부담부증여는 집을 물려주면서 그 집에 딸린 빚까지 함께 넘기는 방식이에요. 전세 낀 집이라면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 그 빚이 되고, 자녀가 이 반환 의무를 떠안는 구조예요.
그래서 “전세 4억이 낀 10억 집이면 6억만 증여한 것 아닌가요?”라는 질문이 많아요. 방향은 맞지만, 빠진 4억에도 세금이 따라붙어요. 부모와 자녀가 각각 어떤 세금을 내는지부터 나눠볼게요.
전세보증금만큼 세금이 없어지는 구조가 아니에요. 자녀가 떠안은 보증금 부분은 부모의 양도소득세로 넘어가고, 나머지는 자녀의 증여세 대상이에요. 자녀는 취득세도 따로 확인해야 해요.
- 전세 낀 집 부담부증여는 증여세·양도소득세·취득세 세 가지를 같이 봐야 해요
- 증여세와 취득세는 자녀(수증자), 양도소득세는 부모(증여자)가 내요
- 임대보증금은 법령상 증여재산에서 빼는 채무에 들어갈 수 있어요
- 다만 부모·자녀 사이는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정해서, 실제 인수를 입증해야 해요
- 자녀가 떠안은 채무 부분은 부모가 판 것(양도)으로 봐요. 다만 취득세는 가족 사이면 대가 지급이 증명될 때만 채무 부분을 유상 취득으로 봐요
- 세 세금 모두 신고기한이 해당 월 말일부터 3개월이에요
- 부담부증여라고 항상 단순증여보다 싼 건 아니에요 — 세 세금 합계로 판단해요
| 세금 | 납세자 | 과세되는 부분 | 확인할 변수 |
|---|---|---|---|
| 증여세 | 자녀(수증자) | 인정된 채무를 뺀 증여 부분 | 증여재산공제·10년 내 사전증여·재산 평가 |
| 양도소득세 | 부모(증여자) | 자녀가 인수한 채무 부분 | 부모의 취득가액·필요경비·보유기간·주택 수·비과세 여부 |
| 취득세 | 자녀(수증자) | 집 전체 — 가족 간이면 대가 지급이 증명된 채무 부분만 유상, 나머지는 증여 취득 | 자녀의 소득 등 대가 지급 증빙·주택 수·지역·주택가액 |
부담부증여, 전세 낀 집은 세금 3개를 봐야 해요
전세 낀 집을 부담부증여하면 집값이 두 덩어리로 갈려요. 자녀가 떠안은 전세보증금만큼은 부모가 자녀에게 판 것처럼 보고, 나머지만 증여로 봐요.
10억원 집에 전세보증금 4억원이 있고, 자녀가 반환채무를 실제로 승계했다고 가정해볼게요. 세금 방향은 이렇게 나뉘어요.
| 구분 | 금액 | 세금 방향 |
|---|---|---|
| 전체 재산가액 | 10억원 | 하나의 증여세 대상이 아니라 둘로 갈림 |
| 채무 승계분(전세보증금) | 4억원 | 부모 양도소득세 · 자녀 취득세(대가 지급이 증명되면 유상, 아니면 증여 취득) |
| 나머지 | 6억원 | 자녀 증여세 · 자녀 취득세(무상 부분) |
표는 구조를 보여주는 예시예요. 실제 세액은 각 계산기에서 따로 계산해야 해요.
6억원에 바로 증여세율을 곱하면 안 돼요. 증여재산공제, 10년 안에 받은 사전증여, 재산 평가 방법이 반영돼야 해요. 10억원이라는 재산가액도 평가 방식에 따라 달라지니 증여재산 시가·감정 평가 기준도 함께 보세요.
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증여세 계산기
전세보증금을 뺀 증여 부분으로 자녀가 낼 증여세를 계산해보세요
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전세보증금은 얼마나 증여재산에서 뺄 수 있나요
상속세 및 증여세법 제47조에 따라 증여세는 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무를 뺀 금액에 매겨요. 같은 법 시행령 제36조는 증여자가 집을 남에게 임대하고 받은 임대보증금을 이 채무에 넣고 있어요. 전세보증금이 빠질 수 있는 법적 근거가 여기 있어요.
