부동산 취득세 중과, 다주택 8·12%와 저가주택 예외

집을 한 채 더 사려고 계산해보다가 부동산 취득세 중과 때문에 세금이 몇 배로 뛰는 걸 보고 놀란 분이 많아요. 다주택자 취득세는 “집을 사고 나면 몇 채가 되는지”와 “새로 사는 집이 어느 지역인지” 두 가지로 세율이 갈려요.

그런데 2주택이 된다고 다 8%는 아니고, 지방 저가주택처럼 중과에서 빠지는 경우도 있어요. 이 글은 세율 자체보다 내 경우가 중과인지 아닌지를 가르는 조건에 집중해요.

다주택자 취득세 중과세율표 (취득세 본세 기준)

일시적 2주택·저가주택 같은 중과 제외 요건을 채우면 결과가 달라질 수 있어요. 표는 취득세 본세만 담았고, 지방교육세와 농어촌특별세는 별도예요.

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취득세 계산기
취득가액·주택 수·조정대상지역 여부를 넣고 내 조건의 예상 취득세를 계산해보세요

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다주택 취득세 중과세율은 몇 %인가요?

주택 수별 취득세율 읽는 법

표에서 기준이 되는 건 지금 가진 집 수가 아니라 “취득 후” 주택 수예요. 이미 1채가 있는 사람이 1채를 더 사면 2주택 줄을 봐야 해요.

중과세율은 지방세법 제13조의2에 정해져 있어요. 중과가 아닌 경우의 1~3%는 취득가액 구간에 따라 갈리는데, 구간 경계와 계산 예시는 주택 취득세율 구간표에 따로 정리해 두었어요. 증여·상속·농지까지 포함한 취득세율 전체는 취득세율 1~12% 비교에서 볼 수 있어요.

조정대상지역과 비조정지역 차이

같은 2주택이라도 새 집이 조정대상지역이면 8%, 비조정지역이면 1~3%예요. 3주택도 조정대상지역은 12%, 비조정지역은 8%로 한 단계씩 차이가 나요.

4주택 이상부터는 지역과 상관없이 12%로 같아져요. 조정대상지역 여부는 새로 사는 집의 취득 시점에 유효한 지정·해제 공고로 판단하니, 지정 상태가 바뀐 지역이라면 날짜를 꼭 맞춰 보세요.

2025년 10월 15일 정부 발표에 따라 서울은 25개 자치구 전체가, 경기는 과천시·광명시·성남시 분당·수정·중원구·수원시 영통·장안·팔달구·안양시 동안구·용인시 수지구·의왕시·하남시 12곳이 조정대상지역이에요(대한민국 정책브리핑 2025년 10월 15일 발표 기준). 지정과 해제는 바뀔 수 있으니 계약 전에 국토교통부 공고로 다시 확인하세요. 조정대상지역에서 풀리면 세금이 어떻게 달라지는지는 조정지역 해제되면 세금 어떻게 바뀌나에 정리돼 있어요.

취득세를 계산할 때 주택 수는 어떻게 세나요?

개인이 아니라 세대 기준이에요

취득세 주택 수는 내 명의로 된 집만 세는 게 아니에요. 세대 전체가 가진 주택을 합쳐서 세요.

여기서 1세대는 집을 사는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 올라 있는 가족이에요. 동거인은 빠져요(지방세법 시행령 제28조의3). 그래서 배우자 등 세대원이 가진 집이 있으면 내 주택 수가 늘어나요. 세대 범위의 세부 기준은 같은 조에 따로 있으니, 가족 구성이 애매하면 계약 전에 관할 시·군·구청에 확인해보세요.

분양권·입주권·오피스텔 포함 여부

취득세 주택 수는 이번에 사는 집을 포함해 1세대가 국내에 가진 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔 수를 합친 거예요(지방세법 시행령 제28조의4). “아직 집이 아니니까 괜찮다”고 생각하기 쉬운 분양권·입주권과 오피스텔도 요건에 따라 여기에 들어가요.

반대로 빼주는 경우도 있어요. 예를 들어 주택 수를 세는 날 현재 시가표준액 1억 원 이하인 오피스텔은 주택 수에서 빠져요. 오피스텔이 언제 주택 수에 들어가는지는 오피스텔 주택수 포함 기준에서 조건별로 확인해보세요.

2주택과 3주택 중과 기준은 어떻게 다른가요?

조정대상지역 2주택

1주택자가 조정대상지역에 두 번째 집을 사면 원칙적으로 8%가 붙어요. 6억 원 이하 주택이라면 일반세율 1%와 비교해 세금이 8배가 되는 셈이에요.

다만 이사하려고 새 집을 먼저 사서 잠시 2채가 된 경우라면 일시적 2주택으로 중과를 피할 수 있어요. 이 부분은 아래 일시적 2주택 섹션에서 다룰게요.

비조정지역 3주택

비조정지역은 2주택까지는 일반세율(1~3%)이고, 3주택부터 8%예요. “2주택이면 무조건 8%”라는 말은 비조정지역에는 맞지 않아요.

