주택담보대출 금리·한도 비교를 시작하면 대부분 은행 홈페이지의 ‘최저 연 몇 %’부터 찾아요. 그런데 금리가 가장 낮은 은행을 골라도, 내 조건에서 얼마를 빌릴 수 있는지는 전혀 다른 기준으로 정해져요.
그래서 순서가 중요해요. 이 글은 개념 설명보다 비교하는 순서에 집중했어요. 내 실제 한도, 같은 조건으로 맞춘 금리, 월 상환액과 총이자. 이 3가지만 차례대로 보면 은행 상담 전에 대략적인 그림이 나와요. 한도 계산식 자체는 LTV·DSR 한도 계산법에 따로 정리했고, 이 글은 금리를 같은 조건으로 비교하는 데 집중해요.
한도를 먼저, 금리는 나중에 보세요. LTV·DSR·주택가격별 최대한도 중 가장 작은 금액이 내 한도예요. 그 금액·만기·상환방식을 똑같이 맞춘 뒤 금리를 비교하고, 마지막에 월 상환액과 총이자로 바꿔 보면 돼요.
- 주담대 한도는 집값 × LTV 하나로 정해지지 않아요
- LTV 한도와 DSR 한도를 둘 다 계산해야 해요
- 수도권·규제지역은 주택가격별 최대한도(6억·4억·2억원)도 따로 걸려요
- 실제 가능액은 여러 한도 중 가장 낮은 금액을 기준으로 봐요
- 스트레스 DSR의 가산금리는 실제 이자가 아니라 한도 계산용이에요
- 금리는 대출금액·만기·상환방식·금리유형을 똑같이 맞춰서 비교해요
- 마지막엔 금리 차이를 월 상환액과 총이자로 바꿔 봐야 실제 차이가 보여요
| 구분 | 무엇을 보는지 | 한도에 미치는 영향 |
|---|---|---|
| LTV | 주택 가격 대비 대출 비율 | 담보 기준 최대 금액 |
| DSR | 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 | 소득·기존 부채 기준 최대 금액 |
| 스트레스 DSR | 미래 금리 상승을 가정한 DSR | 같은 소득이라도 DSR 한도를 더 줄여요 |
| 주택가격별 최대한도 | 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 상한 | LTV·DSR과 별도로 금액 상한을 걸어요 |
주택담보대출은 금리보다 한도를 먼저 확인해야 해요
금리부터 고르면 순서가 거꾸로예요. 금리 0.1%p를 아끼려고 은행을 골랐는데, 그 은행에서 필요한 금액이 안 나오면 비교가 처음부터 다시 시작돼요.
한도는 세 가지 제한을 각각 계산한 뒤 가장 작은 값으로 정해져요. 예를 들어 규제지역에서 시가 20억원 주택을 사는 일반 차주라면 LTV 40%로는 8억원이지만, 주택가격별 최대한도가 4억원이라 4억원이 먼저 걸려요. 여기에 소득 기준 DSR 한도가 더 낮으면 그 금액이 실제 한도가 돼요.
홈페이지의 최저금리는 모든 차주에게 적용되는 금리가 아니에요. 실제 승인금리와 한도는 소득·기존 부채·담보가치·우대조건에 따라 달라질 수 있어요.
| 단계 | 필요한 정보 | 건너뛰면 생기는 일 |
|---|---|---|
| ① LTV 한도 | 주택 시가·지역·생애최초 여부 | 계약 후 잔금이 모자랄 수 있어요 |
| ② DSR 한도 | 연소득·기존 대출 원리금 | 집값 기준으론 되는데 소득에서 막혀요 |
| ③ 주택가격별 최대한도 | 수도권·규제지역이면 주택 시가 | LTV 결과보다 낮은 상한에 걸려요 |
| ④ 같은 조건 금리 비교 | 대출금·만기·상환방식·금리유형 | 조건이 다른 금리를 비교하게 돼요 |
| ⑤ 월 상환액·총이자 | 금리 후보 2~3개 | 금리 차이가 실제로 얼마인지 모르고 골라요 |
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주택담보대출 LTV 계산기
집값과 지역·생애최초 여부를 넣고 담보 기준으로 얼마까지 나오는지 먼저 확인해보세요
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LTV로 집값 기준 대출한도를 계산해요
LTV는 집값의 몇 %까지인지를 봐요
LTV는 주택 가격 대비 대출 비율이에요. LTV 40%면 10억원 주택에 대해 담보 기준으로 4억원까지라는 뜻이에요. 다만 이건 담보 쪽 상한일 뿐이고, 실제로 이만큼 나온다는 뜻은 아니에요.
