수도권 주담대 6억 한도를 검색하면 “수도권은 최대 6억원”이라는 설명이 가장 많이 보여요. 그런데 2025년 10월 15일 발표된 10·15 대책 이후로는 집값에 따라 상한이 6억·4억·2억원으로 나뉘어요.
게다가 이 숫자는 받을 수 있는 금액이 아니라 넘을 수 없는 천장이에요. 내 집이 어느 구간인지, LTV·DSR까지 넣으면 실제로 얼마가 남는지 순서대로 짚어볼게요.
수도권 주택구입목적 주담대는 10·15 대책 이후 무조건 6억원이 아니라, 시가 15억원 이하면 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하면 4억원, 25억원 초과면 2억원이 상한이에요.
- 10·15 대책은 2025년 10월 15일 발표, 주담대 한도 차등은 2025년 10월 16일부터 시행됐어요
- 대상은 수도권·규제지역의 주택구입목적 주담대예요
- 시가 15억원 이하 6억원 · 15억원 초과~25억원 이하 4억원 · 25억원 초과 2억원이에요
- 정확히 25억원인 집은 4억원 구간이에요. 2억원은 25억원을 넘어야 적용돼요
- 6·4·2억원은 보장액이 아니라 상한이에요. LTV·DSR 때문에 실제 한도는 더 낮을 수 있어요
- 금융위원회는 2026년 8월 13일 발표에서도 이 한도를 유지한다고 다시 밝혔어요
| 주택 시가 | 최대 주담대 한도 | 예시 |
|---|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 | 12억·15억원 주택 |
| 15억원 초과~25억원 이하 | 4억원 | 18억·20억·25억원 주택 |
| 25억원 초과 | 2억원 | 26억·30억원 주택 |
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수도권 주담대 6억 한도, 지금은 6·4·2억으로 나뉘어요
10·15 대책의 가격별 한도는 수도권과 규제지역에서 집을 사려고 받는 주담대에 걸려요. 같은 수도권이어도 생활자금 용도의 주담대는 다르게 봐요(아래 예외 섹션에서 정리했어요). 기준은 금융위원회 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」에 있어요.
6억원 상한은 2025년 6월 27일 대책에서 나왔어요. 6월 28일부터 수도권·규제지역에서 집을 살 때 주담대를 최대 6억원까지만 받을 수 있게 됐고, 10·15 대책은 여기서 15억원이 넘는 집의 한도만 더 낮췄어요. 15억원 이하 집에는 6억원이 그대로 남아서 “수도권은 6억”이라는 설명이 아직 많이 보이는 거예요.
한도 말고 조건도 붙어요. 수도권·규제지역에서 집을 사며 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 2주택 이상 보유자, 기존 집을 처분하지 않는 1주택자는 추가 주택구입 목적 주담대를 받을 수 없어요.
15억원 이하 6억원
시가가 15억원 이하인 집은 최대 6억원까지예요. 10억원짜리 집이든 15억원짜리 집이든 상한은 똑같이 6억원이에요.
15억원 초과~25억원 이하 4억원
15억원을 1원이라도 넘으면 상한이 4억원으로 내려가요. 16억원과 25억원짜리 집이 같은 4억원 구간에 들어가요.
25억원 초과 2억원
시가가 25억원을 넘으면 최대 2억원이에요. 이 구간은 대출보다 자기 자금 비중이 훨씬 커져요.
상한이 정해지면 나머지는 현금이에요. 15억원 집에 6억원을 받아도 9억원과 취득세·등기비가 따로 필요해요.
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15억원·25억원 경계에서 한도가 어떻게 달라지나요
가장 많이 틀리는 곳이 경계값이에요. 기준 문구가 “이하”와 “초과”로 되어 있어서, 딱 떨어지는 금액은 아래 구간에 들어가요.
정확히 15억원이면 최대 6억원
15억원은 “15억원 이하”에 포함돼요. 그래서 15억원짜리 집은 6억원 구간이고, 15억원을 넘는 순간부터 4억원 구간이 시작돼요.
정확히 25억원이면 최대 4억원
25억원은 “15억원 초과~25억원 이하”에 들어가요. 2억원 구간은 “25억원 이상”이 아니라 “25억원 초과”부터예요.
