고정금리 vs 변동금리, 3억 대출 이자 차이

고정금리 vs 변동금리는 대출 상담에서 가장 오래 고민하는 선택이에요. 변동금리가 조금 낮게 시작하면 끌리지만, 나중에 금리가 오르면 어떻게 될지 몰라 망설여지죠.

이 글은 개념보다 숫자를 먼저 보여드려요. 3억 원을 30년 동안 빌린다고 가정하고, 금리가 그대로일 때와 오를 때 월 상환액과 총이자가 얼마나 벌어지는지 계산했어요.

원리금균등상환·중도상환 없음을 가정한 가상 계산이에요. 실제 은행 공시금리가 아니고, 실제 변동금리는 변경주기마다 여러 번 바뀔 수 있어요.

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대출이자 계산기
내 대출금액으로 월 상환액 계산하기 — 고정·변동 금리를 각각 넣어 비교해보세요

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고정금리 vs 변동금리, 어떤 경우에 유리할까요?

어느 쪽이 항상 유리하다고 할 수는 없어요. 금리가 오르면 고정금리가, 금리가 그대로거나 내려가면 변동금리가 이자를 덜 내는 구조예요.

위 예시에서도 변동금리가 4.0%로 계속 유지되면 고정보다 30년 총이자가 약 3,161만 원 적어요. 반대로 2년 뒤 5.0%로 오르면 고정보다 약 2,510만 원 많아져요. 금리 방향 하나로 결과가 뒤집히는 셈이에요.

고정금리와 변동금리 차이, 혼합형·주기형까지 4가지

고정금리란?

계약에서 정한 기간 동안 금리가 바뀌지 않는 방식이에요. 대표적인 순수 고정금리는 한국주택금융공사 보금자리론으로, 대출 실행일부터 만기까지 고정금리가 적용돼요.

다만 은행 상품 이름에 ‘고정’이 들어가 있어도 만기까지 고정인지는 따로 확인해야 해요.

변동금리란?

대출이 연동된 기준금리(예: COFIX)와 약정한 변경주기에 따라 금리가 달라지는 방식이에요. 시장금리가 바뀐 날 곧바로 바뀌는 게 아니라, 약정한 변경 시점이 와야 새 금리가 적용돼요.

혼합형과 주기형의 차이

혼합형은 처음 일정 기간(예: 5년) 고정금리를 적용하고, 그 뒤로는 변동금리로 바뀌는 방식이에요. 주기형은 정해진 주기(예: 5년)가 올 때마다 금리를 다시 정하는 방식이에요.

둘 다 ‘5년 고정’으로 불리기도 하지만, 5년 뒤 금리가 정해지는 방식이 달라요. 금융위원회도 스트레스 DSR 규정에서 두 유형을 나눠서 다뤄요.

3억 원 대출의 월 상환액과 총이자 비교

계산 조건은 대출금액 3억 원, 30년, 원리금균등상환, 매월 납입이에요. 중도상환과 추가 대출은 없다고 봤어요.

고정금리는 연 4.5%, 변동금리는 연 4.0%로 시작해 24개월 뒤 5.0%로 오르고 그대로 유지된다고 가정했어요. 실제 공시금리가 아니라 계산용 숫자예요.

초기 금리 차이에 따른 월 상환액

처음 0.5%p 차이는 월 약 8만 8천 원이에요. 고정이 약 152만 원, 변동이 약 143만 원이라 2년이면 변동 쪽이 약 211만 원을 덜 내요.

2년 후 금리가 오른다면?

변동금리가 5.0%로 오르면 남은 잔액 기준 월 상환액이 약 160만 원이 돼요. 변동 초기보다 월 약 17만 원, 고정보다 월 약 8만 1천 원 많아요.

이 차이가 남은 28년 동안 이어져요. 처음 2년 동안 아낀 약 211만 원은 금리가 오른 뒤 약 26개월이면 다 사라지는 계산이에요.

30년 총이자는 얼마나 달라질까요?

실제 변동금리는 한 번만 오르지 않고 변경주기마다 오르거나 내릴 수 있어요. 이 표는 “이렇게 된다”는 예측이 아니라, 0.5%p·1%p 차이가 30년 동안 어느 크기로 불어나는지 감을 잡는 용도로 보세요.

현재 금리 환경에서 확인할 사항

한국은행 기준금리와 대출금리의 차이

한국은행 기준금리는 2026년 10월 22일 결정 기준 연 3.00%예요. 2025년 5월 29일부터 연 2.50%였다가 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 두 번 올랐어요. 앞으로 오를지 내릴지는 누구도 확정할 수 없어요. 최신 값은 한국은행 기준금리 추이에서 확인할 수 있어요.

