상가임대차 환산보증금 기준 (2026)

상가임대차 환산보증금 기준을 확인하려면 보증금만 보면 안 돼요. 보증금에 월세의 100배를 더한 뒤 상가가 있는 지역의 한도와 비교해야 해요.

특히 경기도는 모든 지역에 같은 금액이 적용되지 않아요. 또 기준을 넘더라도 상가건물 임대차보호법의 모든 보호가 사라지는 것은 아니어서 적용 조항을 따로 확인해야 해요.

상가임대차 환산보증금 기준은 얼마인가요

현행 기준은 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조에 정해져 있어요. 서울은 9억원, 서울을 제외한 과밀억제권역과 부산은 6억9천만원이에요.

일부 광역시와 세종특별자치시, 파주·화성·안산·용인·김포·경기 광주시는 5억4천만원 구간에 들어가요. 그 밖의 지역은 3억7천만원이에요.

검색할 때는 오래된 기준표를 조심해야 해요. 현행 금액은 2019년 조정된 뒤 2026년 7월 1일 시행 중인 현행 시행령에도 유지되고 있으므로, 개정 전 표가 섞인 자료보다 현재 시행령 제2조를 기준으로 보는 게 안전해요.

환산보증금 계산은 보증금+월세×100이에요

계산식은 간단해요. 환산보증금 = 실제 보증금 + 월 차임×100이에요. 월세가 500만원이라면 월세를 환산한 금액만 5억원이에요.

따라서 보증금이 비교적 작아 보여도 월세가 높으면 지역별 적용 한도를 넘을 수 있어요. 계산 결과가 한도와 같다면 ‘초과’가 아니므로 기준 이하에 해당해요.

환산보증금 확인은 계약 위험을 살피는 첫 단계예요. 금액을 확인한 뒤 선순위 권리나 계약 조건까지 점검했다면 특약으로 정리해두는 편이 좋아요.

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서울·경기·부산·광역시 지역별 기준

서울과 부산은 비교적 간단해요. 서울은 9억원, 부산은 6억9천만원이에요. 광역시는 모두 6억9천만원인 것이 아니라 시행령의 지역 구분을 따져야 해요.

특히 경기도 전체가 한 구간은 아니에요. 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당하는 지역은 6억9천만원 구간이고, 시행령에서 별도로 열거한 파주·화성·안산·용인·김포·경기 광주시는 5억4천만원 구간이 문제될 수 있어요.

수원·성남·고양처럼 과밀억제권역에 포함되는 지역도 있어요. 인천·남양주·시흥처럼 세부 구역에 따라 과밀억제권역 여부를 따져야 하는 곳도 있으므로 경계 지역은 시 이름만 보지 말고 상가의 정확한 주소로 확인하는 게 좋아요.

내 상가는 환산보증금 기준 안에 들어갈까

먼저 계약서에서 실제 보증금과 월 차임을 확인하세요. 월 차임에 100을 곱한 뒤 보증금과 더하고, 마지막으로 상가 소재지의 지역별 한도와 비교하면 돼요.

예를 들어 서울에서 보증금 1억원, 월세 700만원이면 환산보증금은 8억원이에요. 서울 기준 9억원 이하이므로 일반 적용범위 안에 들어가요.

계약을 앞두고 있다면 환산보증금뿐 아니라 수선책임, 원상복구, 권리관계 같은 실제 계약 위험도 확인해야 해요. 필요한 문구는 임대차 특약사항 만들기에서 계약 상황에 맞게 정리할 수 있어요. 관련 사례는 임대차계약서 특약사항 예시도 함께 확인해보세요.

환산보증금을 초과하면 어떤 보호가 달라지나요

법 제2조제3항은 기준금액을 초과하는 임대차에도 일부 조항을 적용하도록 정하고 있어요. 대표적으로 사업자등록 등을 통한 대항력과 계약갱신요구권, 권리금 관련 보호 등이 포함돼요.

계약갱신요구권도 환산보증금을 넘었다는 이유만으로 없어지지 않아요. 정당한 거절 사유가 없다면 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있어요.

반대로 모든 조항이 똑같이 적용되는 것은 아니에요. 예를 들어 법 제5조의 확정일자에 따른 우선변제권은 제2조제3항의 초과 임대차 적용 조항에 포함되지 않아요.

