부동산 복비 깎을 수 있나 궁금한데, 중개업소에서 상한요율로 계산한 금액을 안내받으면 그대로 내야 하는지 헷갈려요. 현행 규정은 주택 중개보수를 시·도 조례의 요율한도 안에서 서로 협의해 정하도록 해요.
핵심은 상한요율과 실제로 합의한 협의요율·협의금액을 구분하는 거예요. 먼저 상한을 계산하고, 계약서·확인설명서 서명 전 최종 금액과 부가세 포함 여부를 확인하세요.
상한요율은 반드시 전액 내야 하는 고정요율이 아니에요. 주택 중개보수는 시·도 조례의 요율한도 이내에서 협의해 결정하므로, 상한액을 먼저 확인한 뒤 실제 지급할 요율·금액을 계약 전에 합의해두는 게 좋아요.
- 상한요율은 받을 수 있는 최대 범위를 뜻해요
- 실제 중개보수는 그 범위 안에서 협의해 결정해요
- 매매·전세·월세와 거래금액에 따라 상한이 달라져요
- 월세는 보증금에 월차임을 환산해 거래금액을 계산해요
- 가능하면 계약서·확인설명서 서명 전에 보수액을 확인해요
- 부가세 포함 여부와 현금영수증 발급도 따로 확인해요
- 주택은 지역 조례가 관련되므로 최신 기준을 다시 확인해요
| 구분 | 의미 | 정해지는 방식 | 확인할 것 |
|---|---|---|---|
| 상한요율 | 법령·조례상 최대 범위 | 거래 유형·금액별 기준 | 지역별 최신 상한 |
| 협의요율 | 실제로 적용하기로 한 요율 | 상한 범위 안에서 협의 | 최종 요율·금액·부가세 |
부동산 복비 깎을 수 있나? 상한요율과 협의요율부터 구분해요
네. 다만 “깎아달라고 하면 반드시 내려줘야 한다”는 뜻은 아니에요. 공인중개사법 시행규칙 제20조는 주택 중개보수를 시·도 조례의 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정하도록 정하고 있어요.
따라서 상한요율로 계산한 금액은 “최대로 받을 수 있는 범위”로 보는 게 맞아요. 실제 보수는 그 아래에서 합의할 수 있어요.
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중개보수 계산기
협의 전에 내 거래의 중개보수 상한부터 계산해보세요
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상한요율 = 고정요율로 보면 안 돼요. 또 계약 후에도 언제나 다시 깎을 수 있다고 단정하면 안 돼요. 이미 보수액을 합의해 기록했다면 상대방 동의 없이 일방적으로 바꾸기 어렵기 때문에, 계약 전 확인이 가장 안전해요.
중개보수 상한은 어떻게 계산하나
주택의 법령상 상한은 거래금액 구간에 따라 달라져요. 다만 주택 중개보수는 시·도 조례와 연결되므로, 실제 적용 전에는 자치법규정보시스템에서 중개사무소 소재지의 주택 중개보수 조례를 확인하는 게 안전해요.
중개대상물과 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 관할 시·도 조례를 따라요.
| 거래 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|---|
| 매매·교환 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 매매·교환 | 5천만원 이상~2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 매매·교환 | 2억원 이상~9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 매매·교환 | 9억원 이상~12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 매매·교환 | 12억원 이상~15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 매매·교환 | 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
| 임대차 등 | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 임대차 등 | 5천만원 이상~1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 임대차 등 | 1억원 이상~6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 임대차 등 | 6억원 이상~12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 임대차 등 | 12억원 이상~15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 임대차 등 | 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
상한액은 거래금액 × 상한요율로 계산하고, 별도 한도액이 있으면 그 금액을 넘을 수 없어요. 중개보수 계산기로 내 거래의 기준 금액 확인에서 바로 확인해보세요.
국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 중개보수 요율표에서도 주택·오피스텔·주택 외 부동산의 기준을 확인할 수 있어요.
매매·전세·월세에 따라 복비가 어떻게 달라지나
매매는 매매금액 자체가 거래금액이에요. 전세는 전세보증금을 거래금액으로 보고, 월세는 보증금 + 월차임 × 100으로 환산해요. 이 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + 월차임 × 70으로 계산해요.
오피스텔은 별도 기준이에요. 전용 85㎡ 이하이면서 정해진 주거설비 요건을 갖추면 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한이고, 그 밖의 경우는 0.9% 이내에서 협의해요.
| 거래금액 | 상한 기준 | 협의 기준 | 실제 보수 | 차액 |
|---|---|---|---|---|
| 매매 3억원 | 0.4% → 120만원 | 0.3% 가정 | 90만원 | 30만원 |
| 전세 5억원 | 0.3% → 150만원 | 0.25% 가정 | 125만원 | 25만원 |
| 매매 10억원 | 0.5% → 500만원 | 0.35% 가정 | 350만원 | 150만원 |
위 협의요율은 계산 예시를 위한 가정이에요. 매수자라면 집을 살 때 들어가는 총비용 계산과 부동산 등기비용 계산까지 함께 확인해보세요.