25억원인 주택은 2억원 구간이 아니에요. 25억원까지는 최대 4억원이고, 25억원을 초과해야 2억원 구간이에요. 또 경계를 가르는 값은 매매계약 금액이 아니라 대출 신청일 기준 시가라서, 계약가만 보고 구간을 판단하면 어긋날 수 있어요.
최대 6억원이라고 실제 6억원을 받는 것은 아니에요
6·4·2억원은 “이보다 많이는 안 된다”는 천장이에요. 실제 대출 가능액은 이 상한과 LTV, DSR 세 가지를 모두 통과한 값이에요.
| 규제 | 무엇을 제한하나 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 주택가격별 최대한도 | 6억·4억·2억원 절대 상한 | 주택 시가 |
| LTV | 담보가치 대비 대출 비율 | 규제지역 여부 등 |
| DSR | 소득 대비 원리금 상환 능력 | 연소득·기존 대출 |
셋 중 가장 먼저 걸리는 값이 내 한도를 정해요. 그래서 가격별 상한이 6억원이어도 실제 승인액은 그보다 적을 수 있어요.
6억원은 최대 상한이에요. LTV·DSR을 적용하면 실제 승인 한도는 더 낮아질 수 있고, 최종 금액은 금융회사 심사로 정해져요. 정부 상한과 별개로 은행이 자체 한도를 더 낮게 두기도 해서, 같은 집이라도 은행마다 승인액이 다를 수 있어요(2026년 9월 언론 보도 기준, 은행별로 수시로 바뀌어요).
LTV가 먼저 한도를 낮출 수 있어요
LTV는 집값의 몇 %까지 빌려주는지를 정한 비율이에요. 규제지역 일반 차주는 40%라서, 12억원짜리 집이면 LTV 기준 한도가 4억8천만원이에요. 이 경우 6억원 상한보다 LTV가 먼저 걸려요.
DSR 때문에 한도가 더 줄어들 수 있어요
DSR은 연소득 대비 1년 동안 갚아야 할 모든 대출 원리금의 비율이에요. 은행권은 40%, 2금융권은 50%가 기준이라 소득이 적거나 기존 대출이 많으면 한도가 크게 줄어요.
10·15 대책에서는 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한도 3%로 정해졌어요. 스트레스 금리는 금리가 오를 경우를 가정해 DSR 계산에 더하는 금리라, 반영될수록 한도가 줄어요. 단계별 내용은 스트레스 DSR 3단계 정리에서 볼 수 있어요.
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규제지역과 비규제지역은 LTV가 달라요
가격별 최대한도와 규제지역 LTV는 서로 다른 규정이에요. 같은 수도권 집이라도 규제지역인지에 따라 LTV에서 걸리는 금액이 달라져요.
규제지역 LTV 40%
규제지역의 일반 차주는 LTV 40%가 적용돼요. 금융위원회 2026년 8월 13일 자료에서도 규제지역 40%가 유지됐어요.
다만 규제지역이어도 생애최초 구매자는 LTV 70%가 유지돼요. 부부합산 연소득 9천만원 이하, 주택가격 8억원 이하, 무주택세대주 요건을 모두 갖춘 서민·실수요자는 LTV 60%예요(금융위원회 10·15 대책 FAQ).
비규제지역 LTV 70%
규제지역이 아니면 LTV는 70%예요. 비율이 높아서 수도권 비규제지역에서는 LTV보다 6·4·2억원 상한이 먼저 걸리는 경우가 많아요.
| 사례 | 가격별 상한 | LTV 한도 | 먼저 걸리는 값 |
|---|---|---|---|
| 규제지역 12억원(일반 차주) | 6억원 | 4억8천만원(40%) | LTV 4억8천만원 |
| 규제지역 20억원(일반 차주) | 4억원 | 8억원(40%) | 가격별 상한 4억원 |
| 수도권 비규제 12억원 | 6억원 | 8억4천만원(70%) | 가격별 상한 6억원 |
| 규제지역 12억원(생애최초) | 6억원 | 8억4천만원(70%) | 가격별 상한 6억원 |
DSR을 넣기 전, 시가 기준으로 단순 계산한 예시예요. LTV와 DSR 한도를 내 숫자로 계산하는 방법은 주택담보대출 LTV·DSR 한도 계산법에서 더 자세히 다뤘어요.