비조정지역이라도 4주택 이상이 되면 12%로 올라가요. 지방에 집을 여러 채 사 모으는 경우라면 몇 번째 집부터 12%가 되는지 먼저 세어보세요.

저가주택도 취득세 중과 대상인가요?

요건을 갖춘 저가주택은 중과세율 적용 대상에서 빠져요. 기준은 매매가가 아니라 시가표준액이고, 수도권과 비수도권 기준이 달라요.

각 제도의 세부 요건을 모두 채워야 해요. 중과 제외는 취득세를 안 낸다는 뜻이 아니에요.

수도권 1억 원 기준

수도권은 시가표준액 1억 원 이하 기준이 그대로 유지되고 있어요. 1억 원 이하여도 도시정비법상 정비구역이나 빈집정비법상 사업시행구역에 있는 주택은 이 예외에서 빠져요(비수도권 2억 원 기준도 같아요).

비수도권 2억 원 기준

비수도권은 2025년 개정으로 기준이 2억 원 이하로 완화됐어요(행정안전부 2025년 4월 22일 발표). “저가주택은 전국 1억 원 이하”라고 적힌 글은 옛 기준이에요.

여기서 헷갈리기 쉬운 게 하나 있어요. 새로 사는 집이 중과에서 빠지는 것과, 이미 가진 집이 주택 수 계산에서 빠지는 것은 다른 규정이에요. 기존 집을 주택 수에서 빼는 조건은 빌라 주택수 제외 조건에서 세금별로 비교해보세요.

지방 준공 후 미분양 아파트 특례 (2026년 취득분)

수도권 밖에서 준공(사용검사·사용승인) 뒤에도 분양되지 않은 아파트를 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 처음으로 유상승계취득하면 중과세율을 적용하지 않아요(지방세법 시행령 제28조의2 제17호). 전용면적 85㎡ 이하이고 취득당시가액이 6억 원 이하여야 해요.

준공 전에 분양 중인 미분양은 이 특례와 달라요. 분양 담당자 말만 믿지 말고, 사용검사를 받은 뒤 남은 물량인지 계약 전에 관할 지자체에 확인해보세요.

일시적 2주택은 취득세 중과를 피할 수 있나요?

3년 처분기한(조정대상지역끼리는 2년)

이사하려고 새 집을 먼저 사서 잠시 2주택이 된 경우, 정해진 기간 안에 종전 주택을 처분하면 중과 대신 일반세율을 적용받을 수 있어요. 현행 취득세의 일시적 2주택 기간은 새 집을 취득한 날부터 3년이에요. 다만 종전 주택 등과 새 주택이 모두 조정대상지역이면 2년이에요(2026년 10월 1일 시행 · 2026년 10월 1일 이후 취득분부터 · 2026년 8월 26일까지 매매계약을 하고 계약금을 낸 경우는 종전처럼 3년). 주택·입주권·분양권·오피스텔을 1개 가진 1세대가 이사·학업·취업·직장이전 같은 사유로 집을 한 채 더 사는 경우가 대상이에요(지방세법 시행령 제28조의5).

“두 집이 모두 조정대상지역이면 1년 안에 팔아야 한다”는 글이 아직 남아 있는데, 옛 기준이에요. 기한을 넘기면 중과 제외를 인정받지 못할 수 있으니 매도 일정을 넉넉하게 잡으세요.

분양권과 입주권의 기산점

종전에 가진 게 집이 아니라 입주권이나 분양권 1개이고 그 상태에서 새 집을 샀다면, 이 기간(3년 · 조정대상지역끼리는 2년)은 새 집 취득일이 아니라 그 입주권·분양권으로 주택을 취득한 날부터 세요(지방세법 시행령 제28조의5 제2항). 완공까지 몇 년이 걸리는 경우가 많으니 이 날짜를 기준으로 매도 일정을 세우세요.

취득세와 양도소득세 기준의 차이

양도소득세에도 “일시적 2주택”이 있지만, 이름만 같고 다른 세금·다른 요건이에요. 양도세 쪽 처분기한은 일시적 2주택 비과세 처분기한에 따로 정리돼 있어요.

갈아타기 중이라면 두 기한을 모두 맞춰야 해요. 양도세 비과세 기한은 아래 판정기로 날짜를 뽑아볼 수 있어요. 취득세 중과 제외를 판정하는 도구는 아니에요.

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일시적 2주택 비과세 판정기
갈아타기 중이라면 양도세 비과세용 종전 주택 처분기한을 날짜로 따로 뽑아보세요

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5억 원 주택의 취득세는 얼마나 차이 날까요?

1%·8%·12% 세액 비교

같은 5억 원 주택에 세율만 바꿔 넣어보면 차이가 확 보여요. 일반세율 1%가 적용된다고 보면 본세는 500만 원이에요. 5억 원은 취득가액 6억 원 이하 구간이라 중과가 아니면 1%예요(지방세법 제11조).

