분양권 전매제한 기간, 지역별 정리

분양권 전매제한 기간 지역별 기준은 서울·경기·지방처럼 지역명만 보고 정하면 안 돼요. 먼저 수도권인지, 공공택지인지, 규제지역인지, 민간택지라면 세부 권역이 어디인지 순서대로 봐야 해요.

같은 수도권에서도 3년·1년·6개월이 모두 나올 수 있어요. 비수도권도 1년·6개월·제한 없음으로 갈리기 때문에 마지막에는 해당 단지의 입주자모집공고를 확인해야 해요.

위 표의 1년·6개월은 더 긴 전매제한 규정이 겹치지 않을 때의 기본 기준이에요. 조정대상지역 중 위축지역은 예외로 공공택지 6개월, 공공택지 외 택지는 제한 없음으로 규정돼 있어요.

수도권은 3년·1년·6개월로 나뉘어요

수도권이라고 모두 3년은 아니에요. 투기과열지구나 조정대상지역 중 과열지역에서 공급되는 주택은 3년이고, 분양가상한제를 적용받는 공공택지 주택도 3년이에요.

반면 다른 더 긴 규정이 적용되지 않는 일반 민간택지는 수도권 세부 권역을 다시 봐야 해요. 과밀억제권역은 1년, 성장관리권역과 자연보전권역은 6개월이에요.

그래서 경기 분양권을 두고 단순히 “경기도니까 1년”이라고 보면 틀릴 수 있어요. 해당 주소가 규제지역인지부터 확인하고, 규제지역이 아니라면 민간택지 여부와 수도권 세부 권역을 확인하는 순서가 안전해요.

비수도권은 1년·6개월·제한 없음으로 나뉘어요

비수도권도 “지방은 전매제한이 없다”라고 단정하면 안 돼요. 투기과열지구나 과열지역인 조정대상지역은 1년이고, 분양가상한제 적용 공공택지도 1년이에요.

공공택지 외의 일반 민간택지라면 광역시 도시지역은 6개월이에요. 광역시가 아닌 지역이나 광역시 안에서도 도시지역이 아닌 곳은 별표 3의 해당 일반 민간택지 기준상 전매제한이 없어요.

여기서 “제한 없음”은 모든 법적 제한이 사라진다는 뜻은 아니에요. 토지임대부 분양주택처럼 별도 규정을 적용받는 특수 주택은 따로 확인해야 해요.

규제지역·분양가상한제가 겹치면 어떤 기간을 적용하나요

하나의 주택에 전매제한 규정이 둘 이상 겹치면 원칙적으로 가장 긴 기간을 적용해요. 예를 들어 일반 민간택지 기준으로 1년인 곳이라도 투기과열지구 3년 규정까지 해당한다면 3년을 먼저 보게 돼요.

예외는 조정대상지역 중 위축지역이에요. 별표 3은 이 경우 둘 이상의 제한기간 가운데 가장 짧은 기간을 적용하도록 따로 규정하고 있어요.

토지임대부 분양주택처럼 특수한 주택은 일반 지역표와 분리해서 봐야 해요. 주택법 제64조는 전매제한기간의 상한을 10년 이내로 정하고 있고, 이런 특수 주택은 개별 규정과 입주자모집공고를 따로 확인해야 해요.

전매제한은 언제부터 계산하나요

전매제한 기산일은 계약서를 쓴 날이 아니에요. 주택법 시행령 별표 3은 “해당 주택의 입주자로 선정된 날”부터 전매제한기간을 계산하도록 정하고 있어요.

따라서 계약 체결일에서 1년이나 3년을 더하는 방식으로 계산하면 날짜가 어긋날 수 있어요. 모집공고의 당첨자 발표 내용과 본인이 입주자로 선정된 날을 먼저 확인해야 해요.

또 하나 중요한 예외가 있어요. 별표 3 제2호부터 제6호에 해당하는 주택은 전매제한기간이 끝나기 전에 소유권이전등기를 완료하면 그 완료 시점에 전매제한기간이 지난 것으로 봐요.

내 분양권의 정확한 전매 가능일 확인하는 순서

법정 기간표만 보고 바로 매매 날짜를 정하기보다 아래 순서로 확인하는 게 좋아요. 특히 첫 번째인 입주자 선정일이 틀리면 이후 계산도 전부 달라져요.

