증여재산 평가 시가 감정은 “공시가격으로 신고해도 되나, 감정평가를 받아야 하나”를 가르는 문제예요. 증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가하는 게 원칙이고, 감정가액은 요건을 갖춰야 시가로 인정돼요.
이 글은 세율이나 신고 절차 전체가 아니라 어떤 금액이 평가액이 되는지에 집중해요. 세율과 신고 방법은 증여세 신고 방법과 세율표에 따로 정리해뒀어요.
증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가해요. 부동산 기준시가가 10억 원 이하라면 요건을 갖춘 감정기관 한 곳의 감정가액도 시가로 인정받을 수 있어요. 다만 다른 매매사례와 평가기간을 함께 확인해야 해요.
- 증여재산은 증여일 현재 시가로 평가하는 게 원칙이에요
- 일반적인 평가기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지예요 (상속은 전후 6개월이라 달라요)
- 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 1곳도 가능하고, 그 밖에는 2곳 이상의 평균액을 써요
- 감정평가서의 가격산정기준일과 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 해요
- 감정을 받았다고 그 금액이 자동으로 시가로 확정되지는 않아요
- 공시가격 같은 보충적 평가액은 시가를 산정하기 어려울 때 쓰는 방법이에요
| 평가방법 | 적용 상황 | 핵심 조건 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 해당 재산 매매가액 | 증여하는 재산 자체가 거래된 경우 | 매매계약일이 평가기간 안 | 특수관계인 거래 등은 예외가 있어요 |
| 유사재산 매매사례가액 | 비슷한 다른 재산이 거래된 경우 | 면적·위치·용도·기준시가가 같거나 비슷 · 신고일까지의 거래 | 아파트에서 특히 자주 문제가 돼요 |
| 감정가액 | 감정평가를 받은 경우 | 감정기관 수 · 두 날짜가 평가기간 안 | 기준시가 10억 이하 1곳, 그 밖엔 2곳 이상 평균 |
| 수용·경매·공매가액 | 재산이 수용·경매·공매된 경우 | 평가기간 안의 가액 | 적용 요건을 함께 확인해요 |
| 보충적 평가액 | 위 시가를 산정하기 어려운 경우 | 공시가격 등 법에서 정한 방법 | 마음대로 고르는 선택지가 아니에요 |
표의 순서가 곧 적용 순위는 아니에요. 재산이 실제로 거래됐는지, 요건을 갖췄는지, 평가기준일과 얼마나 가까운지에 따라 어떤 가액이 쓰일지 달라져요.
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증여세 계산기
공시가격·감정가·매매사례가를 각각 넣어 평가액에 따라 증여세가 얼마나 달라지는지 비교해보세요
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“10억 원 이하면 감정 1곳”의 10억 원은 실제 시세나 감정가가 아니라 기준시가예요. 시세가 15억 원인 아파트라도 기준시가가 10억 원 이하라면 1곳 특례 대상이 될 수 있고, 반대로 기준시가가 10억 원을 넘으면 시세와 상관없이 2곳 이상이 필요해요.
증여재산 평가, 시가와 감정가격 중 무엇을 적용할까요?
증여재산의 시가 평가 원칙
상속세 및 증여세법 제60조는 증여세가 붙는 재산을 증여일 현재의 시가로 평가하도록 정하고 있어요. 여기서 시가는 하나의 숫자가 정해져 있는 게 아니라, 평가기간 안에 확인되는 매매·감정·수용·경매·공매가액 등이 시가로 인정될 수 있다는 뜻이에요.
그래서 감정가격은 “시가 대신 쓰는 값”이 아니라 시가로 인정될 수 있는 자료 중 하나예요. 감정을 받든 안 받든, 먼저 평가기간 안에 어떤 시가 자료가 있는지부터 살펴봐야 해요.
부동산이 아닌 재산은 평가 방식이 달라요. 가상자산이라면 코인 상속·증여 평가 방법을 참고해보세요.
매매사례가액과 보충적 평가방법
증여하는 재산이 평가기간 안에 실제로 팔렸다면 그 매매가액이 시가가 될 수 있어요. 다만 특수관계인 사이의 거래처럼 가격을 그대로 믿기 어려운 거래에는 예외가 있어요.
공시가격 같은 기준시가로 평가하는 보충적 평가방법은 시가를 산정하기 어려울 때 쓰는 방법이에요. 시가 자료가 있는데도 공시가격을 골라 신고할 수 있다는 뜻은 아니에요.