같은 취득가액에 서로 다른 세율을 넣은 단순 비교예요. 실제 주택에 어느 세율이 적용되는지는 주택 수·지역·중과 제외 요건으로 따로 판단해야 해요.

취득세 계산기 활용

8%와 12% 사이만 해도 2,000만 원 차이가 나요. 세 번째 집이 조정대상지역이냐 아니냐로 이만큼 갈리는 셈이에요.

내 취득가액과 주택 수를 넣어보려면 취득세 계산기에서 바로 확인해보세요. 지방교육세·농어촌특별세까지 더해 보여주지만, 저가주택·일시적 2주택·준공 후 미분양 특례는 자동으로 판정하지 않아요. 해당한다면 요건을 따로 확인해야 해요.

취득세 신고 전 무엇을 확인해야 하나요?

취득일과 신고기한

일반적인 유상취득은 취득한 날부터 60일 안에 신고·납부해야 해요(지방세법 제20조). 잔금·등기 시점에 따라 취득일이 언제인지는 거래마다 따져야 하니 관할 시·군·구청에 확인해보세요.

지방교육세와 농어촌특별세

이 글의 8%·12%는 취득세 본세예요. 실제로는 지방교육세와 농어촌특별세가 붙을 수 있어서 낼 돈이 본세보다 커져요.

실제 주택 매수 총비용

취득세는 집 살 때 드는 비용 중 하나일 뿐이에요. 등기비용은 부동산 등기비용 계산기로 따로 뽑아보고, 계약 전에 필요한 현금을 미리 잡아두세요.

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내 집 마련 총비용 계산기
취득세 말고도 집 살 때 필요한 현금이 모두 얼마인지 한 번에 확인해보세요

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계약 전부터 신고까지 할 일 순서

예시 순서이며 실제 상황에 맞춰 조정하세요.

자주 묻는 질문

Q. 2주택이 되면 취득세는 항상 8%인가요?

A. 아니에요. 새 집이 조정대상지역일 때 원칙적으로 8%이고, 비조정지역이면 2주택까지 일반세율 1~3%예요. 조정대상지역이라도 일시적 2주택 같은 중과 제외 요건을 채우면 결과가 달라질 수 있어요.

Q. 비조정지역에서 세 번째 주택을 사면 취득세는 얼마인가요?

A. 원칙적으로 8%예요. 다만 새 집이 저가주택 요건에 해당하는 등 중과 제외 대상이면 일반세율이 적용될 수 있어요.

Q. 3주택자가 조정대상지역에 집을 사면 12%가 적용되나요?

A. 이미 3채가 있다면 취득 후 4주택이라 지역과 관계없이 원칙적으로 12%예요. 2채를 가진 사람이 조정대상지역에 사서 3주택이 되는 경우에도 12%예요.

Q. 지금 조정대상지역은 어디인가요?

A. 2025년 10월 15일 정부 발표 기준으로 서울 25개 자치구 전체와 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 12곳이에요. 취득세는 새 집을 취득하는 시점의 지정 여부로 판단하니, 계약 전에 국토교통부 공고로 다시 확인하세요.

Q. 지방에 있는 2억 원 이하 주택은 중과에서 빠지나요?

A. 비수도권은 시가표준액 2억 원 이하면 중과 제외 대상이 될 수 있어요. 기준은 매매가가 아니라 시가표준액이고, 정비구역 등으로 지정된 곳은 제외될 수 있어요.

Q. 일시적 2주택은 몇 년 안에 기존 주택을 팔아야 하나요?

A. 취득세 기준으로는 새 집을 취득한 날부터 3년이에요. 다만 종전 주택 등과 새 주택이 모두 조정대상지역이면 2년이에요(2026년 10월 1일 이후 취득분부터). 종전에 가진 게 입주권·분양권이라면 그 입주권·분양권으로 주택을 취득한 날부터 세고, 양도세 비과세 기한과는 별개로 챙겨야 해요.

Q. 분양권도 취득세 주택 수에 포함되나요?

A. 취득 시기와 법정 요건에 따라 포함될 수 있어요. 입주권도 마찬가지라서, 집을 사기 전에 세대 전체 보유 현황을 기준으로 세어보세요.

Q. 오피스텔도 다주택 취득세에 영향을 주나요?

A. 주거용 오피스텔은 요건에 따라 주택 수에 들어갈 수 있어요. 법령에 주택 수에서 빼주는 경우도 있으니 보유 중인 오피스텔의 조건을 먼저 확인해보세요.

Q. 5억 원 아파트를 살 때 8%와 12%는 얼마나 차이 나나요?

A. 본세만 보면 8%는 4,000만 원, 12%는 6,000만 원으로 2,000만 원 차이예요. 지방교육세·농어촌특별세는 따로 더해지니 계산기로 내 조건을 넣어보세요.

Q. 다주택자 취득세는 언제까지 내야 하나요?

A. 일반적인 유상취득은 취득한 날부터 60일 안에 신고·납부해요. 다주택자라고 기한이 따로 있는 건 아니지만, 취득일이 언제인지는 거래마다 관할 지자체에 확인하는 게 안전해요.