상속세 물납 조건을 찾는 분은 대부분 비슷한 상황이에요. 물려받은 건 아파트·토지 같은 부동산인데, 세금을 낼 현금은 부족하죠. 급하게 팔지 않고 부동산으로 세금을 낼 수 있는지가 궁금한 거예요.
부동산이 많다는 것만으로는 물납이 되지 않아요. 법에 정해진 숫자 요건 세 가지를 모두 넘겨야 하고, 그 뒤에 세무서 허가도 받아야 해요. 세금이 얼마인지는 계산기로 구하고, 이 글에서는 그 숫자로 물납이 되는지 판단하는 순서를 정리할게요.
① 물납할 수 있는 부동산·유가증권이 상속재산가액의 2분의 1 초과, ② 상속세 납부세액 2천만원 초과, ③ 납부세액이 금융재산가액보다 큼 — 세 가지를 모두 채워야 신청할 수 있어요. 여기에 신청기한을 지키고, 그 부동산의 관리·처분에 문제가 없어야 허가가 나요.
- 물납할 수 있는 부동산·유가증권이 상속재산가액(사전증여재산 포함)의 2분의 1을 초과해야 해요 (정확히 50%는 안 돼요)
- 상속세 납부세액이 2천만원을 초과해야 해요 (정확히 2천만원도 안 돼요)
- 상속세 납부세액이 상속재산 중 금융재산가액보다 커야 해요
- 물납 대상 부동산은 국내에 소재하는 부동산이에요
- 요건을 채워도 관할 세무서의 허가가 있어야 물납이 돼요
- 저당권·전세권 등이 설정됐거나 토지·건물 주인이 다르면 거절·변경될 수 있어요
- 신고할 때는 법정신고기한까지, 고지받았다면 고지서 납부기한까지 신청해요
| 조건 | 현재 기준 | 내가 확인할 값 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 부동산·유가증권 비중 | 상속재산가액의 1/2 초과 | 물납 가능 부동산·유가증권 ÷ 상속재산가액 (사전증여재산 포함) | 50%를 넘어야 충족 (정확히 50%는 미충족) |
| 상속세 납부세액 | 2천만원 초과 | 예상 상속세 납부세액 | 2천만원을 넘어야 충족 (정확히 2천만원은 미충족) |
| 금융재산 비교 | 납부세액 > 금융재산가액 | 예금·보험금 등 금융재산 합계 | 세액이 더 커야 충족 (같으면 미충족) |
세 줄 중 하나라도 미충족이면 물납을 신청할 수 없어요. 세 줄이 모두 충족이어도 허가는 따로 받아야 해요.
상속세 물납 조건, 세 가지를 모두 충족해야 해요
물납 요건은 상속세 및 증여세법 제73조에 있어요. 요건은 세 개이고, 하나만 빠져도 물납 대상이 아니에요. 순서대로 확인하면 헷갈리지 않아요.
부동산·유가증권이 상속재산의 50%를 초과해야 해요
첫 번째는 비중이에요. 상속재산 중 물납에 충당할 수 있는 부동산과 유가증권의 가액이 상속재산가액의 2분의 1을 초과해야 해요. 부동산만 따로 떼어 보는 게 아니라 부동산과 유가증권을 함께 봐요.
이 비중을 계산할 때는 상속인·수유자가 생전에 증여받아 상속재산에 더해지는 재산도 포함해요. 반대로 비상장주식 등은 이 계산에서 빠져요(국세청 「상속세 납부」 안내 기준).
예를 들어 상속재산가액이 20억원이고 물납 가능한 부동산·유가증권이 딱 10억원이면 정확히 50%예요. 이 경우는 요건을 채우지 못해요. 11억원이면 55%라 이 요건은 충족해요.
“부동산이 50% 이상이면 물납된다”, “상속세가 2천만원 이상이면 된다”는 설명이 흔해요. 법문은 둘 다 이상이 아니라 초과예요. 정확히 50%, 정확히 2천만원이면 요건을 채우지 못해요.
납부할 상속세가 2천만원을 초과해야 해요
두 번째는 세액이에요. 상속세 납부세액이 2천만원을 초과해야 해요. 상속세가 정확히 2,000만원이면 이 요건에서 빠지고, 2,100만원이면 충족해요.
그래서 물납을 따지기 전에 예상 상속세부터 구해야 해요. 공제를 넣어 계산하는 흐름은 상속세 모의계산 방법에서 자세히 볼 수 있어요.