문제는 부모·자녀 사이예요. 같은 법 제47조는 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여에서 그 채무를 수증자가 인수하지 않은 것으로 추정해요. 자녀가 실제로 떠안았다는 걸 객관적으로 보여줘야 뺄 수 있다는 뜻이에요. 다만 국가·지방자치단체에 대한 채무처럼 법령이 정한 방법으로 객관적으로 인정되는 채무는 이 추정을 적용하지 않아요. 전세보증금은 세입자에게 돌려줄 돈이라, 객관적인 증빙으로 인수를 보여주는 게 관건이에요.
빠지는 금액은 자녀가 실제로 인수한 보증금만큼이에요. 계약서에 적힌 보증금과 증여할 때의 실제 잔액이 같은지도 먼저 확인해보세요.
“전세가 4억이면 4억을 빼고 증여세를 계산한다”는 절반만 맞아요. 전세보증금이 있다고 부담부증여가 자동으로 완성되는 건 아니에요. 가족 사이라면 자녀가 반환채무를 실제로 인수했다는 입증이 없으면 채무 차감이 인정되지 않을 수 있어요.
자녀가 내는 증여세와 취득세는 어떻게 다른가요
자녀는 세금을 두 개 내요. 증여세는 국세이고, 취득세는 지방세라 성격부터 달라요.
증여세는 채무를 뺀 증여 부분에만 붙어요. 취득세는 집 전체를 취득한 데 붙는데, 채무 부분을 어떻게 보느냐가 가족 사이에서 달라져요.
지방세법 제7조제12항은 부담부증여의 채무액 부분을 유상 취득으로 보는 게 원칙이에요. 그런데 같은 항 단서가 배우자·직계존비속 사이의 부담부증여에는 제11항을 적용하게 해요. 제11항은 가족에게서 부동산을 받으면 증여로 취득한 것으로 보고, 대가를 지급한 사실이 증명될 때만 유상으로 봐요.
그래서 부모에게서 전세 낀 집을 받을 때는 자녀의 소득, 자녀 소유 재산을 처분하거나 담보로 잡은 돈, 이미 증여세·상속세를 신고한 재산 등으로 대가를 치른 사실이 증명돼야 채무 부분이 유상 취득이 돼요. 증명하지 못하면 채무 부분까지 증여 취득으로 봐요. 증여세의 채무 인정과 취득세의 유상 인정은 서로 다른 법 기준이라 따로 챙겨야 해요.
취득세율도 숫자 하나로 말하기 어려워요. 자녀가 이미 가진 주택 수, 집이 있는 지역, 주택가액, 유상·무상 부분에 따라 달라지기 때문이에요. 증여·유상 취득별 세율 구간은 아파트·증여 취득세율 비교에서 조건과 함께 볼 수 있어요.
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취득세 계산기
주택 수·지역·가액을 넣어 자녀가 낼 취득세를 가늠해보세요
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전세계약서만 있으면 채무가 인정되나요
임대차계약서는 출발점이지 끝이 아니에요. 상속세 및 증여세법 시행령 제10조가 채무를 확인하는 서류와 객관적인 입증 방법을 따로 정해둔 이유예요. 세입자와의 임대차가 실제로 있고, 증여 뒤 보증금을 돌려줄 사람이 자녀라는 게 드러나야 해요.
시행령 제10조는 국가·지방자치단체·금융회사 등에 대한 채무는 해당 기관의 채무임을 확인할 수 있는 서류로, 그 밖의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등으로 확인하게 해요. 전세보증금은 세입자에 대한 채무라 뒤쪽 서류로 확인하게 돼요.
| 확인 항목 | 확인 내용 | 준비할 자료 |
|---|---|---|
| 실제 임대차 | 세입자가 실제로 임차 중인가 | 임대차계약서 |
| 전세보증금 금액 | 계약서상 금액과 실제 잔액이 같은가 | 임대차계약서·채무 관련 증빙 |
| 수증자의 채무 승계 | 반환 의무를 자녀가 넘겨받았나 | 채무부담계약서·채권자(세입자) 확인서 |
| 증여 후 실제 부담 주체 | 보증금을 돌려줄 때 자녀가 부담하나 | 반환 시점의 채무 관련 증빙 |
국세청 증여세 신고 안내에도 채무 사실을 입증하는 서류가 따로 정리돼 있어요. 어떤 서류가 필요한지는 사실관계에 따라 달라질 수 있으니 신고 전에 맞춰보세요.
