상생임대인 양도세 특례, 5%·2년 조건과 신청법

상생임대인 양도세 특례는 집주인이 임대료를 크게 올리지 않고 집을 빌려주면, 1세대1주택 비과세를 따질 때 거주기간 제한을 적용하지 않는 제도예요. 조정대상지역에서 집을 사고 한 번도 살지 않았더라도 비과세 길이 열릴 수 있어서 관심이 커요.

문제는 이 제도가 “5%만 지키면 된다”로 알려져 있다는 거예요. 실제로는 직전 계약 1년 6개월, 상생계약 2년, 그리고 2026년 12월 31일이라는 계약 기한이 한꺼번에 맞물려 있어요. 여기에 2026년 10월 1일 시행 개정으로 상생임대가 끝난 날부터 1년 안(늦어도 2029년 12월 31일)에 팔아야 한다는 조건도 새로 붙었어요. 이 글은 내 계약서 날짜를 대입해 대상인지 직접 점검하는 데 집중할게요.

일곱 가지를 모두 확인했다면 이제 세금이 얼마 나올지 볼 차례예요. 계산기는 특례 자격을 판정해 주지 않으니, 위 표를 먼저 통과한 뒤 결과를 보세요.

📈

양도소득세 계산기
취득가·양도가·보유기간으로 예상 양도세를 확인해보세요 (특례 해당 여부는 따로 판정하지 않아요)

→

상생임대인 양도세 특례 조건 7가지

특례는 두 개의 계약을 이어서 봐요. 먼저 기준이 되는 직전 임대차계약이 있고, 그다음에 인상률을 억제한 상생임대차계약이 와요. 둘 중 하나라도 요건이 빠지면 특례가 성립하지 않아요.

조문 원문은 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택 특례)에서 볼 수 있어요.

직전 임대차계약의 인정 요건

직전 계약은 두 가지를 같이 채워야 해요. 주택을 취득한 뒤에 체결한 계약이어야 하고, 그 계약으로 실제 1년 6개월 이상 임대했어야 해요.

순서가 뒤바뀌면 인정되지 않아요. 집을 사면서 기존 세입자의 계약을 그대로 넘겨받았다면, 그 계약은 직전 계약으로 쓸 수 없어요. 일반적인 비과세 요건이 궁금하면 1세대1주택 비과세 조건을 함께 보세요.

5% 제한과 상생임대기간 2년

상생임대차계약은 직전 계약과 비교해 보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하여야 해요. 그리고 이 계약으로 실제 2년 이상 임대해야 해요.

여기에 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 한다는 기한이 붙어요. 5%와 2년을 지켜도 기한을 넘기면 특례 대상이 아니에요. 파는 때에도 기한이 생겼어요. 2026년 10월 1일 시행 개정으로 상생임대가 끝난 날부터 1년 안(늦어도 2029년 12월 31일)에 양도해야 해요.

여기서 「체결」은 계약서 날짜만으로 인정되지 않아요. 법령은 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정하고 있어서, 계약금은 계좌이체로 받고 입금 내역을 남겨 두는 게 안전해요.

직전 1년 6개월과 상생임대 2년 계산 방법

가장 많이 틀리는 곳이 기간 계산이에요. 핵심은 계약서에 적힌 기간이 아니라 실제로 임대한 기간을 본다는 점이에요.

계약기간과 실제 임대기간의 차이

상생계약서에 2년이라고 써도 세입자가 1년 만에 나가면 실제 임대기간은 1년이에요. 직전 계약도 마찬가지로 실제로 1년 6개월 이상 임대했는지를 따져요.

임대기간은 달력의 달 단위(월력)로 계산하고, 1개월이 안 되는 끝자리는 1개월로 봐요(소득세법 시행령 제155조의3제3항).

두 기간을 합쳐 “총 3년 6개월이면 된다”로 보면 안 돼요. 직전 1년 6개월과 상생 2년은 각각 따로 채워야 하는 요건이에요.

위 순서는 예시예요. 실제 계약 상황에 맞춰 날짜를 채워 보세요.

2026년 계약 기한과 매도 가능 시점

2026년 12월 31일은 계약 체결과 임대 개시의 기한이에요. 매도 시점은 상생계약의 실제 임대 2년을 채운 뒤, 상생임대가 끝난 날부터 1년 안(늦어도 2029년 12월 31일)이어야 해요. 예를 들어 2026년 12월에 시작한 상생임대가 2028년 12월에 끝나면 2029년 12월까지 팔아야 해요. 2026년 말 전에 상생임대가 끝났다면 2027년 12월 31일까지예요. 매도할 때 1세대1주택·보유기간 요건까지 맞아야 하는 건 그대로예요.

임대료 5% 인상 제한과 전월세 전환

5%는 직전 임대차계약과 비교한 증가율이에요. 시세나 주변 전셋값이 기준이 아니라 내 직전 계약서의 금액이 기준이에요.

