간주임대료 계산 보증금 기준, 상가·주택은 계산법이 달라요

간주임대료 계산 보증금을 확인할 때 가장 먼저 볼 것은 금액이 아니라 임대 대상이에요. 상가인지 주택인지에 따라 보증금 기준과 계산식, 연결되는 세금이 달라져요.

2026년 현재 적용 이자율은 연 3.1%로 같지만 계산 결과는 크게 달라질 수 있어요. 특히 주택은 3억원 공제와 주택 수 요건이 있고, 2026년부터 고가주택 2주택자에 대한 과세 범위도 확대됐어요.

간주임대료 계산, 보증금 전액에 이율만 곱하면 될까

상가라면 비교적 비슷해요. 부가가치세 과세 대상인 부동산 임대보증금은 해당 기간의 보증금에 임대일수와 정기예금 이자율을 적용해 공급가액을 계산해요.

하지만 주택은 달라요. 대표적인 3주택 이상 과세 구조에서는 보증금 합계에서 3억원을 빼고 다시 60%를 적용한 뒤 이자율을 곱해요. 따라서 같은 5억원을 받아도 상가와 주택의 간주임대료는 같지 않아요.

여기서 말하는 간주임대료는 실제로 월세를 추가로 받았다는 뜻이 아니에요. 보증금을 받은 데 따른 경제적 이익을 세법상 일정한 방식으로 임대수입으로 환산하는 개념이에요.

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상가와 주택 간주임대료는 무엇이 다를까

상가 간주임대료는 이 글에서 부가가치세 과세 대상 부동산 임대를 기준으로 설명해요. 부가가치세법 시행령의 계산식에는 주택처럼 보증금에서 3억원을 공제하는 규정이 없어요.

반면 주택 임대는 주택 수부터 확인해야 해요. 부부합산 3주택 이상이면서 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 합계가 3억원을 초과하는지가 기본 판단 기준이에요.

주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 주택 수 계산에서 제외돼요. 주택 수 자체가 헷갈린다면 빌라 주택수 제외 조건도 함께 보면 좋아요.

또 하나 달라진 부분이 있어요. 2026년 귀속부터는 기준시가 12억원 초과 주택 2채를 보유하고 해당 주택의 보증금 합계가 12억원을 초과하는 경우도 간주임대료 과세대상에 포함돼요. 과거의 ‘3주택 이상만 해당한다’는 설명만 보면 놓치기 쉬운 부분이에요.

여기서 오해하기 쉬운 게 있어요. 12억원은 과세 대상인지 가르는 기준일 뿐이고, 실제 계산에서 빼는 금액은 3억원으로 같아요. 12억원을 차감해 계산하는 게 아니에요.

정리하면 주택은 ①부부합산 비소형주택 3채 이상 + 보증금 합계 3억원 초과이거나, ②기준시가 12억원 초과 주택 2채 + 보증금 합계 12억원 초과 둘 중 하나에 해당할 때 간주임대료를 계산해요. 어느 쪽도 아니면 보증금이 아무리 커도 간주임대료는 없어요.

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간주임대료 계산식과 보증금 기준

상가 등 부가가치세 과세 부동산

2026년 기준 기본 계산 구조는 다음과 같아요.

간주임대료 공급가액 = 임대보증금 × 과세대상기간 일수 × 3.1% ÷ 365

2026년은 윤년이 아니라서 365일로 나눠요. 윤년이면 366일을 써요. 보증금이 중간에 바뀌었다면 바뀐 기간을 나눠 계산해야 해요.

주택임대소득

대표적인 3주택 이상 요건에서 보증금이 1년 동안 변하지 않았다고 단순화하면 다음처럼 볼 수 있어요.

(보증금 합계 – 3억원) × 60% × 3.1%

주택이 여러 채라면 3억원을 빼는 순서도 정해져 있어요. 보증금의 적수가 가장 큰 주택부터 순서대로 차감해요. 아무 주택에서나 임의로 빼는 구조가 아니에요.

실제 세법 산식은 보증금의 적수, 즉 보증금과 보유일수를 함께 계산해 365일로 나눠요. 여러 주택의 보증금과 임대기간이 서로 다르면 단순히 연간 보증금을 한 번 넣는 방식으로 계산하면 오차가 생길 수 있어요.

장부신고에서는 해당 임대사업 부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금 등을 빼는 과정도 있어요. 추계신고는 이 차감 구조가 다르므로 신고방법까지 함께 확인해야 해요.

