2026년 분양권 양도세 세율은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%예요. 분양권 상태로 양도한다면 2년을 넘겨도 원칙적으로 60%라서, “2년만 채우면 기본세율”이라는 설명을 그대로 적용하면 안 돼요.
지방소득세는 별도예요. 1년 미만 7%, 1년 이상 6%라 국세와 합친 수준은 각각 77%, 66%예요.
분양권 양도세율은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%예요. 2년 이상 보유해도 분양권 상태라면 원칙적으로 60%이고, 지방소득세까지 더하면 각각 77%, 66% 수준이에요.
- 분양권 1년 미만 양도소득세율은 70%예요.
- 1년 이상이면 60%이고, 2년을 넘어도 분양권은 원칙적으로 60%예요.
- 개인지방소득세율은 각각 7%·6%라 합계 수준은 77%·66%예요.
- 청약 당첨 분양권은 원칙적으로 권리가 확정되는 날, 일반적인 아파트 당첨권은 당첨일을 취득시기로 봐요.
- 타인에게 전매로 취득한 분양권은 잔금청산일을 취득시기로 보는 기준이 있어요.
- 실제 세액은 양도차익에서 필요경비와 기본공제 등을 반영한 과세표준으로 계산해요.
| 보유기간 | 양도소득세 | 지방소득세 | 합계 수준 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 7% | 77% |
| 1년 이상 | 60% | 6% | 66% |
| 2년 이상 | 60% | 6% | 66% |
분양권·조합원입주권·완성주택의 세율은 같지 않아요. 특히 “2년 이상이면 기본세율”은 완성주택과 섞여 생긴 오해예요. 실제 양도 전에는 양도일 현재 최신 법령을 다시 확인하세요.
분양권 양도세 세율, 1년 미만 70%·1년 이상 60%
현행 소득세법 제104조는 1년 미만 분양권에 70%, 1년 이상 분양권에 60%를 적용해요. 법 조문상 분양권은 2년 이상 보유했다고 해서 6~45% 기본세율로 자동 전환되지 않아요.
지방세법 제103조의3도 분양권에 7%·6% 세율을 따로 두고 있어요. 그래서 세율 비교를 할 때 70%와 60%만 보고 끝내면 실제 부담을 작게 보게 돼요.
과세표준이 4,750만원이라면 지방소득세 포함 세액은 1년 미만 3,657만5천원, 1년 이상 3,135만원이에요. 보유기간 1년 경계에서 522만5천원 차이가 나요.
지금 분양권을 팔지, 입주 후 완성주택으로 팔지 비교하고 있다면 아래 계산기는 완성주택 쪽 예상세액만 확인하는 용도로 쓰세요. 현재 인포팁 양도소득세 계산기는 분양권 직접 계산을 지원하지 않아요.
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양도소득세 계산기
분양권에는 쓰지 말고, 입주 후 완성주택으로 팔 때의 예상세액을 비교해보세요
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분양권 보유기간은 언제부터 계산할까
보유기간의 시작점은 “분양계약서를 쓴 날”로 무조건 통일하면 안 돼요. 국세청 법령해석은 분양권을 처음 취득했는지, 타인에게서 전매로 취득했는지를 나눠 봐요.
국세법령정보시스템의 분양권 취득시기 해석에 따르면 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이 취득시기예요. 일반 청약 당첨권은 당첨일, 타인으로부터 권리를 인수한 경우에는 잔금청산일을 취득시기로 보는 기준이 제시돼 있어요.
| 취득 유형 | 취득시기 | 1년 기준 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 일반 청약 당첨 | 권리 확정일 통상 당첨일 |
그 날부터 보유기간 확인 | 계약일로 일괄 판단하지 않기 |
| 예비당첨·선착순 | 권리 확정일 | 확정일부터 확인 | 동·호수 배정 등 사실관계 확인 |
| 전매로 취득 | 잔금청산일 | 잔금청산일부터 확인 | 명의변경일과 다를 수 있음 |
1년 경계 거래는 하루 차이로 세율이 달라질 수 있어요. 당첨확인서, 전매계약서, 잔금 이체내역 등 취득시기 증빙을 먼저 맞춰두세요.
왜 2년 이상인데 기본세율이 아닐까
분양권은 완성된 주택이 아니라 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 과세돼요. 소득세법 제104조는 분양권 자체에 60% 세율을 별도로 적어 두고 있어, 2년을 넘긴 것만으로 주택의 2년 이상 세율 구조로 넘어가지 않아요.
완성주택은 2년 이상 보유하면 기본세율 구조가 원칙이지만 별도 중과가 있을 수 있어요. 분양권 보유기간과 완성주택 보유기간을 같은 개념으로 보면 안 돼요.
| 구분 | 1년 미만 | 1~2년 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
| 주택 | 70% | 60% | 기본세율 원칙 |
| 조합원입주권 | 70% | 60% | 기본세율 원칙 |
입주가 끝나 완성주택 상태에서 매도할 계획이라면 양도소득세 계산기로 주택 기준 결과를 별도로 비교해볼 수 있어요. 분양권 자체 세액을 이 계산기에 넣어 계산하면 안 돼요.
실제 분양권 양도세는 어떻게 계산할까
세금은 프리미엄 금액에 바로 70%나 60%를 곱하는 방식이 아니에요. 먼저 양도가액 – 취득가액 – 인정되는 필요경비로 양도차익을 계산하고, 적용 가능한 양도소득 기본공제를 빼 과세표준을 구한 뒤 세율을 적용해요.