중도금·이주비·생활안정자금은 어떻게 적용되나요
모든 주택 관련 대출에 6·4·2억원이 똑같이 걸리지는 않아요. 다만 “가격별 한도에서 빠진다”는 게 “모든 대출 규제에서 빠진다”는 뜻은 아니에요.
| 대출 종류 | 6·4·2억 가격별 한도 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 생활안정자금 목적 주담대 | 적용 안 함 | 구입목적 주담대와 구분해요 |
| 중도금대출 | 적용 안 함 | 잔금대출로 전환할 때 적용돼요 |
| 이주비대출 | 차등 적용 안 함 | 최대 6억원은 유지돼요 |
중도금대출
중도금대출은 가격별 한도 규제 대상이 아니에요. 하지만 잔금대출로 전환할 때는 가격별 한도가 적용돼요. 중도금대출을 증액 없이 잔금대출로 전환하면 LTV는 중도금대출 취급 시점 비율을 적용할 수 있어서, 분양 아파트라면 잔금 단계 금액을 따로 계산해둬야 해요. 관련 흐름은 잔금대출 한도 정리에서 볼 수 있어요.
이주비대출
이주비대출은 집값에 따른 4억·2억원 차등을 받지 않고, 최대 6억원이 유지돼요. 규제지역 지정에 따른 LTV 규제는 별도로 적용될 수 있어요. 2026년 8월 13일 금융 종합대책에서는 이주비대출 LTV를 종전자산평가액과 종후자산평가액 가운데 큰 금액을 기준으로 산정하기로 했어요. 실제 적용은 대출 금융회사에 확인하세요.
생활안정자금 목적 주담대
집을 사는 용도가 아닌 생활안정자금 목적 주담대는 10·15 대책의 가격별 한도를 받지 않아요. 가격별 상한만 빠지는 것이라 금융회사의 대출 심사 자체가 없어지는 건 아니에요.
주택가격은 어떤 시세를 기준으로 하나
15억·25억원 경계를 가르는 집값은 대출 신청일 기준 시가예요. 한국부동산원 가격이나 KB부동산시세 일반평균가 등이 쓰여요. 매매계약서 금액과 다를 수 있으니 경계 근처라면 시세부터 확인해보세요.
10·15 대책은 언제부터 적용됐나요
10·15 대책은 2025년 10월 15일 발표됐고, 주담대 한도 차등은 다음 날인 2025년 10월 16일부터 시행됐어요.
기존 계약·대출의 경과규정
한도 차등은 시행일(2025년 10월 16일)부터 새로 신청하는 대출에 적용돼요. 2025년 10월 15일까지 금융회사 전산에 대출 신청접수가 끝났거나, 그날까지 주택 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실을 증명하면 종전 규정을 적용받아요. 가계약은 인정되지 않아요.
분양 아파트 집단대출은 2025년 10월 15일까지 입주자모집공고가 난 사업장이면 종전 규정이에요(공고가 없으면 착공신고, 재건축·재개발 조합원은 관리처분인가 기준). 다만 그 분양권을 시행일 이후 전매로 샀다면 강화된 규제가 적용돼요(금융위원회 대출수요 관리 방안 FAQ).
2026년에도 6·4·2억원이 유지되는지
금융위원회는 2026년 8월 13일 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」에서 주택가격별 6·4·2억원 한도와 LTV·DSR 규제비율을 유지한다고 밝혔어요. 이 글은 2026년 10월 기준으로 정리했고, 대출 규제는 추가 대책으로 바뀔 수 있어요.
