전세보증금 반환대출과 반환보증 차이는 이름만 보면 헷갈려요. 둘 다 “전세보증금 반환”이 붙어 있지만, 쓰는 사람도 돈이 흐르는 방향도 달라요.
HUG 상품 이름도 두 가지로 검색돼요. 2026년 10월 29일 신청분까지는 전세보증금반환보증, 10월 30일 신청분부터는 전세반환보증이에요. 이 글은 두 제도를 누가·언제 확인해야 하는지에 집중해요.
반환대출은 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련하려고 빌리는 돈이고, 반환보증은 집주인이 못 돌려줄 때 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 보호장치예요.
- 반환대출의 이용 주체는 기본적으로 임대인이고, 반환보증의 보호 대상은 임차인이에요
- 반환대출은 빌린 돈이라 임대인이 원금과 이자를 갚아야 해요
- 반환보증은 대출이 아니라 보증상품이에요. 가입자는 보증료를 내고, 보증사고가 나면 보증기관이 약정 범위에서 지급해요
- 보증기관은 세입자에게 지급한 뒤 임대인에게 구상해요. 임대인의 반환 의무가 없어지는 게 아니에요
- 두 제도는 하나를 고르는 경쟁상품이 아니라, 상황에 따라 함께 걸려 있을 수 있어요
- 2023년 7월 3일 이전 임대차계약 등에 적용되는 역전세 반환대출 DTI 60% 규제완화는 2025년 말에 끝난 게 아니라 일몰이 폐지돼 계속 적용돼요
- HUG는 2026년 10월 30일 신청분부터 반환보증 상품명·사전심사·보증방식을 바꿔요. 신청일에 따라 기준이 달라요
| 구분 | 반환대출 | 반환보증 |
|---|---|---|
| 이용 주체 | 임대인(집주인) | 임차인(세입자)이 가입해 보호받음 |
| 목적 | 돌려줄 보증금 마련 | 보증금을 못 받을 위험에 대비 |
| 돈이 나오는 시점 | 대출이 실행될 때 | 집주인이 반환하지 못해 보증사고가 났을 때 |
| 돈을 지급하는 곳 | 금융회사 → 집주인 | 보증기관 → 세입자 |
| 비용 | 대출 이자 | 보증료 |
| 심사 기준 | 집주인의 소득·신용·담보 등(금융회사별) | 주택가격·선순위채권·보증금 요건 |
| 상환 의무 | 집주인이 원금+이자 상환 | 보증기관이 지급 후 집주인에게 구상 |
| 보증사고 | 해당 없음(대출 상품) | 보증사고가 나야 지급 |
| 대표 상황 | 만기인데 보증금이 모자랄 때 | 집주인 반환 능력이 불안할 때 |
전세보증금 반환대출과 반환보증 차이, 돈의 흐름으로 보면
반환대출은 돈이 금융회사 → 집주인 → 세입자 순서로 움직여요. 집주인이 빌린 돈으로 보증금을 돌려주고, 빚은 집주인에게 남아요.
반환보증은 평소에는 돈이 움직이지 않아요. 세입자가 보증료를 내고 가입해 두었다가, 집주인이 보증금을 못 돌려주면 그때 보증기관 → 세입자로 돈이 나가요.
그래서 둘 중 하나를 고르는 문제가 아니에요. 집주인은 반환대출을, 세입자는 반환보증을 각자 확인하는 구조라 한 계약에 두 제도가 같이 걸려 있을 수도 있어요.
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전세보증보험 계산기
반환보증을 알아보는 세입자라면 우리 집이 가입 가능한지, 보증료가 얼마인지 먼저 확인해보세요
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전세보증금 반환대출은 집주인이 반환자금을 빌리는 것
반환대출은 계약이 끝날 때 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련하려고 받는 대출이에요. 신청하는 사람도, 갚는 사람도 기본적으로 집주인이에요.
이름이 하나로 정해져 있지는 않아요. 금융회사에서 전세퇴거자금대출·임차보증금 반환대출 등으로 안내될 수 있어요.
빌린 돈이라 원금과 이자를 갚아야 해요. 세입자는 보증금을 돌려받으면 끝나고, 대출 상환은 집주인과 금융회사 사이의 일로 남아요.
반환대출은 전국 공통의 은행상품 하나가 아니에요. 은행마다 상품명·금리·담보·심사조건이 다를 수 있어요.