보증금 1억·3억·5억원 계산 예시

아래는 차이를 쉽게 보기 위한 단순 비교예요. 2026년 365일 동안 보증금이 변하지 않고 연 3.1%가 적용된다고 가정했어요.

주택 예시는 부부합산 비소형주택 3채 이상 등 기존 과세요건을 충족한다고 가정해요. 2026년 신설된 고가주택 2주택 규정은 보증금 12억원 초과 여부를 별도로 판단해야 하므로 이 표에는 적용하지 않았어요.

주택 5억원은 먼저 3억원을 빼면 2억원이고, 여기에 60%를 적용하면 계산 대상 금액은 1억2,000만원이에요. 여기에 3.1%를 적용하면 연간 간주임대료는 372만원이 돼요.

같은 보증금 5억원이어도 상가 예시는 1,550만원, 주택 예시는 372만원으로 크게 달라져요. 바로 이 차이 때문에 상가와 주택 계산식을 하나로 설명하면 안 돼요.

상가라면 이렇게 구한 1,550만원이 곧 부가가치세 공급가액이에요. 세액은 여기에 따로 10%를 적용해 계산해요.

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국세청 홈택스의 자동계산 결과가 직접 계산한 단순 예시와 달라질 수 있는 이유도 여기에 있어요. 보증금 변동일, 실제 임대기간, 주택별 면적·기준시가, 장부신고 시 금융수익 차감 등 실제 조건을 함께 반영하기 때문이에요.

간주임대료 이자율과 임대기간은 어떻게 적용할까

2026년 현재 부가가치세법 시행규칙의 부동산 임대보증금 정기예금 이자율은 연 3.1%예요. 소득세법 시행규칙의 간주임대료 이자율도 연 3.1%예요.

다만 3.1%는 영구적으로 고정된 숫자가 아니에요. 과거 귀속연도에는 다른 이자율이 적용된 적이 있으므로 2024년이나 2025년 신고자료를 그대로 복사해 다음 연도에 쓰면 안 돼요.

임대기간도 중요해요. 1년 중 100일만 보증금을 받았다면 365일 전체가 아니라 해당 100일을 기준으로 계산해요. 중간에 보증금이 2억원에서 3억원으로 바뀌었다면 두 기간을 나누는 방식으로 계산해야 해요.

계산한 간주임대료는 부가세·종합소득세에 어떻게 반영될까

상가는 부가가치세 공급가액으로 봐요

부가가치세 과세 대상인 상가 등의 간주임대료는 부동산 임대용역의 공급가액에 포함돼요. 따라서 계산한 간주임대료 자체가 부가세액은 아니에요.

예를 들어 앞의 상가 보증금 5억원 사례에서 연간 환산 간주임대료는 1,550만원이에요. 여기에 부가가치세율 10%를 적용하면 단순 계산한 부가세는 155만원이에요. 실제 신고에서는 각 예정·확정 신고기간과 실제 임대일수를 기준으로 다시 계산해야 해요.

부가가치세 신고 시기와 환급 구조를 먼저 확인한 뒤, 간주임대료 공급가액을 구했다면 부가가치세 계산하기로 세액을 별도로 확인할 수 있어요.

주택은 주택임대소득의 총수입금액에 들어가요

주택 간주임대료는 조건을 충족하면 주택임대사업의 총수입금액에 포함돼요. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역은 부가가치세 면세 대상이므로 상가와 같은 방식으로 부가세를 붙이는 구조가 아니에요.

홈택스 공식 안내에서는 사업장현황신고의 보증금 등의 수입금액 항목에서 임대주택별로 입력하거나 간주임대료 자동계산 기능을 이용할 수 있다고 안내해요. 자동계산한 결과는 신고 화면의 임대수입금액에 반영돼요.

이후 다른 사업소득이나 근로소득 등이 있다면 전체 소득 상황에 따라 최종 종합소득세가 달라질 수 있어요. 종합소득세 신고 대상과 방법을 확인하고, 필요한 경우 종합소득세 계산하기로 전체 세금 흐름을 확인해보세요.

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간주임대료 계산할 때 자주 틀리는 부분

첫 번째는 주택의 3억원 기준을 상가에도 적용하는 것이에요. 상가 부가가치세 간주임대료 계산식에는 주택처럼 보증금 3억원을 빼는 구조가 없어요.

두 번째는 3.1%를 세율로 생각하는 경우예요. 3.1%는 보증금을 임대수익으로 환산할 때 사용하는 정기예금 이자율이에요. 상가의 실제 부가가치세율 10%와는 역할이 달라요.