증여재산 감정평가 1곳과 2곳의 인정 조건
기준시가 10억 원 이하
부동산의 기준시가가 10억 원 이하라면 요건을 갖춘 감정기관 한 곳의 감정가액도 시가로 인정받을 수 있어요. “부동산 감정은 무조건 두 곳”이라는 설명은 이 특례를 빠뜨린 거예요. 국세청 증여재산의 평가 안내에도 같은 기준이 나와요.
한 곳으로 가능한지 판단할 때는 감정가가 아니라 기준시가를 봐야 해요. 감정을 맡기기 전에 증여할 부동산의 기준시가부터 확인해보세요.
감정기관 두 곳 이상이 필요한 경우
기준시가가 10억 원을 넘는 부동산은 원칙대로 감정기관 두 곳 이상의 감정가액이 필요하고, 이때는 감정가액의 평균액을 적용해요. 한 곳만 받은 감정가액은 시가로 인정되지 않을 수 있어요.
| 부동산 기준시가 | 감정기관 수 | 적용 금액 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 10억 원 이하 | 1곳 이상 | 그 감정가액 (2곳 이상이면 평균액) | 시세·감정가가 아니라 기준시가로 판단 |
| 10억 원 초과 | 2곳 이상 | 감정가액 평균액 | 1곳만 받으면 인정되지 않을 수 있어요 |
증여재산 감정평가 기간과 신고기한
증여일 전 6개월부터 후 3개월
증여재산의 일반적인 평가기간은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지예요. 상속재산은 전후 6개월이라, 둘을 섞어 “전후 6개월”로 설명한 글을 보고 일정을 잡으면 틀어져요. 근거는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조예요.
증여세 신고기한은 이와 따로 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 (국세청 신고납부기한 안내)예요. 두 기한의 끝이 다를 수 있어서, 신고기한이 남아 있어도 평가기간이 먼저 끝날 수 있어요.
감정평가서 작성일과 가격산정기준일
감정가액이 평가기간 안의 것인지 볼 때는 가격산정기준일과 감정평가서 작성일을 모두 확인해요. 증여일 전에 의뢰했더라도 평가서가 평가기간을 넘겨 나오면 일반 평가기간의 감정가액으로 보기 어려워요.
| 구분 | 기간 | 판단 기준 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 시가 평가기간 | 증여일 전 6개월~후 3개월 | 증여일(평가기준일) | 상속의 전후 6개월과 달라요 |
| 감정가액 | 평가기간 안 | 가격산정기준일과 평가서 작성일 | 두 날짜가 모두 기간 안이어야 해요 |
| 매매가액 | 평가기간 안 | 매매계약일 | 잔금일이 아니라 계약일로 봐요 |
| 증여세 신고 | 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 | 증여일이 속한 달 | 평가기간 끝과 다를 수 있어요 |
예를 들어 3월 초에 증여했다면 평가기간은 6월 초에 끝나지만, 신고기한은 6월 말이에요. 감정평가서는 신고기한이 아니라 6월 초를 기준으로 일정을 맞춰야 해요.
공시가격과 감정가격이 다를 때 평가방법
유사재산 매매사례가액 확인
공시가격과 감정가격 중 무엇을 쓸지 고민하기 전에, 평가기간 안의 유사재산 매매사례가 있는지부터 봐야 해요. 평가 대상과 면적·위치·용도·기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 거래가격도 시가로 인정될 수 있어요.
유사재산 매매사례가액으로 보는 거래는 증여일 전 6개월부터 평가기간 안의 증여세 신고일까지의 것이에요. 신고일 이후 평가기간 안에 생긴 비슷한 거래는 이 범위에 들어가지 않아요.
아파트는 같은 단지에 비슷한 거래가 있는 경우가 많아요. 그래서 공시가격으로 신고하려 해도 이런 거래가격이 시가로 잡힐 수 있어요.
시가로 보는 가액이 둘 이상이면 증여일에 가장 가까운 날의 가액을 적용해요. 다만 증여하는 재산 자체의 매매·감정가액이 있으면 유사재산 매매사례가액은 적용하지 않아요. 같은 단지 거래가 여러 건 있어도, 요건을 갖춘 해당 재산 감정가액이 있으면 비교 대상이 달라진다는 뜻이에요.