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상속세 계산기
먼저 예상 상속세가 2천만원을 넘는지 계산해보세요
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상속세가 금융재산보다 커야 해요
세 번째는 비교예요. 상속세 납부세액이 상속재산 중 금융재산가액보다 커야 해요. 물려받은 예금 등 금융재산이 세액과 같거나 더 많으면 이 요건을 채우지 못해요.
예를 들어 상속세가 3억원이고 금융재산이 2억원이면 충족이에요. 금융재산이 3억원이면 세액과 같아서 미충족이에요.
여기서 금융재산은 현금과 금융회사가 취급하는 예금·적금·부금·계금·출자금·특정금전신탁·보험금·공제금·어음 등을 말해요(법제처 찾기쉬운 생활법령정보 기준). 첫 번째 요건과 달리, 이 비교에서는 생전에 증여받은 재산의 가액을 넣지 않아요. 상속세에서 금융재산을 다루는 방식은 금융재산 상속공제 한도와 조건에서도 볼 수 있어요.
| 예시 | 숫자 | 해당 요건 | 판정 |
|---|---|---|---|
| A | 상속재산 20억 중 부동산·유가증권 10억 (50%) | 1/2 초과 | 미충족 |
| B | 상속재산 20억 중 부동산·유가증권 11억 (55%) | 1/2 초과 | 충족 |
| C | 상속세 2,000만원 | 2천만원 초과 | 미충족 |
| D | 상속세 2,100만원 | 2천만원 초과 | 충족 |
| E | 상속세 3억 · 금융재산 3억 | 세액 > 금융재산 | 미충족 |
| F | 상속세 3억 · 금융재산 2억 | 세액 > 금융재산 | 충족 |
경계값을 보여주려고 만든 예시 숫자예요. 실제로는 한 상속 건의 숫자로 세 요건을 동시에 채워야 해요.
어떤 부동산으로 상속세를 물납할 수 있나요?
시행령은 물납 대상 부동산을 국내에 소재하는 부동산으로 정하고 있어요. 상속받은 아파트·토지·건물이 국내에 있다면 물납 대상 재산이 될 수 있어요. 해외에 있는 부동산은 여기에 해당하지 않아요.
다만 “물납 대상 재산이다”와 “세무서가 받아준다”는 다른 이야기예요. 대상 재산이어도 관리·처분이 부적당하면 허가가 나지 않을 수 있어요.
하나 더 구분할 게 있어요. 물납 요건을 채웠는지와, 상속세 중 얼마를 물납으로 낼 수 있는지는 별개예요. 이 부분은 아래 “얼마까지” 섹션에서 따로 정리했어요.
이런 부동산은 물납이 거절될 수 있어요
세무서는 신청한 재산의 관리·처분이 적당하지 않다고 보면 물납을 허가하지 않을 수 있어요(법 제73조). 시행령 제71조는 그런 경우의 대표 사례를 적어두고 있어요.
| 부동산 상태 | 물납 검토 | 이유·주의사항 |
|---|---|---|
| 국내 소재 일반 부동산 | 대상이 될 수 있음 | 세 가지 요건 + 세무서 허가가 따로 필요 |
| 지상권·지역권·전세권·저당권 등 재산권 설정 | 불허·변경 가능 | 대출 근저당이 남은 아파트가 대표적 |
| 토지와 지상건물 소유자가 다름 | 불허·변경 가능 | 토지만 또는 건물만 상속받은 경우 확인 |
| 토지 일부에 묘지가 있음 | 불허·변경 가능 | 선산·임야 상속에서 주의 |
| 그 밖에 관리·처분이 곤란한 재산 | 개별 확인 필요 | 관할 세무서가 재산별로 판단 |
| 해외 소재 부동산 | 대상 아님 | 물납 대상은 국내 소재 부동산 |
표의 “불허·변경 가능”은 반드시 거절된다는 뜻은 아니에요. 세무서가 허가하지 않거나, 다른 물납 대상 재산으로 바꾸라고 할 수 있다는 뜻이에요. 결과는 부동산마다 달라요.
대출이 남은 아파트라면 등기사항증명서에 근저당권이 잡혀 있는지부터 확인해보세요. 전세권·지상권 같은 다른 권리도 같은 문서에서 볼 수 있어요.
세 가지 숫자 요건을 충족해도 물납이 자동 승인되는 것은 아니에요. 신청한 부동산의 관리·처분이 부적당하면 세무서가 허가하지 않거나 다른 물납대상 재산으로 변경하도록 할 수 있어요.
