집 살 때 필요한 현금은 집값의 몇 %로 계산하면 안 돼요. 매매가격에서 실제 승인 가능한 대출액을 뺀 뒤 취득세·중개보수·등기비용을 더한 금액으로 계산해야 해요.
특히 LTV가 70%라고 해서 집값의 30%만 준비하면 된다는 뜻은 아니에요. DSR과 기존 부채, 지역, 주택가격별 대출한도 때문에 실제 대출액이 더 작아질 수 있어요.
집 살 때 필요한 현금 = 매매가격 – 실제 승인 대출액 + 취득세·중개보수·등기비용 등 부대비용이에요. LTV 계산값이 아니라 실제 대출 가능액을 넣어야 해요.
- LTV는 실제 승인 대출액이 아니라 담보가치 기준 한도예요.
- DSR과 기존 대출 때문에 실제 주담대가 더 줄어들 수 있어요.
- 수도권·규제지역은 주택가격별 주담대 총액 한도도 확인해야 해요.
- 집값 외에 취득세·중개보수·등기·채권 관련 비용이 들어요.
- 총액뿐 아니라 계약일과 잔금일에 필요한 현금을 나눠 봐야 해요.
- 계약 전 금융회사에서 실제 대출 가능액을 확인하는 게 중요해요.
LTV 계산액과 실제 승인 대출액은 다를 수 있어요. 이 글의 대출·세금 기준은 2026년 8월 31일 기준이며 이후 정책과 규제지역 지정, 금융회사 심사기준에 따라 달라질 수 있어요.
| 항목 | 계산 방법 | 필요한 시점 | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|---|
| 매매대금 자기자금 | 매매가-실제 대출액 | 계약금·잔금일 | LTV 한도와 승인액은 다름 |
| 취득세 등 | 주택가격·주택 수 등에 따라 계산 | 취득 후 신고·납부 | 무조건 1%가 아님 |
| 중개보수 | 거래금액×협의 요율 | 중개 완료 후 | 상한요율은 최대치 |
| 등기·채권 비용 | 등기조건·채권 등에 따라 계산 | 잔금·등기 전후 | 법무사비 등은 고정액이 아님 |
| 이사·수리비 | 별도 예산 | 잔금 이후 | 집값 계산에서 자주 빠짐 |
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내 집 마련 총비용 계산기
집값·대출·취득비용을 넣어 실제 준비해야 할 현금을 한 번에 확인해보세요
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집 살 때 필요한 현금은 이렇게 계산해요
가장 먼저 해야 할 계산은 집값×(1-LTV)가 아니에요. 금융회사에서 실제로 받을 수 있는 대출액을 확인한 뒤 매매가격에서 빼야 해요.
예를 들어 6억원 주택의 LTV상 한도가 4억2천만원이어도 DSR 때문에 실제 가능액이 3억6천만원이라면, 매매대금에 들어갈 자기자금은 1억8천만원이 아니라 2억4천만원이에요. 여기에 세금과 중개·등기비용이 추가돼요.
LTV만 보면 안 돼요, 실제 대출 가능액부터 확인하세요
2026년 8월 현재 금융권의 일반적인 LTV 규제비율은 비규제지역 70%, 규제지역 40%예요. 생애최초 주택구입자는 일반 차주보다 완화된 기준이 적용되지만, 과거처럼 무조건 LTV 80%라고 보면 안 돼요.
금융권 생애최초 주택구입 목적 주담대는 70% 기준을 확인해야 하고, 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출은 별도의 상품 한도와 요건을 함께 봐야 해요. 최신 규정은 금융위원회 주택시장 안정화 대책(정책브리핑)에서 확인할 수 있어요.
또 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대는 주택가격에 따라 총액 한도가 달라요. 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원이 상한이고, 그 안에서도 LTV와 DSR 심사를 다시 받아요.
| 구분 | LTV·대출제한 | 실제 확인사항 | 자기자금 영향 |
|---|---|---|---|
| 비규제지역 일반차주 | LTV 70% | DSR·소득·기존부채 | 승인액이 줄면 현금 증가 |
| 규제지역 일반차주 | LTV 40% | DSR·주택가격별 한도 | 자기자금 부담이 커짐 |
| 생애최초 | 금융권 LTV 70% 기준 | 상품별 한도·DSR | 80%를 전제로 계산하면 부족할 수 있음 |
| 수도권·규제지역 고가주택 | 6억·4억·2억원 총액한도 | 주택 시가 구간 | 집값이 높을수록 현금 비중 증가 가능 |
| 기존 대출 보유 | LTV와 별개 | DSR에 기존 원리금 반영 | 실제 주담대가 줄 수 있음 |
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주택담보대출 LTV 한도 계산기
집값과 지역 조건을 넣어 담보가치 기준 대출한도를 먼저 확인해보세요
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집값 외에 취득세·중개보수·등기비용이 들어요
집값 외 비용에서 가장 큰 항목은 보통 취득 관련 세금이에요. 1주택 일반세율 기준으로 취득당시가액이 6억원 이하는 1%, 6억원 초과~9억원 이하는 법정 산식에 따른 1~3%, 9억원 초과는 3%예요. 주택 수와 취득 유형에 따라 중과 여부가 달라질 수 있어요.