차임 인상도 주의해야 해요. 일반 적용 임대차의 제11조 증액 제한을 초과 임대차에 그대로 대입하기보다, 초과 임대차의 갱신에는 제10조의2 특례가 적용돼 조세·공과금·주변 시세와 경제사정 등을 함께 살펴야 해요.

권리금 문제가 있다면 상가임대차 권리금 회수·보호도 함께 확인해보세요. 갱신 요구나 계약 관련 의사표시를 문서로 남길 필요가 있다면 내용증명 작성기를 활용할 수 있어요.

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내용증명 작성기
갱신 요구나 계약 관련 의사표시를 문서로 남겨야 할 때 활용해보세요

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환산보증금과 최우선변제 기준은 달라요

가장 많이 혼동하는 부분이에요. 일반적인 상가임대차법 적용범위를 정하는 환산보증금 기준과, 소액임차인이 보증금 중 일정액을 우선적으로 변제받기 위한 기준은 금액부터 달라요.

예를 들어 부산은 일반 환산보증금 적용 기준이 6억9천만원이지만, 소액임차인 범위는 환산보증금 3천800만원 이하예요. 최우선변제 대상이 된다면 보증금 중 일정액의 상한은 1천300만원이에요.

최우선변제를 받으려면 금액만 맞으면 되는 것도 아니에요. 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청 등 법 제3조제1항의 요건도 갖춰야 해요. 일반 적용기준과 소액임차인 표를 하나의 기준처럼 섞어 보면 안 돼요.

자주 묻는 질문

Q. 환산보증금 계산식은 어떻게 되나요?

A. 보증금 + 월세×100이에요. 보증금 1억원에 월세 300만원이면 1억원+3억원으로 환산보증금은 4억원이에요.

Q. 왜 환산보증금에서 월세를 100배 하나요?

A. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조가 월 단위 차임에 적용하는 환산 비율을 정하고 있기 때문이에요. 현재 계산할 때 월 차임에 100을 곱해 보증금과 합산해요.

Q. 서울 상가 환산보증금 기준은 9억원인가요?

A. 네. 2026년 9월 1일 현행 시행령 기준 서울특별시는 9억원 이하가 일반 적용범위예요. 9억원을 정확히 맞춘 경우는 초과가 아니에요.

Q. 상가임대차 6억9천만원 기준은 어느 지역인가요?

A. 서울을 제외한 수도권정비계획법상 과밀억제권역과 부산광역시예요. 경기도라고 해서 전 지역에 6억9천만원이 적용되는 것은 아니에요.

Q. 상가임대차 5억4천만원 기준은 어디에 적용되나요?

A. 시행령이 정한 일부 광역시와 세종특별자치시, 파주·화성·안산·용인·김포·경기 광주시 등이 해당해요. 과밀억제권역 여부가 얽힌 지역은 정확한 주소 기준 확인이 필요해요.

Q. 상가임대차 3억7천만원 기준은 어디인가요?

A. 시행령의 9억원·6억9천만원·5억4천만원 구간에 들어가지 않는 그 밖의 지역이에요. 같은 도 안에서도 시·군에 따라 구간이 달라질 수 있어요.

Q. 경기도 상가 환산보증금 기준은 전부 같은가요?

A. 아니에요. 과밀억제권역인지, 시행령에서 별도로 지정한 시인지에 따라 6억9천만원·5억4천만원·3억7천만원 구간이 달라질 수 있어요. 시·도명만 보고 판단하면 안 돼요.

Q. 환산보증금 초과하면 계약갱신요구권도 없어지나요?

A. 아니에요. 계약갱신요구권 관련 법 제10조의 주요 규정은 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에도 적용돼요. 전체 임대차기간 10년 범위라는 기준도 함께 확인해야 해요.

Q. 상가 최우선변제 기준도 서울 9억원인가요?

A. 아니에요. 서울 소액임차인 범위는 환산보증금 6천500만원 이하이고, 최우선변제되는 보증금 일정액의 상한은 2천200만원이에요. 일반 적용범위인 9억원과 완전히 다른 기준이에요.

Q. 환산보증금 기준을 넘으면 우선변제권도 그대로 적용되나요?

A. 법 제5조의 확정일자에 따른 우선변제권은 환산보증금 초과 임대차에 계속 적용하도록 열거된 조항에 포함되지 않아요. 다만 계약 시점과 권리관계에 따라 법률효과가 달라질 수 있으므로 실제 보증금 회수 위험은 등기와 계약 내용을 함께 확인해야 해요.