전세나 월세 만료가 다가오면 “재계약인데 복비를 또 내야 하나?”부터 헷갈려요. 같은 집에 계속 사는 재계약이라도 진행 방식에 따라 재계약 복비 판단이 달라질 수 있어요.
핵심은 재계약이라는 이름 자체가 아니라 실제 중개업무가 있었는지예요. 흔히 말하는 복비의 법률상 표현은 ‘중개보수’이고, 누가 중개를 의뢰했는지도 함께 확인해야 해요.
재계약이라고 중개보수가 무조건 생기거나 무조건 없어지는 것은 아니에요. 중개사가 실제로 조건을 조율·알선했는지와 누가 중개를 의뢰했는지부터 보고, 중개보수가 발생한다면 거래금액과 해당 지역 상한요율을 확인해야 해요.
- 묵시적 갱신과 중개사를 통한 재계약은 구분해서 봐야 해요.
- 집주인·세입자가 이미 조건을 직접 합의했는지도 중요해요.
- 계약서 작성 도움과 실제 중개행위에 따른 중개보수는 같은 말이 아니에요.
- 중개를 의뢰하지 않은 당사자에게 비용이 자동 발생한다고 볼 수 없어요.
- 월세는 보증금과 월 차임을 함께 반영해 거래금액을 계산해요.
- “재계약은 증액분에 대해서만 복비를 계산한다”는 별도 법정 산식은 현행 법령에서 확인되지 않아요.
- 상한요율은 정가가 아니며, 실제 중개보수는 해당 시·도 조례의 한도 안에서 협의해요.
| 재계약 유형 | 중개사 개입 | 핵심 확인사항 | 비용 확인 방법 |
|---|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 보통 없음 | 법정 요건에 따라 자동 갱신됐는지 | 별도 중개업무가 있었는지 확인 |
| 당사자 직접 재계약 | 없음 또는 서류 지원 | 조건을 누가 합의했는지 | 요구 비용의 명목·업무내역 확인 |
| 계약갱신청구권 행사 | 없음~있음 | 권리 행사와 중개행위를 구분 | 중개 의뢰·협상 여부 확인 |
| 중개사를 통한 재계약 | 있음 | 조건 조율·알선 등 실제 업무 | 거래금액과 상한요율 계산 |
재계약 복비, 무조건 다시 내는 것은 아니에요
공인중개사법은 개업공인중개사가 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 보수를 받는다고 정해요. 따라서 계약기간이 연장됐다는 사실 하나만으로 새 중개보수가 자동 발생한다고 단정하기는 어려워요.
반대로 재계약이라는 이유로 항상 무료라고 볼 수도 없어요. 중개사가 임대인과 임차인 사이에서 새 보증금·월세를 제안하고 조율하거나 계약 체결을 알선했다면 실제 중개업무가 있었는지를 따져봐야 해요.
“재계약은 무조건 복비가 없다” 또는 “재계약이면 무조건 다시 낸다”고 단정하면 안 돼요. 실제 중개행위, 중개의뢰 여부, 계약 과정을 함께 확인해야 해요.
중개 재계약에 해당한다면 먼저 중개보수 계산기로 법정 상한을 확인해두면 요구받은 금액을 비교하기 쉬워요.
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중개보수 계산기
재계약에 중개행위가 있었다면 보증금·월세를 넣어 상한부터 확인해보세요
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묵시적 갱신·직접 재계약·중개 재계약은 무엇이 다른가요
묵시적 갱신은 임대인이나 임차인이 법에서 정한 기간 안에 갱신 거절 등의 통지를 하지 않아 기존 조건으로 계약이 이어지는 경우예요. 현재 주택임대차보호법은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 통지 여부를 기준으로 묵시적 갱신을 규정하고 있어요.
직접 재계약은 집주인과 세입자가 보증금·월세·기간을 서로 직접 협의한 뒤 계약을 연장하는 방식이에요. 이때 뒤늦게 중개사무소에 가서 서류 작성만 도움받았다면, 처음부터 중개사가 조건을 조율한 경우와 구분해서 봐야 해요.
계약갱신청구권 행사 자체도 중개행위는 아니에요. 갱신 요구 과정에 중개사가 별도로 협상이나 알선을 했다면 그 업무를 따로 확인해요. 계약갱신청구권에 따른 증액은 주택임대차보호법의 범위를 보지만, 이 5% 증액 한도와 중개보수 요율은 전혀 다른 기준이에요.
중개사를 통한 재계약은 새 조건을 제안하고 상대방 의사를 전달하며 협상을 거쳐 계약 체결까지 알선하는 경우예요. 이 경우에는 중개보수 발생 여부와 상한을 구체적으로 확인할 필요가 있어요.
