장기전세주택 20년 만기가 2027년부터 시작돼요. 2007년에 처음 입주한 시프트 세대부터 차례로 계약 기간이 끝나요. 지금 사는 집에 계속 살 수 있는지, 아니면 분양으로 넘어가는지 궁금하실 거예요.
현행 규정과 계약서를 기준으로 보면 답은 명확한 편이에요. 다만 재계약 심사, 보증금 할증, 미리내집 우선매수는 서로 다른 이야기라 섞이면 헷갈려요. 실제 계약서와 공고 기준으로 하나씩 갈라서 정리했어요.
장기전세주택(시프트)은 20년이 지나면 계약이 끝나고 집을 비우는 게 원칙이에요. 분양전환은 없고, 20년 뒤 살던 집을 살 수 있는 건 미리내집(장기전세주택2)에서 자녀를 2명 이상 낳은 가구예요.
- 최초 계약 2년에 2년짜리 재계약을 아홉 번 더하면 최장 20년이 돼요
- 재계약은 자동이 아니에요. 2년마다 무주택·소득·자산을 다시 봐요
- 소득 기준을 넘어도 바로 퇴거는 아니에요. 먼저 할증료가 붙어요
- 다만 소득 초과 비율이 50%를 넘으면 계약 종료 후 6개월 안에 퇴거 대상이 돼요
- 시프트 모집공고에는 분양전환되지 않는 공공임대주택이라고 적혀 있어요
- 미리내집은 2자녀 시세 90%·3자녀 이상 80%로 우선매수청구권을 줘요
- 만기 물량은 2027년 310가구로 시작해 2031년까지 9,361가구예요
| 구분 | 장기전세주택1 (시프트) | 장기전세주택2 (미리내집) |
|---|---|---|
| 대상 | 무주택 서울시민 | 혼인 7년 이내 신혼·예비 신혼부부 |
| 거주 기간 | 최장 20년 | 기본 10년, 출산 시 최장 20년 |
| 분양전환 | 없음 | 2자녀 이상 출산 시 우선매수청구권 |
| 매수 가격 | 해당 없음 | 2자녀 시세 90% · 3자녀 이상 80% |
| 보증금 수준 | 인근 시세의 80% 이하 | 인근 시세의 80% 이하 |
장기전세주택 20년이 지나면 어떻게 되나요
계약이 끝나고 집을 비우는 게 원칙이에요. 장기전세주택은 처음부터 최장 거주 기간을 20년으로 정해 놓은 공공임대주택이거든요. SH 모집공고에도 분양전환되지 않는 공공임대주택이라고 적혀 있어요.
서울시는 만기가 돌아온 집을 회수해 신혼부부용 미리내집으로 다시 공급한다는 방침이에요. 기존 입주자에게 계약 연장이나 분양전환을 해주는 방안은 검토하지 않는다는 입장을 유지하고 있어요. 자세한 유형 안내는 SH서울주택도시개발공사 임대주택 안내에서 볼 수 있어요.
그래서 만기 세대가 가장 먼저 할 일은 돌려받을 보증금으로 어떤 집에 갈 수 있는지 계산해 보는 거예요. 같은 돈이라도 전세로 갈 때와 월세로 갈 때 생활비가 꽤 달라져요.
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전세 vs 월세 계산기
돌려받을 보증금을 넣으면 전세와 월세 중 어느 쪽이 덜 드는지 바로 나와요
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재계약 구조 — 2년마다, 자동 갱신이 아니에요
장기전세주택은 2년 단위로 계약해요. 최초 2년 계약에 2년짜리 재계약을 아홉 번 더하면 20년이 되는 구조예요. 그래서 20년은 보장된 기간이 아니라 자격을 계속 지켰을 때의 상한이에요.
민간 전세와 가장 다른 점이 여기예요. 민간 전세는 집주인이 아무 말 없이 지나가면 전월세 묵시적 갱신이 되지만, 공공임대는 매번 자격을 다시 확인한 뒤에 계약서를 새로 써요. 심사에서 걸리면 그 시점에 갱신이 막혀요.
재계약 안내는 보통 계약 만료 몇 달 전에 통보서로 와요. 소득·자산 변동은 이때 신고하게 돼 있어요. 통보서에 적힌 심사 결과와 다음 보증금은 그대로 보관해 두는 게 좋아요.
재계약이 막히는 3가지 — 무주택·소득·자산
심사 항목은 크게 세 가지예요. 세대원 중 누구든 집을 사면 무주택 조건이 깨져요. 소득은 전용면적별로 기준이 달라요.
