전세·월세 계약서 양식은 따로 만들 필요 없이 법무부 표준계약서를 받으면 돼요. 다만 집(주택)인지 가게·사무실(상가)인지에 따라 서식이 다르고, 돈을 받지 않고 빌려주는 경우는 아예 다른 계약(사용대차)이에요.
이 글은 전세·월세·상가 계약에 맞는 법무부 표준계약서를 고르고 옛 양식을 거르는 데 집중해요. 무상임대차·농지·전대차·토지 계약서 파일은 표준임대차계약서 서식 다운로드 모음에서 받으세요.
전세·월세 주택은 법무부 주택 표준계약서, 가게·사무실은 상가 표준계약서를 받으면 돼요. 돈을 받지 않고 빌려주는 경우는 사용대차계약서로 써요. 근로장려금 신청 때 무상 거주 사실을 확인받아야 하면 국세청 무상임대차확인서를 따로 써요.
- 주택과 상가는 각각 다른 법무부 표준계약서를 써요
- 주택 표준계약서는 2023년 10월 6일 개정판이 사용용 HWP·원본게시용 PDF로 올라와 있어요
- 상가 표준계약서는 2024년 5월 8일 개정으로 관리비 세부내역 표시가 들어갔어요
- 두 표준계약서 모두 월 10만원 이상 정액관리비는 항목별로 나눠 적어요
- 대가 없이 쓰는 계약은 민법상 사용대차라서 임대차와 성격이 달라요
- 무상임대차확인서는 계약서가 아니라 제출용 확인 서류예요(국세청 근로장려금 서식)
- 서명 전에 소유자·사용 기간·비용 부담·종료 조건을 먼저 맞춰요
| 서식 | 이런 계약에 | 제공 형태 | 받는 곳 |
|---|---|---|---|
| 주택임대차 표준계약서 | 주택 전세·월세 | 사용용 HWP · 원본게시용 PDF | 법무부 주택임대차 표준계약서 (2023. 10. 6. 개정) |
| 상가건물 임대차 표준계약서 | 가게·사무실 등 상가 임대차 | HWP · PDF | 법무부 상가건물 임대차 표준계약서 (2024. 5. 8. 개정) |
| 무상 사용대차계약서 | 대가 없이 집·사무실을 쓸 때 | 이 글 본문의 문안 (인포팁 참고 서식) | 아래 「돈을 받지 않고 빌려준다면」 |
| 무상임대차확인서 | 근로장려금 신청 때 무상 거주 증빙 | HWP ([별지 제9호 서식]) | 국세청 근로장려금 관련 서식 (2026. 4. 28. 게시) |
파일 형식과 게시 위치는 2026년 10월 확인한 내용이고, 기관 사정에 따라 바뀔 수 있어요. 무상 사용대차계약서는 정부 공식 서식이 아니라 인포팁이 민법 제609조를 참고해 만든 참고 서식이에요.
전세·월세 계약서 양식 고르기 — 돈이 오가나요, 안 오가나요
양식을 고르기 전에 딱 하나만 확인하면 돼요. 빌려 쓰는 대가로 돈(차임)을 내기로 했는지예요. 민법 제618조는 상대방이 차임을 지급하기로 약정하는 계약을 임대차로 정해요.
반대로 민법 제609조 사용대차는 무상으로 사용·수익하게 하는 계약이에요. 흔히 “무상임대차”라고 부르는 계약이 법으로는 대부분 여기에 가까워요.
| 비교 항목 | 유상 임대차 | 무상 사용대차 |
|---|---|---|
| 법률상 성격 | 민법 제618조 임대차 | 민법 제609조 사용대차 |
| 대가 지급 | 차임(월세)·보증금 약정 | 대가 없이 사용 |
| 사용 기간 | 계약서에 적은 기간 | 기간을 안 정하면 사용 목적이 끝날 때 반환 (민법 제613조) |
| 비용 부담 | 관리비는 계약서에 명시 (정액 월 10만원 이상은 비목별) | 통상의 필요비는 쓰는 사람 부담 (민법 제611조) — 관리비·공과금은 항목별로 적기 |
| 계약 종료 | 기간 만료·갱신 등 계약 조건 | 반환 시점·조건을 약정해두기 |
| 주택임대차보호법 | 주택 임대차에 적용 (대항력·우선변제) | 보증금 보호 제도를 그대로 기대하기 어려움 (개별 판단) |
계약서 제목에 “무상임대차”라고 쓴다고 법률관계가 정해지지는 않아요. 실제로 돈이 오갔는지, 계약 내용이 어떤지를 함께 봐요. 반대로 무상 사용인데 임대차처럼 보증금 보호를 받을 거라고 기대하는 것도 위험해요.