특히 DTI 60%는 모든 반환대출에 붙는 기준이 아니에요. 금융위원회의 역전세 반환대출 규제완화 요건을 갖춘 경우에만 적용되는 기준이에요.
DTI는 소득에서 대출 상환액이 차지하는 비율이에요. 특례의 적용 조건은 아래 2026년 변경 섹션에 정리했어요.
반환보증은 세입자의 보증금을 보호하는 것
반환보증은 계약이 끝난 뒤 집주인이 돌려줘야 할 전세보증금의 반환을 보증기관이 보증하는 상품이에요. 집주인이 돌려주지 못하면 보증기관이 약정한 범위에서 세입자에게 지급해요.
HUG 기준으로는 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하여야 해요. 신청은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 해야 하고(갱신 계약은 갱신 계약기간의 1/2 전까지), 보증한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권 등으로 정해져요. 자세한 요건은 HUG 전세보증금반환보증 상품개요에서 볼 수 있어요.
HF(한국주택금융공사)에도 같은 역할의 일반전세지킴보증이 있어요. 다만 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 함께 이용할 예정인 세입자만 신청할 수 있고, 임대차보증금은 7억원 이하(수도권 외 가구는 5억원)여야 해요.
세입자가 HF 전세자금보증을 쓰지 않아도, 집주인이 역전세 반환대출을 이용 중이면 특례전세지킴보증을 신청할 수 있어요. 전세가율로 가입 가능성을 따지는 법은 전세보증보험 가입조건과 전세가율 계산에 따로 정리했어요. HF 조건은 HF 전세지킴보증 안내에서 확인할 수 있어요.
| 구분 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 일반전세지킴보증 |
|---|---|---|
| 금액 기준 | 보증금 수도권 7억원·그 외 5억원 이하 | 임대차보증금 7억원 이하(수도권 외 가구는 5억원) |
| 보증한도 | 주택가격 × 90% − 선순위채권 등 | 주택가격 90% − 선순위채권총액이 보증금 전액보다 커야 가입 |
| 보증료율 | 연 0.097%~0.211% | 연 0.04%~0.18% |
| 특징 | 2026.10.30 신청분부터 「전세반환보증」 | HF 전세자금보증을 이용 중이거나 함께 이용할 예정인 세입자만 신청 |
보증료율은 각 기관 공식 안내 기준이에요(2026년 9월 기준). SGI 등 다른 보증기관 조건은 이 표에 없고, 기관마다 세부 조건이 달라요.
보증기관은 세입자에게 지급한 뒤 집주인에게 그 돈을 청구(구상)해요. 집주인의 반환 의무가 사라지는 게 아니라, 받을 사람이 세입자에서 보증기관으로 바뀌는 구조예요.
비용·심사·한도는 어떻게 다른가
반환대출의 비용은 대출 이자, 반환보증의 비용은 보증료예요. 이자는 돈을 빌린 집주인이 내고, 보증료는 가입한 세입자가 내요. 다만 역전세 반환대출 특례에서는 세입자가 가입하고 보증료는 집주인이 내는 방식도 있어요.
심사 대상도 달라요. 반환대출은 돈을 빌리는 집주인의 소득·신용·담보를 보고, 반환보증은 그 집의 주택가격·선순위채권과 보증금 요건을 봐요.
반환대출 금리와 한도는 은행·집주인 조건·시점마다 달라 숫자 하나로 말할 수 없어요. 반환보증은 기관별 보증료율로 비용이 정해지고, 기관별 요율 비교는 전세금 반환보증 보증료 HUG·HF·SGI 비교에서 볼 수 있어요.
집주인이라면 은행이 제시한 금리로 상환 부담부터 계산해 두는 게 좋아요. 승인 여부와 별개로, 매달 얼마를 갚게 되는지는 미리 알 수 있어요.
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대출이자 계산기
반환자금을 빌렸을 때 월 상환액과 총이자를 계산해보세요 (승인 여부·DTI 특례 적용은 판정하지 않아요)
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2026년 반환대출과 HUG 반환보증에서 달라진 점
먼저 반환대출이에요. 역전세 반환대출 DTI 60% 특례가 2025년 말에 끝났다는 글이 많은데, 지금 기준과 달라요. 금융위원회가 2025년 12월 17일 은행업감독규정을 고쳐(금융위원회고시 제2025-40호), 2025년 12월 31일 예정이던 일몰을 폐지했어요.