규칙상 소득 기준은 전용 60㎡ 이하가 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하, 60㎡ 초과 85㎡ 이하가 120% 이하, 85㎡ 초과가 150% 이하예요. 여기에 부동산·자동차 같은 자산 기준과 실거주 여부가 함께 붙어요.
| 심사 항목 | 기준 | 넘었을 때 |
|---|---|---|
| 무주택 | 세대구성원 전원 무주택 | 자격 상실 · 재계약 불가 |
| 소득 | 면적별 도시근로자 월평균소득 100~150% 이하 | 초과 정도에 따라 할증료 부과 |
| 소득 초과 50% 넘음 | 초과 비율 50% 초과 | 계약 종료일부터 6개월 이내 퇴거 |
| 자산·실거주 | 부동산·자동차 기준, 실제 거주 | 공고 기준에 따라 재계약 제한 |
소득이 기준을 넘었다고 바로 나가야 하는 건 아니에요. 규칙은 먼저 할증료를 물리고, 초과 비율이 50%를 넘을 때 퇴거 조치하도록 정하고 있어요. 반대로 자산 기준은 공고마다 처리 방식이 달라서 본인 통보서를 봐야 해요.
재계약 때 보증금은 얼마나 오르나요
장기전세주택의 전세가격은 비슷한 인근 단지 전세 계약금액을 평균한 값의 80% 이하로 정해요. 재계약 때 올릴 수 있는 폭도 「공공주택 특별법」의 증액 기준을 따라요. 민간 전세처럼 시세를 그대로 따라가지는 않아요.
소득 기준을 넘긴 세대는 이 보증금과 별도로 할증료가 붙어요. 재계약 금액에 초과 정도별 할증비율을 곱해서 매기는 방식이에요. 구간별 할증비율은 규칙 별표에 있어서, 실제 금액은 재계약 통보서에 적힌 숫자로 확인하는 게 정확해요.
여기서 오해가 많은데, 할증은 벌금이 아니라 자연스러운 퇴거를 유도하려는 장치예요. 소득이 계속 올라가면 부담이 커지도록 설계돼 있어요.
분양전환 되는 집, 안 되는 집 — 시프트와 미리내집의 차이
먼저 시프트예요. 시프트는 애초에 분양을 전제로 지은 집이 아니에요. 모집공고와 계약서에 분양전환되지 않는다는 문구가 들어가 있어서, 20년을 채웠다고 우선매수권이 생기지는 않아요.
미리내집은 설계가 달라요. 기본 거주 기간이 10년이고, 살면서 아이를 낳으면 최장 20년까지 늘어나요. 2자녀 이상을 출산한 가구에는 우선매수청구권을 주는데, 2자녀는 시세의 90%, 3자녀 이상은 80% 가격에 살 수 있어요. 조건은 서울시 장기전세주택Ⅱ(미리내집) 안내에 정리돼 있어요.
여기서 놓치기 쉬운 게 세금이에요. 시세의 80~90%에 산다고 해도 실제로 나가는 돈은 매수가만이 아니에요. 취득세와 등기 비용이 따로 붙어서, 그 금액까지 넣고 봐야 부담이 보여요.
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취득세 계산기
매수가를 넣으면 우선매수로 집을 살 때 붙는 취득세가 얼마인지 계산돼요
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2027년부터 시작되는 만기 세대, 지금 무슨 일이 벌어지고 있나
SH 자료를 보면 만기 물량은 2027년 310가구로 시작해 해마다 크게 늘어나요. 2031년까지 더하면 9,361가구예요. 2027년 만기 단지는 송파파인타운, 마곡수명산파크, 신월동 동도센트리움 세 곳으로 알려져 있어요.
| 연도 | 만기 가구 수 |
|---|---|
| 2027년 | 310가구 |
| 2028년 | 682가구 |
| 2029년 | 1,747가구 |
| 2030년 | 2,452가구 |
| 2031년 | 4,170가구 |
| 합계 | 9,361가구 |
강동·송파 일부 단지 입주민들은 시세 80% 수준의 재계약 보장이나 감정가 기준 분양전환을 요구하고 있어요. 20년을 산 이웃인데 미리내집 입주자에게만 매수 기회를 주는 건 형평에 맞지 않는다는 취지예요.
서울시는 계약 연장과 분양전환은 어렵다는 입장이에요. 다만 2026년 7월에는 SH에 만기 세대가 옮겨 갈 대체 공공임대 물량을 살펴봐 달라고 요청한 것으로 알려졌어요. 이주를 돕는 쪽으로는 논의가 있지만, 계속 거주나 매수는 아니라는 뜻이에요.
2026년 8월 기준으로 분양전환이나 계약 연장이 결정된 사실은 없어요. 협의가 진행 중인 사안이라 “곧 분양된다”는 식의 안내는 걸러서 보는 게 좋아요. 본인 임대차계약서와 SH 통보서가 가장 정확한 기준이에요.
20년 만기 뒤 선택지 3가지 — 청약·민간 전세·다른 공공임대
첫 번째는 청약이에요. 20년 동안 집을 사지 않았다면 무주택 기간이 길게 쌓여 있어요. 청약 가점에서 무주택 기간은 최대 32점까지 반영되니, 만기 시점이 오히려 청약을 노리기 좋은 때일 수 있어요.
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청약 가점 계산기
무주택 기간·부양가족·통장 가입 기간을 넣으면 내 가점이 몇 점인지 나와요
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두 번째는 민간 전세예요. 공공임대에서는 신경 쓸 일이 없던 위험이 여기서 생겨요. 집주인이 보증금을 못 돌려주는 상황이 있을 수 있어서 전세보증보험 계산기로 보증료를 미리 따져 보는 게 좋아요. SH와 계약할 때는 없던 중개보수 계산기 항목도 새로 들어와요.