하지만 이 숫자가 내 대출금리는 아니에요. 은행 대출금리는 대출이 연동된 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 빼서 정해져요.

COFIX와 금리 변경주기

KB국민은행 「KB COFIX연동 모기지론」 안내를 보면 금리가 기준금리·가산금리·우대금리로 구성돼요. 기준금리는 신규취급액기준 COFIX와 신잔액기준 COFIX 중 약정할 때 고른 것을 쓰고, 6개월·12개월 변동 조건이 있어요. 변경주기가 6개월이면 그 사이 시장금리가 바뀌어도 다음 변경 시점이 와야 반영돼요.

우대금리도 챙겨 보세요. 급여이체·카드 사용 같은 우대 조건을 못 지키면 적용금리가 올라갈 수 있어요. 은행별 금리를 나란히 비교하는 순서는 주택담보대출 금리·한도 비교하는 법에 정리해 뒀어요.

실제 순수 고정금리는 얼마일까요?

순수 고정금리의 실제 수준은 보금자리론 공시로 가늠할 수 있어요. 30년 만기 아낌e보금자리론은 연 5.10%로, 위 예시의 4.5%보다 높아요.

2026년 10월 1일 공시 기준이며 매월 바뀔 수 있어요. 조건에 맞으면 우대금리를 최대 1.0%p 한도로 중복 적용받을 수 있어요. 자세한 조건은 한국주택금융공사 보금자리론 금리 안내에서 볼 수 있어요.

다만 누구나 받을 수 있는 상품은 아니에요. 6억 원 이하 주택이어야 하고, 부부(미혼이면 본인) 연소득이 7천만 원 이하여야 해요. 대출한도는 최대 3.6억 원(다자녀 가구·전세사기피해자 4억 원, 생애최초 4.2억 원)이에요. 조건이 맞지 않으면 은행 상품 중에서 고정 기간이 얼마인지 확인하며 골라야 해요.

그래서 예시 숫자 대신 내가 실제로 제시받은 금리를 넣어 다시 계산하는 게 중요해요.

스트레스 DSR과 대출한도

금융위원회의 3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일부터 시행됐어요. 변동형·혼합형·주기형처럼 금리 유형에 따라 스트레스 금리를 다르게 적용해요.

같은 소득이라도 어떤 금리 유형을 고르느냐에 따라 한도가 달라질 수 있다는 뜻이에요. 구체적인 적용 비율과 지역별 예외는 시점에 따라 바뀔 수 있어 금융위원회 스트레스 DSR 시행방안과 은행 산정 결과로 확인하세요. 연봉별 계산 흐름은 DSR 대출한도 계산법을 참고하세요.

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DSR 계산기
내 소득으로 예상 대출한도 확인하기 — 기본 DSR 기준 참고용이에요

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대출기간과 상환계획에 따른 선택 기준

단기간에 상환할 계획이 있는 경우

몇 년 안에 갚거나 집을 팔 계획이면 30년 총이자보다 그 기간의 이자와 중도상환수수료가 중요해요. 처음 금리가 낮은 쪽이 유리할 수 있지만, 일찍 갚을 때 수수료가 얼마인지 함께 봐야 해요. 대출일부터 3년이 지나면 중도상환수수료를 물리지 않는 게 원칙이라, 3년 전후로 갚을 계획이면 그 시점도 따져 보세요.

장기간 대출을 유지하는 경우

20~30년 유지하면 금리 변화가 여러 번 쌓여요. 위 예시처럼 1%p 상승이 한 번만 와도 총이자가 크게 달라지니, 순수 고정·주기형도 후보에 넣고 비교해 보세요.

매월 상환 부담이 중요한 경우

월 여유가 빠듯하면 “금리가 1%p 오르면 월 얼마 더 내나”를 먼저 계산하세요. 3억 원 예시(2년 뒤 4.0%→5.0%)에선 월 약 17만 원 늘었어요. 이 금액을 감당하기 어렵다면 금리가 조금 높아도 고정 쪽이 안전할 수 있어요.

예시이며 실제 상황에 맞춰 조정하세요.

변동금리에서 고정금리로 갈아타기

금리 차이와 이자 절감액

금리가 낮아져서 줄어드는 이자는 ‘겉보기 절감액’이에요. 실제로 아끼는 돈은 여기서 중도상환수수료와 갈아타기 비용을 뺀 금액이에요.

약정에 금리 유형 전환 조건이 있는지 먼저 확인하고, 없으면 새 대출로 갈아타는(대환) 방식을 검토하게 돼요. 대환 절차는 대출 갈아타기 조건과 손익 계산에서 볼 수 있어요.

중도상환수수료

금융위원회 개편으로 2025년 1월 13일 이후 신규 대출은 금융회사별 실제 비용을 반영해 중도상환수수료를 매겨요. 그래서 언제, 어느 은행에서 받았는지에 따라 수수료율이 다를 수 있어요. 개편 내용은 금융위원회 중도상환수수료 개편 안내에 있어요.

