부동산 매매·증여 계약서 양식 2종과 작성법

부동산 매매·증여 계약서 양식을 찾다 보면 어떤 파일이 실제로 쓸 만한지 판단하기 어려워요. 돈을 받고 파는 매매와 대가 없이 넘기는 증여는 계약서에 적을 내용도, 계약 뒤에 밟을 절차도 달라요.

이 글은 지자체가 올려 둔 매매계약서·증여계약서 서식 2종을 먼저 안내하고, 칸마다 무엇을 적는지 정리했어요. 계약서를 쓴 다음 거래신고·검인·등기를 어떤 순서로 하는지도 표로 나눠 봤어요.

부동산 매매·증여 계약서 양식 무료 다운로드

부동산 매매계약서 양식

단양군청 누리집의 「전자민원 > 부동산정보 > 부동산중개업소」 메뉴에 부동산 매매 계약서가 올라와 있어요. 같은 곳에 아파트 매매 계약서와 매매 계약서 작성요령도 함께 있어요(단양군·2026년 9월 기준, 게시 자료는 바뀔 수 있어요).

작성요령을 같이 받아 두면 칸마다 무엇을 쓰는지 옆에 두고 채울 수 있어요. 아파트를 사고판다면 아파트 매매 계약서를 참고용으로 비교해 보세요. 같은 목록에 부동산 거래 계약 신고서도 있는데, 이건 계약서가 아니라 관청에 내는 신고 서류예요.

부동산 증여계약서 양식

동대문구청 누리집 민원편람의 「증여계약서」 항목에서 증여계약서.hwp를 받을 수 있어요. 자료 최종 수정일은 2023년 9월 26일이에요(동대문구 민원편람·2026년 9월 기준, 파일은 바뀔 수 있어요).

한글 파일과 작성 샘플 확인하기

동대문구 페이지에는 받는 사람이 여럿일 때 쓰는 증여계약서(복수).hwp와 칸을 채워 둔 작성 샘플도 있어요. 모두 한글(HWP) 파일이라 한글 프로그램으로 열어야 해요.

두 서식은 지자체가 민원 편의를 위해 올려 둔 자료예요. 전국에서 이 양식만 써야 하는 건 아니니, 다른 서식을 쓰더라도 아래 필수 작성 항목이 빠지지 않았는지 대조해 보세요.

부동산 매매계약서 작성방법

매도인·매수인과 부동산 표시

파는 사람(매도인)과 사는 사람(매수인)의 인적사항을 적어요. 부동산 표시는 등기사항증명서에 적힌 소재지·면적을 그대로 옮기는 게 안전해요.

계약 전에 등기부등본 인터넷 열람·발급으로 실제 소유자가 매도인과 같은지, 소유권 말고 다른 권리가 걸려 있는지 확인해 보세요.

계약금·중도금·잔금 작성

민법 제563조는 매매를 한쪽이 재산권을 넘기고, 상대방이 대금을 치르기로 약속하는 계약으로 정해요. 그래서 매매계약서의 핵심은 얼마를, 언제, 어떻게 주는지예요.

계약금·중도금·잔금은 금액과 날짜를 따로 나눠 적어요. 잔금일과 부동산을 넘겨받는 날(인도일)도 같이 정해 두면 나중에 다툴 일이 줄어요. 계약금을 주고받은 뒤 계약을 깨면 어떻게 되는지는 부동산 매매계약 파기와 배액배상에서 확인해 보세요.

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내 집 마련 총비용 계산기
주택을 산다면 잔금 말고 세금·등기비까지 현금이 얼마 필요한지 확인해보세요

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특약사항과 계약 전 확인사항

특약은 서식에 없는 약속을 따로 적는 칸이에요. 어떤 특약도 모든 계약에 맞는 표준 문구는 아니라서, 내 거래 조건에 맞게 고쳐 써야 해요.

단양군 작성요령을 옆에 두고 칸을 하나씩 채우면 빠뜨린 항목을 찾기 쉬워요. 중개 없이 직거래한다면 특약은 계약 전에 무료 법률상담으로 한 번 더 검토받는 편이 안전해요.

부동산 증여계약서 작성방법

증여자·수증자 작성

재산을 주는 사람(증여자)과 받는 사람(수증자)의 인적사항을 적어요. 부모와 자녀 사이라도 계약서는 꼭 따로 써요. 증여를 원인으로 등기하려면 검인받은 계약서가 필요해서예요.

