장기보유특별공제 표1 표2는 집을 오래 가지고 있었을 때 양도차익에서 빼주는 비율을 정한 두 개의 표예요. 표1은 최대 30%, 표2는 최대 80%라서 어느 표를 쓰느냐에 따라 세금이 크게 달라져요.
그런데 “1주택이면 80%”, “10년 보유하면 80%”라는 설명은 절반만 맞아요. 이 글은 두 표의 공제율과 어느 표가 적용되는지 가르는 조건에만 집중해요. 세율과 비과세 조건 전체는 양도세 기본세율과 1주택 비과세 조건에서 이어서 볼 수 있어요.
표1은 보유기간만 보고 3년 이상부터 연 2%씩 최대 30%예요. 표2는 양도일 현재 1세대 1주택이면서 보유 중 2년 이상 거주했을 때 쓰고, 보유기간과 거주기간을 따로 계산해 최대 80%까지 공제돼요.
- 표1은 보유 3년 이상부터 연 2%씩, 15년 이상이면 30%예요
- 표2는 보유기간·거주기간을 각각 최대 40%, 합계 최대 80%예요
- 표2는 원칙적으로 양도일 현재 1세대 1주택 + 보유 중 거주 2년 이상이어야 해요
- 1세대 1주택이라도 거주가 2년 미만이면 과세되는 양도차익에 표1이 적용될 수 있어요
- 10년 보유·2년 거주면 표2로 40% + 8% = 48%예요. 80%가 아니에요
- 12억 원 초과 고가주택은 12억 원 초과분에 상당하는 양도차익에 공제율을 적용해요
- 조정대상지역 다주택자 중과 대상은 공제가 배제되고, 계약 시점에 따른 경과규정이 있어요
| 구분 | 표1 | 표2 |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 일반 공제 대상 | 요건을 갖춘 1세대 1주택 |
| 보유기간 | 3년 이상 | 3년 이상 |
| 거주기간 | 별도 요건 없음 | 원칙적으로 2년 이상 |
| 공제율 계산 | 보유기간 기준 | 보유기간 + 거주기간 |
| 최대 공제율 | 30% | 80% |
장기보유특별공제 표1 표2 차이는?
가장 큰 차이는 거주기간을 따지느냐예요. 표1은 몇 년 가지고 있었는지만 보고, 표2는 그 기간 동안 실제로 몇 년 살았는지까지 따로 봐요.
공제율은 세금이 아니라 양도차익에 곱하는 비율이에요. 양도차익에서 이 금액을 뺀 뒤에 다른 공제와 세율이 차례로 붙어요. 그래서 공제율이 두 배라고 세금이 절반이 되는 건 아니에요.
양도차익을 어떻게 구하는지부터 헷갈리면 양도세 필요경비 인정 항목을 먼저 보고 오면 계산이 쉬워져요.
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양도소득세 계산기
보유·거주 기간을 넣어 장기보유특별공제를 반영한 예상 양도소득세를 계산해보세요
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장기보유특별공제 표1 공제율
표1은 보유기간 3년 이상부터 시작해 1년마다 2%씩 올라가요. 15년 이상 보유하면 30%에서 멈춰요.
표1은 주택만이 아니라 3년 이상 보유한 토지·건물과 조합원입주권(조합원에게서 산 것은 제외)에도 적용돼요. 미등기 양도자산과 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 빠져요. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 세고, 배우자·직계존비속에게 증여받은 자산에 이월과세가 적용되면 증여한 사람이 취득한 날부터 세요.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
원문은 국가법령정보센터 소득세법 제95조(장기보유특별공제)에서 확인할 수 있어요. 2026년 7월 1일 시행 법률 기준이에요.
장기보유특별공제 표2 공제율, 보유·거주를 따로 계산
표2는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율이 따로 있어요. 각각 최대 40%이고, 둘을 더해 최대 80%가 돼요.
| 기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | – | 8% (보유 3년 이상일 때만) |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
보유기간은 보유기간 열에서, 거주기간은 거주기간 열에서 각자 해당하는 줄을 찾아 더해요. 같은 행의 두 숫자를 그대로 합치면 안 돼요. 거주 2년 이상 3년 미만의 8%는 보유기간이 3년 이상일 때만 적용돼요.
10년 보유해도 20%·48%·80%로 갈리는 이유
같은 집을 10년 가지고 있었어도 몇 년 살았는지, 표2 요건을 갖췄는지에 따라 공제율이 크게 달라져요. 아래는 비율만 비교하려고 만든 단순 예시예요.
| 사례 | 적용 표 | 보유 공제율 | 거주 공제율 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 10년 보유 · 거주 2년 미만 | 표1 (가정) | 20% | – | 20% |
| 10년 보유 · 거주 2년 | 표2 (요건 충족 가정) | 40% | 8% | 48% |
| 10년 보유 · 거주 10년 | 표2 (요건 충족 가정) | 40% | 40% | 80% |
각 사례가 실제로 1세대 1주택인지, 과세 대상인지는 따로 판단해야 해요. 또 공제율 차이가 곧 세금 차이는 아니에요. 공제 뒤에 붙는 세율과 다른 공제 때문에 실제 세액은 같은 비율로 벌어지지 않아요.
