전세 계약 전 확인 서류는 등기부등본 하나로 끝나지 않아요. 등기부에는 기존 세입자의 보증금도, 집주인의 세금 체납도 나오지 않거든요. 그래서 서로 다른 서류가 각자 맡은 영역을 나눠서 보여줘요.
확정일자도 많이 헷갈리는 부분이에요. 계약 전에는 “이미 있는 확정일자”를 확인하고, 내 확정일자는 계약을 마친 뒤 챙기는 거예요. 이 글은 계약금을 보내기 전부터 입주 후까지 무엇을 언제 봐야 하는지 순서대로 정리했어요.
계약 전에는 등기부등본·건축물대장·임대인 신분·선순위 임대차·국세·지방세 체납까지 7가지를 확인하고, 내 확정일자는 계약 후 전입신고와 함께 보증금 보호 요건을 갖추는 절차로 챙겨요.
- 계약 전 핵심은 내 확정일자가 아니라 이미 있는 권리와 선순위 임대차를 확인하는 거예요
- 등기부등본은 갑구(압류·가압류·가등기)와 을구(근저당권·전세권)를 함께 봐요
- 계약 상대방과 등기부상 소유자가 같은 사람인지 신분증으로 대조하고, 대리인이면 위임 관계도 확인해요
- 임대인은 계약할 때 기존 임대차 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 해요(열람 동의로 갈음 가능)
- 확정일자만으로는 부족해요. 주택 인도·주민등록(대항요건)을 함께 갖춰야 우선변제권 요건이 돼요
- 현행법상 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생겨요(즉시 발생으로 바꾸는 개정 추진 중)
- 계약서를 첨부해 주택 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여돼요
| 서류 | 확인할 내용 | 누가 준비·제시하나 | 이상이 있을 때 확인할 것 |
|---|---|---|---|
| 등기사항전부증명서(등기부등본) | 소유자, 갑구 압류·가압류·가등기, 을구 근저당권·전세권 | 임차인이 직접 최신본 확인 | 소유자 불일치, 말소 안 된 권리가 있으면 계약 보류나 말소 조건 특약 검토 |
| 건축물대장 | 주소·용도·위반건축물 여부 | 임차인이 직접 열람하거나 중개사에게 요청 | 등기부·현장과 주소나 용도가 다르면 계약 전에 이유 확인 |
| 임대인 신분증·대리 서류 | 계약 상대방이 등기부상 소유자인지 | 임대인(대리인이면 위임 관계 서류) | 대리 계약이면 소유자 본인에게 위임 사실 직접 확인 |
| 전입세대확인서 | 그 주소에 이미 전입한 세대가 있는지 | 소유자(임대인) 본인이나 소유자에게 위임받은 사람, 임대차계약자가 주민센터 방문·우편으로 신청(계약 전이면 임대인에게 발급을 요청) | 모르는 세대가 있으면 선순위 임차인인지 확인 |
| 기존 임대차 정보(확정일자 부여현황 등) | 기존 세입자의 확정일자·보증금 | 임대인 제시(법상 의무) · 임대인이 확정일자 정보 확인에 동의하면 갈음 | 선순위 보증금이 크면 내 보증금 순위를 따져보기 |
| 국세 납세증명서 | 집주인의 국세 체납 여부 | 임대인 제시(법상 의무) · 계약 전 미납국세 열람에 동의하면 갈음 | 체납이 있으면 해소 시점·방법을 특약으로 정리 |
| 지방세 납세증명서 | 집주인의 지방세 체납 여부 | 임대인 제시(법상 의무) · 계약 전 미납지방세 열람에 동의하면 갈음 | 체납이 있으면 해소 시점·방법을 특약으로 정리 |
“법상 의무”는 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인이 계약을 체결할 때 임차인에게 제시해야 하는 항목이에요.
전세 계약 전 확인 서류 7가지, 등기부만으로는 부족한 이유
7가지 서류는 각자 확인하는 영역이 달라요. 크게 보면 등기된 권리, 등기되지 않은 임대차, 세금, 건물 상태 네 가지예요. 이 중 등기부가 보여주는 건 첫 번째 하나뿐이에요.
기존 세입자의 보증금은 등기부에 나오지 않아요. 집주인의 세금 체납도 마찬가지예요. 그래서 기존 임대차 정보와 납세증명서를 따로 받아야 하고, 건물의 실제 용도는 건축물대장으로 대조해요.