신고 뒤에도 관리가 필요해요. 세입자가 나갈 때 부모가 보증금을 대신 돌려주면 처음 신고한 채무 인수 내용과 실제가 어긋날 수 있어요. 이런 경우는 개별 사실관계에 따라 판단이 갈리니 세무 전문가 검토를 받아보세요.
부모에게 왜 양도소득세가 생기나요
소득세법 제88조는 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액 부분을 양도로 봐요. 자녀가 전세보증금 4억원을 떠안았다면, 부모는 그 4억원어치를 자녀에게 판 것처럼 되는 셈이에요.
그렇다고 4억원에 세율을 곱하지는 않아요. 부모가 집을 산 가격(취득가액)과 필요경비, 보유기간을 바탕으로 채무 부분에 해당하는 양도차익을 따로 구해요. 주택 수와 비과세 해당 여부에 따라 결과가 크게 달라져요.
오래전에 싸게 산 집일수록 채무 부분의 양도차익이 커질 수 있어요. 계산 과정 자체는 부담부증여 양도세·증여세 동시 계산법에 따로 정리해 뒀어요.
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양도소득세 계산기
부모의 취득가액·보유기간·주택 수를 넣어 생길 수 있는 양도소득세를 가늠해보세요
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유리한지는 세금 3개 합계로 봐야 해요
부담부증여를 하면 자녀의 증여세는 줄 수 있어요. 대신 부모의 양도소득세가 새로 생기고, 자녀의 취득세 계산도 달라져요. 증여세 하나만 비교하면 판단이 틀어져요.
전세 낀 집에서 합계를 가르는 변수는 크게 네 가지예요. 부모의 취득가액과 보유기간, 부모의 주택 수와 비과세 여부, 자녀의 기존 주택 보유 상황, 그리고 10년 안에 같은 사람에게 받은 증여예요.
부모의 양도차익이 크거나 자녀의 취득세 부담이 커지면 단순증여보다 총세금이 오히려 늘 수 있어요. 증여세가 줄어드는지만 보지 말고 세 세금을 모두 계산해서 더해보세요.
단순증여와 숫자로 나란히 비교하는 방법은 부담부증여가 일반증여보다 유리한 경우 계산에서 볼 수 있어요.
신고기한은 언제까지인가요
세 세금 모두 기한은 “해당 달의 말일부터 3개월”이에요. 일반 거래에서 익숙한 ‘2개월’이나 ’60일’과 다르니 헷갈리지 마세요.
예를 들어 3월 5일에 증여했다면 3월 31일부터 3개월을 세서 6월 30일까지예요. 증여세와 양도소득세는 증여일 기준, 취득세는 취득일 기준이라 기산일이 다를 수 있다는 점도 챙겨두세요.
| 순서 | 누가 | 할 일 | 기한 |
|---|---|---|---|
| ① 증여 전 | 부모·자녀 | 세금 3개를 각각 계산하고 임대차계약서·채무 인수 증빙 준비 | 증여 계약 전 |
| ② 취득세 | 자녀 | 채무 부분을 유상으로 인정받을 증빙(자녀 소득 등)을 갖춰 취득세 신고·납부 | 취득일이 속하는 달 말일부터 3개월 |
| ③ 증여세 | 자녀 | 채무 입증서류를 갖춰 증여세 신고 | 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 |
| ④ 양도소득세 | 부모 | 채무 부분 양도소득세 예정신고 | 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 |
| ⑤ 이후 | 자녀 | 세입자 퇴거 때 보증금 반환을 자녀가 부담 | 임대차 종료 시 |
예시이며 실제 상황에 맞춰 조정하세요. 등기 일정과 취득세 납부 시점은 관할 시·군·구청 세무부서에 함께 확인해보세요.
증여세 기한을 넘겼을 때 생기는 일은 증여세 신고 기한과 무신고 가산세에 정리해 뒀어요.