내 집 실제 주담대 한도, 이 순서로 확인하세요
정책 숫자를 알았으면 내 숫자로 바꿔볼 차례예요. 아래 순서대로 세 값을 구하고, 가장 작은 값을 예상 상한으로 잡으면 돼요.
| 순서 | 확인할 것 | 쓰는 값 | 놓치면 생기는 일 |
|---|---|---|---|
| 1 | 수도권·규제지역인지 | LTV 40% 또는 70% | LTV 한도를 잘못 계산해요 |
| 2 | 대출 신청일 기준 시가 | 한국부동산원·KB 일반평균가 등 | 15억·25억 경계를 잘못 읽어요 |
| 3 | 가격별 최대한도 | 6억·4억·2억원 | 상한을 넘는 자금계획을 세워요 |
| 4 | LTV 한도 | 시가 × LTV 비율 | 규제지역에서 수억원이 비어요 |
| 5 | DSR 한도 | 연소득·기존 대출 | 승인액이 예상보다 크게 줄어요 |
| 6 | 월 상환액 | 3~5 중 가장 작은 값 | 대출은 나와도 갚기가 버거워져요 |
예시이며 실제 상황에 맞춰 조정하세요. 최종 승인액은 금융회사 심사로 정해져요. 소득별 DSR 한도는 DSR 내 대출한도 계산법에서 더 볼 수 있어요.
- 집이 수도권·규제지역인지 확인했다
- 대출 신청일 기준 시가로 15억·25억원 경계를 넘는지 봤다
- 가격별 상한 6·4·2억원 중 내 구간을 정했다
- LTV 한도를 계산했다
- 연소득·기존 대출을 넣어 DSR 한도를 계산했다
- 구입목적인지, 중도금·이주비·생활안정자금인지 구분했다
- 주담대를 받으면 6개월 안에 전입할 수 있는지 확인했다
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대출이자 계산기
예상 대출액의 월 원리금과 총이자를 함께 계산해보세요
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자주 묻는 질문
Q. 수도권이면 주담대가 모두 최대 6억원인가요?
A. 아니에요. 집을 사기 위한 주담대 기준으로, 시가 15억원 이하일 때만 6억원이에요. 15억원을 넘으면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원으로 내려가요.
Q. 15억원짜리 아파트는 얼마까지 가능한가요?
A. 15억원은 “이하” 구간이라 상한은 6억원이에요. 규제지역이면 LTV 40%로 계산해도 6억원이라 두 값이 같아요. 여기에 DSR이 더해지면 실제 금액은 더 줄 수 있어요.
Q. 20억원짜리 아파트는 얼마까지 가능한가요?
A. 15억원 초과~25억원 이하라 상한은 4억원이에요. 규제지역 LTV 40%로는 8억원이 나오지만 가격별 상한 4억원이 먼저 걸려요.
Q. 정확히 25억원이면 4억원인가요, 2억원인가요?
A. 4억원이에요. 2억원 구간은 25억원을 “초과”하는 집부터 적용돼요.
Q. 6억원 한도와 LTV는 따로 적용되나요?
A. 네, 별개 규정이에요. 둘 다 적용되고, 둘 중 작은 금액이 한도가 돼요.
Q. DSR 때문에 6억원보다 적게 나올 수 있나요?
A. 네. DSR은 은행권 40%, 2금융권 50%가 기준이라 연소득이 낮거나 기존 대출이 있으면 한도가 줄어요. 스트레스 금리가 더해지면 더 줄 수 있어요.
Q. 중도금대출에도 4억·2억원 한도가 적용되나요?
A. 중도금대출은 가격별 한도 규제 대상이 아니에요. 다만 잔금대출로 전환할 때는 가격별 한도가 적용되니, 입주 시점 금액을 미리 따져봐야 해요.
Q. 이주비대출도 같은 규제를 받나요?
A. 집값에 따른 4억·2억원 차등은 받지 않고 최대 6억원이 유지돼요. 규제지역 LTV는 별도로 적용될 수 있어요.
Q. 생활안정자금 주담대도 6·4·2억원이 적용되나요?
A. 적용되지 않아요. 10·15 대책의 가격별 한도는 집을 사기 위한 주담대에 걸리는 규제예요. 다만 금융회사 심사는 그대로 거쳐요.
Q. 집값 기준은 매매가격인가요, KB시세인가요?
A. 대출 신청일 기준 시가로 판단해요. 한국부동산원 가격이나 KB부동산시세 일반평균가 등이 쓰이고, 계약서 금액과 다를 수 있어요.
기준일 · 2026년 10월 2일 기준. 대출 규제는 정부 대책에 따라 바뀔 수 있고, 은행별 자체 한도와 심사 결과에 따라 실제 한도는 달라져요.