재산세 종부세 계산 예시, 1주택 12억까지 종부세 0원

재산세 종부세 계산 예시를 공시가격별로 찾을 때 가장 답답한 건 “세율표는 많은데 그래서 내 집은 얼마냐”예요. 이 글은 공시가격 3억·6억·9억·12억·15억·20억원 주택을 같은 조건에 놓고 재산세와 종부세를 끝까지 계산해 봤어요.

계산 조건은 2026년, 개인 1세대 1주택, 도시지역 주택이에요. 9억원과 12억원이라는 두 경계에서 무엇이 바뀌는지, 계산 결과와 실제 고지서가 왜 다를 수 있는지도 함께 짚을게요.

공시가격별 재산세·종부세 얼마 나오는지 먼저 볼게요

결론부터 보면, 1세대 1주택은 공시가격 12억원까지 재산세만 내고 15억원부터 종부세가 더해져요. 아래 표의 재산세는 본세에 도시지역분과 지방교육세를 더한 “재산세 관련 합계”예요.

종부세 칸은 재산세 상당액을 뺀 뒤 농어촌특별세까지 더한 금액이에요. 그래서 세율표로 어림한 숫자보다 작게 나와요.

2026년 개인 1세대 1주택, 도시지역분 적용대상, 재산세 과세표준상한 미적용, 종부세 고령·장기보유 세액공제 0%를 가정한 비교용 예시예요.

🏡

보유세 계산기
공시가격을 알고 있다면 내 재산세·종부세를 바로 계산해 보세요

→

재산세는 공시가격에 바로 세율을 곱하지 않아요

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 먼저 만들고, 거기에 세율을 곱해요. 2026년 1세대 1주택의 비율은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과~6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%예요. 1세대 1주택이 아닌 일반 주택은 60%예요.

그래서 “주택 재산세 과세표준은 공시가격의 60%”라는 설명은 1세대 1주택에는 맞지 않아요. 공시가격 6억원이면 과세표준은 3억6,000만원이 아니라 2억6,400만원이에요. 비율 구간은 지방세법 시행령 제109조 재산세 공정시장가액비율에서 직접 볼 수 있어요.

과세표준에 세율을 곱하면 재산세 본세가 나와요. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택에는 일반세율보다 0.05%p 낮은 특례세율이 붙어요. 여기에 과세표준의 0.14%(표준세율)인 도시지역분, 본세의 20%인 지방교육세가 더해져요.

공정시장가액비율이 왜 주택마다 갈리는지는 재산세 과세표준 계산법, 공정시장가액비율 43·60% 차이에 따로 정리해 뒀어요.

공시가격 9억원을 넘으면 무엇이 달라질까요

9억원을 넘으면 바뀌는 건 재산세 세율이에요. 특례세율이 빠지고 일반세율로 계산해요. 반면 공정시장가액비율은 6억원 초과 구간과 같은 45%가 그대로 적용돼요.

9억원 주택은 과세표준 4억500만원에 특례세율을 적용해 본세가 787,500원이에요. 12억원 주택은 과세표준 5억4,000만원에 일반세율을 적용해 본세가 1,530,000원이에요. 공시가격은 약 1.3배인데 본세는 약 1.9배가 된 셈이에요.

하나 더 알아둘 게 있어요. 1세대 1주택 재산세 특례세율은 현행 법문상 2026년도분까지 적용되는 한시 규정이에요. 행정안전부 2026년 지방세제 개편안(2026년 8월 26일 발표)에 2029년까지 연장하는 내용이 있지만, 정부가 발표한 개정안이라 이 글은 연장을 확정된 것으로 보지 않았어요. 2027년분 재산세를 계산할 때는 국회 통과 여부를 먼저 확인하세요.

종부세는 1세대 1주택 12억원 초과분부터 계산해요

종부세는 집 한 채씩이 아니라 사람 단위로 계산해요. 전국에 가진 주택의 공시가격을 모두 더하고, 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱한 게 과세표준이에요.