- 세입자와의 임대차계약이 실제로 있고 보증금 잔액을 확인했다
- 자녀가 반환채무를 실제로 승계하고, 이를 적은 계약서·확인서가 있다
- 최근 10년 안에 같은 증여자에게 받은 재산을 정리했다
- 부모의 취득가액·보유기간·주택 수를 확인했다
- 자녀의 기존 주택 보유 상황을 확인했다
- 증여세·양도소득세·취득세를 각각 계산해 합산했다
- 취득세에서 채무 부분을 유상으로 인정받을 자녀의 소득·재산 증빙을 확인했다
자주 묻는 질문
Q. 전세보증금도 부담부증여 채무로 인정되나요?
A. 인정될 수 있어요. 상속세 및 증여세법 시행령이 증여자가 임대하고 받은 임대보증금을 관련 채무에 넣고 있어요. 다만 가족 사이라면 자녀가 실제로 인수했다는 입증이 함께 있어야 해요.
Q. 전세 4억이 낀 10억 집이면 6억만 증여한 건가요?
A. 구조로 보면 6억원이 증여 부분이 맞아요. 하지만 증여재산공제와 10년 안의 사전증여, 재산 평가 방법이 반영되니 6억원에 세율을 곱한 값이 곧 세금은 아니에요. 나머지 4억원에는 부모의 양도소득세가 따로 계산돼요.
Q. 부모와 자녀 사이에도 부담부증여를 할 수 있나요?
A. 할 수 있어요. 다만 배우자·직계존비속 사이에서는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하는 규정이 있어요. 자녀의 채무 인수를 객관적으로 보여줘야 채무가 빠져요.
Q. 부담부증여하면 부모도 세금을 내나요?
A. 네, 낼 수 있어요. 자녀가 떠안은 채무 부분은 부모가 양도한 것으로 봐서 양도소득세 대상이 돼요. 비과세 해당 여부와 양도차익 크기에 따라 실제 세액은 크게 달라져요.
Q. 부담부증여 취득세는 누가 내나요?
A. 집을 받는 자녀가 내요. 부모·자녀 사이라면 지방세법상 증여로 취득한 것으로 보는 게 원칙이고, 자녀의 소득 등으로 대가를 지급한 사실이 증명될 때만 채무 부분을 유상 취득으로 봐요. 그래서 같은 집이라도 증빙에 따라 취득세가 달라져요.
Q. 소득 없는 자녀도 전세보증금을 승계할 수 있나요?
A. 된다, 안 된다로 잘라 말하기 어려워요. 가족 간 채무는 인수하지 않은 것으로 추정되기 때문에, 자녀가 나중에 보증금을 실제로 돌려줄 수 있는지 같은 실질이 함께 문제될 수 있어요. 사실관계가 중요하니 세무 전문가 검토를 받아보세요.
Q. 세입자 전세계약서는 어떤 증빙이 되나요?
A. 임대차가 실제로 있고 보증금이 얼마인지 보여주는 기본 자료예요. 그것만으로 자녀가 채무를 인수했다는 것까지 증명되지는 않아요. 채무 인수를 적은 계약서·확인서 같은 증빙을 함께 준비해야 해요.
Q. 부담부증여 후 부모가 보증금을 대신 돌려주면 어떻게 되나요?
A. 신고한 내용과 실제 부담 주체가 달라져 문제가 될 수 있어요. 결과는 개별 사실관계에 따라 달라지니, 세입자가 나가기 전에 세무 검토를 받아두는 편이 안전해요.
Q. 부담부증여가 단순증여보다 유리한가요?
A. 경우에 따라 달라요. 증여세는 줄어도 부모의 양도소득세와 자녀의 취득세가 더해지기 때문이에요. 세 세금을 각각 계산해 합계로 비교해야 해요.
Q. 양도세는 2개월, 취득세는 60일 아닌가요?
A. 부담부증여는 달라요. 채무 부분 양도소득세 예정신고는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 취득세는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이에요. 익숙한 기한으로 알고 있으면 일정을 잘못 잡기 쉬워요.
기준일 · 2026년 9월 30일 기준. 세법은 개정될 수 있고, 실제 세액은 개인 조건에 따라 달라져요.