세 번째는 오래된 ‘주택은 3주택 이상만 간주임대료를 낸다’는 설명만 보는 거예요. 2026년 귀속부터는 기준시가 12억원 초과 고가주택 2채와 해당 보증금 합계 12억원 초과 조건도 함께 확인해야 해요.

네 번째는 고가 2주택에서 12억원을 차감액으로 착각하는 것이에요. 12억원은 과세 대상 판정 기준이고, 계산할 때 빼는 금액은 3억원이에요.

마지막으로 연중 보증금이나 임대기간이 바뀌었는데 1년 전체 금액으로 계산하는 오류가 많아요. 실제 신고에서는 기간별 적수를 반영해야 해요.

자주 묻는 질문

Q. 간주임대료란 무엇인가요?

A. 실제 월세를 받지 않아도 임대보증금에서 경제적 이익이 발생한다고 보고 일정 금액을 임대수입으로 환산하는 세법상 개념이에요. 상가와 주택은 적용되는 세목과 계산 구조가 달라요.

Q. 간주임대료 계산식은 어떻게 되나요?

A. 상가 등 부가세 과세 임대는 보증금에 임대일수와 정기예금 이자율을 적용해요. 주택은 과세요건을 먼저 확인하고, 대표적인 3주택 이상 구조에서는 3억원 공제와 60% 적용 과정이 추가돼요.

Q. 2026년 간주임대료 이자율은 얼마인가요?

A. 2026년 현재 부가가치세법 시행규칙과 소득세법 시행규칙에서 확인되는 이자율은 모두 연 3.1%예요. 이후 연도에는 바뀔 수 있으므로 귀속연도별 확인이 필요해요.

Q. 간주임대료는 보증금 얼마부터 계산하나요?

A. 상가 부가가치세 계산식에는 ‘3억원부터’ 같은 공제 기준이 없어요. 주택은 기존 3주택 이상 규정에서는 간주임대료 대상 주택의 보증금 합계가 3억원을 초과해야 하고, 2026년 고가주택 2주택 규정은 해당 보증금 합계 12억원 초과 기준을 확인해요.

Q. 상가 보증금 3억원이면 3억원을 빼고 계산하나요?

A. 아니에요. 3억원 공제는 주택임대소득 계산에서 나오는 기준이에요. 부가가치세 과세 상가의 간주임대료에 그대로 적용하면 계산이 틀어져요.

Q. 고가주택 2주택이면 12억원을 빼고 계산하나요?

A. 아니에요. 12억원은 과세 대상에 들어가는지 판단하는 기준이에요. 과세 대상이 되면 계산할 때 빼는 금액은 다른 주택 사례와 같은 3억원이에요.

Q. 주택 보증금 5억원이면 무조건 간주임대료가 발생하나요?

A. 아니에요. 보증금 액수만으로 결정하지 않아요. 부부합산 주택 수, 소형주택 여부, 2026년 고가주택 2주택 요건 등 과세대상 여부를 먼저 확인해야 해요.

Q. 상가 간주임대료에도 부가세가 붙나요?

A. 부가가치세 과세 대상인 부동산 임대라면 간주임대료를 공급가액에 포함해 부가가치세를 계산해요. 다만 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역은 원칙적으로 부가가치세 면세 대상이라 구조가 달라요.

Q. 주택 간주임대료는 종합소득세에 어떻게 반영되나요?

A. 과세요건을 충족한 간주임대료는 주택임대소득의 총수입금액에 포함돼요. 최종 세액은 다른 소득과 필요경비, 신고방법 등에 따라 달라질 수 있어 간주임대료 금액만으로 확정할 수 없어요.

Q. 홈택스에서 간주임대료를 자동 계산할 수 있나요?

A. 국세청 공식 신고 안내에서는 주택임대 사업장현황신고 과정에서 간주임대료 자동계산 기능을 이용해 보증금 등의 수입금액을 입력하는 방법을 안내하고 있어요. 신고 시기와 화면 개편에 따라 메뉴 위치는 달라질 수 있어 현재 홈택스 화면을 함께 확인하는 것이 좋아요.

Q. 간주임대료는 일할 계산하나요?

A. 네. 보증금을 받은 실제 기간을 반영해 계산해요. 보증금이 연중 바뀌었다면 금액이 달라진 기간별로 나눠 적수를 계산해야 해요.