국세청 양도소득세 세액계산 흐름상 기본공제는 250만원이에요. 같은 과세기간에 같은 소득 구분의 다른 양도가 있었다면 기본공제 적용액을 함께 확인해야 해요.
분양권은 소득세법 제95조의 장기보유특별공제 대상 자산에 포함되지 않아요. 오래 보유했다고 장기보유특별공제가 생기는 구조가 아니라는 점도 2년 이상 보유 판단에서 중요해요.
분양권 양도에 실제로 든 중개보수는 지출증빙으로 확인되면 필요경비로 인정될 수 있어요. 세금계산서·현금영수증·계좌이체 내역 등 실제 지급사실을 확인할 자료를 챙겨두세요.
프리미엄별 양도세 계산 예시
아래는 이해를 위한 단순 예시예요. 다른 필요경비가 없고, 해당 과세기간의 기본공제 250만원을 전부 사용할 수 있으며, 표의 금액을 최종 양도차익으로 가정했어요.
| 양도차익 | 과세표준 | 1년 미만 국세+지방세 |
1년 이상 국세+지방세 |
|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 2,750만원 | 2,117만5천원 | 1,815만원 |
| 5,000만원 | 4,750만원 | 3,657만5천원 | 3,135만원 |
| 1억원 | 9,750만원 | 7,507만5천원 | 6,435만원 |
전매로 취득하면서 이미 프리미엄을 지급했다면 취득가액과 비용을 반영해야 해요. 그래서 현재 프리미엄 = 과세되는 양도차익으로 단정하면 안 돼요.
분양권 전매 중개보수는 거래금액을 산정하는 방식이 일반 주택 매매와 달라요. 기납입금에 프리미엄을 더한 금액을 거래금액으로 봐서 요율을 적용해요. 중개보수 계산기에 그 금액을 넣어 상한을 확인해보세요.
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중개보수 계산기
분양권 전매의 기납입금과 프리미엄을 합한 거래금액으로 중개보수 상한을 확인해보세요
→
분양권 양도 전에 꼭 확인할 것
세율만 확인하고 계약하면 취득일이나 필요경비에서 계산이 달라질 수 있어요. 특히 1년 경계 거래와 전매 취득 분양권은 계약 전 날짜와 증빙부터 정리해두는 게 좋아요.
- 취득일·양도일을 정확한 날짜로 확인했는지
- 최초 당첨인지 전매 취득인지 구분했는지
- 양도가액·취득가액·프리미엄을 계약서와 맞췄는지
- 중개보수 등 필요경비 증빙을 보관했는지
- 같은 과세기간에 같은 소득 구분의 다른 양도로 기본공제를 사용했는지
- 양도일 현재 자산이 분양권인지 완성주택인지 확인했는지
취득시기가 애매하면 계약 전에 세무대리인이나 관할 세무서에 사실관계를 제시해 확인하세요. 예비당첨, 선착순, 증여·상속 등은 개별 판단이 필요할 수 있어요.
자주 묻는 질문
Q. 분양권을 2년 보유하면 양도세가 기본세율로 내려가나요?
A. 아니요. 분양권 상태로 양도한다면 2026년 현행법 기준으로 1년 이상은 60%가 원칙이에요. 지방소득세 6%까지 보면 합계 수준은 66%예요.
Q. 분양권 70% 세율은 언제 적용되나요?
A. 보유기간이 1년 미만인 분양권을 양도할 때 적용돼요. 개인지방소득세율 7%는 별도예요.
Q. 분양권 60% 세율은 1년 이상 2년 미만만 적용되나요?
A. 아니요. 분양권은 1년 이상이면 2년을 넘겨도 원칙적으로 60%예요. 완성주택의 2년 이상 기본세율 규정과 구분해야 해요.
Q. 분양권 양도세에 지방소득세도 붙나요?
A. 네. 양도소득세와 별도로 개인지방소득세를 계산해요. 분양권은 1년 미만 7%, 1년 이상 6%가 해당 과세표준에 적용돼요.
Q. 분양권 보유기간은 분양계약일부터 계산하나요?
A. 무조건 그렇지는 않아요. 일반 청약 당첨권은 권리가 확정되는 당첨일을 취득시기로 보고, 전매로 취득한 권리는 잔금청산일을 보는 기준이 있어요.
Q. 분양권 양도세 기본공제는 얼마인가요?
A. 소득세법 제103조에 따른 양도소득 기본공제는 해당 소득 구분별로 연 250만원이에요. 같은 해 같은 소득 구분의 다른 양도에서 이미 공제를 썼다면 실제 적용액이 달라질 수 있어요.
Q. 분양권도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
A. 분양권 자체는 소득세법 제95조의 장기보유특별공제 대상에 포함되지 않아요. 그래서 3년 이상 오래 보유했다는 이유로 장기보유특별공제가 붙지는 않아요.
Q. 다주택자가 분양권을 팔면 세율이 더 올라가나요?
A. 분양권 자체를 양도할 때의 70%·60% 세율은 소득세법 제104조제1항에서 정해져 있어요. 다만 분양권 보유는 다른 주택을 양도할 때 주택 수 판단과 중과 규정에 영향을 줄 수 있으므로 별도로 확인해야 해요.
Q. 분양권 중개보수는 필요경비로 뺄 수 있나요?
A. 분양권 양도와 직접 관련해 실제 지급한 중개수수료는 지출증빙으로 확인되면 양도비로 필요경비에 반영될 수 있어요. 영수증이나 계좌이체 내역 등 지급 사실을 확인할 자료가 중요해요.
기준일 · 2026년 8월 31일. 취득시기·필요경비·주택 수 관련 특례는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있어요.