주택담보대출 LTV DSR 한도 계산은 집값에 비율 하나를 곱하는 것으로 끝나지 않아요. 집값으로 LTV 한도를 구한 뒤, 연소득과 기존 부채로 DSR 한도를 다시 계산해야 해요.
두 금액이 다르면 보통 더 제약적인 쪽부터 봐야 해요. 여기에 지역별 주담대 총액 제한과 상품별 한도까지 적용되면 실제 가능한 범위는 더 낮아질 수 있어요.
LTV와 DSR을 모두 계산해야 실제 주담대 가능 범위를 판단할 수 있어요. 기본적으로 더 낮은 한도를 먼저 보고, 별도 총액한도와 상품 조건까지 함께 확인해야 해요.
- LTV는 주택가격·담보가치를 기준으로 대출 한도를 계산해요
- DSR은 연소득 대비 전체 대출의 연간 원리금 부담을 봐요
- LTV만 계산한 금액을 실제 은행 승인액으로 보면 안 돼요
- 신용대출 등 기존 부채는 DSR 한도를 줄일 수 있어요
- 규제지역·주택 보유 여부·상품에 따라 적용 기준이 달라져요
- 현재는 일부 지역에서 주택가격별 주담대 총액 상한도 함께 확인해야 해요
| 구분 | LTV | DSR | 실제 의미 |
|---|---|---|---|
| 기준 | 주택가격·담보가치 | 연소득·전체 부채 | 집값과 상환능력을 각각 심사 |
| 계산 | 담보가액 × 적용 비율 | 연간 원리금 ÷ 연소득 | 두 기준을 모두 확인 |
| 2026년 대표 기준 | 일반 차주 규제 40%·비규제 70% | 적용 대상 은행 40%·2금융 50% | 예외·별도 상한도 추가 확인 |
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주택담보대출 LTV 한도 계산기
주택가격과 지역 조건을 넣고 집값 기준 예상 한도를 먼저 계산해보세요
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주택담보대출 한도는 LTV와 DSR을 같이 봐야 해요
LTV가 허용하는 금액이 커도 DSR에서 막히면 그만큼 빌리기 어려워요. 반대로 소득이 충분해도 담보가치에 따른 LTV 한도를 넘어갈 수는 없어요.
2026년 8월 31일 기준 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 주택가격에 따른 총액 상한도 확인해야 해요. 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이 상한이에요.
| 단계 | 입력값 | 계산 결과 | 확인할 것 |
|---|---|---|---|
| 1 | 주택가격·소재지 | LTV 예상 한도 | 규제지역·차주 조건 |
| 2 | 연소득·기존 부채 | DSR 예상 한도 | 부채별 산정 방식 |
| 3 | LTV·DSR 결과 | 더 제약적인 범위 | 별도 총액 상한 |
| 4 | 예상 대출금 | 필요 자기자금 | 세금·등기·중개비용 |
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DSR 대출한도 계산기
연소득과 기존 대출을 반영해 소득 기준 주담대 가능 범위를 계산해보세요
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LTV로 집값 기준 주담대 한도 계산하기
LTV는 담보로 잡는 주택가치 중 얼마까지 대출할 수 있는지를 보는 비율이에요. 기본 계산식은 담보평가액 × 적용 LTV예요.
예를 들어 담보평가액이 8억원인 일반 차주라면 비규제지역 LTV 70% 적용 시 계산액은 5억6천만원이에요. 규제지역에서 일반 LTV 40%를 적용하면 3억2천만원이에요.
다만 생애최초 구입자나 정책대출에는 별도 기준이 있을 수 있어요. 주택을 이미 보유했거나 추가 주택을 구입하는 경우에도 제한이 달라질 수 있어 단순히 40%나 70%만 곱하면 안 돼요.
LTV 계산액은 은행이 실제로 승인해주는 금액이 아니에요. 담보평가, DSR, 지역별 총액한도, 주택 보유 여부와 상품 조건을 추가로 심사해요.
DSR로 연소득 기준 주담대 한도 계산하기
DSR은 1년 동안 갚아야 할 전체 대출의 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비율이에요. 계산식은 연간 전체 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100이에요.
