전세계약 특약사항 꼭 넣을 문구 7개

전세계약 특약사항은 많이 넣기보다 보증금에 직접 영향을 주는 조건부터 적는 게 중요해요.

아래 문구는 법정 필수문구가 아니라 당사자가 계약 조건에 맞춰 조정할 예시예요. 특히 보증·대출 관련 문구는 이용할 기관의 최신 조건과 충돌하지 않는지 확인해야 해요.

전세계약 특약 7개 우선순위

📑

임대차 특약사항 생성기
내 전세계약 조건에 맞는 특약 문구를 골라 만들어보세요

→

전세계약 특약사항, 법으로 정해진 필수 문구가 있을까

모든 전세계약이 똑같이 써야 하는 법정 특약 문장은 없어요. 다만 법에 반해 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없을 수 있어요.

국가법령정보센터 주택임대차보호법과 법무부 주택임대차표준계약서를 기준으로 보고, 전세·월세 전체 사례는 임대차계약서 특약사항 예시와 무효 특약 구분에서 따로 확인해보세요.

전세계약 특약사항 꼭 넣어야 할 문구 7개

1. 권리변동 금지

예시: “임대인은 계약일부터 임차인이 잔금을 지급하고 주택을 인도받아 전입신고를 마친 다음 날까지, 임차인의 보증금 회수에 불리한 근저당권 등 새로운 권리를 설정하거나 소유권을 이전하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 수령한 계약금과 보증금을 반환한다.”

2. 전세보증금반환보증

예시: “임차인이 약정 기간 안에 보증 가입을 신청했으나 임차인 사유가 아닌 임대인 또는 목적물 사유로 최종 가입이 불가능한 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 수령한 금액을 반환한다.”

3. 전세자금대출

예시: “임차인이 기한 내 정상적으로 대출을 신청했으나 임대인 또는 목적물 사유로 실행이 불가능한 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금을 반환한다.” 임차인의 신용·소득 사유까지 포함할지는 따로 적어야 해요.

4. 기존 근저당 말소

예시: “기존 근저당권은 잔금 지급과 동시에 상환·말소 절차를 진행하고, 임대인은 말소 접수에 필요한 절차에 협조한다.” 말소할 권리와 잔금 지급 순서를 구체화하세요.

5. 체납세금·선순위 보증금

예시: “임대인은 계약 체결 시 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서 등 법령상 제시 대상 정보를 임차인에게 제시하고, 고지한 선순위 임차보증금·채권 현황에 중대한 허위가 확인되면 계약 해제와 지급액 반환 절차를 따른다.”

6. 입주 전 수리·하자

예시: “계약 당시 확인된 ○○ 하자는 임대인이 ○월 ○일까지 수리하고 비용을 부담한다.” 수리 항목·기한·비용 부담자를 모두 적어요.

7. 보증금 반환·원상복구

예시: “임대차 종료 시 주택 인도와 보증금 반환은 약정한 절차에 따라 진행하며, 기존 하자와 통상 사용으로 생긴 부분은 당사자가 확인한 상태기록을 기준으로 처리한다.”

가장 중요한 건 잔금 다음 날까지 권리변동 금지

주택임대차보호법 제3조는 주택 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정해요. 잔금일에 인도와 전입신고를 끝낸다면 다음 날까지 새로운 근저당 등 불리한 권리변동을 막는 조건을 우선 검토할 만해요.

인도나 전입신고가 늦으면 특약 종료 시점도 그 일정에 맞춰야 해요. 확정일자만으로 끝나는 것도 아니며, 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖추는 구조예요. 잔금 직전 확인은 전세 계약 전 등기부등본 보는 법도 참고해보세요.

전세보증보험·전세대출 특약은 조건을 나눠 써야 한다

신청기한, 불가 사유, 해제권, 반환 범위를 나눠 적는 게 좋아요. 보증 가입 예정자는 전세보증보험 가입 가능 여부 확인으로 먼저 조건을 점검해볼 수 있어요.

