양도세 기본세율 6~45%, 1주택 비과세 조건

양도세 기본세율은 집을 판 가격이 아니라, 남긴 이익에서 공제를 뺀 과세표준에 붙는 세율이에요. 그래서 세율표만 보고 “집값의 몇 %”로 계산하면 크게 틀려요.

이 글은 기본세율표를 읽는 법과, 애초에 세금이 붙는지부터 가르는 1세대 1주택 비과세 조건을 한 흐름으로 정리했어요. 조건 하나하나를 깊게 다룬 글은 해당 섹션에서 따로 연결해 두었어요.

이 표는 일반적인 기본세율이에요. 보유 2년 미만 주택·분양권·조정대상지역 다주택은 이 표보다 별도세율이나 중과세율을 먼저 확인해야 해요. (2026년 9월 기준·소득세법 제55조)

양도세 기본세율은 6~45% 누진세율이에요

누진세율은 과세표준 전체에 가장 높은 세율을 곱하는 방식이 아니에요. 과세표준을 구간별로 잘라서, 각 구간에 해당 세율을 따로 곱한 뒤 더해요.

예를 들어 과세표준이 3,000만원이라고 가정해볼게요. 1,400만원까지는 6%로 84만원, 나머지 1,600만원에는 15%로 240만원이 붙어 합계 324만원이에요. “3,000만원 × 15% = 450만원”으로 계산하면 틀려요. (세율표 읽는 법을 보여주는 구조 예시이고, 실제 납부액은 아니에요)

양도소득세는 따로 세율표를 두지 않고, 소득세법 제104조가 제55조의 종합소득세 세율을 그대로 가져다 써요. 그래서 오래된 글에 남아 있는 1,200만원·4,600만원 경계는 옛 기준이고, 지금은 1,400만원·5,000만원부터 시작해요.

기본세율은 집값이 아니라 과세표준에 적용돼요

세금이 붙는 금액은 집을 판 가격이 아니에요. 판 가격(양도가액)에서 산 가격(취득가액)과 필요경비를 빼면 양도차익이 나와요.

여기서 장기보유특별공제 같은 공제를 빼고 남은 금액이 과세표준이고, 세율표는 이 금액에 적용돼요. 같은 가격에 팔아도 취득가·필요경비·보유기간에 따라 세금이 크게 달라지는 이유예요.

필요경비로 인정받는 항목을 빠뜨리면 과세표준이 그만큼 커져요. 어떤 비용이 들어가는지는 양도세 필요경비 인정 항목에서 확인해보세요.

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양도소득세 계산기
취득가·양도가·보유기간을 넣고 내 예상 양도세를 계산해보세요

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1세대 1주택 비과세, 이 순서로 판단해요

비과세 여부는 네 가지를 순서대로 보면 정리돼요. 양도일 현재 세대 기준 국내 1주택인지, 2년 이상 보유했는지, 취득 당시 조정대상지역이었는지, 양도가액이 12억원을 넘는지예요.

가장 많이 헷갈리는 건 거주 요건이에요. “1주택이면 무조건 2년 실거주”가 아니라, 취득 당시 조정대상지역이던 주택만 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주해야 해요. 지금 해제된 지역이라도 살 때 조정대상지역이었다면 거주 요건을 따져야 해요. 해제 뒤 달라지는 점은 조정지역 해제되면 세금 어떻게 바뀌나에서 볼 수 있어요. 조정대상지역은 2025년 10월 16일에 새로 지정된 곳도 있어요. 강남구·서초구·송파구·용산구가 아니더라도, 그 뒤 새로 지정된 지역에서 산 주택이면 2년 거주 요건이 붙는지 확인하세요.

보유·거주기간 요건에는 예외도 있어요. 국세청은 취학, 근무상 형편, 질병의 치료 및 요양 같은 부득이한 사유로 파는 경우를 예로 들어요. 예외마다 붙는 조건이 따로 있으니 해당되면 국세상담센터(126)에 먼저 확인하세요. 그래서 “2년만 채우면 누구나 비과세”도, “2년 못 채우면 무조건 과세”도 단정할 수 없어요. 요건별 자세한 내용은 1세대1주택 비과세 2년 요건 정리에서 이어서 볼 수 있어요.

12억원이 넘는 1주택은 초과분만 과세돼요

12억원 기준은 취득가나 양도차익이 아니라, 주택과 딸린 토지를 합친 양도 당시 실지거래가액이에요. 이 금액이 12억원을 넘으면 고가주택이라 전부 비과세되지는 않아요.

그렇다고 양도차익 전체에 세금이 붙는 건 아니에요. 비과세 요건을 갖춘 고가주택은 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액만큼만 과세대상이 돼요.

예를 들어 15억원에 팔고 양도차익이 5억원이라면, 5억원 × 3억원 ÷ 15억원으로 1억원만 과세대상 차익이에요. 이 1억원에서 다시 공제를 거쳐 과세표준을 구해요. (산식 구조를 보여주는 예시예요)

일시적 2주택도 비과세를 받을 수 있어요

새 집을 먼저 사서 잠깐 2주택이 된 경우에도 특례로 비과세를 받을 수 있어요. 핵심은 날짜 세 개예요 — 종전주택 취득일, 신규주택 취득일, 종전주택 양도일이에요.

