전세자금대출과 퇴거자금대출은 이름이 비슷해서 같은 대출의 다른 이름처럼 보여요. 하지만 전세자금대출 한도와 퇴거자금대출 한도는 계산하는 방식부터 달라요. 한쪽 숫자를 다른 쪽에 대입하면 자금 계획이 통째로 틀어져요.
인터넷에 1억원·4억원·6억원이 뒤섞여 나오는 것도 그래서예요. 이 글은 두 대출을 같은 기준으로 나란히 놓고, 내 경우 무엇이 한도를 막는지까지 정리했어요. 전세대출 금리·자격 조건 자체는 전세자금대출 조건·한도·금리 정리에서 따로 다뤘어요.
전세자금대출은 세입자가 전세보증금을 마련하려고, 퇴거자금대출은 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주려고 집을 담보로 받는 대출이에요. 그래서 전세대출은 보증기관 보증한도·보증금·소득이, 퇴거자금대출은 LTV·DSR·주택 수·지역·반환 목적 요건이 한도를 정해요.
- 빌리는 사람이 달라요 — 전세자금대출은 세입자, 퇴거자금대출은 집주인이에요
- 퇴거자금대출의 정식 이름은 임차보증금 반환목적 주택담보대출이에요. 전세대출의 한 종류가 아니에요
- HF 일반전세자금보증은 세 가지 한도 중 가장 작은 금액으로 보증한도를 정하고, 수도권·규제지역은 그 결과의 9분의 8만 인정해요. 기본 4억원은 보증한도이지 은행 승인액이 아니에요
- 1주택자가 수도권·규제지역에서 신규 전세대출을 받으면 2025년 10월 29일부터 이자상환분이 DSR에 반영돼요(버팀목 등 정책성 대출 제외)
- 수도권·규제지역 생활안정자금 주담대는 최대 1억원이지만, 보증금 반환 목적은 예외를 두는 금융기관이 있어 “퇴거자금대출 = 1억원”은 틀린 말이에요
- 2023년 7월 3일 이전 계약의 역전세 반환대출 DTI 60% 특례는 일몰이 폐지돼 계속 적용돼요
| 구분 | 전세자금대출 | 퇴거자금대출 |
|---|---|---|
| 빌리는 사람 | 세입자 | 집주인 |
| 목적 | 새 전세보증금 마련 | 기존 세입자 보증금 반환 |
| 기본 구조 | 전세대출 + 보증기관 보증 | 주택담보대출 |
| 담보 | 보증금 반환채권·보증 | 집주인 소유 주택 |
| 한도 핵심 | 보증한도·보증금·소득·은행 심사 | LTV·DSR·담보가치·주택 수·지역 |
| DSR | 일부 전세대출만 반영 | 주담대 DSR 기준으로 확인 |
전세자금대출과 퇴거자금대출 차이, 빌리는 사람부터 달라요
가장 먼저 볼 건 내가 세입자인지 집주인인지예요. 새 집에 들어갈 보증금이 모자란 세입자라면 전세자금대출이에요. 나가는 세입자에게 돌려줄 돈이 모자란 집주인이라면 퇴거자금대출이에요.
담보도 달라요. 전세대출은 집이 내 것이 아니라서 보증기관의 보증을 끼고 나와요. 퇴거자금대출은 집주인이 자기 집을 담보로 잡히는 주택담보대출이에요.
그래서 한도를 따지는 순서도 달라요. 전세대출은 “보증기관이 얼마까지 보증해주나”가 먼저고, 퇴거자금대출은 “집값과 소득으로 얼마까지 빌릴 수 있나”가 먼저예요. 다만 두 대출 모두 이미 가진 대출과 소득이 한도를 크게 흔들어요.
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DSR 계산기
지금 연소득과 기존 대출로 추가 대출 여력이 얼마나 남았는지 먼저 확인해보세요
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전세자금대출 한도는 어떻게 결정될까요
전세대출 한도는 상품 자체 한도 → 보증기관 보증한도 → 은행 심사 순으로 좁혀져요. 대표적인 한국주택금융공사(HF) 일반전세자금보증은 아래 세 가지를 각각 계산해 가장 작은 금액을 보증한도로 삼고, 수도권·규제지역은 그 산출 결과의 9분의 8만 인정해요(2026년 9월 기준).