부동산이 50%를 넘으면 얼마까지 물납할 수 있나요?
세 요건을 채웠다고 상속세 전액을 부동산으로 낼 수 있는 건 아니에요. 물납을 신청할 수 있는 세액의 범위가 시행령 제73조에 따로 정해져 있어요. “물납 자격”과 “물납 가능 금액”을 나눠서 생각해야 해요.
국세청 안내에 따르면 물납을 신청할 수 있는 세액은 아래 두 금액 중 적은 금액을 넘을 수 없어요.
- 물납에 충당할 수 있는 부동산·유가증권의 가액에 대한 상속세 납부세액
- 상속세 납부세액에서 금융재산(금융채무를 뺀 금액)과 거래소에 상장된 유가증권(법령에 따라 처분이 제한된 것은 제외)의 가액을 뺀 금액
그래서 예금이나 상장주식을 함께 물려받았다면, 물납으로 낼 수 있는 세액은 그만큼 줄어요.
여러 재산을 물납하려 할 때 어떤 재산부터 받는지(물납 순서)와 재산을 얼마로 쳐서 받는지(수납가액)도 시행령에 규정이 있어요. 그래서 신청할 재산과 금액은 관할 세무서와 먼저 맞춰보는 게 안전해요.
한도는 상속재산 구성에 따라 결과가 달라져요. 상속재산 규모가 크다면 세무사 상담을 함께 받아보는 걸 권해요. 세무사 수수료 수준은 상속세 세무사 수수료 시세에서 볼 수 있어요.
상속세 물납은 언제까지 신청해야 하나요?
상속세를 신고하면서 물납하려면 상속세 법정신고기한까지 신청해야 해요. 신고하지 않고 세무서에서 세금을 고지받았다면 고지서의 납부기한까지 신청해요(국세청 「상속세 납부」 안내 기준). 상속세 법정신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내이고, 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우는 9개월 이내예요.
| 상황 | 물납 신청기한 | 날짜 확인하는 곳 |
|---|---|---|
| 상속세를 신고할 때 | 법정신고기한까지 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 계산 |
| 세무서에서 고지받았을 때 | 고지서의 납부기한까지 | 받은 고지서 |
물납을 생각한다면 신고기한을 날짜로 먼저 적어두세요. 기한을 세는 방법은 상속세 신고 기한 계산법에 정리돼 있어요.
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상속·장례 D-day 타임라인
사망일을 기준으로 상속세 신고기한부터 먼저 확인해보세요
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신청은 「상속세 물납(변경)신청서」(상속세 및 증여세법 시행규칙 별지 제13호 서식)로 해요. 정부24 안내 기준으로 인터넷·방문·우편으로 낼 수 있고 수수료는 없어요.
신청하면 관할 세무서가 요건과 재산 상태를 보고 허가 여부를 정해요. 신청했다고 바로 확정되는 게 아니니, 허가가 안 날 때를 대비한 납부 계획도 같이 세워두세요.
물납 신청 전 이것부터 확인하세요
물납은 판정 순서가 중요해요. 세액을 모르면 2천만원 기준도, 금융재산 비교도 판단할 수 없어요. 아래 표에 내 숫자를 하나씩 채워보세요.
| 확인항목 | 내 금액 | 기준 | 결과·다음 할 일 |
|---|---|---|---|
| ① 상속재산가액 / 물납 가능 부동산·유가증권 | ____원 / ____원 | 부동산·유가증권 ÷ 상속재산 > 1/2 (사전증여재산 포함) | 미충족이면 물납 대상 아님 → 다른 납부 방법 검토 |
| ② 예상 상속세 납부세액 | ____원 | 2천만원 초과 | 미충족이면 물납 대상 아님 |
| ③ 금융재산 합계 | ____원 | 상속세 > 금융재산 (사전증여재산 제외) | 미충족이면 물납 대상 아님 |
| ④ 신청할 부동산의 권리관계 | 등기부 확인 | 저당권·전세권 등 없음, 토지·건물 소유자 같음 | 문제 있으면 불허·변경 가능 → 다른 재산 검토 |
| ⑤ 신청기한 | ____년 __월 __일 | 신고 시 법정신고기한 | 기한 전에 관할 세무서에 신청 |
예시 양식이에요. 실제 상황에 맞춰 조정하세요.