보증금 또는 월세를 올리는 경우

보증금만 올린다면 계산은 단순해요. 직전 전세보증금이 3억 원이면 상생계약 보증금은 3억 1,500만 원까지예요. 월세만 올릴 때도 직전 월세 대비 5% 이내로 맞추면 돼요.

인상률을 1원이라도 넘기면 5% 요건이 깨져요. 계약서를 쓰기 전에 직전 계약서 금액으로 한 번 더 계산해 보세요.

전세를 반전세로 바꾸는 경우

전세에서 반전세·월세로 바꾸면 보증금은 줄고 월세는 늘어요. 이때는 보증금 감소액과 월세 증가액을 단순 비교하면 안 돼요. 시행령 제155조의3제2항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 기준으로 증가율을 계산하라고 정하고 있고, 이 기준의 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율이에요(주택임대차보호법 시행령 제9조제1항). 기준금리는 바뀌니 계약하는 시점의 값으로 계산하세요.

아래 계산기로 보증금과 월세의 전환 관계를 먼저 가늠해 볼 수 있어요. 다만 이 결과만으로 세법상 5% 요건 충족이 확정되지는 않으니, 계약 전에 세무서나 세무사에게 확인하는 게 안전해요.

🔄

전월세 전환 계산기
보증금과 월세의 전환 관계를 계산해보세요 (세법상 5% 요건 판정은 따로 확인이 필요해요)

→

기존 세입자 재계약과 중도 퇴거 시 주의사항

요약 글에서 대부분 빠지는 부분이에요. 세입자가 바뀌거나 그대로일 때 계약이 어떻게 인정되는지가 실제 판단을 가르는 경우가 많아요.

주택 취득과 동시에 승계한 계약

매수할 때 임대인 지위를 승계한 계약은 법령에서 직전 계약에서 제외해요. 그래서 승계 계약이 끝난 뒤 취득자 본인이 체결하는 계약부터 기간을 세야 해요.

동일 임차인과 새 계약을 체결하는 경우

기획재정부는 2022년 6월 24일 「상생임대주택 양도세 특례 10문 10답」에서 직전 계약과 상생계약의 임대인은 같아야 하지만 임차인은 달라도 된다고 밝혔어요. 같은 문답에서 계약갱신요구권 행사로 맺은 계약도 상생임대차계약으로 인정된다고 했어요. 그러니 같은 세입자와 다시 계약해도 5%·기간 요건을 채우면 되고, 집주인이 바뀌면 처음부터 다시 따져야 해요.

특히 신고할 때 상생임대차계약서를 첨부해야 하므로 서면 계약서는 꼭 남겨두세요. 계약서 없이 넘어가는 전월세 묵시적 갱신 조건과 효력도 함께 확인해 두면 좋아요.

임차인 사정으로 중도 퇴거한 경우

세입자 사정으로 계약 중간에 나가고 새 세입자와 계약했다면, 법령이 정한 요건 아래 임대기간을 합산할 수 있어요. 그 요건 중 하나가 새 계약의 보증금 또는 임대료가 늘지 않았을 것이에요.

세입자가 바뀌는 틈에 보증금을 올리면 합산이 막힐 수 있어요. 세부 요건은 국가법령정보센터 소득세법 시행규칙 제74조의3에서 확인할 수 있어요.

실거주 면제와 12억 초과 양도세 계산

상생임대인 특례를 받아도 양도세가 자동으로 0원이 되지는 않아요. 특례는 거주기간 제한을 빼주는 것이지, 모든 세금을 없애주는 제도가 아니에요.

거주기간 면제와 보유기간의 차이

취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 비과세를 받으려면 거주기간 요건이 붙어요. 특례가 없애주는 건 바로 이 부분이에요. 1세대1주택이어야 한다는 점과 보유기간 2년은 그대로 남아요. 취득 시기별 거주 요건은 1세대1주택 비과세 2년 거주 요건에서 자세히 볼 수 있어요.

12억 원 초과 고가주택 과세

요건을 다 갖춘 1세대1주택이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면, 초과분에 해당하는 양도차익에는 세금이 붙을 수 있어요. 12억 원은 산 가격이 아니라 팔 때 주택과 딸린 토지의 거래가액 기준이에요. 과세되는 양도차익은 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액으로 계산하고, 장기보유특별공제액도 같은 비율로 줄여요.

계산 구조는 국세청 1세대1주택 고가주택 세액계산요령에 정리돼 있어요. 세율 구간은 양도세 기본세율과 1주택 비과세 조건에서 볼 수 있어요.

일시적 2주택 및 장기보유특별공제 주의

상생임대 특례는 거주요건만 다뤄요. 새 집을 사서 잠시 2주택이 된 경우라면, 주택 수 예외는 일시적 2주택 특례의 요건을 따로 채워야 해요. 두 특례를 각각 충족해야 한다고 보면 돼요. 법령은 일시적 2주택처럼 1세대1주택으로 보는 경우에도 이 특례를 이어서 적용해요(소득세법 시행령 제155조의3제1항).