청약Home에서는 분양정보에서 주택명을 찾아 입주자모집공고를 확인할 수 있어요. 별도로 제공하는 분양권 정보도 최초 입주자모집공고 때 사업주체가 등록한 전매제한 정보를 기준으로 안내해요.

헷갈리는 전매제한 기준은 이렇게 보면 돼요

정책이 바뀌었을 때 기존 분양권은 무엇을 확인해야 하나요

현재 규제지역 목록과 기존 분양권에 실제 적용되는 전매제한은 같은 문제가 아니에요. 나중에 지역이 지정되거나 해제됐다는 이유만으로 기존 분양권의 기간도 자동으로 바뀐다고 단정하면 안 돼요.

먼저 국토교통부의 지정·해제 공고 시행일을 확인하고, 당시 주택법 시행령의 부칙과 경과규정을 봐야 해요. 그다음 해당 단지 입주자모집공고에 적힌 전매제한 문구와 비교하는 순서가 좋아요.

현재 국토교통부 규제지역 정보에는 서울 전 지역 25개 자치구와 경기 15개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 안내돼 있어요. 경기는 구리·과천·광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 기흥·수지, 의왕, 하남, 화성 동탄구예요.

이 목록 자체도 앞으로 달라질 수 있어요. 특히 과거 블로그나 캡처 이미지에 적힌 규제지역 목록보다 발행 직전의 국토교통부 현행 자료를 우선해서 확인해야 해요.

자주 묻는 질문

Q. 서울 분양권 전매제한은 모두 3년인가요?

A. 현재 서울 전 지역이 규제지역 정보에 포함돼 있어 신규 공급주택은 3년 규정을 우선 확인하게 돼요. 다만 기존 분양권은 입주자 선정 당시 법령과 지정 시점, 입주자모집공고를 함께 확인해야 해요.

Q. 경기 분양권 전매제한은 몇 년인가요?

A. 경기도라고 하나의 기간이 적용되는 건 아니에요. 규제지역이면 3년을 확인하고, 일반 민간택지라면 과밀억제권역 1년 또는 성장관리·자연보전권역 6개월 기준을 확인해야 해요.

Q. 지방 분양권 전매제한은 없나요?

A. 아니에요. 비수도권 규제지역이나 분양가상한제 적용 공공택지는 1년, 광역시 도시지역의 일반 민간택지는 6개월이에요. 그 밖의 일반 민간택지는 제한이 없는 유형이 있어요.

Q. 전매제한 3년은 어떤 경우인가요?

A. 수도권 투기과열지구, 과열지역인 조정대상지역, 분양가상한제 적용 공공택지 등이 대표적이에요. 규정이 겹치면 원칙적으로 가장 긴 기간을 적용해요.

Q. 전매제한 1년은 어떤 경우인가요?

A. 수도권 일반 민간택지 중 과밀억제권역이 대표적이에요. 비수도권에서는 투기과열지구·과열지역인 조정대상지역이나 분양가상한제 적용 공공택지가 1년이에요.

Q. 전매제한 6개월은 어떤 경우인가요?

A. 수도권 일반 민간택지 중 성장관리권역·자연보전권역과 비수도권 광역시 도시지역의 일반 민간택지가 대표적이에요. 조정대상지역 중 위축지역의 공공택지도 6개월이에요.

Q. 전매제한 없는 지역이면 바로 팔 수 있나요?

A. 별표 3의 일반 민간택지 기준에서 전매제한이 없다는 뜻으로 봐야 해요. 특수 주택이나 별도 법령이 적용되는지, 해당 모집공고에 다른 제한이 있는지는 다시 확인해야 해요.

Q. 전매제한 기산일은 계약일인가요?

A. 아니에요. 현행 별표 3은 입주자로 선정된 날부터 계산하도록 정하고 있어요. 계약 체결일을 기준으로 계산하지 않도록 주의해야 해요.

Q. 소유권이전등기를 하면 전매제한이 끝나나요?

A. 별표 3 제2호부터 제6호에 해당하는 주택은 제한기간 안에 소유권이전등기를 완료하면 그 완료 시점에 제한기간이 지난 것으로 봐요. 다만 내 주택이 어느 항목에 해당하는지부터 확인해야 해요.

Q. 규제지역으로 새로 지정되면 기존 분양권도 기간이 바뀌나요?

A. 지정 사실만 보고 자동으로 바뀐다고 단정하면 안 돼요. 지정 공고의 적용 시점, 당시 시행령의 부칙·경과규정, 해당 단지 입주자모집공고를 함께 확인해야 해요.