시가를 산정하기 어려운 경우
평가기간 안에 매매·감정·유사 매매사례 같은 시가 자료가 없을 때 비로소 보충적 평가방법을 써요. 부동산이라면 공시가격 등 법에서 정한 기준시가로 평가하는 방식이에요.
감정을 받으면 가액이 하나로 정리되는 대신, 감정가가 공시가격보다 높게 나오면 그만큼 증여세가 늘 수 있어요. 어느 쪽이 유리한지는 증여세 계산기에 두 가액을 넣어 비교해보는 게 가장 빨라요.
감정평가 금액이 인정되지 않을 수 있는 경우
다른 시가 자료와의 관계
감정가액은 요건을 갖춰야 시가로 인정돼요. 시가로 보는 가액이 둘 이상이면 증여일에 가장 가까운 날의 가액을 적용하니, 감정가액과 해당 재산의 매매가액이 함께 있다면 날짜부터 비교해봐야 해요. 감정만 받아두면 다른 가액은 따질 필요가 없다고 생각하면 안 돼요.
국세청 재감정 가능성
납세자가 받은 감정가액이 보충적 평가액(공시가격 등)과 유사재산 시가의 90% 중 적은 금액에 못 미치면, 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰해 감정한 가액으로 평가할 수 있어요. 재감정 결과에 따라 신고한 금액과 다른 가액이 적용될 수 있어요.
재산평가심의위원회
평가기간 밖이라도 증여일 전 2년 이내이거나 평가기간이 끝난 뒤부터 증여세 신고기한 후 6개월까지 생긴 매매·감정가액은 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있어요. 평가기간이 끝난 뒤의 가액을 인정받으려면 그 매매 등이 있는 날부터 6개월 안에 심의를 신청해야 해요.
국세청도 이 기간을 활용해요. 2020년 1월 국세청은 비주거용 부동산(이른바 꼬마빌딩)과 나대지를 대상으로 직접 감정평가를 하고, 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 감정가액을 시가로 보겠다고 안내했어요. 공시가격으로 신고했더라도 신고 뒤에 다른 가액으로 평가될 수 있다는 뜻이에요.
감정평가를 받았다는 사실만으로 그 금액이 세법상 시가로 확정되지 않아요. 기준시가·평가기간·감정기관 수 요건, 유사 매매사례, 재감정 가능성을 모두 따져야 해요. 금액이 크거나 시가 자료가 여러 개라면 세무 전문가와 상담해보는 게 안전해요.
증여세 신고 전에 확인할 사항
감정평가 수수료와 증빙자료
상속세 및 증여세법 제55조에 따라, 증여세 과세표준을 계산할 때 대통령령으로 정하는 감정평가 수수료를 빼요. 공제 한도와 세부 조건은 시행령에서 따로 정하니 신고 전에 확인해보세요.
감정평가 비용은 부동산마다 달라서 평균을 말하기 어려워요. 실제 견적은 감정평가법인에 직접 받아보고, 감정평가서와 수수료 영수증은 신고 때까지 보관해두세요.
평가액에 따른 증여세 비교
평가액이 아직 확정되지 않았다면 공시가격·감정가·매매사례가를 각각 넣어 세액 차이를 미리 비교해두세요. 계산 결과는 입력한 평가액과 공제 조건에 따른 예상 세액이에요.
부동산 증여 취득세
부동산을 증여받으면 증여세(국세)와 별도로 취득세(지방세)가 발생할 수 있어요. 무상취득의 취득세 과세표준은 지방세법 제10조의2에서 시가인정액을 기준으로 따로 정하고 있어서, 증여세 평가액과 항상 같다고 보면 안 돼요.
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취득세 계산기
「증여」 탭을 골라 증여세와 별도로 내는 취득세를 개략 계산해보세요
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증여 취득세율은 취득세율 1~12%, 아파트·증여·상속·농지 비교에서 확인할 수 있어요. 증여 계약서를 아직 쓰지 않았다면 부동산 매매·증여 계약서 양식 2종과 작성법도 함께 보세요.
| 내 상황 | 이러면 | 다음에 할 일 |
|---|---|---|
| 기준시가 10억 원 이하 | 감정기관 1곳도 가능 | 1곳에 견적 받고 일정 확인 |
| 기준시가 10억 원 초과 | 2곳 이상 평균액 적용 | 감정기관 2곳에 동시에 의뢰 |
| 같은 단지에 비슷한 거래가 있음 | 그 거래가가 시가가 될 수 있음 | 거래가와 감정가를 나란히 비교 |
| 평가서가 증여일 후 3개월을 넘길 듯함 | 일반 평가기간 밖 | 의뢰를 앞당기거나 일정 재조정 |
| 증여일 확정 | 신고기한 = 그 달 말일부터 3개월 | 평가기간 끝과 신고기한을 달력에 표시 |
위 표는 본문 기준을 정리한 예시예요. 실제 상황에 맞춰 조정하세요.