부동산 표시와 증여 내용

민법 제554조는 증여를 한쪽이 대가 없이 재산을 주겠다고 하고, 상대방이 받아들이는 계약으로 정해요. 그래서 증여계약서에는 대금 칸 대신 무엇을 무상으로 넘기는지를 분명히 적어요.

부동산 표시는 매매와 마찬가지로 등기사항증명서 기준으로 적어요. 계약서에 서명했다고 소유권이 바로 넘어오지는 않는다는 점도 기억해 두세요.

복수 수증자와 지분 증여

자녀 둘에게 나눠 주는 것처럼 받는 사람이 여럿이면 동대문구의 증여계약서(복수) 서식을 참고해요. 각자 받는 지분을 계약서에 따로 적어 두면 등기와 세금 계산 때 헷갈리지 않아요.

매매계약서와 증여계약서의 차이

대금 지급과 무상 이전

두 계약을 가르는 건 대가예요. 매매는 대금을 주고받고, 증여는 대가 없이 줘요. 다만 계약서 제목을 증여로 붙였다고 세금 처리까지 그대로 정해지는 건 아니에요.

증여로 부동산을 받으면 받는 사람에게 증여세 문제가 생길 수 있어요. 가족 사이라도 공제 한도를 넘는지 계약 전에 먼저 계산해 보세요.

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증여세 계산기
관계별 공제 한도를 반영해 부동산을 받는 사람의 예상 증여세를 계산해보세요

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공통 필수 기재사항

서식은 달라도 채워야 할 뼈대는 비슷해요. 양식을 내려받은 뒤 아래 표로 칸을 하나씩 대조해 보세요.

계약 유형별로 확인할 특약사항

매매는 잔금·인도 일정과 권리관계 정리를, 증여는 부담이 따르는지와 지분 비율을 특약에서 짚는 경우가 많아요. 남의 계약서 특약을 그대로 옮기기보다 내 거래에서 실제로 걱정되는 부분을 적는 게 맞아요.

계약서 작성 후 신고·검인·등기 절차

매매계약 후 거래신고

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 매매계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 거래신고를 해요. 오래된 안내에는 60일로 적힌 경우가 있지만, 현행 기준은 30일이에요.

신고는 사고판 두 사람이 공동으로 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 해요. 공인중개사가 계약서를 작성·교부했다면 그 공인중개사가 신고해요. 직거래라면 누가 언제 신고할지 계약할 때 미리 정해 두세요.

매매계약서와 부동산 거래신고서는 다른 서류예요. 계약서는 당사자끼리 주고받고, 거래신고서는 관청에 내요. 일반적인 매매는 적법하게 신고를 마치고 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 봐요. 실거래가를 조회하는 곳과 신고하는 곳이 다르다는 점은 부동산 실거래가 조회 방법에 정리해 뒀어요.

증여계약서 검인

부동산등기 특별조치법 제3조는 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 계약서 검인을 받도록 해요. 일반적인 증여는 매매 거래신고와 다른 절차라서, 증여계약서는 검인을 따로 챙겨야 해요.

검인은 부동산 소재지를 관할하는 시·군·구청에서 받아요. 서식을 동대문구에서 받았더라도 부동산이 다른 지역에 있으면 그 지역 시·군·구청에 신청해야 해요. 동대문구는 부동산정보과에서 증여계약서 검인을 안내하고 있어요(동대문구 민원편람·2026년 9월 기준, 절차는 바뀔 수 있어요).

소유권이전등기 신청 시점

민법 제186조에 따라 부동산 소유권은 등기를 해야 넘어가요. 부동산등기 특별조치법 제2조는 법이 정한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 해요.

이 60일을 세기 시작하는 날은 계약 유형마다 달라요. 매매처럼 서로 주고받는 계약은 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 날(보통 잔금을 치르고 등기 서류를 넘겨받은 때)부터, 증여처럼 한쪽만 주는 계약은 그 계약의 효력이 발생한 날부터 세요. 등기를 직접 할지는 등기비용, 법무사와 셀프등기 차이에서 비교해 보세요.

일반적인 순서를 정리한 예시이며, 실제 상황에 맞춰 조정하세요.

매매·증여 시 세금과 비용 확인하기

매수인의 취득세

매매로 부동산을 사면 산 사람에게 취득세가 생겨요. 세율은 주택 수·주택 유형·지역·거래 유형에 따라 달라서 숫자 하나로 말하기 어려워요. 매매로 산 부동산의 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해요.