차주단위 DSR 적용 대상이라면 2026년 8월 31일 기준 은행권 40%, 제2금융권 50% 기준이 유지되고 있어요. 연소득이 7천만원인 은행권 차주라면 연간 전체 원리금 부담을 단순 기준으로 2,800만원 안에서 맞춰야 한다는 뜻이에요.
기존 대출이 이미 연간 DSR 원리금 600만원을 차지한다면 새 대출에 쓸 수 있는 여력은 그만큼 줄어요. 다만 이 2,200만원을 곧바로 주담대 원금으로 바꿀 수는 없어요. 금리·만기·상환방식과 스트레스 DSR을 반영해야 하기 때문이에요.
신용대출·자동차대출·기존 주담대 등은 대출 종류에 따라 DSR 산정 방식이 달라질 수 있어요. 모든 대출의 현재 월 납입액을 단순 합산하는 방식으로 계산하면 실제 심사와 차이가 생길 수 있어요.
스트레스 DSR은 실제 대출금리를 올리는 제도가 아니에요
스트레스 DSR은 향후 금리가 오를 가능성을 가정한 금리를 심사용으로 더해 한도를 계산하는 제도예요. 실제 약정금리에 스트레스 금리를 더해 이자를 받는 것은 아니에요.
2026년 하반기에도 수도권·규제지역 주담대에는 3단계 스트레스 DSR이 적용되고 있어요. 비수도권 비규제지역 주담대는 2026년 말까지 2단계 적용이 이어지고 있어 지역에 따라 계산 결과가 달라질 수 있어요.
LTV 한도와 DSR 한도가 다르면 얼마까지 받을 수 있을까
예를 들어 LTV 계산액이 5억원인데 DSR 기준 예상 가능액이 3억8천만원이라면 우선 3억8천만원 쪽을 기준으로 보는 게 맞아요. 반대로 DSR 여력이 6억원이어도 LTV가 4억원이면 담보 기준에서 먼저 제한돼요.
여기에 수도권·규제지역 주택가격별 주담대 상한이나 상품 자체 최대한도가 더 낮다면 다시 그 금액까지 줄어들어요. 따라서 LTV·DSR·별도 총액한도·상품한도 중 가장 낮은 범위가 실제 상담 전에 잡아볼 수 있는 보수적인 예상치예요.
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대출 이자 계산기
예상 대출금이 정해졌다면 기간과 금리를 넣어 월 상환액과 총이자를 확인해보세요
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계산기 결과와 실제 은행 대출 한도가 달라지는 이유
온라인 계산기는 입력한 조건을 바탕으로 예상 범위를 보여줘요. 실제 승인 단계에서는 금융회사의 담보평가액, 인정소득, 대출기간, 상환방식과 상품별 조건이 추가로 반영돼요.
특히 같은 매매가격이라도 은행이 인정하는 담보가치가 다르면 LTV 계산의 출발점이 달라질 수 있어요. 소득을 어떤 자료로 인정하는지에 따라서도 DSR 결과가 달라질 수 있어요.
| 원인 | 영향을 받는 기준 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 담보평가액 차이 | LTV | 은행 인정 담보가액 확인 |
| 인정소득 차이 | DSR | 소득 증빙 방식 확인 |
| 기존 신용·자동차대출 | DSR | 대출별 DSR 반영액 확인 |
| 대출기간·상환방식 | DSR | 은행 심사 조건으로 재계산 |
| 규제지역·주택가격 | LTV·별도 상한 | 최신 규제지역과 총액한도 확인 |
| 정책대출·상품 조건 | 상품 한도 | 해당 상품 자격·한도 별도 확인 |
이 글의 규정 확인 기준은 2026년 8월 31일이에요. 실제 승인 금액은 금융기관 심사, 담보평가, 소득 인정 방식, 상품 조건에 따라 계산 결과와 달라질 수 있어요. 규제지역 지정과 스트레스 DSR 운영 기준도 대출 실행 전에 다시 확인해보세요.
보금자리론·디딤돌대출 같은 정책모기지는 일반 은행 주담대 기준과 섞어서 계산하면 안 돼요. 소득·주택가격·LTV·DTI와 상품별 최대한도가 따로 있으므로 해당 상품의 공식 자격 기준을 별도로 확인해야 해요.