국토교통부는 2025년 9월 18일부터 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람·발급할 때 “안심 전세계약 체크리스트”를 함께 내려받을 수 있게 했어요. 신청 결과 화면의 링크나 공지사항에서 찾을 수 있어요(국토교통부 2025년 9월 18일 발표, 화면 구성은 바뀔 수 있어요). 이 글의 7가지 표와 함께 보면 빠뜨린 항목을 찾기 쉬워요.
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임대차 특약사항 생성기
서류에서 걸린 부분을 특약사항 란에 넣을 문구로 바꿔보세요. 선순위 채권·시세를 넣으면 꼭 필요한 특약을 골라줘요
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등기부등본은 갑구·을구를 세 번 확인해요
등기부등본의 정식 이름은 등기사항전부증명서예요. 임차인이 볼 곳은 갑구와 을구 두 칸이에요. 갑구는 소유권과 그 제한을, 을구는 소유권 이외의 권리를 보여줘요.
| 구분 | 주요 기재 내용 | 임차인이 볼 항목 |
|---|---|---|
| 갑구 | 소유권, 압류·가압류·가등기·경매 등 | 소유자가 계약 상대방과 같은지, 소유권을 제한하는 기록이 있는지 |
| 을구 | 근저당권·전세권 등 소유권 이외 권리 | 근저당권이 있는지, 설정 금액이 얼마인지, 기존 전세권이 있는지 |
갑구에는 소유권 변동과 가등기·압류·가압류·경매개시결정·가처분 등기가, 을구에는 저당권·전세권 같은 소유권 이외의 권리가 적혀요(찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차」·2026년 9월 15일 정보 기준).
칸별로 읽는 법이 더 궁금하면 전세 계약 전 등기부등본 보는 법에서 자세히 확인해보세요. 이 글에서는 “언제 보는지”가 더 중요해요.
등기부는 계약금 보내기 전, 계약서 쓰는 날, 잔금 보내기 직전 세 번 최신본으로 확인해요. 처음 본 등기부가 깨끗했어도 그 사이에 새 권리가 등기될 수 있기 때문이에요. 특히 잔금 직전 확인은 건너뛰지 마세요. 발급 방법은 등기부등본 인터넷 열람·발급에 정리해 뒀어요.
확정일자는 계약 전과 계약 후를 구분해야 해요
“전세 계약 확정일자”에는 서로 다른 두 가지가 섞여 있어요. 계약 전에는 기존 세입자의 확정일자 부여현황을 확인하는 거고, 계약 후에는 내 계약서에 확정일자를 받는 거예요.
내 확정일자는 완성된 임대차계약서를 기준으로 부여받아요. 그래서 계약 전에 받아둘 “내 확정일자”는 없어요. 계약 전 단계에서 할 일은 그 집에 이미 확정일자를 받은 세입자가 있는지, 보증금이 얼마인지 확인하는 거예요.
계약 후에는 주택 임대차 신고를 하면서 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동으로 부여돼요. 이때는 한쪽 당사자가 단독으로 신고할 수 있어요(국토교통부 부동산거래관리시스템 안내·2026년 10월 기준, 신고 화면은 바뀔 수 있어요).
임대차 신고 대상은 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 계약이고, 신고 지역은 수도권 전역·광역시·세종시 등 시 지역이에요(도 지역의 군 단위는 제외). 신고는 계약 체결일부터 30일 이내에 해야 해요(국토교통부 부동산거래관리시스템 안내·찾기쉬운 생활법령정보 2026년 9월 15일 정보 기준). 잔금일이 계약일보다 30일 넘게 뒤라면 입주 전에 신고부터 챙기세요.
“확정일자만 받으면 보증금이 보호된다”는 틀린 말이에요. 우선변제권은 대항요건(주택 인도 + 전입신고)과 계약서상 확정일자를 함께 갖춰야 생겨요. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생기고, 실제 배당 순위는 선순위 권리 등 개별 권리관계에 따라 달라질 수 있어요.
정부는 2026년 3월 10일, 전입신고 “다음날 0시”에 생기던 대항력을 “전입신고 처리 시” 생기도록 바꾸는 개선안을 발표했어요. 다만 찾기쉬운 생활법령정보(2026년 9월 15일 정보 기준)는 아직 “그 다음 날부터”로 안내하고 있어요. 계약 시점에 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제3조를 다시 확인하세요.