생애최초 주택은 본인과 배우자의 과거 주택 소유 여부 등 요건을 충족하고 12억원 이하 주택을 실거주 목적으로 취득하면 감면을 받을 수 있어요. 일반적인 주택은 취득세를 최대 200만원 감면하고, 법에서 정한 일부 소형 비아파트·인구감소지역 주택 등은 최대 300만원 감면 규정이 있어요. 세율은 국가법령정보센터 지방세법에서 확인할 수 있어요.
중개보수는 매매금액에 상한요율을 곱한 금액 이내에서 협의해요. 현재 매매는 2억~9억원 미만 0.4%, 9억~12억원 미만 0.5%, 12억~15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%가 상한이에요. 국토교통부 부동산 전자계약 중개보수 안내도 함께 확인해보세요.
소유권이전등기에는 채권 매입·할인비용, 등기신청 관련 비용 등이 들어가고 법무사를 이용하면 보수가 추가돼요. 금액이 거래마다 달라서 하나의 고정액으로 잡으면 안 돼요. 부동산 등기비용 계산기와 중개보수 계산기로 따로 계산해두면 편해요.
계약금부터 잔금일까지 언제 현금이 필요한가요
필요한 현금의 총액만 맞추면 되는 게 아니에요. 계약일에는 대출을 쓰기 어렵기 때문에 계약금은 먼저 자기자금으로 준비해야 하는 경우가 대부분이에요.
계약금을 집값의 10%로 정하는 경우가 많지만 법에서 10%로 고정한 것은 아니에요. 민법 제565조는 계약금이 지급됐을 때의 해약금 효과를 규정할 뿐, 계약금 비율 자체를 정하지 않아요. 실제 금액과 중도금 여부는 매도인과 매수인의 계약 내용으로 정해요.
| 시점 | 지출 항목 | 대출 사용 여부 | 준비사항 |
|---|---|---|---|
| 계약일 | 계약금 | 주담대 사용 전 | 즉시 쓸 수 있는 현금 확보 |
| 계약 후 | 중도금이 있으면 지급 | 계약 조건별 상이 | 대출 승인 일정과 맞추기 |
| 잔금 전 | 취득·등기 관련 자금 준비 | 일부 별도 현금 필요 | 은행·법무사 일정 확인 |
| 잔금일 | 잔여 매매대금 | 주담대 실행 가능 | 자기자금과 대출을 합쳐 지급 |
| 잔금 후 | 세금·이사·수리비 등 | 별도 | 비상자금 남겨두기 |
유상으로 주택을 취득하면 원칙적으로 취득일부터 60일 안에 취득세를 신고·납부해야 해요. 실제 잔금과 등기를 같은 날 처리하는 거래에서는 세금과 등기비용까지 미리 준비하는 경우가 많아요. 소유권이전 절차는 대한민국 법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있어요.
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취득세 계산기
잔금 전에 주택가격과 보유주택 조건을 넣어 취득세 규모를 확인해보세요
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집값별로 필요한 현금 계산 예시
아래는 계산 구조를 보여주기 위한 가정 사례예요. 실제 대출 승인액을 예측한 숫자가 아니며, 취득세 본세와 중개보수 상한까지만 넣었어요. 지방교육세·농어촌특별세 적용 여부, 등기·채권·법무사비, 이사비 등은 별도예요.
| 가정 | 실제 대출 | 주요 비용 | 준비 현금 예시 |
|---|---|---|---|
| 5억·비규제·생애최초·일반 아파트 | 3억2천만원 | 취득세 본세 약 300만원 + 중개보수 상한 200만원 | 약 1억8,500만원+ |
| 6억·비규제·일반차주 | 3억6천만원 | 취득세 본세 600만원 + 중개보수 상한 240만원 | 약 2억4,840만원+ |
| 10억·규제지역·생애최초·일반 아파트 | 5억원 | 취득세 본세 약 2,800만원 + 중개보수 상한 500만원 | 약 5억3,300만원+ |
5억원 사례는 LTV상 한도가 더 높더라도 DSR 심사 후 실제 대출이 3억2천만원으로 나온다고 가정했어요. 10억원 사례도 생애최초 LTV 계산값만 보는 대신 수도권·규제지역 한도와 DSR 심사 결과를 거쳐 실제 5억원이 승인된다고 가정했어요.