- 물납 가능한 부동산·유가증권이 상속재산의 50%를 초과하는지 계산했다
- 예상 상속세가 2천만원을 초과하는지 계산했다
- 상속세가 금융재산보다 큰지 비교했다
- 부동산이 국내에 있고, 토지·건물 소유자가 같은지 확인했다
- 등기부에서 저당권·전세권 등 권리관계를 확인했다
- 물납 가능 세액 한도(금융재산·상장주식만큼 줄어듦)를 확인했다
- 물납 신청기한을 날짜로 적어뒀다
물납과 연부연납은 다른 제도예요. 연부연납은 상속세를 나눠 내는 제도이고, 물납은 요건을 채웠을 때 재산으로 내는 제도예요. 연부연납도 납부세액이 2천만원을 초과해야 하고, 신청 세액에 상당하는 납세담보를 제공해야 해요. 2022년 1월 1일 이후 상속분은 허가받은 날부터 10년 안에서 나눠 낼 수 있어요(국세청 「상속세 납부」 안내 기준).
기한 연장이나 분납 같은 다른 방법은 세금 납부기한 연장·분납 신청 방법에서 볼 수 있어요.
자주 묻는 질문
Q. 부동산 비중이 정확히 50%면 물납할 수 있나요?
A. 아니요. 법문은 상속재산가액의 2분의 1을 “초과”예요. 정확히 50%면 이 요건을 채우지 못하고, 50%를 조금이라도 넘어야 해요.
Q. 상속세가 정확히 2천만원이면 물납이 되나요?
A. 이 경우도 요건을 채우지 못해요. 납부세액이 2천만원을 초과해야 해요. 예상 납부세액부터 계산해 기준과 비교해보세요.
Q. 상속받은 아파트로 상속세를 낼 수 있나요?
A. 국내 아파트라면 물납 대상 재산이 될 수 있어요. 다만 세 가지 숫자 요건을 채워야 하고, 세무서 허가도 받아야 해요. 근저당이 잡혀 있다면 바로 아래 질문도 확인해보세요.
Q. 대출(근저당)이 남은 아파트도 물납되나요?
A. 저당권 등 재산권이 설정된 부동산은 시행령 제71조의 관리·처분 부적당 사례에 들어가요. 세무서가 허가하지 않거나 다른 재산으로 바꾸라고 할 수 있어요. 신청 전에 등기부로 권리관계를 확인해보세요.
Q. 예금이 있으면 물납을 못 하나요?
A. 예금이 있다는 것만으로 막히지는 않아요. 상속세 납부세액이 예금 등 금융재산가액보다 크면 이 요건은 충족해요. 금융재산이 세액과 같거나 더 많으면 요건을 채우지 못해요. 다만 금융재산이 있으면 물납으로 낼 수 있는 세액 한도는 그만큼 줄어요.
Q. 토지로도 상속세를 물납할 수 있나요?
A. 국내 토지도 물납 대상 재산이 될 수 있어요. 다만 토지 일부에 묘지가 있거나 토지와 그 위 건물의 주인이 다르면 불허·변경 사유가 될 수 있어요.
Q. 물납 신청만 하면 반드시 허가되나요?
A. 아니요. 관할 세무서가 요건과 재산 상태를 보고 허가 여부를 정해요. 관리·처분이 부적당하면 허가하지 않거나 다른 물납 대상 재산으로 변경하게 할 수 있어요.
Q. 물납과 연부연납을 같이 이용할 수 있나요?
A. 두 제도는 성격이 달라요. 연부연납은 나눠 내는 제도, 물납은 재산으로 내는 제도예요. 함께 쓸 수 있는지와 어떻게 나눌지는 개별 상황에 따라 판단이 필요하니 관할 세무서나 세무사에게 확인해보세요.
Q. 생전에 증여받은 부동산도 50% 계산에 들어가나요?
A. 네. 상속인·수유자가 받은 증여재산 중 상속재산에 더해지는 재산은 부동산·유가증권 비중 계산에 포함해요. 다만 세액과 금융재산을 비교하는 세 번째 요건에서는 증여재산 가액을 넣지 않아요.
Q. 세무서에서 고지서를 받았는데 그때도 물납을 신청할 수 있나요?
A. 고지받은 경우는 고지서의 납부기한까지 신청해요. 직접 신고하는 경우는 상속세 법정신고기한까지예요.
기준일 · 2026년 10월 1일 기준 현행 법령 기준. 세법은 개정될 수 있고, 실제 물납 허가 여부는 관할 세무서가 판단해요.