| 기준 | 계산 방식 | 알아둘 점 |
|---|---|---|
| 보증과목별 한도 | 4억원 − 기존 전세자금보증 잔액 | 본인·배우자(결혼 예정자 포함) 합산 1주택자는 전셋집이 수도권·규제지역이면 1.8억원, 그 외 2억원 |
| 소요자금별 한도 | 임차보증금 × 80% − 기존 전세자금보증 잔액, 보증신청금액 중 적은 금액 | 보증금이 작으면 여기서 막혀요 |
| 상환능력별 한도 | 연간인정소득 − 연간부채상환 예상액 + 상환방식별 우대금액 − 기존 전세자금보증 잔액 | 소득이 적거나 기존 대출이 많으면 여기서 막혀요 |
예를 들어 수도권·규제지역 밖에서 무주택자가 보증금 3억원짜리 전세를 구하면, 소요자금 한도는 3억원의 80%인 2.4억원이에요. 4억원보다 작으니 2.4억원이 기준이 되고, 상환능력 한도가 이보다 작으면 그 금액까지 내려가요. 같은 집이 수도권·규제지역에 있으면 2.4억원의 9분의 8인 약 2.13억원만 인정돼요. 수도권·규제지역에서 1주택자라면 1.8억원이 먼저 걸리고, 여기에도 9분의 8 인정 규정이 붙어요.
여기서 나온 금액은 보증한도예요. 은행은 이 범위 안에서 자체 심사를 다시 하기 때문에 실제 승인액은 더 적을 수 있어요.
보증기관이 4억원까지 보증할 수 있다는 말과 은행이 4억원을 빌려준다는 말은 같지 않아요. 퇴거자금대출도 전국 공통 최대한도가 정해진 상품이 아니에요. 주택 수·지역·담보가치·소득·기존 대출·반환 목적 예외규정을 함께 봐야 해요.
퇴거자금대출 한도는 어떻게 결정될까요
퇴거자금대출은 검색할 때 쓰는 말이고, 정식으로는 임차보증금 반환목적 주택담보대출이에요. 결국 주택담보대출이라서 한도도 주담대 규칙을 따라가요.
- LTV(주택담보인정비율) — 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정하는 비율이에요
- DSR(총부채원리금상환비율) — 1년에 갚는 모든 대출의 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비율이에요
- 기존 근저당 — 이미 집을 담보로 빌린 돈이 있으면 그만큼 여력이 줄어요
- 주택 수·지역 — 수도권·규제지역인지, 몇 주택자인지에 따라 적용 규제가 달라요
- 반환할 보증금 — 목적이 보증금 반환이라 돌려줘야 하는 금액이 출발점이에요
집값이 넉넉해도 소득이 적으면 DSR에서 막히고, 소득이 넉넉해도 이미 대출이 많으면 LTV에서 막혀요. 두 기준을 모두 계산해서 더 낮은 쪽이 실제 한도에 가까워요.
다주택 집주인이라면 하나 더 봐야 해요. 2026년 4월 17일부터 주택을 2채 이상 가진 개인·임대사업자가 수도권·규제지역 아파트를 담보로 받은 대출은 만기연장이 원칙적으로 안 돼요. 임차인이 있으면 2026년 4월 1일 기준 유효한 임대차계약이 끝나는 날까지는 연장을 허용해요.
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주택담보대출 LTV 계산기
집값과 기존 대출을 넣어 담보가치 기준으로 얼마까지 가능한지 확인해보세요
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DSR과 LTV에서 두 대출은 어떻게 다를까요
“전세대출은 DSR에서 빠진다”는 말은 이제 그대로 쓰면 틀려요. 1주택자가 수도권·규제지역에서 신규 전세대출을 받으면 2025년 10월 29일부터 전세대출 이자상환분이 DSR에 반영돼요. 원금까지 넣는 게 아니라 이자만 넣는다는 점도 기억해두세요. 기준은 내가 가진 집이 아니라 전세를 얻는 곳이에요. 가진 집이 지방에 있어도 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 해당돼요.
반대로 버팀목 전세대출, 은행과 지자체가 협약한 전세대출 같은 정책성 전세대출은 이 조치에서 빠져요. 2025년 10월 29일 전부터 전세대출을 쓰던 사람이 지금 집에 계속 살면서 계약 갱신 등으로 만기를 연장하면 DSR에 넣지 않아요. 정책 상품 자격은 버팀목 전세자금대출 자격·한도에서 확인할 수 있어요.
퇴거자금대출은 처음부터 주택담보대출이라 LTV와 DSR을 모두 봐요. 두 기준이 각각 어떤 식으로 한도를 깎는지는 주택담보대출 LTV·DSR 한도 계산에서 예시로 풀어뒀어요.