재계약 때 중개보수가 생기는지 판단하는 기준
계약서를 누가 출력했는지만 볼 게 아니라 계약이 성립하기까지 무엇을 했는지를 보는 게 중요해요. 공인중개사법상 중개는 거래당사자 사이의 임대차 등 권리 변동을 알선하는 행위를 말해요.
또 “양쪽이 계약서에 서명했으니 양쪽 모두 복비를 내야 한다”고 단정할 수도 없어요. 대법원은 2024년 판결에서 중개를 의뢰하지 않은 거래당사자에게는 별도의 지급 약정 등 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 중개보수를 받을 수 없다고 판단했어요.
| 업무 | 수행 여부 | 중개행위 판단 시 확인사항 |
|---|---|---|
| 새 보증금·월세 조건 제안 | □ | 중개사가 조건 형성에 관여했는지 |
| 임대인·임차인 의사 전달과 협상 | □ | 양쪽 사이에서 실제 조율했는지 |
| 권리관계 확인·설명 | □ | 다른 중개업무와 함께 수행했는지 |
| 계약 체결 과정 알선 | □ | 계약 성립에 실질적으로 관여했는지 |
| 이미 합의된 내용으로 계약서만 작성 | □ | 서류 작성 외 중개행위가 있었는지 |
| 비용 명목·산출내역 안내 | □ | 중개보수인지 다른 명목인지 |
전세·월세 조건이 바뀌면 중개보수는 어떻게 계산하나요
실제 중개 재계약으로 중개보수를 계산해야 한다면 먼저 거래금액을 잡아야 해요. 현행 공인중개사법 시행규칙의 주택 중개보수 기준에는 ‘재계약은 증액분만 거래금액으로 계산한다’는 별도 산식이 없어요.
일반적인 주택 임대차 거래금액 산식은 전세는 전세금, 월세는 보증금+(월 차임×100)이에요. 월세 계산 결과가 5천만원 미만이면 보증금+(월 차임×70)을 적용해요.
| 계약 유형 | 거래금액 산정 요소 | 상한요율 확인 | 계산기 입력값 |
|---|---|---|---|
| 전세 재계약 | 전세금 | 해당 금액 구간의 임대차 요율 | 재계약 전세보증금 |
| 월세 재계약 | 보증금+월세 환산액 | 환산 거래금액 구간 | 보증금·월 차임 |
| 보증금↔월세 변경 | 변경된 보증금·월세 조건 | 환산 후 구간 확인 | 변경 조건 각각 입력 |
국토교통부령 별표 1의 현재 주택 임대차 상한 기준은 아래와 같아요. 상한요율은 정해진 정가가 아니라 최대 한도이고, 실제 금액은 시·도 조례의 요율한도 안에서 협의해요.
| 임대차 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 0.3% | – |
| 6억원 이상 12억원 미만 | 0.4% | – |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 0.5% | – |
| 15억원 이상 | 0.6% | – |
보증금을 줄이고 월세를 올리는 식으로 재계약 조건을 바꾼다면 전월세 전환 계산기로 두 조건의 변화를 먼저 비교해볼 수 있어요. 중개보수와 전월세 전환율은 서로 다른 계산이라는 점도 구분해두세요.
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전월세 전환 계산기
보증금과 월세를 바꿔 갱신한다면 변경 조건을 금액으로 비교해보세요
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중개사가 요구한 재계약 복비 확인하는 방법
먼저 “얼마인가요?”보다 “이 비용은 어떤 명목이고 어떤 업무에 대한 금액인가요?”라고 확인해보세요. 중개보수라면 거래금액, 적용 요율, 계산된 상한을 서로 맞춰볼 수 있어요.
공인중개사법은 사례·증여 등 어떤 명목으로도 법정 중개보수 또는 인정되는 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지해요. 따라서 이름만 다른 비용을 붙였다고 해서 법정 한도 문제가 사라지는 것은 아니에요.
- ① 중개사가 새 조건을 조율했는가
- ② 임대인·임차인을 연결하거나 협상했는가
- ③ 보증금·월세가 변경됐는가
- ④ 이미 합의된 내용을 계약서만 작성해 준 것인가
- ⑤ 요구받은 비용의 명목과 산출내역은 무엇인가
- ⑥ 해당 지역의 최신 상한요율을 확인했는가
금액이 이상하다면 중개보수 계산기 결과와 중개업소의 산출내역부터 비교해보세요. 분쟁이 계속된다면 문자·계약서·비용 안내 내용을 보관하고 관할 지방자치단체의 부동산 중개업 담당 부서에 구체적인 사실관계를 문의하는 방법이 있어요.