표2 적용 조건과 비과세 요건은 다른 이야기
표2는 원칙적으로 양도일 현재 1세대 1주택이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 적용돼요. 조건은 소득세법 시행령 제159조의4에 있어요.
여기서 말하는 거주 2년은 표2 공제율을 받기 위한 요건이에요. 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 거주 요건과는 따로 따지는 별개의 기준이에요. 비과세 쪽 거주 요건은 1세대1주택 비과세 2년 거주 요건에서 따로 정리했어요.
1세대 1주택이라고 무조건 표2가 되는 게 아니에요. 거주가 2년 미만이면 과세되는 양도차익에 표1이 적용될 수 있어요. 10년 보유만으로 80%가 되지도 않아요. 또 12억 원 이하 주택이라도 비과세 요건을 못 채우면 양도소득세가 나올 수 있어요.
12억 원 초과 고가주택 공제 계산 순서
비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 일부에 세금이 붙어요. 이때 전체 양도차익이 아니라 12억 원을 초과하는 부분에 상당하는 양도차익만 과세 대상이에요.
국세청이 안내하는 산식은 두 줄이에요. 과세되는 양도차익은 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액, 장기보유특별공제액도 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액이에요. 결과는 같아서, 12억 원 초과분 양도차익을 먼저 구한 뒤 공제율을 곱해도 돼요. 자세한 내용은 국세청 양도소득세 세액계산요령에 있어요.
예를 들어 5억 원에 산 집을 15억 원에 팔아 양도차익이 10억 원이라면(필요경비는 없다고 가정), 과세되는 양도차익은 10억 원 × 3억 원 ÷ 15억 원 = 2억 원이에요. 표2 80%(보유·거주 모두 10년 이상)면 공제액 1억 6,000만 원으로 양도소득금액은 4,000만 원이고, 거주 2년이라 48%면 공제액 9,600만 원으로 1억 400만 원이에요. 기본공제 250만 원과 세율은 그다음 단계예요.
“12억 원 넘으면 전체 차익에 세금”은 틀린 설명이에요. 과세 대상 금액을 먼저 줄인 다음 공제율을 적용한다는 순서를 기억해두면 돼요. 양도가액과 보유·거주 기간을 넣으면 양도소득세 계산기가 12억 원 초과분만 과세해 계산해줘요.
다주택자·일시적 2주택은 어떻게 되나
다주택자라고 무조건 표1이 되는 건 아니에요. 조정대상지역 다주택자로 중과 대상이면 장기보유특별공제 자체가 배제돼요. 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐어요.
다만 토지거래허가구역에는 경과규정이 있어요. 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고, 허가를 받아 매매계약을 맺은 뒤 계약일부터 정해진 기간 안에 잔금을 받거나 등기해야 해요. 기간은 강남구·서초구·송파구·용산구 주택이 4개월(2026년 9월 9일까지로 한정), 2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역 주택이 6개월(2026년 11월 9일까지로 한정)이에요. 공식 안내는 정책브리핑 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 안내에서 볼 수 있고, 배경은 1가구 2주택 양도세 중과 유예 종료 글에 정리해뒀어요.
일시적 2주택은 비과세 판정에서 1세대 1주택으로 봐주는 특례예요. 표2 요건을 정한 소득세법 시행령 제159조의4도 “1세대 1주택으로 보는 주택”(일시적 2주택 특례를 정한 제155조 등)을 1주택에 포함해요. 그래서 특례로 1세대 1주택에 해당하고 보유 중 2년 이상 살았다면 표2를 검토할 수 있어요. 거주 2년은 특례와 따로 채워야 하니 비과세 판정과 공제율을 나눠서 확인해보세요. 처분기한은 일시적 2주택 비과세 처분기한에서 이어서 볼 수 있어요.
