내 집 마련 총비용, 취득세·중개보수·등기비 6가지

내 집 마련 총비용을 따질 때 계약금과 잔금만 계산하는 경우가 많아요. 그런데 집을 사면 매매가격과 별도로 세금, 중개보수, 등기에 드는 실비가 따로 나가요.

이 글은 집값 외에 드는 돈을 6가지로 나누고, 항목마다 금액이 무엇으로 정해지는지 정리했어요. 내 조건으로 금액을 바로 뽑아보고 싶다면 중간에 있는 계산기로 넘어가면 돼요.

🏠

내 집 마련 총비용 계산기
매매가격을 넣고 집값 외에 필요한 총비용부터 계산해보세요

→

내 집 마련 총비용은 집값만 보면 안 돼요

집값 외 비용은 성격이 둘로 나뉘어요. 세율·요율·법정 금액으로 바로 계산되는 항목과, 견적이나 시점에 따라 달라지는 항목이에요.

대출 한도와 계약금·잔금 날짜별 현금 계획은 집 살 때 필요한 현금 계산법에서 따로 다뤄요. 이 글은 집값 외 비용 6가지가 각각 무엇으로 정해지는지에 집중해요.

그래서 “집값의 몇 %만 더 준비하면 된다”는 어림셈은 잘 맞지 않아요. 취득세는 가격과 주택 수, 중개보수는 협의, 채권은 매도 시점, 법무사·대출 비용은 견적으로 정해지기 때문이에요.

감을 잡기 위해 중과·감면이 없는 5억원 주택 매매로 계산해볼게요. 확정할 수 있는 항목만 먼저 채운 표예요.

전용 85㎡ 이하 주택이면 확정되는 항목을 상한·서면 신청 기준으로 더해도 766만 8천원이에요. 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 100만원이 붙어 866만 8천원이 돼요. 여기에 채권 부담액과 법무사·대출 비용이 더해지니 잔금 계획은 이보다 넉넉하게 잡는 게 안전해요.

취득세는 집값과 주택 수에 따라 달라져요

주택을 돈 주고 사는 유상취득의 기본 취득세율은 지방세법 제11조에 정해져 있어요. 6억원 이하는 1%, 9억원을 넘으면 3%예요.

6억원 초과~9억원 이하는 한 가지 세율이 아니라 법정 산식으로 세율을 따로 계산해요. 이 구간은 몇백만 원 차이로도 세액이 달라지니 계산기로 확인하는 게 정확해요.

이 표는 기본세율이에요. 이미 집이 있는 상태에서 추가로 사거나 법인으로 사면 중과 여부부터 따져야 해서, 같은 가격이라도 세액이 크게 달라질 수 있어요. 다주택 중과 세율은 부동산 취득세 중과, 다주택 8·12%와 저가주택 예외에 정리돼 있어요. 자세한 법 조문은 국가법령정보센터 지방세법 제11조 취득세율에서 볼 수 있어요.

취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 관할 시·군·구에 신고하고 내야 해요. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙으니 잔금일에 맞춰 일정을 잡아두세요.

🏠

취득세 계산기
주택 수·감면까지 넣고 내 조건의 취득세가 얼마인지 따로 계산해보세요

→

지방교육세·농어촌특별세, 생애최초 감면까지 봐야 해요

집을 사면서 내는 세금은 취득세 하나가 아니에요. 지방교육세는 지방세법 제151조에 계산 방식이 따로 있고, 농어촌특별세는 조건에 따라 붙거나 붙지 않아요.

주택을 사고팔 때 지방교육세는 취득세율에 50%를 곱한 세율로 계산한 금액의 20%예요. 취득세 1% 구간이면 취득가액의 0.1%가 붙어요. 농어촌특별세는 표준세율 2%로 계산한 취득세액의 10%라 취득가액의 0.2%인데, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 사면 부과되지 않아요. 그래서 “취득세 = 집 살 때 내는 세금 전부”로 계산하면 금액이 모자라요.

처음 집을 산다면 생애최초 감면을 꼭 확인하세요. 본인과 배우자가 주택을 소유한 적이 없고, 거주 목적으로 취득가액 12억원 이하 주택을 사는 등 요건을 갖추면 2028년 12월 31일까지 감면 규정이 적용돼요.

감면액은 일반 대상이 최대 200만원이에요. 산출세액이 200만원 이하면 면제되고, 넘으면 200만원을 빼줘요. 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 공동주택·도시형 생활주택, 같은 가격 기준의 다가구주택, 인구감소지역에 있는 주택은 한도가 300만원이에요. 다만 이 300만원 대상 공동주택에서 아파트는 제외돼서, 소형 아파트를 사도 한도는 200만원이에요. 요건별 정리는 생애최초 취득세 감면 조건 정리에서 이어서 볼 수 있어요.

감면을 받은 뒤 3년 안에 그 집을 팔거나 증여하거나(배우자에게 지분을 넘기는 경우는 제외) 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면받은 취득세를 다시 내야 해요.

“생애최초 감면은 2025년 말에 끝났다”는 글이 아직 남아 있는데, 지금은 2028년 말까지로 연장돼 있어요. 법 조문은 지방세특례제한법 제36조의3 생애최초 주택 감면에서 확인해보세요.

부동산 중개보수는 상한요율 안에서 협의해요

중개보수 표의 숫자는 꼭 내야 하는 요율이 아니라 상한이에요. 공인중개사법 시행규칙은 “요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다”고 정하고 있어요.

5억원 집이면 상한은 0.4%인 200만원이에요. 9억원 경계는 특히 조심하세요. 8억 9천만원이면 상한이 356만원인데, 9억원이 되면 요율이 0.5%로 바뀌어 450만원이 돼요.