지역과 규제 여부에 따라 비율이 달라요
10·15 대책 공식 문답(금융위원회 FAQ) 기준으로 비규제 수도권 일반 차주는 LTV 70%, 규제지역 일반 차주는 40%예요. 같은 집값이라도 규제지역 여부 하나로 담보 한도가 크게 갈려요.
규제지역은 지정·해제될 수 있어서 이 글에는 지역 목록을 적지 않았어요. 상담 전에 내가 살 집이 규제지역인지부터 금융회사에 확인해보세요.
| 구분 | LTV | 기준 |
|---|---|---|
| 비규제 수도권 일반 차주 | 70% | 10·15 대책 문답 |
| 규제지역 일반 차주 | 40% | 10·15 대책 문답 |
| 수도권·규제지역 생애최초 | 70% | 2025.6.28 이후 |
| 지방 비규제지역 생애최초 | 별도 기준 | 금융회사에서 확인 |
생애최초라고 무조건 80%는 아니에요
“생애최초면 LTV 80%”라는 글이 아직 많아요. 하지만 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역의 생애최초 주택구입 목적 주담대는 LTV 70%예요. 지방 비규제지역은 기준이 따로 있어서 전국을 한 숫자로 말하면 틀려요. 생애최초 우대 내용은 생애최초 주택구입 대출 우대 정리에서 따로 확인해보세요.
DSR을 적용하면 실제 한도가 달라질 수 있어요
DSR 40%는 무슨 뜻인가요
DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원리금이 연소득의 몇 %인지를 봐요. 총대출액이 1억원을 넘는 차주는 은행권 40%, 비은행권 50%를 넘을 수 없어요.
연소득 6,000만원이면 은행권에서는 연 원리금 2,400만원, 한 달로 치면 200만원 안에서 모든 대출을 갚아야 해요. 이 안에 새 주담대와 기존 대출이 함께 들어가요. 연봉별로 얼마까지인지는 DSR 연봉별 대출한도 계산법에서 볼 수 있어요.
기존 신용대출이 있으면 어떻게 달라지나요
신용대출·카드론 같은 기존 대출의 원리금이 DSR에 들어가면, 그만큼 주담대에 쓸 수 있는 몫이 줄어요. 다만 대출 종류에 따라 DSR 계산에서 빠지거나 다른 방식으로 반영되는 것도 있어서, 모든 대출을 단순히 더한다고 보면 안 돼요.
스트레스 DSR은 왜 한도를 줄이나요
스트레스 DSR은 한도를 계산할 때만 금리를 더 높게 가정해요. 계산상 원리금이 커지니 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 금액이 줄어요. 실제로 내는 이자에 그 금리가 더해지는 건 아니에요.
10·15 대책(2025년 10월 15일 발표)에 따라 수도권·규제지역 주담대에는 스트레스 금리 하한 3.0%가 적용돼요. 2026년 7월 1일부터 변경 시행된 금융위원회 스트레스 DSR 행정지도에서도 이 체계가 이어져요. 반면 수도권·규제지역 밖 주담대는 2026년 12월 31일까지 산출된 스트레스 금리의 50%만 반영하는 완화가 연장됐어요. 단계별 변화는 스트레스 DSR 3단계 총정리에 정리돼 있어요.
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DSR 계산기
LTV보다 DSR 한도가 낮으면 그쪽이 실제 한도예요. 내 소득 기준으로 확인해보세요
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수도권·규제지역은 주택가격별 최대한도도 확인해요
2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대는 집값 구간별로 최대한도가 정해져 있어요. “수도권은 무조건 6억원”은 그 전 기준이에요.
| 주택 시가 | 최대한도 | 추가 확인 |
|---|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 | LTV·DSR 별도 적용 |
| 15억원 초과~25억원 이하 | 4억원 | LTV·DSR 별도 적용 |
| 25억원 초과 | 2억원 | LTV·DSR 별도 적용 |
15억원 경계에서 한도가 뚝 떨어져요
규제지역 일반 차주가 시가 14억원 주택을 사면 LTV 40%로 5억 6,000만원이고, 상한 6억원보다 낮아서 5억 6,000만원이 먼저 걸려요. 시가가 16억원이면 LTV로는 6억 4,000만원이지만 상한이 4억원이라 오히려 한도가 줄어요.
6억원·4억원·2억원은 실제 승인금액이 아니라 최대 상한이에요. LTV나 DSR 계산 결과가 더 낮으면 실제 가능액은 그보다 작아져요.