퇴거자금대출 1억원·전세대출 4억원은 무슨 뜻일까요
검색 결과에 나오는 1억·4억·6억은 서로 다른 제도에서 나온 숫자예요. 하나의 대출에 붙은 한도가 아니라서, 출처를 나눠 보면 덜 헷갈려요.
| 숫자 | 실제 의미 | 잘못 읽기 쉬운 부분 |
|---|---|---|
| 1억원 | 수도권·규제지역 주택 담보 생활안정자금 목적 주담대의 최대한도(수도권·규제지역 주택 2채 이상이면 취급 금지) | 반환 목적은 예외를 두는 금융기관이 있어 “퇴거자금 = 1억”이 아니에요 |
| 4억원 | HF 일반전세자금보증의 보증과목별 기본 한도 | 은행 실제 대출한도와 같지 않아요. 10.15 대책의 ’15억~25억원 주택 구입 시 4억원’과도 다른 숫자예요 |
| 6억원 | 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 최대한도(2025.6.27 발표). 2025.10.15 대책으로 주택가격 15억원 이하 6억원·15억~25억원 4억원·25억원 초과 2억원으로 나뉘었어요 | 주택구입 목적 규제예요. 금융위원회는 생활안정자금 목적 주담대는 이 대책의 적용을 받지 않는다고 안내했어요 |
1억원 규제는 2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안에서 나왔어요. 수도권·규제지역 주택을 담보로 생활비 등을 빌리는 생활안정자금 목적 주담대를 최대 1억원으로 묶고, 수도권·규제지역 주택을 2채 이상 가진 사람에게는 그 주택들을 담보로 한 생활안정자금 주담대를 금지했어요. 다만 보증금 반환 목적은 1억원을 넘게 취급하는 예외를 안내하는 금융기관이 있어서, 1억원을 넘는 금액이 필요하면 은행에 조건과 해당 여부를 직접 물어봐야 해요. 주택구입 목적 한도가 실제로 어떻게 걸리는지는 잔금대출 한도 정리에서 볼 수 있어요.
2025년 7월 21일부터 수도권·규제지역 전세대출의 보증기관 보증비율이 90%에서 80%로 낮아졌어요. 이건 은행이 빌려준 돈 중 보증기관이 책임지는 비율이에요. “전세보증금의 80%까지만 대출된다”는 뜻으로 읽으면 안 돼요.
역전세 반환대출 DTI 60% 특례는 누구에게 적용될까요
역전세 반환대출 특례는 일반 퇴거자금대출과 따로 봐야 하는 제도예요. 2023년 7월 3일 이전에 맺은 임대차계약의 보증금을 돌려주려는 집주인이 대상이고, 후속 세입자 보호조치를 갖추는 것이 전제예요.
요건을 채우면 은행권 대출에서 임차보증금 차액분 등에 대해 DTI 60% 기준을 적용받아요. DTI(총부채상환비율)는 주담대 원리금과 다른 대출의 이자를 연소득으로 나눈 비율이에요. 다른 대출의 원금까지 넣는 DSR보다 계산 대상이 좁아요.
이 특례는 원래 2025년 12월 31일에 끝날 예정이었어요. 그런데 2025년 12월 17일 은행업감독규정 개정으로 일몰이 폐지돼 계속 적용돼요. “한시적 제도라 끝났다”고 적힌 예전 글은 이 개정 전 정보예요.
신청 전에 확인할 조건과 서류
한도를 좌우하는 조건은 대부분 내 서류 몇 장에서 답이 나와요. 필요한 서류는 은행·상품마다 달라서 공통 목록으로 못 박기는 어렵지만, 아래 항목은 상담 전에 미리 확인해두면 좋아요.
- 세입자이고 새 집 전세보증금이 필요한가 → 전세자금대출
- 집주인이고 기존 세입자 보증금을 돌려줘야 하는가 → 임차보증금 반환목적 주담대
- 집이 수도권·규제지역에 있는가, 지금 몇 주택자인가
- 기존 주택담보대출(근저당)이 남아 있는가
- 기존 임대차계약을 맺은 날짜가 2023년 7월 3일 이전인가
- 새 세입자가 있고, 새 보증금이 기존보다 낮아 차액이 생겼는가
| 내 상황 | 먼저 확인할 것 | 다음에 할 일 |
|---|---|---|
| 세입자, 새 전세보증금 필요 | HF 세 가지 한도 중 가장 작은 값 | DSR 여력 계산 → 은행 상담 |
| 1주택 세입자, 수도권·규제지역 신규 전세 | 전세대출 이자가 DSR에 반영되는지 | 정책성 전세대출 해당 여부 확인 |
| 집주인, 만기 세입자 보증금 반환 | LTV·DSR·기존 근저당 | 두 계산 중 낮은 값으로 부족액 파악 |
| 집주인, 수도권·규제지역, 1억원 넘게 필요 | 반환 목적 예외 해당 여부(금융기관별) | 계약서 들고 은행에 직접 확인 |
| 집주인, 2023.7.3 이전 계약·역전세 | DTI 60% 특례 요건 | 후속 세입자 보호조치 요건 확인 |
한도를 확인했다면 그 금액을 빌렸을 때 매달 얼마를 내야 하는지까지 계산해봐야 해요. 세입자에게 반환 날짜를 미리 알려야 하는 상황이면 전세보증금 반환 내용증명 쓰는 법도 함께 보세요.
