전세 계약 만료 통보 기한, 세입자는 2개월 전까지

전세 계약 만료 통보 기한은 누가 알리느냐에 따라 달라요. 세입자는 만료 2개월 전까지, 집주인은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 알려야 해요.

많이 놓치는 부분은 “언제 보냈나”가 아니라 “언제 상대방에게 닿았나”예요. 이 글은 만료일에서 마감일을 거꾸로 짚고, 기한을 놓쳤을 때 계약이 언제 끝나는지까지 날짜를 중심으로 정리해요.

전세 계약 만료 통보 기한은 세입자 2개월 전까지예요

세입자(임차인) 기준

만기에 이사하려는 세입자는 계약이 끝나기 2개월 전까지 집주인에게 알려야 해요. 내용은 “갱신하지 않고 만료일에 계약을 끝내겠다”는 뜻이에요.

이 기한 안에 알리지 않았고 집주인도 따로 통지하지 않았다면, 계약이 자동으로 이어지는 묵시적 갱신이 문제될 수 있어요. 그래서 세입자에게는 이 2개월이 가장 중요한 날짜예요.

집주인(임대인) 기준

집주인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 갱신거절이나 조건변경을 알려야 해요. 세입자와 달리 “언제부터”와 “언제까지”가 모두 정해져 있어요.

집주인이 기간 안에 갱신거절을 알렸다고 해서 무조건 나가야 하는 건 아니에요. 제6조의3은 “제6조에도 불구하고”라고 적어서, 임차인이 같은 기간 안에 계약갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고 있어요. 다만 이 권리는 1회만 쓸 수 있고 갱신되는 기간은 2년이에요.

갱신을 거절할 수 있는 사유 자체는 따로 정리한 임대차 계약 갱신청구권 거절 9가지 사유에서 확인해보세요.

조문 원문은 국가법령정보센터 주택임대차보호법에서 바로 확인할 수 있어요.

집주인과 세입자의 통보기한이 다른 이유

주택임대차보호법 제6조는 집주인과 세입자를 따로 적고 있어요. 집주인에게는 “6개월 전부터 2개월 전까지”라는 기간을, 세입자에게는 “2개월 전까지 통지하지 않은 경우”라는 마감만 적었어요.

그래서 “집주인과 세입자 모두 6개월~2개월 전에만 통보할 수 있다”고 묶어 쓰면 법문과 달라져요. 법문만 보면 세입자 쪽에는 시작 시점이 적혀 있지 않아요.

다만 세입자가 계약갱신요구권을 쓰는 경우는 이야기가 달라요. 제6조의3이 제6조제1항 전단의 기간, 즉 만료 6개월 전부터 2개월 전까지를 그대로 가져와요. “나가겠다”는 통지와 “더 살겠다”는 요구의 기간이 다르다는 점을 구분해두세요.

‘2개월 전’은 보낸 날보다 도달한 날을 확인하세요

민법 제111조에 따르면 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생겨요. 만료 통보도 집주인에게 닿아야 효력이 있다는 뜻이에요. 조문은 국가법령정보센터 민법에서 확인할 수 있어요.

마감 직전에 보냈는데 상대방이 늦게 받았다면, 보낸 날짜만으로는 기한을 지켰다고 말하기 어려울 수 있어요. 만료일에서 거꾸로 세는 계산은 계약서의 기간 표기와 사안에 따라 달라질 수 있어요. 마감 당일에 맞추기보다 여유를 두고 보내는 편이 안전해요.

만료일에서 거꾸로 짚으면 아래 순서가 돼요.

예시 일정이에요. 실제 계약 내용과 상황에 맞춰 조정하세요.

2개월 전을 놓쳤다면 묵시적 갱신을 확인하세요

집주인이 기간 안에 알리지 않고 세입자도 2개월 전까지 알리지 않았다면, 계약이 자동으로 이어졌을 수 있어요. 이때는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 갱신된 계약의 존속기간은 법상 2년이에요. 보증금이나 월세가 자동으로 오르는 건 아니에요.

다만 예외가 있어요. 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않아요(제6조제3항). 월세가 밀린 상태라면 “알리지 않았으니 자동으로 연장되겠지”라고 보기 어려워요.

그렇다고 2년을 꼭 채워야 하는 건 아니에요. 묵시적 갱신 뒤 세입자는 언제든 해지를 알릴 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요(제6조의2).