최대한도와 실제 승인한도가 다른 이유
상한은 규제가 정한 천장이고, 실제 금액은 LTV·DSR·금융회사 심사를 모두 통과한 결과예요. 그래서 같은 집이라도 차주의 소득과 기존 부채에 따라 금액이 달라질 수 있어요. 지역별 LTV와 상한을 한 번에 보려면 주담대 LTV 지역별 한도 정리를 참고해보세요.
은행별 주택담보대출 금리는 이렇게 비교해요
최저금리만 비교하면 안 되는 이유
표시된 최저금리는 우대조건을 전부 채웠을 때의 값인 경우가 많아요. 은행마다 우대조건과 대출기간, 금리유형이 달라서 최저금리끼리 나란히 놓으면 서로 다른 상품을 비교하게 돼요.
기준금리·가산금리·우대금리
주담대 금리는 대체로 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 빼는 구조예요. 비교할 때는 우대금리를 받기 위한 조건과, 그 조건을 대출 기간 내내 유지해야 하는지까지 확인해보세요. 유지하지 못하면 금리가 올라갈 수 있어요.
고정·변동·혼합·주기형은 같은 유형끼리
변동형과 고정형 금리를 나란히 놓고 낮은 쪽을 고르면 안 돼요. 혼합형은 처음 일정 기간만 고정이고, 주기형은 정해진 주기마다 금리가 다시 정해져요. 같은 유형, 같은 고정 기간끼리 비교해야 공정해요. 금리유형은 한도에도 영향을 줘요. 주담대 스트레스 금리는 변동형에 100% 반영하고, 혼합형·주기형은 만기 대비 고정 기간이나 금리 변동 주기 비중에 따라 반영 비율을 달리 적용해요(금융위원회 행정지도, 2026년 7월 1일 시행).
| 비교항목 | 확인할 내용 | 주의점 |
|---|---|---|
| 대출금액 | 앞에서 계산한 실제 필요액 | 은행마다 같은 금액으로 물어봐요 |
| 대출기간 | 만기 연수 | 기간이 다르면 금리 비교가 무의미해요 |
| 상환방식 | 원리금균등·원금균등 | 월 부담과 총이자가 달라져요 |
| 금리유형 | 고정·변동·혼합·주기형 | 같은 유형끼리만 비교해요 |
| 기준금리 | 어떤 지표에 연동되는지 | 변동형은 이후 금리가 바뀌어요 |
| 가산금리 | 은행이 더하는 금리 | 은행마다 차이가 커요 |
| 우대금리 | 급여이체·카드실적 등 조건 | 유지 조건까지 확인해요 |
| 중도상환수수료 | 수수료율과 면제되는 시점 | 갈아타기·조기상환 계획이 있으면 꼭 비교해요 |
| 실제 예상금리 | 내 조건 반영 후 금리 | 최저금리가 아니라 이 값을 비교해요 |
금융상품 한눈에로 후보를 추려요
금융감독원 「금융상품 한눈에」의 주택담보대출 메뉴에서 자금용도·가입대상·대출종류·필요금액 같은 조건을 넣어 대출상품을 검색하고, 금융회사·상품명·금리순으로 정렬할 수 있어요. 상세정보에서 우대금리 조건도 볼 수 있어요(금융위원회·금융감독원 안내·2026년 9월 기준, 화면 구성은 바뀔 수 있어요).
은행연합회 소비자포털의 주택담보대출 금리비교에서도 은행권 금리를 한 번 더 비교해볼 수 있어요. 다만 공시금리만으로 내 금리가 정해지지는 않아요. 후보를 2~3곳으로 좁힌 뒤, 우대금리 적용 여부와 실제 금리는 금융회사 상담에서 확인해보세요.
금리 차이는 월 상환액과 총이자로 비교해요
금리 0.3%p 차이를 돈으로 바꿔 보면
금리 차이는 %로 보면 작아 보여요. 아래는 3억원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정하고, 금리만 0.3%p 다르게 계산한 예시예요.
| 가정 금리 | 월 상환액 | 30년 총이자 |
|---|---|---|
| 연 4.0% | 약 143만 2천원 | 약 2억 1,561만원 |
| 연 4.3% | 약 148만 5천원 | 약 2억 3,446만원 |
| 차이 | 월 약 5만 2천원 | 약 1,885만원 |
실제 시장 금리가 아니라 계산을 보여주기 위한 가정이에요. 거치기간 없이 계산했고, 원 단위 반올림에 따라 조금 다를 수 있어요.