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취득세 계산기
매매는 매매로, 증여로 받았다면 증여 탭을 골라 예상 취득세를 계산해보세요

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부동산 증여 시 증여세와 취득세

증여로 부동산을 받으면 증여세(국세)와 취득세(지방세)를 따로 확인해야 해요. 이름은 둘 다 세금이지만 내는 곳도 신고 방법도 달라요.

증여로 받은 부동산의 취득세는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해요(지방세법 제20조제1항). 증여세와 기한을 세는 방식은 비슷하지만, 취득세는 시·군·구청에, 증여세는 세무서에 따로 신고해요.

국세청 안내에 따르면 일반적인 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해요. 세법상 증여일이 계약서 작성일과 늘 같은 건 아니라서, 내 경우의 증여일은 따로 확인해야 해요. 신고 절차는 증여세 신고 방법과 세율표에 정리해 뒀어요.

등기비용 확인

등기할 때는 세금 말고도 채권 매입·수수료 같은 비용이 붙어요. 매매라면 부동산 등기비용 계산기로 취득세·채권·법무사 비용까지 한 번에 확인해 보세요. 이 계산기는 매매에 의한 소유권이전등기 기준이라, 증여 등기는 채권 요율·서류·취득세율이 달라 결과를 그대로 쓰면 안 돼요.

계산기 결과는 예상액이에요. 실제 신고세액을 확정해 주지는 않으니, 금액이 큰 거래라면 세무 전문가와 한 번 더 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 부동산 매매계약서 양식은 어디서 무료로 받나요?

A. 단양군청 누리집 「전자민원 > 부동산정보 > 부동산중개업소」 메뉴에서 부동산 매매 계약서를 확인할 수 있어요. 아파트 매매 계약서와 작성요령도 같은 페이지에 있어서 함께 받아 두면 편해요.

Q. 부동산 증여계약서 양식은 어디서 받나요?

A. 동대문구청 누리집 민원편람의 「증여계약서」에서 HWP 파일을 받을 수 있어요. 받는 사람이 여럿일 때 쓰는 복수용 서식과 작성 샘플도 함께 올라와 있어요.

Q. 가족 간 부동산 증여에도 계약서를 작성하나요?

A. 네. 부모·자녀 사이라도 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하려면 증여계약서를 쓰고 검인을 받아야 해요. 가족끼리라서 서류를 생략하면 등기 단계에서 막힐 수 있어요.

Q. 매매계약서와 증여계약서는 무엇이 다른가요?

A. 대가가 오가는지가 핵심이에요. 매매계약서에는 대금과 지급 일정을, 증여계약서에는 무엇을 대가 없이 넘기는지를 적어요. 계약 뒤 절차도 거래신고와 검인으로 갈려요.

Q. 부동산 매매계약 후 언제까지 거래신고를 하나요?

A. 계약 체결일부터 30일 이내예요. 직거래면 사고판 두 사람이 공동으로, 공인중개사가 계약서를 작성했다면 공인중개사가 신고해요. 옛 안내에 나오는 60일은 현행 신고기한이 아니고, 소유권이전등기 신청 60일과 헷갈린 경우가 많아요.

Q. 매매계약서와 부동산 거래신고서는 같은 서류인가요?

A. 아니에요. 매매계약서는 파는 사람과 사는 사람이 주고받는 약속이고, 거래신고서는 관청에 내는 행정 서류예요. 계약서를 썼다고 신고가 끝난 게 아니에요.

Q. 증여계약서도 검인을 받아야 하나요?

A. 네. 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 계약서 검인이 필요해요. 일반적인 매매는 거래신고 후 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 보지만, 증여는 따로 챙겨야 해요.

Q. 계약서만 쓰면 소유권이 넘어오나요?

A. 아니에요. 민법상 부동산 소유권은 등기를 해야 바뀌어요. 계약서 작성과 서명은 등기를 위한 준비 단계예요.

Q. 부동산 증여 때 증여세와 취득세를 둘 다 확인해야 하나요?

A. 네. 증여세는 국세, 증여로 받은 부동산의 취득세는 지방세라 서로 다른 세금이에요. 각각 계산기로 예상액을 따로 확인해 보세요.

Q. 증여세는 언제까지 신고하나요?

A. 일반적으로 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내예요. 다만 세법상 증여일은 사실관계에 따라 계약서 작성일과 다를 수 있어서, 내 경우를 따로 확인하는 게 좋아요.