🛡️

전세보증보험 계산기
보증 가입 가능성과 예상 보증료를 확인해보세요

→

근저당·체납·선순위 보증금이 있으면 추가 확인하세요

기존 근저당은 채권최고액과 말소 대상을 확인하고 잔금 지급과 말소 절차를 연결하세요. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 계약 체결 때 임대인은 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서 등 정보를 제시해야 해요.

국세청은 보증금이 1천만원을 초과하는 계약이면 계약 체결 후 임대차기간 시작일까지 임대인 동의 없이 미납국세 열람을 신청할 수 있다고 안내해요. 국세청 미납국세 열람 안내처럼 특약과 실제 자료 확인을 같이 하세요.

넣기 전에 다시 확인할 위험한 특약

특약을 쓴 뒤 계약 당일 반드시 해야 할 것

잔금 직전 최신 등기사항증명서를 다시 보고 임대인 본인 여부와 말소 조건을 확인하세요. 주택을 인도받은 뒤에는 전입신고·확정일자를 챙기고, 보증 가입 예정이면 실제 신청까지 이어가야 해요.

특약 미이행이나 보증금 반환 지연 시 계약서와 증빙을 기준으로 이행을 요구하세요. 특약 위반 내용증명 작성으로 요구사항을 서면에 정리할 수도 있어요.

📮

내용증명 작성기
특약 위반 사실과 이행 요구를 서면으로 남겨보세요

→

자주 묻는 질문

Q. 전세계약 특약사항은 법적으로 꼭 넣어야 하나요?

A. 모든 계약에 동일하게 넣어야 하는 법정 특약 문구는 없어요. 계약 조건에 맞춰 당사자가 합의한 내용을 명확히 적는 방식이에요.

Q. 전세계약에서 가장 중요한 특약은 무엇인가요?

A. 많은 임차인이 먼저 검토할 것은 인도·전입신고 다음 날까지 새로운 근저당 등 불리한 권리변동을 막는 조건이에요. 집의 권리관계에 따라 추가 문구는 달라져요.

Q. 근저당 설정 금지 특약은 언제까지 써야 하나요?

A. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생겨요. 잔금일에 두 요건을 끝내지 못한다면 특약 종료 시점도 조정해야 해요.

Q. 전세보증보험 가입이 안 되면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

A. 자동 반환되는 것은 아니에요. 가입 불가 사유와 해제·반환 조건을 계약 전에 구체적으로 합의해두는 게 중요해요.

Q. 전세대출이 안 나오면 계약금을 반환받을 수 있나요?

A. 대출 불승인 시 처리조건을 특약으로 정할 수 있어요. 임차인 개인사유까지 포함할지는 계약 전에 분명히 적어야 해요.

Q. 집에 근저당이 있으면 어떤 특약을 넣어야 하나요?

A. 말소할 근저당을 특정하고 잔금 지급·채무 상환·말소 접수 순서를 정하세요. 잔금 전 최신 등기도 다시 확인해야 해요.

Q. 집주인이 특약을 거부하면 계약하지 말아야 하나요?

A. 거부 자체로 불법이나 사기라고 단정할 수는 없어요. 다만 보증금 보호와 직결된 조건의 거부 이유와 위험을 다시 따져보세요.

Q. 집주인이 바뀌지 못하게 특약을 넣어도 되나요?

A. 승계를 전면 거부하는 문구는 오히려 HUG 전세보증금반환보증 가입에 영향을 줄 수 있어요. 넣기 전에 이용할 보증기관의 최신 조건을 먼저 확인하는 게 안전해요.

Q. 특약을 썼으면 전입신고·확정일자는 안 해도 되나요?

A. 아니에요. 특약과 법정 보호요건은 별개라서 전입신고·확정일자와 필요한 보증 가입을 각각 진행해야 해요.