전입신고와 확정일자를 처리하는 구체적인 순서는 전입신고·확정일자 순서와 대항력 발생 시점에서 따로 정리해 뒀어요.
선순위 세입자와 집주인 세금도 확인해야 해요
등기부에 안 나오는 위험 두 가지가 먼저 들어온 세입자와 집주인의 세금 체납이에요. 주택임대차보호법 제3조의7은 임대인이 계약 체결 때 기존 임대차 정보(확정일자 부여일·차임·보증금)와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정하고 있어요. 다만 임대인이 계약 전에 확정일자 정보 확인이나 미납국세·미납지방세 열람에 동의하면 제시를 갈음할 수 있어요.
임대인이 보여주는 자료만 기다릴 필요도 없어요. 계약을 하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 같은 정보를 열람하거나 서면으로 받을 수 있어요(찾기쉬운 생활법령정보·2026년 9월 15일 정보 기준). 전입세대확인서로는 그 주소에 이미 전입한 세대가 있는지 볼 수 있어요.
계약을 마친 뒤에는 보증금이 1천만원을 넘으면 임대인 동의 없이도 임대차 개시일까지 가까운 세무서 민원봉사실에서 미납국세 열람을 신청할 수 있어요. 이때는 임대차계약 체결 사실을 증명하는 서류가 필요해요(국세청 안내·2024년 8월 6일 게시, 절차는 바뀔 수 있어요).
선순위 보증금과 근저당을 합친 금액이 집값에 비해 크면 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있어요. 이 계산 방법은 깡통전세 확인법: 계약 전 꼭 체크할 5가지에서 이어서 확인해보세요.
을구에 근저당이 하나도 없어도 선순위 세입자 보증금이나 세금 체납은 등기부에 나오지 않아요. 등기부·기존 임대차 정보·납세증명서·전입세대를 함께 봐야 위험이 보여요.
계약서 특약과 전세보증보험도 미리 확인해요
서류에서 찜찜한 부분이 나왔다면 계약서 특약사항 란에 조건을 적어두는 게 좋아요. 예를 들어 “임차인의 전입신고 다음 날까지 새로운 권리를 설정하지 않는다”, “체납 세금을 잔금 전에 해소한다” 같은 문구예요. 자주 쓰는 문구는 전세계약 특약사항 꼭 넣을 문구 7개에 모아 뒀어요.
현행 기준으로 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생겨요. 그래서 잔금일 당일에 집주인이 근저당을 설정하면 같은 날 전입신고를 해도 근저당이 앞설 수 있어요. 특약은 “잔금일까지”보다 “임차인의 전입신고 다음 날까지 새로운 권리를 설정하지 않는다”로 쓰는 게 안전해요.
전세보증보험(전세보증금반환보증)은 계약을 마친 뒤 가입하지만, 가입이 되는 집인지는 계약 전에 봐두는 게 안전해요. 주택과 보증금 조건이 맞지 않으면 가입이 안 될 수 있거든요. 가입 한도·보증료율 같은 세부 조건은 바뀔 수 있어 보증기관 최신 안내로 다시 확인해요.
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전세보증보험 계산기
계약금 보내기 전에 부채비율과 보증료로 HUG 전세보증보험 가입 가능 여부를 점검해보세요
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계약일·잔금일·입주 후 확인 순서
지금까지 나온 서류를 시간 순서로 다시 놓으면 이렇게 돼요. 각 단계에서 놓치면 무엇이 생기는지까지 같이 보면 우선순위가 잡혀요.
| 시점 | 해야 할 일 | 핵심 확인사항 | 놓치면 생기는 일 |
|---|---|---|---|
| 계약금 보내기 전 | 등기부 발급, 건축물대장 열람, 임대인 신분 대조 | 소유자 일치, 갑구·을구 권리, 위반건축물 여부 | 권리 문제가 있는 집에 계약금이 묶일 수 있어요 |
| 계약서 작성 시 | 기존 임대차 정보·국세·지방세 납세증명서 제시 요청, 특약 작성 | 선순위 보증금, 체납 여부, 특약 문구 | 등기부에 안 나오는 선순위를 놓칠 수 있어요 |
| 잔금 송금 전 | 등기부 최신본 다시 발급 | 계약 후 새로 생긴 근저당·압류 | 바뀐 권리관계를 모른 채 잔금을 보낼 수 있어요 |
| 입주·전입신고 후 | 전입신고, 임대차 신고(계약 체결일부터 30일 이내 · 계약서 첨부 시 확정일자 자동 부여), 보증보험 가입 | 대항력은 다음 날부터, 확정일자 부여 여부 | 우선변제권 요건이 갖춰지지 않을 수 있어요 |
예시 순서이며 실제 계약 일정에 맞춰 조정하세요.