장기보유특별공제는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 따로 계산해 합산하는 구조예요. 특례가 거주요건과 연결되더라도, 거주기간별 공제율은 실제 거주기간을 기준으로 따로 따져야 해요. 표 2의 거주기간별 공제율은 거주 2년 이상부터 붙기 때문에, 한 번도 살지 않았다면 보유기간별 공제율(10년 이상 최대 40%)만 받게 돼요(소득세법 제95조제2항 표 2). 자세한 처분 기한은 일시적 2주택 비과세 처분기한을 참고하세요.

판정기로는 종전주택 처분기한 날짜를 확인하고, 거주요건은 위 상생임대 조건표로 따로 확인하세요.

🚚

일시적 2주택 비과세 판정기
종전주택을 언제까지 팔아야 비과세인지 날짜로 확인해보세요

→

상생임대인 특례 신청 방법과 준비 서류

특례는 요건을 채웠다고 저절로 적용되지 않아요. 집을 판 뒤 양도소득세를 신고하면서 서류를 함께 내야 해요.

특례적용신고서

양도소득세 과세표준 신고기한(예정신고 또는 확정신고)까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 납세지 관할 세무서장에게 제출해요. 신고서에는 아래 두 계약서를 붙여요.

직전·상생 임대차계약서

첨부 서류는 직전 임대차계약서와 상생임대차계약서예요. 두 계약서의 금액으로 5% 요건을, 날짜로 기한과 순서를 확인하게 돼요.

신고기한과 추가 증빙

부동산 양도소득세 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이에요. 자세한 기한은 국세청 양도소득세 신고·납부기한 안내에서 확인하세요.

계약서 외에 실제 임대 사실과 계약금 입금 내역처럼 날짜를 보여주는 기록도 챙겨두면 좋아요. 개별 사정에 따라 추가 자료를 요구받을 수 있어요.

자주 묻는 질문

Q. 상생임대인 양도세 특례는 2026년까지만 적용되나요?

A. 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 해요. 그날까지 2년 임대와 매도를 끝내야 한다는 뜻은 아니에요. 다만 2026년 10월 1일 시행 개정으로 상생임대가 끝난 날부터 1년 안, 늦어도 2029년 12월 31일까지 팔아야 특례를 받아요. 2026년 말 전에 상생임대가 끝났다면 2027년 12월 31일까지예요.

Q. 상생임대차계약을 2년으로 작성하면 바로 인정되나요?

A. 아니요. 계약서상 기간이 아니라 실제로 2년 이상 임대했는지를 봐요. 계약만 하고 바로 팔면 요건을 채우지 못해요.

Q. 직전 임대차계약은 꼭 1년 6개월이어야 하나요?

A. 실제 임대기간이 최소 1년 6개월 이상이어야 해요. 그리고 그 계약은 주택을 취득한 뒤에 체결한 것이어야 해요.

Q. 세입자가 있는 집을 사도 상생임대 특례를 받을 수 있나요?

A. 집을 사면서 넘겨받은 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않아요. 취득 후 새로 계약을 맺어 1년 6개월을 채우면, 그 계약이 직전 계약이 될 수 있어요.

Q. 기존 세입자와 다시 계약해도 되나요?

A. 돼요. 기획재정부 2022년 6월 24일 문답에 따르면 직전 계약과 상생계약의 임대인은 같아야 하지만 임차인은 달라도 괜찮고, 계약갱신요구권 행사로 맺은 계약도 인정돼요. 다만 신고할 때 두 계약서를 내야 하니 묵시적 갱신처럼 계약서가 없으면 서면 계약서를 따로 남겨 두세요.

Q. 전세를 반전세로 바꿀 때 5%는 어떻게 계산하나요?

A. 보증금과 월세를 그대로 빼고 더하면 안 돼요. 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 전환율로 환산해 증가율을 따져요. 일반 전월세 전환 계산 결과만으로 세법상 요건이 확정되지는 않아요.

Q. 세입자가 중도 퇴거하면 임대기간을 합칠 수 있나요?

A. 세입자 사정으로 새 계약을 맺은 경우 법정 요건 아래 합산할 수 있어요. 그중 하나가 새 계약의 보증금 또는 임대료를 올리지 않는 거예요.

Q. 한 번도 거주하지 않아도 비과세를 받을 수 있나요?

A. 특례 대상이면 거주기간 제한을 적용받지 않을 수 있어요. 다만 1세대1주택, 보유기간 2년 같은 다른 요건은 별개로 채워야 해요. 장기보유특별공제는 거주하지 않았다면 보유기간분(최대 40%)만 받아요.

Q. 12억 원이 넘는 아파트도 양도세가 전부 면제되나요?

A. 아니요. 요건을 갖춘 1세대1주택이라도 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세될 수 있어요. 기준은 팔 때의 거래가액이에요.

Q. 상생임대인 특례는 어떤 서류로 신청하나요?

A. 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서에 직전·상생 임대차계약서를 붙여 제출해요. 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이에요.