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일시적 2주택 비과세 판정기
종전·신규 주택 취득일과 양도 예정일로 처분기한과 비과세 요건을 먼저 판정해보세요
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내 공제율 확인 전 순서대로 할 일
어느 표가 적용되는지는 상황으로 먼저 갈라져요. 아래 표에서 내 경우를 찾고, 오른쪽 칸의 다음 할 일로 넘어가면 돼요.
| 상황 | 적용되는 표 | 다음에 할 일 |
|---|---|---|
| 보유 3년 미만 | 공제 없음 | 표1·표2 모두 보유 3년 이상부터라 공제율 0%로 계산 |
| 양도일 1세대 1주택 + 보유 중 거주 2년 이상 | 표2 | 보유·거주 공제율을 각각 찾아 합산 |
| 1세대 1주택 + 거주 2년 미만 | 표1 검토 | 보유기간만으로 공제율 확인 |
| 조정대상지역 다주택 중과 대상 | 공제 배제 | 토지거래허가 신청일·계약일·잔금일로 경과규정 해당 여부 확인 |
| 일시적 2주택 | 비과세 판정 먼저 | 처분기한 판정 후, 특례로 1주택이면 거주 2년 이상인지 확인해 표2 검토 |
| 비과세 1주택 + 양도가액 12억 원 초과 | 표1 또는 표2 | 12억 원 초과분 양도차익을 먼저 계산 |
대표 상황만 추린 표예요. 조건이 여러 개 겹치면 위에서부터 차례로 확인하세요. 주택 외 건물을 주택으로 용도를 바꿨다면 소득세법 제95조 제5항의 별도 계산 규정도 확인해야 해요.
- 실제 취득일과 예정 양도일로 보유기간 확인
- 그 보유기간 중 실제 거주기간 확인
- 양도일 기준 주택 수와 일시적 2주택 특례 여부 확인
- 조정대상지역 중과 대상인지, 경과규정 해당하는지 확인
- 예상 양도가액이 12억 원을 넘는지, 비과세 요건은 갖췄는지 확인
- 위 결과로 표1·표2 중 적용 표와 공제율 확정
공제율과 세금은 개인 상황에 따라 달라질 수 있어요. 실제 신고 전에는 관할 세무서나 세무 전문가와 한 번 더 확인하는 편이 안전해요.
자주 묻는 질문
Q. 장기보유특별공제 표1과 표2는 뭐가 다른가요?
A. 표1은 보유기간만 보고 최대 30%까지 공제해요. 표2는 요건을 갖춘 1세대 1주택에 쓰고, 보유기간과 거주기간을 각각 최대 40%씩 따져 합계 최대 80%예요.
Q. 1세대 1주택이면 무조건 표2가 적용되나요?
A. 아니에요. 원칙적으로 양도일 현재 1세대 1주택이면서 보유기간 중 2년 이상 살아야 해요. 거주가 2년 미만이면 과세되는 양도차익에 표1이 적용될 수 있어요.
Q. 10년 보유하고 2년 거주하면 공제율은 몇 %인가요?
A. 표2 요건을 갖췄다면 보유 10년 이상 40%와 거주 2년 이상 3년 미만 8%를 더해 48%예요. 80%는 거주기간도 10년 이상일 때 나와요.
Q. 한 번도 살지 않은 1주택도 공제받을 수 있나요?
A. 과세 대상에 해당한다면 표1 적용을 검토할 수 있어요. 이때는 거주와 상관없이 보유기간 3년 이상부터 공제율이 붙어요.
Q. 장기보유특별공제는 최소 몇 년부터 받나요?
A. 표1·표2 모두 보유기간 3년 이상부터예요. 표2의 거주 2년 이상 3년 미만 8%도 보유기간이 3년 이상일 때만 적용돼요.
Q. 다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
A. 중과 대상이 아니라면 일반 공제인 표1 대상으로 검토될 수 있어요. 조정대상지역 다주택자로 중과 대상이면 공제가 배제되고, 계약 시점에 따른 경과규정이 있어 개별 확인이 필요해요. 경과규정은 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우에 한정돼요.
Q. 12억 원 초과 주택은 어떻게 공제하나요?
A. 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택이라면 전체 양도차익 중 12억 원 초과분에 상당하는 양도차익만 과세 대상이에요. 그 금액을 먼저 구한 다음 공제율을 곱해요.
Q. 보유기간과 거주기간이 서로 달라도 되나요?
A. 네, 두 기간은 따로 계산해요. 예를 들어 8년 보유에 5년 거주라면 보유 32%와 거주 20%를 더해 52%예요.
Q. 일시적 2주택도 표2를 받을 수 있나요?
A. 받을 수 있어요. 표2 요건을 정한 시행령 제159조의4가 일시적 2주택처럼 1세대 1주택으로 보는 주택도 1주택에 포함하거든요. 다만 보유 중 2년 이상 거주 요건은 따로 채워야 해서, 비과세 판정과 공제율을 나눠 확인해야 해요.
Q. 장기보유특별공제율은 어디서 공식 확인하나요?
A. 공제율표는 소득세법 제95조에, 표2 요건은 소득세법 시행령 제159조의4에 있어요. 국세청 「알기 쉬운 양도소득세」에서도 공제율표를 볼 수 있어요.
기준일 · 2026년 9월 24일 기준. 세법은 개정될 수 있어 실제 양도일에 적용되는 법령과 다를 수 있어요.