게 불리하게 법정 계약갱신요구권을 임의로 없애는 특약을 당연히 유효하다고 보면 안 돼요.
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임대차 특약사항 생성기
합의 재계약을 한다면 임대인·임차인 입장에 맞는 특약 문구를 정리해보세요
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위 특약사항 생성기는 계약서 전체가 아니라 특약란에 넣을 문구만 만드는 도구예요.
집주인·세입자가 각각 남겨야 할 증거
임대인은 주장하는 거절 사유별 자료를 남겨두는 게 좋아요. 연체라면 입금내역, 파손이라면 사진과 수리기록, 재건축이라면 관련 계획, 실거주라면 실제 이사 계획과 그에 부합하는 정황이 중요할 수 있어요.
임차인은 갱신요구를 한 날짜와 내용, 임대인의 답변, 계약서와 차임 지급내역을 보관해두세요. 실거주 거절 뒤 이사했다면 새 임대차계약서와 실제 이전비용 자료도 분쟁에서 확인할 자료가 될 수 있어요.
- 갱신요구가 법정 기간 안에 이뤄졌는지
- 법정 계약갱신요구권을 이미 1회 사용했는지
- 차임 연체액이 2기분에 도달했는지
- 실거주 주체가 임대인 또는 직계존·비속인지
- 무단전대 또는 고의·중과실 파손이 있었는지
- 철거·재건축이 법정 요건에 해당하는지
- 갱신요구·거절의 발송·수신 증거를 보관했는지
당사자끼리 해결하기 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차도 검토할 수 있어요. 조정은 대한법률구조공단과 한국부동산원·LH 사무국에 신청할 수 있어요. 실제 사건의 결과는 계약 내용과 통지 시점, 증거에 따라 달라질 수 있으므로 승소·패소를 미리 단정하기는 어려워요.
자주 묻는 질문
Q. 계약갱신요구권은 1회만 쓸 수 있나요?
A. 법정 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있어요. 이 권리로 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봐요.
Q. 묵시적 갱신도 계약갱신요구권 1회를 쓴 건가요?
A. 아니에요. 법무부 표준계약서 안내는 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약을 법정 계약갱신요구권 사용으로 보지 않는다고 설명해요.
Q. 집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
A. 실거주는 법정 거절 사유지만 말만으로 자동 인정되는 것은 아니에요. 실제 거주 의사가 진정한지는 여러 정황을 종합해 판단하며 입증책임은 임대인에게 있어요.
Q. 부모나 자녀가 들어와 살아도 실거주 갱신거절이 가능한가요?
A. 법은 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우도 포함하고 있어요. 다만 실제 거주 의사와 구체적인 사실관계가 함께 확인돼야 해요.
Q. 월세 2개월분 연체는 꼭 두 달 연속이어야 하나요?
A. 정부 해설에 따르면 반드시 2기 연속일 필요는 없어요. 전후 연체액을 합해 2기분에 도달했는지가 기준이 될 수 있어요.
Q. 임차인이 집 일부를 다른 사람에게 빌려주면 갱신을 거절할 수 있나요?
A. 임대인의 동의 없이 주택 전부 또는 일부를 전대한 경우는 법정 거절 사유예요. 사전에 동의받은 사실이 있다면 그 자료를 확인해야 해요.
Q. 재건축한다는 이유로 언제나 계약갱신을 거절할 수 있나요?
A. 아니에요. 계약 당시 구체적으로 고지한 계획, 안전 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축 등 법이 정한 경우인지 확인해야 해요.
Q. 계약갱신요구는 언제 해야 하나요?
A. 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하는 것이 법정 기준이에요. 통지 날짜와 상대방이 받은 사실을 함께 남겨두는 게 좋아요.
Q. 실거주라고 내보낸 뒤 다른 세입자가 들어오면 어떻게 하나요?
A. 원래 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 손해배상 문제가 생길 수 있어요. 종전 임차인은 관련 요건에 따라 확정일자부여기관에 후속 임대차 정보를 요청할 수도 있어요.
Q. 계약갱신청구권 거절 내용증명을 반드시 보내야 하나요?
A. 내용증명만 가능한 것은 아니에요. 구두·문자·이메일 등도 가능하지만 분쟁이 생기면 언제 어떤 내용을 전달했는지가 중요하므로 증거가 남는 방법이 안전해요.
기준일 · 2026년 9월 1일. 개별 사건은 통지 내용과 시점, 실거주 사정, 증거 등에 따라 판단이 달라질 수 있어요.