비용 반환 요구나 계약 관련 의사표시를 서면으로 남겨야 하는 상황이라면 내용증명 작성기에서 필요한 내용을 정리할 수 있어요.
계약서만 다시 써준 경우도 복비를 내야 하나요
현행 주택 중개보수 요율표에는 ‘재계약서 작성료’라는 별도의 정액 항목이 없어요. 그래서 집주인과 세입자가 조건을 이미 모두 합의한 뒤 중개사무소에서 계약서 작성만 도와줬다는 이유만으로 법정 중개보수 전액이 자동 확정된다고 단정하면 안 돼요.
반대로 “계약서만 썼으니 어떤 비용도 절대 낼 필요가 없다”고 일률적으로 말하기도 어려워요. 실제로는 계약서 작성 전에 조건 조율이나 의사 전달 등 다른 업무가 있었을 수 있고, 별도의 비용 약정 여부도 확인해야 하기 때문이에요.
재계약하면서 바뀐 보증금·월세, 수리 책임, 반환 일정 같은 조건을 남기려면 임대차 특약사항 생성기를 활용할 수 있어요. 이 도구는 임대차계약서 전체가 아니라 특약사항 란에 넣을 문구를 정리하는 도구예요.
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임대차 특약사항 생성기
재계약에서 달라진 조건을 특약사항 문구로 정리해보세요
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자주 묻는 질문
Q. 전세 재계약 복비는 또 내야 하나요?
A. 전세 재계약이라는 이유만으로 자동 발생하지는 않아요. 중개사가 재계약 조건을 조율하고 계약을 알선했는지, 본인이 그 중개업무를 의뢰했는지를 먼저 확인해요.
Q. 월세 재계약 복비는 어떻게 계산하나요?
A. 실제 중개보수가 발생하는 경우 월세 거래금액은 원칙적으로 보증금+(월 차임×100)으로 계산해요. 계산 결과가 5천만원 미만이면 월 차임에 70을 곱해 다시 산정해요.
Q. 집주인과 세입자끼리 재계약하면 복비가 없나요?
A. 두 당사자가 직접 조건을 합의했고 별도의 중개행위가 없었다면 재계약 자체만으로 새 중개보수가 생긴다고 단정하기 어려워요. 이후 중개사무소가 어떤 일을 했는지는 별도로 확인해요.
Q. 재계약서 작성 비용으로 따로 돈을 요구할 수 있나요?
A. 현행 주택 중개보수 표에는 ‘재계약서 작성료’라는 별도 정액 항목이 없어요. 단순 서류 작성인지 실제 중개까지 포함됐는지, 비용의 명목과 약정 근거가 무엇인지 확인하는 게 먼저예요.
Q. 계약갱신청구권을 쓰면 복비가 생기나요?
A. 계약갱신청구권 행사 자체가 중개는 아니에요. 다만 중개사에게 새 조건 협상이나 계약 체결 알선을 별도로 맡겼다면 그 중개업무를 기준으로 다시 판단해야 해요.
Q. 묵시적 갱신에도 중개수수료가 있나요?
A. 묵시적 갱신은 법에서 정한 요건에 따라 기존 계약이 이어지는 방식이에요. 중개사가 별도로 중개한 사실이 없다면 원래 중개업소가 단순히 계약이 갱신됐다는 이유만으로 새 보수를 받을 수 있는지부터 따져봐야 해요.
Q. 재계약 복비는 집주인과 세입자 중 누가 부담하나요?
A. 실제 중개를 양쪽이 각각 의뢰했다면 각 중개의뢰인에 대한 보수 한도를 따져요. 다만 대법원은 중개를 의뢰하지 않은 거래당사자에게 별도 지급 약정 등 특별한 사정이 없다면 원칙적으로 중개보수를 청구할 수 없다고 봤어요.
Q. 보증금을 올렸으면 증액분에 대해서만 복비를 계산하나요?
A. 현행 공인중개사법령의 주택 중개보수 규정에는 ‘재계약은 증액분만 계산한다’는 별도 특례 산식이 확인되지 않아요. 따라서 증액분만 계산하는 방식을 법정 기준이라고 단정하기보다 실제 중개행위와 적용되는 임대차 거래금액 기준을 함께 확인해야 해요.
Q. 월세를 올려 재계약하면 5%가 중개보수 요율인가요?
A. 아니에요. 계약갱신청구권과 관련된 5%는 주택임대차보호법상 보증금·차임 증액 한도와 관련된 기준이고, 중개보수는 별도의 상한요율표로 계산해요.
기준일 · 2026년 9월 1일. 개별 재계약의 중개보수 여부는 실제 중개의뢰와 업무 내용에 따라 달라질 수 있고, 주택 중개보수는 해당 시·도 조례의 최신 요율도 함께 확인해요.