깡통전세 전세가율 확인, 보증금÷매매가×100으로 계산해요

깡통전세 전세가율 확인은 계산부터 해보면 어렵지 않아요. 전세보증금을 매매가격으로 나눈 뒤 100을 곱하면 전세가율이 나와요.

다만 80%나 90%처럼 특정 숫자 하나만 보고 계약 여부를 정하면 안 돼요. 실제 보증금 회수 가능성은 매매가격의 신뢰도, 근저당과 선순위 권리, 보증 가입 가능 여부까지 같이 봐야 해요.

깡통전세 전세가율은 이렇게 확인해요

계산식은 전세보증금 ÷ 매매가격 × 100이에요. 한국부동산원도 전세가율을 매매가격에 대한 전세가격의 비율로 설명해요.

예를 들어 매매가격이 3억원이고 전세보증금이 2억4천만원이면 2.4억 ÷ 3억 × 100 = 80%예요. 여기까지는 단순한 비율 계산이에요.

중요한 건 분모인 매매가격이에요. 실제 가치보다 높은 호가를 넣으면 전세가율이 낮아 보여 위험을 과소평가할 수 있어요.

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전세가율 70%·80%·90%를 계산해보면

같은 3억원짜리 주택이라면 전세가율 70%는 보증금 2억1천만원, 80%는 2억4천만원, 90%는 2억7천만원이에요. 단순 계산상 매매가격과 보증금 사이의 여유는 각각 30%, 20%, 10%로 줄어요.

그래서 전세가율이 높아질수록 가격 하락에 취약하다고 볼 수 있어요. 한국부동산원도 전세가율이 높아질수록 전세보증금 미반환 피해 위험이 우려된다고 안내해요.

하지만 80%를 넘으면 무조건 깡통전세라는 식의 기준은 피해야 해요. 근저당이 없는 80%와 큰 선순위 채권이 잡힌 80%는 위험도가 전혀 다를 수 있어요.

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전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세가율을 계산했다면 보증금과 선순위 채권을 넣어 HUG 보증 가능 여부도 확인해보세요

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매매가격은 어떤 금액을 기준으로 잡아야 할까요

전세가율을 직접 확인할 때는 포털에 올라온 매도 희망가격 하나보다 최근 실제 거래가격을 먼저 확인하는 편이 좋아요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·비슷한 면적의 최근 매매를 찾아보세요.

아파트는 비교 가능한 거래와 시세가 상대적으로 많은 편이에요. 한국부동산원의 부동산테크 임대시장 사이렌에서는 실거래 기반 전세가율과 공동주택 시세를 함께 확인할 수 있어요.

빌라·다세대는 거래가 적고 층·향·신축 여부에 따라 가격 차이도 커요. 부동산테크의 50세대 미만 아파트·연립다세대 참고시세는 전세사기 예방을 위한 참고자료이며, 금융기관의 담보·보증업무에 쓰는 정식 시세와는 구분돼요.

전세가율만 보면 안 되는 이유

전세가율은 집값과 내 보증금만 비교한 숫자예요. 집에 먼저 설정된 근저당이나 다른 임차인의 선순위 보증금이 있다면 실제로 내 보증금보다 앞서 배당받을 금액이 생길 수 있어요.

계약 전에는 대법원 인터넷등기소에서 소유자와 갑구·을구를 확인해보세요. 근저당은 채권최고액과 설정일을 같이 보고, 더 자세한 항목은 전세 계약 전 등기부등본 보는 법에서 확인할 수 있어요.

특히 다가구주택은 하나의 등기에 여러 임차인이 거주할 수 있어 다른 세입자의 선순위 보증금도 중요해요. 등기부만 확인하고 끝내지 말아야 하는 이유예요.

전세보증보험 가입 가능 여부도 확인하세요

HUG 전세보증금반환보증은 전세가율 하나로 심사하지 않아요. 2026년 9월 27일 확인 기준으로 전세보증금과 선순위채권 등을 합한 금액이 주택가격 × 담보인정비율 90% 이내여야 하는 조건 등이 있어요.

보증한도도 주택가격 × 90% – 선순위채권 등으로 계산해요. 여기서 쓰는 주택가격은 임차인이 포털에서 본 호가가 아니라 HUG가 정한 주택유형별 산정기준에 따라 결정돼요.