중도상환수수료는 금융소비자보호법상 원칙적으로 부과가 금지되고, 대출일부터 3년 이내에 갚을 때만 예외적으로 물릴 수 있어요. 그래서 대출일부터 3년이 지났다면 수수료 없이 갈아탈 수 있는지부터 약정서로 확인해 보세요. 조건별 정리는 중도상환수수료 면제 조건과 계산법에 있어요.

내 약정서의 수수료율과 남은 기간을 넣어 손익을 계산해 보세요. 주담대 기준 계산 사례는 주담대 금리 비교와 중도상환수수료 계산에 정리돼 있어요.

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중도상환수수료 계산기
대출 갈아타기 손익 계산하기 — 수수료 내고도 이득인지 확인해보세요

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갈아탈 때 대출한도도 다시 따져요

갈아탈 때는 새 대출 기준으로 한도를 다시 따져요. 금리 유형에 따라 스트레스 금리가 다르게 붙으니, 위 스트레스 DSR 부분도 함께 확인하세요.

대출 계약 전 반드시 확인할 체크리스트

상담에서 금리만 듣고 끝내면 나중에 놓치는 부분이 생겨요. 아래 항목을 상품마다 받아 적어 비교해 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 고정금리와 변동금리 중 무엇이 더 유리한가요?

A. 항상 유리한 쪽은 없어요. 처음 금리 차이, 앞으로의 금리 방향, 대출을 유지할 기간, 월 상환 여유를 함께 봐야 해요. 오래 유지하고 금리 상승이 부담스럽다면 고정금리를 먼저 검토할 수 있어요.

Q. 금리가 내려가면 변동금리가 무조건 유리한가요?

A. 그렇지 않아요. 하락 폭이 작거나, 변경주기가 길어 반영이 늦거나, 처음부터 두 금리 차이가 작으면 효과가 크지 않아요. 우대 조건이 끊기면 오히려 적용금리가 오를 수도 있어요.

Q. 고정금리는 대출기간 내내 변하지 않나요?

A. 보금자리론처럼 대출 실행일부터 만기까지 고정인 상품만 그래요. 혼합형은 고정 기간이 끝나면 변동으로 바뀌고, 주기형은 주기마다 금리가 다시 정해져요.

Q. 5년 혼합형과 5년 주기형은 무엇이 다른가요?

A. 처음 5년이 고정인 점은 같아요. 차이는 그 뒤예요. 혼합형은 5년 뒤 변동금리로 전환되고, 주기형은 5년마다 금리를 다시 산정해요.

Q. 변동금리는 몇 개월마다 변경되나요?

A. 상품마다 달라요. 예를 들어 KB국민은행 「KB COFIX연동 모기지론」에는 COFIX 6개월·12개월 변동 조건이 있어요. 내 약정서의 변경주기 항목을 확인하세요.

Q. 3억 원 대출에서 금리 0.5%p 차이가 큰가요?

A. 30년 원리금균등 예시로 연 4.0%와 4.5%를 비교하면 월 약 8만 8천 원, 30년 총이자는 약 3,161만 원 차이가 나요. 내 금리로 다시 보고 싶다면 대출이자 계산기에 두 금리를 각각 넣어 보세요.

Q. 변동금리에서 고정금리로 바꿀 수 있나요?

A. 약정에 전환 조건이 있으면 그 절차를 따르고, 없으면 새 대출로 갈아타는 방식이 돼요. 어느 쪽이든 줄어드는 이자에서 중도상환수수료를 빼고 판단해야 해요.

Q. 고정금리와 변동금리의 대출한도도 다른가요?

A. 달라질 수 있어요. 스트레스 DSR은 금리 유형별로 스트레스 금리를 다르게 적용해요. 적용 비율은 시점과 지역에 따라 바뀔 수 있어 은행 산정 결과로 확인하세요.

Q. 갈아탈 때 중도상환수수료까지 계산해야 하나요?

A. 네. 2025년 1월 13일 이후 신규 대출은 금융회사별 실제 비용을 반영해 수수료를 매겨서 은행마다 다를 수 있어요. 대출일부터 3년이 지나면 원칙적으로 수수료가 붙지 않아요. 남은 기간 동안 줄어드는 이자가 수수료보다 커야 실제 이득이에요.

Q. 기준금리가 바뀌면 대출금리도 바로 바뀌나요?

A. 바로 같은 폭으로 바뀌지는 않아요. 내 대출은 연동된 기준금리(COFIX 등)와 가산금리, 우대금리로 정해지고, 약정한 변경 시점이 와야 새 금리가 적용돼요.