기본공제는 일반 개인 9억원, 1세대 1주택자 12억원이에요. 예전 글에 남아 있는 “일반 6억원 · 1주택 11억원”은 옛 기준이라 그대로 인용하면 안 돼요. 공제 요건은 종합부동산세 1주택 12억 공제 정리에서 더 볼 수 있어요.

세율은 2주택 이하 기준 0.5%부터 2.7%까지 누진이에요. 이 글의 예시에 쓰인 구간은 과세표준 3억원까지 0.5%, 3억원 초과~6억원 0.7%예요. 전체 계산 흐름은 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도에 단계별로 나와 있어요.

공시가격 12억·15억·20억 계산 과정을 직접 풀어볼게요

12억원은 간단해요. (12억원 − 12억원) × 60% = 0원이라 종부세 과세표준이 0원이고, 재산세 관련 합계 2,592,000원만 내요. 12억원 전체에 종부세가 붙는 게 아니라 12억원을 넘는 부분에만 붙어요.

15억원부터는 초과분이 생겨요. 아래 표는 재산세부터 농어촌특별세까지 순서대로 계산한 거예요.

“재산세 상당액 공제”는 종부세 과세표준에 해당하는 부분에 이미 매겨진 재산세를 빼 주는 장치예요. 같은 부분에 두 번 세금이 붙지 않게 하려는 거예요. 재산세만 따로 단계별로 보고 싶다면 재산세 공시가격 모의계산 과정을 참고해 보세요.

실제로는 결정세액 단계에서 고령·장기보유 세액공제를 먼저 빼고, 세부담상한을 따진 뒤 농어촌특별세를 붙여요. 이 예시는 세액공제 0%로 잡았기 때문에 나이가 많거나 오래 보유했다면 종부세가 더 줄어들 수 있어요.

계산한 금액과 실제 고지서가 다른 이유가 있어요

위 금액은 같은 조건으로 비교하려고 만든 표준 예시라서, 고지서와 딱 맞지 않는 게 정상이에요. 차이를 만드는 요인은 크게 여섯 가지예요.

• 재산세 과세표준상한 — 과세표준이 전년보다 일정 수준 넘게 오르지 않도록 묶어 두는 장치가 있어요
• 도시지역분 — 도시지역분 적용대상이 아니면 그만큼 빠지고, 지자체 조례에 따라 달라질 수 있어요
• 고령자·장기보유 세액공제 — 1세대 1주택 종부세에서 둘을 합쳐 최대 80%까지 빠져요
• 공동명의 1주택 특례 — 신청 여부에 따라 공제 구조가 달라져요
• 합산배제·특례주택 — 종부세 합산에서 빠지는 주택이 있어요
• 세부담상한 — 종부세는 전년 대비 150%를 넘게 오르지 않도록 상한이 있어요

내 집 공시가격은 부동산공시가격알리미 주택 공시가격 조회에서 공동주택·개별주택 모두 찾아볼 수 있어요(부동산공시가격알리미·2026년 10월 기준, 조회 화면 구성은 바뀔 수 있어요). 시세가 아니라 이 금액을 넣어야 계산이 맞아요.

예시이며 실제 상황에 맞춰 조정하세요. 세무 판단이 필요하면 세무 전문가와 상담하는 게 안전해요.

재산세와 종부세는 언제 내나요

주택분 재산세는 원칙적으로 7월과 9월 두 번에 나눠 고지돼요. 재산세 연세액이 20만원 이하면 지자체 조례에 따라 7월에 한 번에 부과될 수 있어요. 종부세는 12월 1일~15일에 내요.

종부세 대상인지는 6월 1일 기준으로 가진 주택으로 따져요. 재산세를 나눠 내거나 카드로 내는 방법은 재산세 7월·9월 분납 기준과 카드 무이자할부에서 확인할 수 있어요.