전세·월세 계약서 — 주택 표준계약서 받는 곳과 작성 방법
전세·월세 주택 계약이라면 법무부 주택임대차 표준계약서를 받으면 돼요. 게시물에 사용용 HWP와 원본게시용 PDF가 함께 올라와 있어요(법무부·2023. 10. 6. 개정, 2026년 10월 확인 · 게시 위치는 바뀔 수 있어요).
내용을 채울 때는 사용용 HWP에 입력하고, 원래 양식 모양은 PDF로 대조하면 편해요. 2023년 10월 개정판부터 월 10만원 이상 정액관리비는 비목별 세부 금액을 적는 칸이 생겼어요.
검색으로 받은 파일이 2023년 10월 6일 이전 판이면 관리비 세부 기재 칸이 없어요. 법무부 게시판에 외국어 번역본이 따로 올라와 있어도, 그건 새 한국어 개정판이 아니에요. 2026년 10월 현재 법무부 게시판의 한국어 최신 개정은 2023년 10월 6일판이에요.
표준계약서 뒤쪽 특약사항 란은 당사자가 직접 채워야 해요. 어떤 특약이 효력이 없는지는 임대차계약서 특약사항 예시와 무효 특약 구분법에 정리해뒀어요.
📑
임대차 특약사항 생성기
전세·월세 계약서 특약사항 란에 넣을 문구를 임차인·임대인 입장별로 만들어보세요
→
상가 임대차계약서 — 가게·사무실은 상가 표준계약서
가게·사무실을 빌린다면 주택용이 아니라 상가건물 임대차 표준계약서를 써요. 법무부가 별도 페이지에서 제공하고, 최근 개정은 2024년 5월 8일이에요(법무부·2026년 10월 확인 · 게시 위치는 바뀔 수 있어요).
이 개정으로 월 10만원 이상 정액관리비는 주요 비목별 부과 내역을 나눠 표시해야 해요. “관리비 월 ○○만원”처럼 한 줄로만 적힌 계약서라면 옛 양식일 가능성이 있어요.
상가 계약이라면 보호 범위와 관련된 상가임대차 환산보증금 기준도 서명 전에 확인해보세요.
돈을 받지 않고 빌려준다면 — 사용대차계약서로 써요
부모님 집에 살거나 지인 사무실을 빌려 쓰는 것처럼 대가가 없는 경우엔 표준계약서가 맞지 않아요. 법무부 표준계약서는 차임·보증금을 전제로 만든 서식이라서요.
아래는 민법 제609조 사용대차를 참고해 인포팁이 만든 참고 서식이에요. 정부 공식 서식이 아니니, 기관 제출용이라면 그 기관이 정한 서식을 먼저 확인해요.
| 작성 항목 | 기재 내용 (문안 예시) | 확인사항 |
|---|---|---|
| 1. 계약 당사자 | 빌려주는 사람·쓰는 사람의 이름·주소·연락처 | 빌려주는 사람이 실제 소유자인지 |
| 2. 부동산 소재지 | 주소·동·호수, 사용 범위(집 전체 / 방 1칸 등) | 일부만 쓰면 범위를 구체적으로 |
| 3. 사용 목적 | 주거용 / 사업장 소재지 등 | 목적 밖으로 쓰면 어떻게 할지 |
| 4. 사용 기간 | 20○○년 ○월 ○일 ~ 20○○년 ○월 ○일 | 종료일을 비워두지 않기 |
| 5. 무상 사용 약정 | 사용료·보증금 없음(무상) | 실제로 돈이 오가면 성격이 달라질 수 있음 |
| 6. 관리비·공과금 | 전기·가스·수도·관리비 부담자를 항목별로 | “알아서” 같은 표현 피하기 |
| 7. 반환·종료 조건 | 기간 끝나면 비워서 반환, 중도 종료 시 ○일 전 통지 | 원상태 복구 범위까지 |
사용 기간을 비워두면 민법 제613조에 따라 쓰는 사람은 사용 목적이 끝났을 때 돌려줘야 하고, 쓰기에 충분한 기간이 지나면 빌려준 사람이 언제든 계약을 해지할 수 있어요. 기간을 적어두는 게 서로에게 안전한 이유예요.