- 증여할 부동산의 기준시가가 10억 원 이하인지 확인
- 평가기간 안에 해당 재산 거래나 유사 매매사례가 있는지 확인
- 필요한 감정기관 수(1곳 또는 2곳 이상) 결정
- 증여 예정일 기준으로 가격산정기준일·평가서 작성일이 평가기간 안에 들어오는지 확인
- 증여일이 속한 달 말일부터 3개월인 신고기한을 달력에 표시
- 부동산이면 증여 취득세를 따로 계산
자주 묻는 질문
Q. 증여재산은 반드시 시가로 평가해야 하나요?
A. 네, 증여일 현재의 시가로 평가하는 게 원칙이에요. 평가기간 안에 시가로 볼 만한 자료가 없어 시가를 산정하기 어려울 때만 공시가격 같은 보충적 평가방법을 써요.
Q. 증여재산 감정평가는 꼭 받아야 하나요?
A. 감정가액은 시가로 인정될 수 있는 자료 중 하나예요. 이미 매매사례 등 다른 시가 자료가 있다면 그 자료와의 관계를 함께 따져야 하니, 감정 여부는 시가 자료부터 확인한 뒤 판단해보세요.
Q. 감정평가는 한 곳에서만 받아도 되나요?
A. 부동산 기준시가가 10억 원 이하라면 요건을 갖춘 감정기관 한 곳의 감정가액도 인정될 수 있어요. 기준시가가 10억 원을 넘으면 두 곳 이상에서 받아 평균액을 적용해요.
Q. 증여일이 지난 뒤에도 감정평가를 받을 수 있나요?
A. 일반 평가기간이 증여일 후 3개월까지라 그 안이면 가능해요. 다만 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 해요.
Q. 아파트는 공시가격으로 증여세를 신고해도 되나요?
A. 먼저 평가기간 안의 매매사례가 있는지 봐야 해요. 같은 단지에 비슷한 거래가 있으면 그 가액이 시가로 잡힐 수 있어서, 공시가격 신고가 그대로 인정되지 않을 수 있어요.
Q. 비슷한 아파트의 거래가격도 시가로 인정되나요?
A. 면적·위치·용도·기준시가 등이 같거나 비슷하고, 증여일 전 6개월부터 평가기간 안의 증여세 신고일까지 있었던 거래라면 유사재산 매매사례가액으로 인정될 수 있어요. 다만 증여하는 재산 자체의 매매·감정가액이 있으면 유사재산 매매사례가액은 적용하지 않아요. 구체적인 기준은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조에서 정해요.
Q. 감정가격이 공시가격보다 낮게 나오면 인정되나요?
A. 감정가액이 보충적 평가액(공시가격 등)과 유사재산 시가의 90% 중 적은 금액에 못 미치면, 세무서장 등이 다른 감정기관에 다시 감정을 맡겨 그 가액으로 평가할 수 있어요. 낮은 감정가가 그대로 확정된다고 보기는 어려워요.
Q. 감정평가를 받으면 증여세가 줄어드나요?
A. 꼭 그렇지는 않아요. 감정가가 공시가격보다 높으면 세금이 늘 수 있고, 결과는 실제로 인정되는 평가액과 공제 조건에 따라 달라져요. 가액별로 증여세 계산기에 넣어 비교해보세요.
Q. 감정평가 수수료는 증여세 계산 때 빼주나요?
A. 상속세 및 증여세법 제55조에 근거해 대통령령으로 정하는 감정평가 수수료를 과세표준에서 빼요. 한도와 세부 조건은 시행령으로 따로 확인해야 해요.
Q. 부동산을 증여받으면 취득세도 내야 하나요?
A. 네, 증여세와 별개로 지방세인 취득세가 발생할 수 있어요. 과세표준은 지방세법 제10조의2에서 따로 정하니 취득세 계산기로 따로 계산해보세요.
기준일 · 2026년 9월 24일 기준. 세법과 평가 기준은 개정될 수 있고, 개별 사안은 세무 전문가와 상담해보세요.