갱신 요건과 효력 전체는 전월세 묵시적 갱신 조건과 효력에, 해지 통지 뒤 날짜 계산은 묵시적 갱신 해지, 도달일부터 3개월에 따로 정리해 두었어요.

계약이 끝나는 날과 보증금을 실제로 돌려받는 날이 늘 같은 건 아니에요. 종료일을 확정한 뒤 반환 일정은 따로 챙겨두세요.

전세 만료 통보는 어떤 기록을 남겨야 할까요

법은 통지 방법을 한 가지로 정해두지 않았어요. 문자든 내용증명이든 핵심은 두 가지예요. 무엇을 알렸는지, 그리고 상대방이 받았는지를 나중에 보여줄 수 있어야 해요.

통지에는 계약한 주소, 계약 기간과 만료일, 갱신하지 않겠다는 뜻을 분명히 적는 게 좋아요. 보증금 반환 요청까지 함께 정리하려면 전세보증금 반환 내용증명 쓰는 법을 참고해보세요.

‘1개월 전’이라고 적힌 글이 있는 이유

예전에는 세입자 통보 기한이 만료 1개월 전이었어요. 법률 제17363호로 이 “1개월”이 “2개월”로 바뀌었고, 2020년 12월 10일부터 시행됐어요.

부칙에 따라 바뀐 규정은 시행 후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용돼요. 그래서 “1개월”이라고 쓴 글이 틀렸다고만 볼 수는 없고, 그 전 계약을 기준으로 쓴 글일 수 있어요. 계약 시점별로 어느 기준이 적용되는지는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「임대차계약 갱신」에도 정리돼 있어요.

자주 묻는 질문

Q. 전세 계약 만료는 몇 개월 전에 통보해야 하나요?

A. 세입자는 만료 2개월 전까지 알려야 해요. 집주인은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절이나 조건변경을 알려야 해요.

Q. 전세 만기 한 달 전에 통보하면 늦은 건가요?

A. 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약이라면 2개월 기준이라 늦었을 수 있어요. 이 경우 집주인 쪽 통지 여부에 따라 묵시적 갱신이 문제될 수 있으니 양쪽 통지 이력을 확인해보세요.

Q. 집주인은 전세 만료를 언제까지 알려야 하나요?

A. 만료 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 이 기간 안에 갱신거절이나 조건변경을 알리지 않으면 묵시적 갱신이 문제될 수 있어요.

Q. 문자로 보냈는데 집주인이 못 봤다고 하면 어떻게 되나요?

A. 통지는 상대방에게 도달해야 효력이 생겨요. 어떤 수단이든 받았다는 사실을 보여줄 기록이 중요하고, 구체적인 판단은 상황에 따라 달라질 수 있어요.

Q. 2개월 전 기한을 놓치면 자동으로 연장되나요?

A. 집주인도 기간 안에 통지하지 않았다면 묵시적 갱신이 될 수 있어요. 다만 2기의 차임액에 이르도록 연체한 경우처럼 임차인의 의무 위반이 있으면 이 규정이 적용되지 않아요. 묵시적 갱신이 됐더라도 세입자는 그 뒤에 해지를 알릴 수 있어요.

Q. 묵시적 갱신 뒤에 바로 이사할 수 있나요?

A. 해지 통지는 언제든 할 수 있지만 효력은 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤에 생겨요. 이사 날짜는 이 3개월을 기준으로 잡아보세요.

Q. 묵시적 갱신되면 계약기간은 몇 년인가요?

A. 법상 존속기간은 2년이에요. 다만 세입자는 제6조의2에 따라 중간에 해지를 알릴 수 있어요.

Q. 계약갱신요구권 행사 기간도 같은가요?

A. 갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해요. 다만 2020년 12월 10일 이전에 체결된 뒤 갱신되지 않은 계약이라면 6개월 전부터 1개월 전까지가 기준이에요. 5% 상한과 거절 사유는 계약갱신청구권 5% 상한 정리에서 확인해보세요.

Q. 내용증명으로 꼭 보내야 하나요?

A. 법이 특정 수단만 요구한다고 단정하기는 어려워요. 다만 통지 내용과 도달을 함께 남기기 쉬워서 분쟁이 걱정될 때 많이 쓰는 방법이에요.

Q. 2020년 이전 계약도 무조건 2개월인가요?

A. 아니에요. 2개월 규정은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용돼요. 그 전 계약은 갱신 이력을 먼저 확인해야 해요.