비용을 정하지 않으면 민법 제611조에 따라 평소 유지에 드는 통상의 필요비는 쓰는 사람이 부담해요. 어디까지가 통상의 필요비인지는 다툼이 생길 수 있으니 관리비·공과금을 항목별로 적어두세요.
복사해서 쓰는 사용대차계약서 문안 (인포팁 참고 서식)
- 제1조(당사자) 빌려주는 사람: ______ / 쓰는 사람: ______ (각 주소·연락처)
- 제2조(목적물) 소재지: ______ / 사용 범위: ______
- 제3조(사용 목적) ______ 용도로만 사용
- 제4조(사용 기간) 20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지
- 제5조(무상) 사용료·보증금 등 대가 없음
- 제6조(비용 부담) 관리비: ______ 부담 / 전기·가스·수도: ______ 부담
- 제7조(반환) 기간 만료 시 목적물을 비워 반환 / 중도 종료 시 ○일 전 서면 통지
- 제8조(제3자 사용) 빌려주는 사람의 승낙 없이 다른 사람에게 사용하게 하지 않음
빌려준 사람의 승낙 없이 다른 사람에게 쓰게 하면 계약이 해지될 수 있고(민법 제610조), 쓰는 사람이 사망하거나 파산선고를 받으면 빌려준 사람이 계약을 해지할 수 있어요(제614조). 함께 살 사람이 있다면 제2조 사용 범위에 미리 적어두세요.
마지막에 작성일과 두 사람의 이름·서명(날인)을 적고, 한 부씩 나눠 가져요. 계약 조건이 복잡하거나 금액이 큰 재산이면 전문가 상담을 받아보는 게 안전해요.
한글(HWP) 파일 양식이 필요하면 표준임대차계약서 서식 다운로드 글의 무상임대차계약서 양식을 받아 위 항목과 대조해보세요.
무상임대차확인서와 사용대차계약서 차이
이름이 비슷해서 가장 많이 헷갈리는 두 서류예요. 사용대차계약서는 두 사람이 조건을 약속하는 계약서이고, 무상임대차확인서는 무상으로 산다는 사실을 기관에 확인해주는 서류예요.
국세청은 2026년 5월 근로장려금 정기 신청과 관련해 [별지 제9호 서식] 무상 임대차 확인서를 HWP로 게시했어요(국세청·2026. 4. 28. 게시). 일반 임대차확인서와는 별도 서식이에요. 세부 작성 방법과 제출 서류는 국세청 홈택스나 관할 세무서에 문의하라고 안내하고 있어요.
그래서 이 확인서가 모든 목적의 계약서를 대신하지는 않아요. 다른 기관에 무상 거주를 증명해야 한다면, 그 기관이 어떤 서식을 받는지부터 확인하는 게 순서예요.
계약서 쓰기 전 확인사항
서식을 골랐다면 이제 할 일이 달라져요. 아래 표에서 내 상황을 찾아 다음 단계를 챙겨보세요.
| 내 상황 | 쓸 서식 | 다음에 할 일 |
|---|---|---|
| 주택을 전세·월세로 빌림 | 주택 표준계약서 | 특약 정리 → 입주·전입신고 → 확정일자, 주택임대차 신고제 기한과 과태료 확인 |
| 가게·사무실을 빌림 | 상가 표준계약서 | 정액관리비 월 10만원 이상이면 비목별로 나눠 적기 |
| 가족·지인 집에 대가 없이 삶 | 사용대차계약서 (참고 서식) | 기간·비용 부담·반환 조건 합의 후 서명 |
| 근로장려금 신청에 무상 거주 증빙 | 국세청 무상임대차확인서 | [별지 제9호 서식] 필요 여부를 홈택스·관할 세무서 안내로 확인한 뒤 작성 |
| 다른 기관이 무상 거주 증빙 요구 | 그 기관 지정 서식 | 기관에 받는 서식부터 문의 |
예시이며 실제 상황에 맞춰 조정하세요.
유상 주택 임대차라면 보호 요건도 알아둬요. 주택임대차보호법 제3조는 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정하고, 제3조의2는 여기에 계약서 확정일자까지 갖추면 보증금 우선변제를 받을 수 있게 해요. 자세한 내용은 임대차 신고와 주택임대차보호법 핵심에서 확인할 수 있어요.
- 계약 상대가 실제 소유자인지 (대리인이면 위임 여부)
- 받은 표준계약서가 최신 개정판인지 (주택 2023. 10. 6. · 상가 2024. 5. 8.)