세 번째는 다른 공공임대예요. 매입임대, 전세임대, 행복주택처럼 유형별로 소득·자산 기준과 거주 기간이 달라요. 마이홈포털 공공임대주택 정보와 서울주거포털 SH 공공임대 모집공고에서 지금 열려 있는 공고를 확인할 수 있어요.
보증금이 모자라 대출을 낀다면 월 상환액을 먼저 계산해 보세요. 대출 이자 계산기에 금액과 금리를 넣으면 매달 나갈 돈이 나와요. 이 숫자를 보고 나서 지역과 평형을 정하는 편이 안전해요.
- 임대차계약서에서 최초 입주일 확인 (여기에 20년을 더한 날이 만기예요)
- 최근 재계약 통보서의 소득·자산 심사 결과와 할증 여부 확인
- 청약통장 유지 여부와 무주택 기간 확인
- 돌려받을 보증금과 현재 주변 전세 시세 비교
- 부족한 이주 자금의 대출 한도·월 상환액 미리 계산
- 다른 공공임대 유형의 신청 자격 확인
자주 묻는 질문
Q. 재계약은 몇 번까지 할 수 있나요?
A. 최초 계약 2년에 2년짜리 재계약을 아홉 번 더하는 구조라 최장 20년이에요. 다만 횟수를 채웠다고 자동으로 20년이 보장되는 건 아니에요. 중간에 자격 심사에서 걸리면 그 시점에 끝날 수 있어요.
Q. 소득 기준을 넘으면 바로 나가야 하나요?
A. 아니에요. 규칙은 먼저 초과 정도에 따라 할증료를 부과하도록 하고 있어요. 초과 비율이 50%를 넘는 경우에 임대차기간이 끝난 날부터 6개월 안에 퇴거하도록 정해져 있어요.
Q. 보증금 할증은 얼마나 붙나요?
A. 재계약 금액에 초과 구간별 할증비율을 곱해 보증금과 별도로 매겨요. 구간별 비율은 규칙 별표에 있고 단지·공고에 따라 적용이 다를 수 있어요. 실제 금액은 재계약 통보서의 숫자가 정확해요.
Q. 거주 중에 아이를 낳으면 달라지는 게 있나요?
A. 출산 가구에는 재계약 심사에서 완화된 기준을 적용하는 제도가 운영되고 있어요. 다만 적용 시점과 범위가 공고마다 달라서 단정하기 어려워요. 해당된다면 SH에 직접 확인해 보시는 게 좋아요.
Q. 만기 통보는 언제쯤 오나요?
A. 계약 만료 몇 달 전에 안내가 오는 게 보통이에요. 다만 통보를 기다리기보다 계약서의 최초 입주일에 20년을 더해 스스로 만기일을 계산해 두는 게 안전해요. 준비 기간이 그만큼 길어져요.
Q. 미리내집은 20년 뒤에 얼마에 살 수 있나요?
A. 2자녀를 출산한 가구는 시세의 90%, 3자녀 이상은 80% 가격에 우선매수할 수 있어요. 무자녀나 1자녀 가구에는 우선매수청구권이 없어요. 기준이 되는 시세를 언제 산정하는지는 공고에서 확인해야 해요.
Q. 우선매수로 산 집을 바로 팔 수 있나요?
A. 공공이 싸게 넘긴 집이라 거주 의무나 전매 제한 같은 조건이 붙을 수 있어요. 구체적인 기간과 조건은 해당 모집공고와 매매계약서에 적혀요. 매수를 염두에 두고 있다면 공고 원문을 먼저 확인해 보세요.
Q. 20년 산 기간이 청약 무주택 기간으로 인정되나요?
A. 임대주택에 살았어도 주택을 소유하지 않았다면 무주택으로 봐요. 다만 가점에 쓰는 무주택 기간은 만 30세부터, 그전에 혼인했다면 혼인신고일부터 세요. 그래서 거주 기간과 가점 기간이 꼭 같지는 않아요.
Q. 만기 뒤에 장기전세주택에 다시 신청할 수 있나요?
A. 신청 자격은 공고 기준으로 다시 판단해요. 무주택과 소득·자산 요건을 갖추면 청약 자체는 가능하지만, 경쟁률이 높아 당첨을 전제로 계획을 세우기는 어려워요. 다른 유형을 함께 알아보는 편이 현실적이에요.
Q. 만기 세대를 위한 이주 지원이 있나요?
A. 2026년 8월 기준으로 확정된 지원책은 공개되지 않았어요. 서울시가 SH에 대체 공공임대 물량을 검토해 달라고 요청한 단계로 알려져 있어요. 결론이 나오기 전까지는 스스로 이주 계획을 세워 두는 게 안전해요.
기준일 · 2026년 8월 25일. 만기 대책과 소득·자산 기준은 정책에 따라 바뀔 수 있어요. 개별 단지와 계약 조건에 차이가 있으니 본인 계약서와 SH 안내를 함께 확인해보세요.