주담대를 받은 뒤 매달 나가는 원리금도 남겨둔 현금 규모를 결정해요. 매수 전에 대출 이자 계산기로 월 상환액까지 확인해보세요.
집 살 때 현금이 부족해지는 대표적인 실수
첫 번째는 “LTV 70%니까 현금 30%면 된다”고 계산하는 거예요. LTV 한도가 4억원이어도 DSR 때문에 3억원만 승인되면 부족한 1억원은 결국 자기자금으로 채워야 해요.
두 번째는 “생애최초니까 무조건 80%”라고 생각하는 거예요. 현재는 금융권 생애최초도 70% 기준과 상품별 한도를 확인해야 해요. 규제지역·정책대출 여부에 따라 조건도 달라져요.
세 번째는 취득세를 집값의 1%로 고정하는 거예요. 6억원을 넘으면 세율 구조가 달라지고, 주택 수와 취득 유형에 따라 세금도 달라질 수 있어요.
마지막은 계약금을 법적으로 무조건 10%라고 생각하는 거예요. 10%는 흔히 쓰이는 계약 방식이지만 법정 고정비율은 아니므로 계약서의 실제 지급일과 금액을 기준으로 현금흐름을 짜야 해요.
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DSR 대출한도 계산기
LTV 계산액보다 실제 주담대가 얼마나 줄어들 수 있는지 소득과 기존 대출을 넣어 확인해보세요
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- □ 매매가격
- □ 보유 현금
- □ 금융회사에서 확인한 실제 대출 사전조회 금액
- □ 취득세·중개보수·등기·채권 관련 비용
- □ 계약금 지급일과 잔금일
- □ 이사·수리 등 계약 후 필요한 여유자금
자주 묻는 질문
Q. 집값의 30%만 있으면 되나요?
A. 아니에요. LTV 70%가 적용되더라도 DSR이나 기존 부채 때문에 실제 대출이 70%보다 적을 수 있어요. 매매가격-실제 승인 대출액으로 자기자금을 계산해야 해요.
Q. LTV 70%인데 대출이 왜 덜 나오나요?
A. LTV는 담보가치 기준 한도이고 DSR은 소득 대비 원리금 상환부담을 봐요. 신용대출이나 자동차대출 등 기존 부채가 있으면 실제 주담대 한도가 더 작아질 수 있어요.
Q. 생애최초 대출은 얼마나 나오나요?
A. 생애최초라고 해서 집값의 80%가 자동으로 나오지는 않아요. 현재 금융권 생애최초 주담대는 70% 기준을 확인해야 하고, 실제 승인액은 DSR과 주택가격별 한도, 상품별 요건에 따라 달라져요.
Q. 계약금 10%는 꼭 필요한가요?
A. 법에서 계약금을 집값의 10%로 고정하고 있지는 않아요. 민법은 계약금을 지급했을 때의 법적 효과를 정하고 있고, 실제 계약금 비율과 지급일은 당사자 계약으로 정해요.
Q. 집 살 때 취득세는 얼마인가요?
A. 일반 주택 유상취득은 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 1~3% 산식, 9억원 초과 3%가 기본 구조예요. 다주택 여부와 생애최초 감면 등 조건에 따라 달라질 수 있어요.
Q. 중개수수료는 언제 내나요?
A. 법상 중개보수 지급시기는 약정이 있으면 그 약정을 따르고, 별도 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 봐요. 실제 계약서와 중개사무소 안내를 확인해보세요.
Q. 등기비용은 얼마 드나요?
A. 주택가격과 채권 매입·할인, 등기조건, 법무사 이용 여부 등에 따라 달라져요. 정액으로 잡지 말고 등기비용을 별도로 계산해 예산에 넣는 게 안전해요.
Q. 신용대출이 있으면 주담대가 줄어드나요?
A. 그럴 수 있어요. 기존 신용대출의 원리금 부담이 DSR에 반영되면 새로 받을 주담대 한도가 작아질 수 있어요. 규제지역에서는 신용대출 관련 별도 제한도 함께 확인해야 해요.
Q. 잔금일에 대출은 어떻게 나오나요?
A. 대출 승인이 끝난 상태에서 잔금일에 은행이 주담대를 실행하고, 매수인의 자기자금과 합쳐 매도인에게 잔금을 지급하는 방식이 일반적이에요. 소유권이전등기와 근저당권 설정도 같은 날 연계되는 경우가 많아요.
Q. 집값 외에 얼마를 더 준비해야 하나요?
A. 취득 관련 세금, 중개보수, 등기·채권 비용 외에도 이사·수리·가전비가 생길 수 있어요. 그래서 계산된 필요자금과 별도로 일정한 여유자금을 남겨두는 편이 좋아요.
기준일 · 2026년 8월 31일. 대출규제·규제지역·세율·감면 및 금융회사 심사기준은 이후 변경될 수 있어요.