🚚 일시적 2주택 비과세 판정기

일시적 2주택 비과세는 어떤 제도인가요

집을 갈아탈 때 새 집을 먼저 사고 옛 집을 나중에 파는 일이 생깁니다. 그 사이에는 잠깐 2주택이 되는데, 이때 옛 집을 팔면서 1주택자처럼 양도소득세를 비과세해 주는 게 일시적 2주택 특례예요. 근거는 소득세법 시행령 제155조제1항입니다. 조건은 세 가지인데, 하나라도 어긋나면 특례가 통째로 날아갑니다.

세 가지 조건이 뭔가요

① 1년 요건 — 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득해야 합니다. 옛 집을 산 지 1년도 안 돼서 새 집을 사면 특례 대상이 아니에요.

② 처분기한 — 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 이 3년이 2026년 10월 1일부터 조정대상지역은 2년으로 줄어들 예정입니다(아래에서 따로 설명).

③ 1세대1주택 기본요건 — 종전주택을 2년 이상 보유해야 하고, 🔴 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 2년 이상 거주까지 해야 합니다(시행령 제154조제1항).

10월 1일부터 2년으로 줄어든다는데 사실인가요

발표는 됐지만 아직 시행령이 공포되지 않았습니다. 2026년 8월 3일 세제개편안에 담긴 내용이고, 조정대상지역에서 신규주택을 취득한 일시적 2주택자의 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이는 것입니다. 기준은 신규주택 취득일이 2026년 8월 4일 이후이고, 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 적용돼요. 2026년 8월 3일까지 계약금을 지급했다면 경과조치로 3년이 유지됩니다.

그런데 2026년 9월 20일 현재, 현행 소득세법 시행령은 여전히 「3년」입니다. 국가법령정보센터에서 확인하면 [시행 2026. 7. 1.] 대통령령 제36343호 제155조제1항이 「신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내」라고 돼 있고 조정대상지역 구분이 한 글자도 없습니다. 개정 표시도 2023년 2월 28일이 마지막이에요. 시행령 사항이라 국회 통과 없이 국무회의 의결로 확정되니, 10월 1일 시행이면 9월 말 공포가 유력합니다.

👉 2년을 기준으로 움직이되, 실제 공포 여부를 꼭 확인하세요. 지금 나와 있는 글들은 대부분 이미 확정된 것처럼 써 놨습니다.

🟡 조정대상지역은 새 집만 보면 되나요, 둘 다여야 하나요

아직 갈립니다. 「신규주택이 조정대상지역이면 2년」이라고 읽는 곳이 있고, 「종전주택과 신규주택이 둘 다 조정대상지역이어야 2년」이라고 읽는 곳이 있어요. 조문이 아직 공개되지 않아서 확정할 수 없습니다.

그래서 이 계산기는 두 주택의 조정대상지역 여부를 모두 입력받습니다. 둘 다 조정대상지역이면 어떤 해석을 따르든 2년이라 갈릴 일이 없고, 신규주택만 조정대상지역이면 「해석이 갈린다」는 사실 자체를 알려줍니다. 어느 쪽으로 확정되든 틀린 답을 주지 않기 위해서예요. 안전하게는 2년으로 잡아 두는 편이 낫습니다.

조정대상지역은 지금 어디인가요

2025년 10월 15일 지정 기준으로 서울 25개 자치구 전역과 경기도 과천시·광명시·성남시(분당·수정·중원구)·수원시(영통·장안·팔달구)·안양시(동안구)·용인시(수지구)·의왕시·하남시 12곳입니다. 주거정책심의위원회 의결로 수시로 바뀌므로 이 계산기는 지역 목록을 내장하지 않고 직접 고르게 해 두었어요. 실제 여부는 국토교통부 규제지역 현황에서 확인하세요.

「지금 조정대상지역」과 「살 때 조정대상지역」은 다릅니다

거주요건을 판정할 때는 취득 당시가 기준입니다(시행령 제154조제1항). 지금 조정대상지역이어도 살 때 아니었으면 거주요건이 없고, 지금 해제됐어도 살 때 조정대상지역이었으면 2년 거주가 필요합니다. 이걸 거꾸로 아는 글이 많아요. 서울 대부분이 2025년 10월에 새로 지정됐으니, 그 전에 산 집이면 거주요건이 없을 가능성이 큽니다.

예외도 있습니다. 조정대상지역 공고가 있기 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했고 그 당시 무주택 세대였다면, 거주요건이 빠집니다(제154조제1항제5호).

기한을 넘기면 정말 방법이 없나요

거의 없습니다. 시행령 제155조제18항이 인정하는 사유는 신규주택 취득일부터 3년이 되는 날 현재 ① 한국자산관리공사(캠코)에 매각을 의뢰했거나 ② 법원에 경매를 신청했거나 ③ 국세징수법에 따른 공매가 진행 중이거나 ④ 재개발·재건축 현금청산금 지급 소송이 진행 중(또는 끝났는데 못 받음)이거나 ⑤ 사업시행자가 낸 수용재결·매도청구소송이 진행 중(또는 끝났는데 못 받음)인 경우, 이 다섯 가지뿐입니다.

「집이 안 팔린다」는 여기에 없습니다. 시세보다 싸게 내놨든 2년을 내놨든 사유가 되지 않아요. 기한이 다가오면 가격을 낮춰서라도 파는 게 세금보다 싼 경우가 많습니다.

1년 요건이 빠지는 경우도 있나요

있습니다. 시행령 제155조제1항 후단이 제154조제1항의 제1호·제2호 가목·제3호에 해당하면 1년 요건을 적용하지 않는다고 정해 놨어요. 구체적으로는 ① 민간·공공건설임대주택에 5년 이상 거주한 경우, ② 공익사업으로 수용되는 경우, ③ 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우입니다. 이 사유들은 보유·거주요건도 함께 빠집니다.

취득일과 양도일은 언제로 보나요

잔금을 치른 날과 등기접수일 중 빠른 날이 원칙입니다. 분양받은 아파트라면 잔금청산일이고요. 계약일이 아니라는 점이 중요합니다. 하루 차이로 요건이 갈리는 제도라서, 경계에 걸린다면 등기부등본과 잔금 영수증으로 날짜를 확인하고 관할 세무서에 미리 물어보는 편이 안전합니다.

기간 계산은 응당일 기준입니다. 2025년 3월 15일에 샀다면 3년 뒤는 2028년 3월 15일이에요. 2월 29일처럼 응당일이 없으면 그 달의 말일로 봅니다. 「이내」는 그날까지 포함합니다.

비과세면 세금을 하나도 안 내나요

양도가액 12억원까지만입니다. 시행령 제156조제1항이 12억원을 초과하면 고가주택으로 보게 돼 있어서, 12억을 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 다만 이 경우에도 장기보유특별공제가 1세대1주택 기준으로 크게 적용돼서 실제 세액은 많이 줄어요. 이 계산기는 「비과세가 되느냐」만 판정하고 세액은 계산하지 않습니다 — 금액은 양도소득세 계산기를 쓰세요.

분양권이나 입주권이 있으면 어떻게 되나요

규칙이 다릅니다. 조합원입주권은 시행령 제156조의2, 분양권은 제156조의3에 따로 정해져 있어요. 이 계산기는 「주택 2채」인 경우만 다룹니다. 상속·증여·혼인·동거봉양으로 2주택이 된 경우(제155조 제2항~제5항)도 판정 구조가 완전히 달라서 여기서는 다루지 않습니다.