원리금균등과 원금균등 차이
원리금균등은 매달 내는 금액이 같아서 계획 세우기가 쉬워요. 원금균등은 처음 몇 년 부담이 더 크지만 원금이 빨리 줄어 총이자는 적어요. 은행을 비교할 때는 상환방식을 하나로 정해놓고 비교해야 해요.
대출기간이 길수록 금리 차이가 커져요
같은 0.3%p라도 10년보다 30년에서 총이자 차이가 훨씬 커요. 이자가 붙는 기간이 길기 때문이에요. 만기를 길게 잡을 계획이라면 작은 금리 차이도 꼭 계산해보세요.
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대출이자 계산기
은행별로 받은 금리를 넣고 월 상환액과 총이자가 얼마나 달라지는지 비교해보세요
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- 살 집의 시가·소재지·규제지역 여부 확인
- 생애최초 해당 여부 확인
- 연소득과 기존 대출(신용대출·카드론 등)의 원리금 정리
- 집값에서 자기자금을 뺀 실제 필요 대출금 계산
- 원하는 만기·상환방식·금리유형을 하나로 정하기
- 채울 수 있는 우대금리 조건과 유지 조건 목록 만들기
계산 결과는 어디까지나 예상이에요. 최종 대출 가능 여부와 금리는 금융회사 심사 결과가 기준이니, 계산한 숫자를 들고 두 곳 이상 상담해보세요.
자주 묻는 질문
Q. LTV와 DSR 중 어떤 게 먼저 적용되나요?
A. 순서가 아니라 둘 다 적용돼요. 각각 계산한 금액 중 작은 쪽이 한도예요. 수도권·규제지역은 주택가격별 최대한도까지 셋 중 가장 작은 값을 봐요.
Q. 생애최초면 LTV 80%인가요?
A. 전국 공통이 아니에요. 수도권·규제지역 생애최초 주택구입 목적 주담대는 2025년 6월 28일부터 70%예요. 지방 비규제지역은 별도 기준이라 금융회사에 확인해보세요.
Q. 수도권 주담대는 최대 6억원인가요?
A. 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역은 집값 구간별로 달라요. 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원이 상한이에요. 실제 금액은 LTV·DSR에 따라 더 낮아질 수 있어요.
Q. 스트레스 금리가 실제 이자에 더해지나요?
A. 아니에요. 스트레스 금리는 DSR 한도를 계산할 때만 쓰는 가정 금리예요. 매달 내는 이자는 약정한 금리로 계산돼요.
Q. 신용대출이 있으면 주담대 한도가 줄어드나요?
A. 줄어들 수 있어요. 기존 대출의 원리금이 DSR에 들어가면 주담대에 쓸 수 있는 몫이 작아져요. 다만 대출 종류에 따라 반영 방식이 달라 금융회사 확인이 필요해요.
Q. 은행 홈페이지 최저금리를 믿어도 되나요?
A. 후보를 고르는 참고로만 쓰세요. 최저금리는 우대조건을 모두 채운 값인 경우가 많아요. 내 소득·신용·우대조건이 반영된 예상금리를 받아서 비교해야 해요.
Q. 고정금리와 변동금리는 어떻게 비교하나요?
A. 서로 직접 비교하지 말고 같은 유형끼리 비교하세요. 변동형은 이후 금리가 바뀔 수 있고, 혼합형·주기형은 고정되는 기간이 상품마다 달라요. 스트레스 DSR도 금리유형에 따라 반영 방식이 달라 한도가 달라질 수 있어요.
Q. 은행마다 주담대 한도가 다른 이유는 뭔가요?
A. LTV·DSR 비율과 주택가격별 상한은 규제로 같지만, 담보가치를 어떻게 평가하는지와 내부 심사 기준은 금융회사마다 달라요. 또 DSR 기준이 은행권 40%, 비은행권 50%로 달라 업권에 따라 한도가 갈릴 수 있어요. 같은 금액·만기 조건으로 두 곳 이상에서 한도를 받아 비교해보세요.
Q. 금리 0.1%p 차이도 비교해야 하나요?
A. 대출금이 크고 만기가 길면 비교할 가치가 있어요. 금리 차이는 만기 내내 쌓이기 때문이에요. 대출이자 계산기에 두 금리를 넣어 총이자 차이를 직접 확인해보세요.
기준일 · 2026년 9월 24일 기준. 대출 규제와 금리는 정책·시장 상황에 따라 바뀔 수 있어요.