- 정액관리비 월 10만원 이상이면 비목별로 나눠 적었는지
- 무상 사용이면 사용 기간·반환 조건을 적었는지
- 관리비·공과금 부담자를 항목별로 정했는지
- 기관 제출용이면 그 기관의 지정 서식을 확인했는지
자주 묻는 질문
Q. 전세·월세 계약서 양식은 어디에서 받나요?
A. 주택·상가 표준계약서는 법무부 게시물에서 받을 수 있어요. 무상임대차확인서는 국세청 근로장려금 관련 서식으로 올라와 있어요. 대가 없는 사용대차계약서는 법무부 표준계약서가 따로 없어 이 글의 참고 문안을 쓰면 돼요.
Q. 표준임대차계약서는 반드시 써야 하나요?
A. 개인끼리 하는 계약이라면 법무부 표준계약서를 꼭 써야 한다고 단정하기는 어려워요. 다만 등록 임대사업자가 민간임대주택을 빌려줄 때는 민간임대주택법 제47조에 따라 국토교통부령으로 정한 표준임대차계약서를 써야 해요. 내 계약이 이런 제도에 해당하는지 먼저 확인해보세요.
Q. 돈을 받지 않고 빌려줄 때 계약서는 어떻게 쓰나요?
A. 당사자, 부동산 소재지, 사용 목적, 사용 기간, 무상 약정, 비용 부담, 반환 조건 일곱 가지가 뼈대예요. 특히 종료일과 관리비 부담자를 비워두면 나중에 다툼이 생기기 쉬워요.
Q. 가족끼리도 무상임대차계약서를 써야 하나요?
A. 가족 사이라도 누가 어떤 조건으로 쓰는지 적어두면 기간·비용 문제를 정리하는 데 도움이 돼요. 기관에 무상 거주를 증명해야 한다면 계약서와 별개로 그 기관의 확인서를 요구할 수 있어요. 세금 문제는 상황마다 달라서 필요하면 세무 전문가와 상담해보세요.
Q. 무상임대차계약서와 사용대차계약서는 같은 건가요?
A. 실무에서는 섞어 부르지만, 민법상 이름은 사용대차예요. 대가 없이 사용·수익하게 하고 쓴 뒤 돌려주기로 약정하는 계약이에요. 이름보다 실제로 대가가 없는지가 중요해요.
Q. 무상으로 빌려줬는데 기간을 안 정했으면 언제 돌려받나요?
A. 민법은 기간 약정이 없으면 쓰는 목적이 끝났을 때 돌려주도록 하고 있어요. 목적을 이루기에 충분한 기간이 지났다면 빌려준 사람이 언제든 계약을 해지할 수 있어요. 나중에 다투지 않으려면 처음부터 종료일을 적어두는 게 좋아요.
Q. 무상임대차계약서로 전입하면 보증금 보호도 받나요?
A. 전입신고와 법적 보호는 따로 봐야 해요. 주택임대차보호법의 대항력·우선변제는 주택 임대차를 전제로 한 제도라서, 진짜 무상 사용이라면 같은 보호를 기대하기 어려워요. 실제 계약 관계에 따라 달라질 수 있으니 개별 사안은 전문가에게 확인하는 게 안전해요.
Q. 무상임대차확인서는 어디에 제출하나요?
A. 국세청이 게시한 서식은 근로장려금 신청과 관련된 [별지 제9호 서식]이에요. 다른 기관에 낼 때는 그 기관이 요구하는 서식이 따로 있을 수 있어요.
Q. 임대차계약서에 도장이 꼭 필요한가요?
A. 서명으로 충분한지, 도장이 필요한지는 제출처 요건에 따라 달라질 수 있어요. 기관에 낼 서류라면 날인을 요구하는지 먼저 확인해보세요. 당사자끼리는 서명과 날인을 모두 해두면 마음이 편해요.
Q. 표준임대차계약서의 특약사항은 고쳐도 되나요?
A. 특약은 당사자가 합의해서 넣는 부분이라 상황에 맞게 쓸 수 있어요. 다만 법이 반드시 지키도록 정한 내용(강행규정)에 어긋나는 특약은 효력이 없을 수 있어요. 필요한 서류와 특약은 계약 조건과 제출 목적에 따라 달라지니, 서명 전 한 번 더 확인해보세요.
기준일 · 2026년 10월 26일 기준. 서식은 개정될 수 있어요. 무상 사용대차계약서 문안은 인포팁 참고 서식이에요.