- 계약금 전 7가지 서류 확인 (등기부·건축물대장·신분·전입세대·기존 임대차·국세·지방세)
- 계약 당일 최신 등기부 다시 확인
- 걸리는 부분은 특약사항으로 계약서에 적기
- 잔금 직전 등기부 한 번 더 확인
- 입주 후 전입신고 + 확정일자 처리(임대차 신고는 계약일부터 30일 이내, 계약서 첨부 시 확정일자 자동 부여)
- 전세보증금반환보증 가입 진행
자주 묻는 질문
Q. 전세계약 전에 등기부등본은 언제 떼야 하나요?
A. 계약금 보내기 전, 계약서 쓰는 날, 잔금 보내기 직전에 각각 최신본으로 확인해요. 처음 본 등기부가 깨끗해도 그 사이에 새 권리가 등기될 수 있어요.
Q. 전세계약 확정일자는 계약 전에 받을 수 있나요?
A. 내 확정일자는 완성된 임대차계약서를 기준으로 받는 거라 계약 전에 받을 수는 없어요. 계약 전에는 그 집의 기존 확정일자 부여현황과 보증금을 확인하는 게 핵심이에요.
Q. 확정일자만 받으면 보증금이 보호되나요?
A. 아니에요. 우선변제권은 주택 인도와 전입신고(대항요건)에 확정일자를 함께 갖춰야 생겨요. 그래도 실제 배당 순위는 선순위 권리에 따라 달라질 수 있어요.
Q. 등기부등본 을구 근저당은 어떻게 보나요?
A. 을구에 근저당권이 있는지, 설정 금액이 얼마인지 확인해요. 이 금액과 선순위 보증금, 내 보증금을 합쳐 집값과 비교해보면 위험 정도를 가늠할 수 있어요.
Q. 전입신고와 확정일자는 어느 것을 먼저 하나요?
A. 우선변제권에는 둘 다 필요해서 입주하면 함께 처리하는 게 좋아요. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생겨요. 계약서를 첨부해 임대차 신고를 하면 확정일자는 자동으로 부여돼요. 임대차 신고는 계약 체결일부터 30일 이내에 해야 해요.
Q. 계약 후에 근저당이 생기면 어떻게 되나요?
A. 대항력이 생기기 전에 등기된 권리가 있으면 내 보증금이 순위에서 밀릴 수 있어요. 현행법상 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생겨서, 잔금일 당일에 설정된 근저당이 앞설 수 있어요. 그래서 잔금 직전 등기부 재확인과 “전입신고 다음 날까지 권리 변동 없음” 같은 특약을 함께 써요. 구체적인 판단은 전문가 상담을 권해요.
Q. 집주인 국세 체납도 확인할 수 있나요?
A. 네. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약 체결 때 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 하고, 계약 전에 미납국세·미납지방세 열람에 동의하면 그걸로 갈음할 수 있어요. 계약 후에는 보증금이 1천만원을 넘으면 임대인 동의 없이도 임대차 개시일까지 세무서에서 미납국세 열람을 신청할 수 있어요.
Q. 기존 세입자 보증금은 어떻게 확인하나요?
A. 임대인이 계약 때 기존 임대차 정보를 제시해야 해요. 계약 예정자도 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에서 확정일자 부여일·차임·보증금 정보를 볼 수 있어요. 전입세대확인서로 이미 전입한 세대가 있는지도 함께 봐요.
Q. 전세 계약 잔금 전에 등기부를 다시 봐야 하나요?
A. 꼭 봐야 해요. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이나 압류가 새로 생길 수 있어요. 바뀐 게 있으면 잔금을 보내기 전에 중개사·임대인과 먼저 정리해요.
Q. 전세보증보험 가입 가능 여부는 언제 확인하나요?
A. 가입은 계약 후에 하지만, 가입이 되는 집인지는 계약금 보내기 전에 확인해두는 게 안전해요. 조건이 안 맞으면 가입이 거절될 수 있어요.
기준일 · 2026년 10월 2일 기준. 법령과 신고 절차는 바뀔 수 있고, 개별 계약의 권리관계 판단은 전문가 상담을 권해요.