다만 모든 집주인에게 자동으로 붙지는 않아요. 2023년 7월 3일 이전에 임대차계약을 맺은 임대인 등 규정 요건을 갖추고, 후속 세입자 보호조치를 전제로 적용돼요.
후속 세입자 보호조치는 금융위원회가 2023년 7월 제도를 시행할 때 구체적으로 안내했어요. 집주인은 새 세입자와 「전세금 반환보증 가입」을 특약으로 넣은 임대차계약을 맺고, 새 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내에 반환보증에 가입하거나 보증료를 내야 해요.
반환대출을 쓰는 동안에는 새 주택을 살 수 없어요. 적발되면 대출 전액을 회수당하고 3년간 주택담보대출을 받을 수 없어요. 반환대출과 반환보증이 한 계약에 함께 걸리는 대표적인 경우가 바로 이 특례예요.
HUG 반환보증은 2026년 9월 9일 제도개선을 미리 안내했어요. 2026년 10월 1일부터는 HUG·HF·SGI서울보증이 세입자에게 보증금을 대신 지급했는데 집주인이 갚지 않은 「미반환 임대인」 정보를 서로 공유해요.
| 구분 | 2026.10.29 신청분까지 | 2026.10.30 신청분부터 |
|---|---|---|
| 상품명 | 전세보증금반환보증 | 전세반환보증 |
| 보증 범위 | 보증한도 안에서 일부 금액만 보증하는 일부보증 있음 | 보증한도 안에서 전세보증금 전액 보증 |
| 사전한도심사 | 도입 전 | 도입 |
10월 30일부터 도입되는 사전한도심사는 세입자가 계약을 맺은 뒤 안심전세앱에서 신청해요. 잔금을 치르고 이사하기 전에 주택가격과 임대인 보증금지 여부를 먼저 보고, 입주 뒤 대항력을 확인해 최종 보증하는 구조예요(2026년 8월 주택도시보증공사 발표 기준, 세부 절차는 시행 때 바뀔 수 있어요).
내 보증 신청일이 어느 쪽인지만 보면 돼요. 10월 29일 이전 신청이면 왼쪽, 10월 30일 이후 신청이면 오른쪽 기준이에요.
반환보증과 전세자금대출보증도 다른 제도
이름이 비슷해 반환보증과 가장 많이 섞이는 게 전세자금대출보증이에요. 반환보증은 보증금 반환을, 전세자금대출보증은 세입자의 전세대출을 보증해요.
전세대출을 받으면서 보증을 이용했다고 보증금 반환까지 보호되는 건 아니에요. 보증금을 지키려면 반환보증을 따로 확인해야 해요. HF 일반전세지킴보증처럼 전세자금보증과 연계된 상품도 있어요.
| 구분 | 반환보증 | 전세자금대출보증 |
|---|---|---|
| 무엇을 보증하나 | 집주인의 보증금 반환 | 세입자가 받는 전세대출 |
| 누가 찾나 | 보증금을 지키고 싶은 세입자 | 전세대출이 필요한 세입자 |
상황별로 무엇부터 확인할까
내 처지에 맞춰 먼저 볼 제도와 바로 할 일을 정리했어요. 집주인과 세입자가 확인할 게 다르다는 점만 기억하면 돼요.
| 상황 | 먼저 확인할 제도 | 다음에 할 일 |
|---|---|---|
| 집주인, 만기 보증금이 모자람 | 반환대출 | 은행에 반환 목적 대출 취급·조건 상담 → 월 상환액 계산 |
| 집주인, 역전세 상황 | 반환대출 DTI 60% 특례 | 임대차계약 체결일(2023.7.3 이전 여부)과 후속 세입자 보호조치 요건 확인 |
| 세입자, 계약기간 절반이 안 지남 | 반환보증 | 보증금·주택가격·선순위채권으로 가입 가능 여부와 보증료 확인 |
| 세입자, 전세대출이 필요함 | 전세자금대출보증 | 보증금 보호는 별개이니 반환보증도 따로 확인 |
| 세입자, 만기인데 못 받음 | 기존 반환보증 가입 여부 | 가입했으면 보증이행 절차, 안 했으면 반환 요구 절차 |
은행 반환대출 조건과 보증기관 가입 요건은 기관·상품마다 달라서, 표는 어디부터 확인할지 정하는 용도로만 보세요.
보증금을 이미 못 받았다면 새로 가입할지를 따질 단계가 아니에요. HUG 반환보증은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 해서, 만기 뒤에는 기존 가입 여부부터 봐야 해요.