종부세 납부할 세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 뒤 6개월 안에 나눠 낼 수 있어요. 250만원 초과~500만원 이하면 250만원을 넘는 금액을, 500만원을 넘으면 세액의 50% 이하를 나눠 내요. 이 글의 15억·20억원 예시는 종부세가 250만원에 못 미쳐 분납 대상이 아니에요.

🗓️

세금·환급 기한 캘린더
집 관련 세금 기한을 내 상황에 맞춰 D-day로 확인해 보세요

→

자주 묻는 질문

Q. 공시가격 9억원이면 종부세를 내나요?

A. 1세대 1주택이라면 내지 않아요. 종부세 기본공제가 12억원이라 9억원은 과세표준이 0원이에요. 9억원은 재산세 특례세율이 갈리는 경계일 뿐이에요.

Q. 공시가격 12억원이면 종부세가 정확히 0원인가요?

A. 1세대 1주택자라면 12억원에서 12억원을 빼니 과세표준이 0원이에요. 다만 1세대 1주택이 아닌 일반 개인은 공제가 9억원이라, 같은 12억원이어도 3억원 초과분에 종부세가 계산돼요.

Q. 공시가격과 시세 중 무엇으로 계산하나요?

A. 재산세와 종부세 모두 공시가격(시가표준액)으로 계산해요. 실거래가나 호가를 넣으면 세금이 크게 부풀려져요. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있어요.

Q. 재산세 공정시장가액비율은 60% 아닌가요?

A. 60%는 1세대 1주택이 아닌 일반 주택 기준이에요. 2026년 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43%·44%·45%를 적용해요. 같은 집이라도 주택 수에 따라 과세표준이 달라지는 이유예요.

Q. 종부세를 내면 재산세까지 이중으로 내는 건가요?

A. 겹치는 부분은 빼 줘요. 종부세를 계산할 때 종부세 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 산출세액에서 공제해요. 공시가격 15억원 예시에서는 324,000원이 빠졌어요.

Q. 1주택을 오래 보유하면 종부세가 줄어드나요?

A. 1세대 1주택자는 보유기간에 따른 장기보유 세액공제와 나이에 따른 고령자 세액공제를 받을 수 있어요. 둘을 합쳐 최대 80%까지 공제돼요. 정확한 공제율은 국세청 안내나 홈택스 모의계산으로 확인해 보세요.

Q. 부부 공동명의 1주택도 12억원 공제인가요?

A. 특례를 신청하지 않으면 부부가 각자 납세의무자가 되어 각각 9억원씩 공제받아요. 매년 9월 16일~30일에 관할세무서에 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 1세대 1주택자처럼 12억원 공제와 최대 80% 세액공제로 계산받을 수 있어요. 한 번 신청하면 다음 해부터는 내용이 바뀌지 않는 한 다시 신청하지 않아도 돼요. 나이·보유기간에 따라 유리한 쪽이 달라져요.

Q. 재산세 계산기 금액과 고지서가 다른 이유는 뭔가요?

A. 과세표준상한이 적용됐거나, 도시지역분 적용대상이 아니거나, 지자체 조례가 반영됐을 가능성이 커요. 계산기는 표준 조건으로 계산하니 실제 납부액은 고지서를 기준으로 보세요.

Q. 재산세와 종부세는 언제 내나요?

A. 주택분 재산세는 원칙적으로 7월과 9월에 나눠 내고, 종부세는 12월 1일~15일에 내요. 재산세 연세액이 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 한 번에 나올 수 있어요.

Q. 2027년에도 이 금액으로 보면 되나요?

A. 그대로 쓰긴 어려워요. 1세대 1주택 재산세 특례세율은 현행 법문상 2026년도분까지 적용되는 한시 규정이고, 2029년까지 연장하는 내용은 정부 개정안으로 발표된 것이라 국회 통과 여부를 확인해야 해요. 공시가격도 매년 바뀌니 해당 연도 기준으로 다시 계산하세요.