주담대 한도에서 필요한 자기자금까지 계산하기
주담대 예상 한도를 구했다면 다음은 실제로 준비해야 할 현금이에요. 기본적으로 매매가격 – 예상 대출금이 자기자금이지만, 이것만 준비하면 부족할 수 있어요.
취득세와 중개보수, 등기 관련 비용 같은 부대비용도 따로 들어가요. 전체 현금 필요액은 내 집 마련 총비용 계산기로 한 번에 확인하고, 세금만 따로 보고 싶다면 취득세 계산기를 이용해보세요.
입주 뒤 목돈이 생겨 대출을 빨리 갚을 계획이라면 중도상환수수료도 함께 따져보는 게 좋아요. 상환 시점별 손익은 중도상환수수료 손익 계산기에서 비교할 수 있어요.
- 주택가격 또는 예상 담보평가액
- 소재지와 현재 규제지역 여부
- 주택 보유 여부와 구입 목적
- 연소득과 인정 가능한 소득 자료
- 기존 주택담보대출 잔액
- 신용대출 잔액
- 기타 대출 원리금과 대출 종류
- 예상 대출기간과 상환 방식
자주 묻는 질문
Q. LTV 뜻이 뭔가요?
A. LTV는 주택의 담보가치 대비 대출금 비율이에요. 집값 기준으로 얼마까지 빌릴 수 있는지 확인할 때 사용해요.
Q. DSR 뜻이 뭔가요?
A. DSR은 연소득에서 전체 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이에요. 새 주담대뿐 아니라 기존 부채도 함께 살펴봐요.
Q. LTV와 DSR 차이는 뭔가요?
A. LTV는 집의 가치가 기준이고 DSR은 차주의 상환능력이 기준이에요. 실제 주담대 예상 한도를 잡을 때는 둘 중 하나만 보면 안 돼요.
Q. 주담대 DSR 계산법은 어떻게 되나요?
A. 기본식은 연간 전체 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 뒤 100을 곱하는 방식이에요. 새 주담대는 금리·기간·상환방식과 스트레스 DSR까지 반영해 계산해요.
Q. 기존 대출도 DSR에 들어가나요?
A. DSR 산정 대상인 기존 부채는 새 주담대 한도에 영향을 줄 수 있어요. 다만 대출 종류에 따라 원리금을 반영하는 방식이 같지 않으므로 단순 잔액 합산은 정확하지 않아요.
Q. 스트레스 DSR이 적용되면 실제 금리가 올라가나요?
A. 아니에요. 스트레스 금리는 DSR 한도 심사에 사용하는 가산금리로, 실제 약정 대출금리에 그대로 더해 이자를 받는 제도는 아니에요.
Q. 생애최초 LTV는 무조건 80%인가요?
A. 아니에요. 2026년 현재 수도권·규제지역 생애최초 주택구입자의 LTV는 70% 기준이 적용돼요. 비수도권 비규제지역이나 정책대출은 별도 조건을 확인해야 해요.
Q. 규제지역 LTV는 몇 %인가요?
A. 2026년 8월 31일 기준 일반 차주의 규제지역 LTV 대표 기준은 40%예요. 생애최초 등 일부 차주는 예외 기준이 있으므로 본인 조건을 함께 확인해야 해요.
Q. 신용대출이 있으면 주담대 한도가 줄어드나요?
A. 신용대출이 DSR 원리금 부담을 차지하면 새 주담대에 쓸 수 있는 상환 여력이 줄 수 있어요. 특히 신용대출 잔액과 종류에 따라 스트레스 DSR 적용 여부도 달라질 수 있어요.
Q. 주담대 한도 조회 결과가 실제 승인 금액인가요?
A. 아니에요. 계산기와 사전조회는 예상 범위를 확인하는 용도예요. 최종 승인액은 금융회사의 담보·소득·부채·상품 심사를 거쳐 확정돼요.
기준일 · 2026년 8월 31일. LTV·DSR·규제지역과 상품 기준은 정책 변경에 따라 달라질 수 있어요.