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대출이자 계산기
확인한 한도만큼 빌리면 월 상환액과 총이자가 얼마인지 계산해보세요
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자주 묻는 질문
Q. 전세자금대출과 퇴거자금대출을 같은 사람이 받을 수 있나요?
A. 역할이 다를 뿐 한 사람이 둘 다에 해당할 수 있어요. 내 집은 전세를 주고 다른 집에 전세로 사는 경우예요. 이때 1주택자가 수도권·규제지역에서 신규 전세대출을 받으면 전세대출 이자도 DSR에 잡혀 두 대출의 한도가 서로 영향을 줄 수 있어요.
Q. 퇴거자금대출은 무조건 1억원까지만 가능한가요?
A. 아니에요. 1억원은 수도권·규제지역 생활안정자금 주담대의 1주택자 한도예요. 보증금 반환 목적은 1억원을 넘게 취급하는 예외를 안내하는 금융기관이 있어서, 조건과 해당 여부는 은행에서 직접 확인해야 해요.
Q. 퇴거자금대출도 DSR을 보나요?
A. 네. 주택담보대출이라 LTV와 함께 DSR도 봐요. 2023년 7월 3일 이전 계약의 역전세 반환이라면 요건을 갖췄을 때 은행권 대출에서 DTI 60% 특례를 적용받을 수 있어요.
Q. 전세자금대출도 DSR에 포함되나요?
A. 일부는 포함돼요. 1주택자가 수도권·규제지역에서 신규로 받는 전세대출은 2025년 10월 29일부터 이자상환분이 DSR에 반영돼요. 버팀목 같은 정책성 전세대출은 이 조치에서 빠져요.
Q. 가진 집이 지방에 있어도 수도권 전세대출 이자가 DSR에 들어가나요?
A. 네. 1주택자라면 가진 집이 어디 있든, 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 2025년 10월 29일부터 이자상환분이 DSR에 반영돼요. 다만 이 날짜 전부터 쓰던 전세대출을 같은 집에 계속 살면서 만기연장하는 경우는 반영하지 않아요.
Q. 전세대출 보증비율 80%는 보증금의 80%까지 대출된다는 뜻인가요?
A. 아니에요. 보증비율은 은행 대출금 중 보증기관이 책임지는 비율이에요. 2025년 7월 21일부터 수도권·규제지역에서 90%에서 80%로 낮아졌지만, 이게 곧 보증금 대비 대출 한도는 아니에요.
Q. HF 전세자금보증 4억원이면 실제로 4억원을 빌릴 수 있나요?
A. 그렇지 않을 수 있어요. 4억원은 세 가지 보증한도 중 하나의 기본값이고, 보증금의 80%나 상환능력 한도가 더 작으면 그 금액이 기준이 돼요. 수도권·규제지역은 그 결과의 9분의 8만 인정되고, 그 뒤에 은행 심사가 한 번 더 있어요.
Q. 퇴거자금대출과 전세보증금 반환대출은 같은 말인가요?
A. 보통 같은 대출을 가리켜요. 정식 이름은 임차보증금 반환목적 주택담보대출이고, 퇴거자금대출·전세퇴거자금대출·보증금 반환대출은 검색할 때 쓰는 표현이에요.
Q. 새 세입자가 없어도 퇴거자금대출을 받을 수 있나요?
A. 역전세 DTI 60% 특례는 후속 세입자 보호조치가 전제라서 새 세입자 관련 요건을 갖춰야 해요. 일반 반환대출에서 새 세입자가 필요한지는 계약 시점과 은행 기준에 따라 달라질 수 있어 상담 때 확인해보세요.
Q. 역전세 반환대출 DTI 60% 특례는 지금도 있나요?
A. 네. 2025년 12월 17일 은행업감독규정 개정으로 2025년 12월 31일 일몰이 폐지돼 계속 적용돼요(2026년 9월 기준). 대상은 2023년 7월 3일 이전에 맺은 임대차계약이에요.
기준일 · 2026년 9월 24일 기준. 대출 규제·보증 기준은 정책에 따라 바뀔 수 있고, 실제 한도는 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있어요.