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내 집 마련 총비용 계산기
매매가 외에 중개보수·세금·등기비용까지 전체 현금 부담을 확인해보세요
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복비는 언제 협의하는 게 가장 좋은가
실무적으로는 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 서명하기 전이 가장 좋아요. 확인·설명 사항에는 중개보수·실비의 금액과 산출내역이 포함돼요.
계약 후에도 다시 합의할 수는 있지만, 이미 금액을 합의했다면 중개사가 다시 낮춰줄 의무가 있다고 단정할 수는 없어요.
- □ 거래 유형 확인
- □ 거래금액 확인
- □ 중개보수 상한 계산
- □ 중개업소가 제시한 금액 확인
- □ 실제 지급 금액·요율 확인
- □ 부가세 등 포함 여부 확인
- □ 협의 내용 문자 등으로 기록
| 항목 | 확인 내용 | 확인 시점 |
|---|---|---|
| 거래 유형 | 주택·오피스텔·기타 부동산 | 매물 확인 때 |
| 거래금액 | 매매가·전세금·월세 환산액 | 가격 협의 때 |
| 중개보수 상한 | 적용 요율·한도액 | 계약 전 |
| 제시 금액 | 중개업소가 요구하는 보수 | 계약 전 |
| 최종 협의액 | 요율 또는 원 단위 금액 | 서명 전 |
| 부가세 | 포함·별도 여부와 과세유형 | 서명 전 |
| 기록 | 문자·메신저·확인설명서 | 합의 직후 |
부동산 복비 깎을 때 어떻게 말하면 되나
상한을 확인한 뒤 구체적인 금액을 제안해보세요. 예를 들어 “이 거래 상한이 150만원인 건 확인했어요. 최종 120만원으로 협의 가능할까요? 부가세 포함 여부도 같이 알려주세요”처럼 말할 수 있어요.
문자에는 거래 물건, 최종 중개보수, 부가세 포함 여부, 지급 시점을 함께 남겨두세요.
복비 협의할 때 놓치기 쉬운 부가세·영수증·공동중개
부가세는 모든 중개업소에 똑같이 “복비의 10%가 무조건 추가된다”고 단정하면 안 돼요. 일반과세자는 10% 세율이 적용되지만 간이과세자는 계산 방식이 달라요. 과세유형과 최종 청구액을 확인하세요.
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부가가치세 계산기
협의한 복비에 붙는 부가세가 얼마인지 미리 확인해보세요
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현금영수증도 챙겨야 해요. 국세청 현금영수증 발급의무 안내에 따르면 부동산 중개 및 대리업은 의무발행업종이고, 건당 거래금액이 부가세 포함 10만원 이상인데 현금으로 받으면 소비자가 요청하지 않아도 발급 대상이에요.
공동중개라면 참여 중개사들이 확인·설명서에 함께 서명·날인해요. 내가 누구에게 얼마를 지급하는지를 계약 전에 확인하세요.
부동산 복비 자주 묻는 질문
Q. 부동산 복비는 깎을 수 있나요?
A. 상한요율 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 실제 보수를 정할 수 있어요.
Q. 상한요율을 무조건 내야 하나요?
A. 아니에요. 상한요율은 받을 수 있는 최대 범위예요. 실제 지급액은 그 안에서 협의해요.
Q. 복비는 언제 협의해야 하나요?
A. 계약서와 확인·설명서에 서명하기 전에 최종 금액을 확인하는 게 좋아요.
Q. 계약 후 복비를 깎을 수 있나요?
A. 서로 다시 합의할 수는 있지만, 중개사가 반드시 재협상에 응해야 한다고 단정할 수는 없어요.
Q. 매매와 전세 복비는 어떻게 다른가요?
A. 거래금액 구간별 상한요율이 달라요. 예를 들어 주택 2억원 이상~9억원 미만 매매는 0.4%, 1억원 이상~6억원 미만 임대차는 0.3%가 법령상 상한이에요.
Q. 공동중개면 복비를 두 번 내나요?
A. 공동중개라는 이유만으로 “무조건 두 배”라고 보면 안 돼요. 내 지급액과 지급 상대를 계약 전에 확인하세요.
Q. 중개보수에 부가세 10%가 항상 붙나요?
A. 일반과세자는 10% 세율이 적용되지만 간이과세자는 세액 계산 방식이 달라요. 과세유형과 최종 청구액을 확인하세요.
Q. 복비를 현금으로 내면 현금영수증을 받을 수 있나요?
A. 부동산 중개 및 대리업은 현금영수증 의무발행업종이에요. 부가세 포함 10만원 이상을 현금으로 지급했다면 요청하지 않아도 발급 대상이에요.
Q. 중개보수 협의 문자는 어떻게 남기면 되나요?
A. “○○아파트 매매 중개보수는 최종 ○만원, 부가세 포함(또는 별도), 잔금일 지급으로 합의합니다”처럼 물건·금액·세금·지급시점을 함께 적는 게 좋아요.
Q. 부동산 복비 상한은 어디서 확인하나요?
A. 공인중개사법 시행규칙과 해당 시·도 조례를 함께 확인하세요. 두 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 관할 조례를 확인해요.
기준일 · 2026년 9월 1일. 공인중개사법령은 2026년 8월 28일 시행 현행 규정을 확인했어요. 주택 중개보수는 지역 조례와 중개업소 과세유형에 따라 추가 확인이 필요해요.