가입해 뒀다면 보증사고 요건부터 확인하세요. HF 일반전세지킴보증은 임대차계약이 해지·종료된 뒤 1개월이 지나도 보증금을 못 받은 경우를 보증사고로 보고, 이행 청구 전에 임차권등기명령을 신청해야 해요(계약 만료 다음 날부터 신청 가능). 기관마다 청구 요건이 조금씩 달라 가입한 기관 안내로 최종 확인하세요.
가입하지 않았다면 집주인에게 반환을 공식적으로 요구하는 쪽으로 넘어가요. 전세보증금 반환 내용증명 쓰는 법과 보증금 못 받을 때 임차권등기명령을 함께 보세요.
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내용증명 작성기
보증금 반환을 요구하는 내용증명을 통지 기한 계산과 함께 만들어보세요
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- 집주인이고 만기 보증금을 마련해야 한다 → 반환대출 확인
- 세입자이고 보증금을 보호하고 싶다 → 반환보증 확인
- 전세대출을 받으려는 세입자다 → 전세자금대출보증과 혼동하지 않기
- 반환보증에 가입하려 한다 → 신청기한·주택가격·선순위채권 확인
- 역전세 반환대출 특례를 찾는다 → 계약 체결일과 세입자 보호조건 확인
자주 묻는 질문
Q. 전세보증금 반환대출은 누가 받나요?
A. 기본적으로 임대인이에요. 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련하는 게 목적이라, 신청도 상환도 집주인 몫이에요.
Q. 전세보증금 반환보증은 누가 가입하나요?
A. 보증금을 보호받으려는 임차인이 가입해요. 보증료는 보통 가입한 세입자가 내지만, 역전세 반환대출 특례에서는 집주인이 내는 방식도 있어요.
Q. 반환보증에 가입하면 집주인이 돈을 안 줘도 받을 수 있나요?
A. 보증사고가 나면 보증기관이 약정 범위에서 지급해요. HUG는 2026년 10월 29일 신청분까지 일부보증이 있어, 그렇게 가입했다면 그 금액만큼만 보호돼요. 2026년 10월 30일 신청분부터는 보증한도 안에서 전액을 보증해요.
Q. 반환보증 가입 기한은 언제까지인가요?
A. HUG 기준으로 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지예요. 2년 계약이면 그날부터 1년이 지나기 전에 신청해야 하고, 갱신 계약은 갱신 계약기간의 1/2 전까지예요.
Q. 반환대출과 전세퇴거자금대출은 같은 건가요?
A. 집주인이 보증금 반환자금을 빌린다는 목적은 같아요. 다만 법으로 정해진 단일 상품명은 아니라서, 금융회사마다 전세퇴거자금대출·임차보증금 반환대출 등으로 부르는 이름이 달라요.
Q. 반환보증과 전세자금대출보증은 같은 건가요?
A. 달라요. 반환보증은 보증금을 돌려받는 것을, 전세자금대출보증은 세입자의 전세대출을 보증해요. 전세대출 보증만으로는 보증금이 보호되지 않아요.
Q. 반환대출과 반환보증을 같이 이용할 수 있나요?
A. 네, 쓰는 사람이 달라 한 계약에 함께 걸릴 수 있어요. 대표적으로 역전세 반환대출 DTI 60% 특례는 집주인이 새 세입자와 반환보증 가입을 특약으로 맺는 것을 조건으로 해요. HF도 집주인이 역전세 반환대출을 이용 중이면 세입자가 특례전세지킴보증을 신청할 수 있어요.
Q. HUG 반환보증 한도는 얼마인가요?
A. 주택가격 × 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액이에요. 가입하려면 보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하여야 해요.
Q. HUG와 HF 반환보증은 무엇이 다른가요?
A. HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 함께 이용할 예정인 세입자만 신청할 수 있어요. 보증료율도 HUG 연 0.097%~0.211%, HF 연 0.04%~0.18%로 달라요(2026년 9월 기준).
Q. 역전세 반환대출 DTI 60% 특례는 끝났나요?
A. 끝나지 않았어요. 2025년 12월 17일 금융위원회 고시로 일몰이 폐지돼 계속 적용돼요. 다만 2023년 7월 3일 이전 계약 등 요건과 후속 세입자 보호조치를 갖춰야 해요.
기준일 · 2026년 9월 23일 기준. 보증료율·가입 요건은 기관 정책에 따라 바뀔 수 있어요.