소득세법 시행령 제155조는 종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 사고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔도록 정하고 있어요. 다만 2026년 10월 1일부터는 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 이 기한이 2년으로 줄었어요(아래 상자). 1년 요건을 놓쳐 처음부터 특례 대상이 안 되는 경우가 있으니 날짜를 먼저 맞춰보세요.

처분기한 계산과 사례는 일시적 2주택 비과세 처분기한에 따로 정리해 두었어요.

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일시적 2주택 비과세 판정기
날짜 세 개로 종전주택 처분기한과 비과세 요건을 판정해요 (세액은 계산하지 않아요)

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단기보유·다주택은 기본세율표를 쓰면 안 돼요

6~45% 표는 모든 양도에 적용되지 않아요. 주택을 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 별도세율이 적용돼요.

다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐어요. 그래서 “중과는 아직 유예 중”이라고 쓴 글은 옛 정보예요. 조정대상지역 주택을 가진 다주택자는 주택 수·양도 시점·경과규정을 따로 확인해야 해요. 중과가 적용되면 2년 이상 보유했더라도 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해져요.

유예 종료 전후로 무엇이 달라졌는지는 1가구 2주택 양도세 중과 유예 종료에서 확인해보세요.

정부가 2026년 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」에는 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 바꾸고 공제액에 상한을 두는 방안, 다주택자 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화하는 방안이 담겼어요. 정부는 양도세 개편을 1년 유예기간을 거쳐 2028년부터 적용한다고 밝혔어요. 법 개정이 필요한 정부안이라 국회 논의에서 달라질 수 있으니, 팔기 전에 확정 내용을 다시 확인하세요.

분양권은 일반 주택과 세율이 따로 정해져 있어요. 자세한 내용은 분양권 양도세 세율 보유기간에서 확인하세요.

집 팔기 전에 이 순서로 확인하세요

세율과 비과세 조건은 결국 내 날짜와 금액을 넣어봐야 답이 나와요. 아래 항목을 먼저 모아두면 계산이 한 번에 끝나요.

비과세 요건과 별개로 신고 기한도 챙겨야 해요. 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 하고, 같은 해 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 확정신고를 해요. 신고 대상과 절차는 국세청 양도소득세 안내에서 확인할 수 있어요.

예시이며 실제 상황에 맞춰 조정하세요. 개별 세액은 취득 시기·주택 수·조정대상지역·거주기간·필요경비·장기보유특별공제·양도 시점에 따라 달라질 수 있어요.

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양도소득세 계산기
체크한 날짜·금액을 그대로 넣어 비과세 여부와 예상 세액을 확인해보세요

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자주 묻는 질문

Q. 양도세 기본세율은 몇 퍼센트인가요?

A. 과세표준 구간에 따라 6%, 15%, 24%, 35%, 38%, 40%, 42%, 45%의 8단계예요. 소득세법 제55조의 세율을 양도소득에도 그대로 써요.

Q. 양도가액에 바로 세율을 곱하나요?

A. 아니에요. 양도가액에서 취득가액·필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 공제를 거친 과세표준에 세율을 적용해요. 판 가격에 바로 곱하면 세금이 실제보다 훨씬 크게 계산돼요.

Q. 1세대 1주택이면 양도세가 무조건 없나요?

A. 아니에요. 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 요건을 갖춰야 하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분 상당 차익은 과세돼요.

Q. 2년 보유만 하면 비과세되나요?

A. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 원칙적으로 보유 요건만 따져요. 조정대상지역에서 샀다면 거주 2년도 필요하고, 시행령상 예외도 있어 개별 확인이 필요해요.

Q. 조정대상지역은 언제를 기준으로 보나요?

A. 비과세 거주 요건은 팔 때가 아니라 취득 당시를 기준으로 봐요. 그 사이 지정이 해제됐더라도 살 때 조정대상지역이었다면 거주 요건을 확인해야 해요.

Q. 12억원이 넘으면 전체 양도차익에 세금이 붙나요?

A. 비과세 요건을 갖췄다면 전체가 아니에요. 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액만큼만 과세대상이 돼요.

Q. 일시적 2주택은 몇 년 안에 팔아야 하나요?

A. 기본은 신규주택 취득일부터 3년 이내예요. 다만 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이고, 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득해 10월 1일 이후 종전주택을 판다면 2년 이내예요(소득세법 시행령 제155조 · 2026년 10월 1일 시행). 8월 3일까지 취득했거나 계약금을 냈다면 3년이 그대로 적용돼요.

Q. 1년 안에 판 주택은 세율이 얼마인가요?

A. 1년 미만 보유 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%예요. 이 경우엔 6~45% 기본세율표를 쓰지 않아요.

Q. 다주택자도 6~45%만 적용되나요?

A. 그렇지 않을 수 있어요. 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료돼 조정대상지역 다주택자는 중과 여부와 경과규정을 따로 확인해야 해요. 금액이 크면 세무 전문가 상담을 받아보세요. 2026년 세제개편안에는 중과를 2028년까지 한시적으로 완화하는 방안이 담겼지만, 국회에서 확정되기 전의 정부안이에요.

Q. 양도세 신고는 언제까지 해야 하나요?

A. 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해요. 같은 해 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 확정신고도 해야 해요.