연립·다세대에서 공동주택 공시가격의 140%가 HUG 주택가격으로 적용되는 경우, 선순위채권이 없다는 단순 계산에서는 140% × 90% = 공시가격의 126%가 돼요. 인터넷에서 말하는 ‘126%’는 매매시세 대비 전세가율 126%라는 뜻이 아니에요. 자세한 기준은 전세보증보험 가입조건과 126% 기준도 함께 확인해보세요.

보증 가입 가능 여부를 통과했다고 해서 집 자체가 무조건 안전하다고 단정할 수도 없어요. 전입신고·확정일자 등 다른 가입요건과 실제 권리관계를 별도로 확인해야 해요.

HUG 주택도시보증공사 공식 홈페이지에서 계약 시점의 최신 보증 기준을 다시 확인하는 게 좋아요.

계약 전 꼭 확인할 깡통전세 체크리스트

계산한 전세가율이 괜찮아 보여도 계약서를 바로 쓰기보다 가격 확인부터 권리관계, 보증, 특약 순서로 한 번 더 점검해보세요.

특약은 집마다 필요한 문구가 달라요. 선순위 채권이나 보증 가입과 관련해 어떤 문구가 필요한지 판단한 뒤, 실제 계약서에 넣을 내용은 임대인·중개사와 조율해야 해요. 기존 사례는 임대차계약서 특약사항 예시에서도 확인할 수 있어요.

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자주 묻는 질문

Q. 전세가율 계산법은 어떻게 되나요?

A. 전세보증금을 매매가격으로 나누고 100을 곱하면 돼요. 매매가 3억원에 보증금 2억4천만원이면 전세가율은 80%예요.

Q. 전세가율 몇 프로부터 위험한가요?

A. 모든 주택에 공통으로 적용되는 법적 위험선은 없어요. 비율이 높을수록 가격 하락 여유가 줄어드는 만큼 시세와 선순위 권리를 더 꼼꼼히 확인하는 지표로 활용하는 게 좋아요.

Q. 전세가율 80%면 깡통전세인가요?

A. 80%라는 숫자만으로 깡통전세라고 단정할 수 없어요. 같은 80%라도 근저당과 다른 선순위 권리 규모에 따라 보증금 회수 위험은 달라져요.

Q. 전세가율 90%면 계약하면 안 되나요?

A. 단순 계산상 매매가격과 보증금 차이가 10%라 가격 하락 여유가 작은 상태예요. 다만 계약 여부는 매매가격의 신뢰도와 권리관계, 보증 가입 가능 여부를 함께 보고 판단해야 해요.

Q. 빌라 깡통전세는 어떻게 확인하나요?

A. 빌라·다세대는 거래가 적어 매매가격을 잡는 과정부터 더 조심해야 해요. 최근 실거래, 공시가격, 안심전세·부동산테크 참고자료와 HUG의 주택가격 산정기준을 교차 확인해보세요.

Q. 근저당이 있으면 전세계약을 하면 안 되나요?

A. 근저당이 있다는 이유만으로 계약 불가라고 단정할 수는 없어요. 다만 채권최고액과 설정일을 확인하고 전세보증금까지 합쳤을 때 주택가치에 비해 부담이 과도하지 않은지 따져봐야 해요.

Q. 선순위 채권은 무엇인가요?

A. 내 전세보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 담보채권 등을 말해요. HUG 보증 심사에서도 선순위채권을 주택가격과 함께 반영해 보증한도를 계산해요.

Q. 전세보증보험 가입조건만 맞으면 안전한 집인가요?

A. 아니에요. 보증 가입은 중요한 안전장치지만 주택의 모든 위험이 없다는 인증은 아니므로 등기부, 선순위 권리, 임대인 정보와 계약 조건을 별도로 확인해야 해요.

Q. 전세가율 계산할 때 매매가는 무엇으로 잡나요?

A. 포털 호가 하나보다 같은 단지·비슷한 면적의 최근 실거래와 객관적인 시세를 함께 보는 게 좋아요. HUG 보증 가입 여부를 확인할 때는 별도로 HUG가 정한 주택가격 산정방식을 따라야 해요.

Q. 전세계약 특약에는 무엇을 넣어야 하나요?

A. 근저당 말소, 추가 담보권 설정, 전세보증 가입 등 해당 계약의 위험요인과 연결되는 내용을 검토할 수 있어요. 실제 효력은 구체적인 문구와 계약 상황에 따라 달라질 수 있으니 필요한 경우 법률 전문가의 확인을 받아보세요.