중개보수를 언제 낼지 따로 약정하지 않았다면 거래대금 지급이 끝난 날에 내요.

중개보수에 부가가치세가 따로 붙는지는 중개사무소의 과세 형태에 따라 달라요. 계약 전에 청구 내역을 물어보고 협의 금액을 정해두면 잔금 때 놀랄 일이 줄어요. 구간별 요율 해석은 부동산 중개수수료 요율표와 복비 상한 계산법에 더 자세히 있어요.

법령 원문은 공인중개사법 시행규칙 제20조 중개보수 기준에서 볼 수 있어요.

🤝

중개보수 수수료 계산기
계약 전에 내 거래금액의 중개보수 상한부터 계산해보세요

→

국민주택채권은 사는 금액과 실제 부담이 달라요

소유권이전등기를 할 때는 제1종 국민주택채권을 사야 할 수 있어요. 얼마어치를 사야 하는지는 주택도시기금법 시행령 제8조와 별표의 매입기준으로 정해지는데, 매매가격이 아니라 시가표준액에 지역(서울특별시·광역시인지 그 밖의 지역인지)별 매입률을 곱해 계산해요.

여기서 헷갈리는 게 “채권 매입액 = 내 비용”이라고 생각하는 거예요. 많은 경우 채권을 사자마자 되팔고, 이때 할인돼서 생기는 차액이 실제 부담액이에요.

그 차액은 등기하는 시점의 채권 가격과 할인 조건에 따라 매번 달라져요. 그래서 “채권 비용은 항상 얼마”라고 한 금액으로 적힌 글은 참고만 하고, 등기 직전에 다시 확인하는 게 맞아요.

인지세·등기신청수수료·법무사 비용을 나눠 보세요

“등기비 = 법무사비”가 아니에요. 법무사 견적서 한 장에 법으로 정해진 실비와 법무사 보수가 섞여 있어서, 항목을 나눠 봐야 어디서 금액이 커졌는지 알 수 있어요.

주택은 증서 기재금액이 1억원 이하면 인지세를 내지 않아요. 2만~7만원 구간은 토지·상가처럼 주택이 아닌 부동산에 해당해요.

인지세법은 문서를 함께 작성한 사람에게 “인지세를 연대하여 납부할 의무”를 지워요. 매도인과 매수인이 어떻게 나눠 낼지는 계약 때 미리 정해두면 깔끔해요.

법무사 보수는 공식 단일 금액이 없어서 사무소마다, 맡기는 범위마다 달라요. 직접 등기와 법무사 의뢰를 비교하고 싶다면 등기비용, 법무사와 셀프등기 차이를 같이 보세요. 수수료 근거는 등기사항증명서 등 수수료규칙 등기신청수수료 기준에 있어요.

📋

부동산 등기비용 계산기
채권·인지세·신청수수료까지 등기할 때 실제로 드는 비용을 따로 계산해보세요

→

대출을 받으면 추가 비용이 생길 수 있어요

잔금 일부를 대출로 낸다면 근저당 설정 등 대출과 관련된 비용이 따로 생길 수 있어요. 이 비용은 은행과 대출 상품, 설정 조건에 따라 달라서 한 금액으로 정할 수 없어요.

그래서 대출 상담을 받을 때 금리만 묻지 말고, 실행할 때 드는 부대비용 내역과 누가 얼마를 부담하는지까지 같이 물어보세요. 이 금액을 받아둬야 잔금일 현금 계획이 맞아떨어져요.

내 상황별로 집값 외 비용을 다시 점검하세요

계약금·중도금·잔금은 집값을 나눠 내는 돈이고, 지금까지 본 6가지는 그와 별개로 나가는 돈이에요. 두 덩어리를 따로 계산해둬야 잔금일에 현금이 모자라지 않아요.

아래 표는 내 상황에 맞춰 무엇부터 확인할지 정리한 거예요. 예시이며 실제 상황에 맞춰 조정하세요.

이사·청소·인테리어·가전 구입비는 집을 취득하는 데 꼭 드는 비용은 아니지만, 잔금 직후에 몰려 나가는 돈이에요. 선택 비용으로 따로 한 줄 잡아두세요. 잔금일 현금 흐름을 날짜별로 짜보고 싶다면 집 살 때 필요한 현금 계산법을 이어서 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 내 집 마련할 때 집값 외에 어떤 돈이 필요한가요?

A. 크게 취득 관련 세금, 중개보수, 국민주택채권 부담액, 인지세·등기신청수수료, 법무사 비용, 대출 부대비용 6가지예요. 앞의 네 가지는 법정 기준으로 계산되고, 뒤의 두 가지는 견적으로 정해져요.

Q. 5억원짜리 아파트를 사면 취득세는 얼마인가요?

A. 중과·감면이 없는 일반 유상취득이면 기본세율 1%로 500만원이에요. 여기에 지방교육세 50만원이 붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 100만원이 더 붙어요. 생애최초 감면이나 다주택 중과가 있으면 금액이 달라지니 계산기로 확인해보세요.

Q. 부동산 중개수수료 0.4%는 무조건 내야 하나요?

A. 아니에요. 0.4%는 2억원 이상~9억원 미만 주택 매매의 상한요율이에요. 실제 금액은 그 한도 안에서 중개사와 협의해 정해요.

Q. 등기비용에는 법무사 비용만 들어가나요?

A. 아니에요. 등기신청수수료, 국민주택채권 부담액, 인지세 같은 법정 실비가 함께 들어가요. 법무사 견적을 받으면 실비와 보수를 나눠 달라고 해보세요.

Q. 국민주택채권 비용은 왜 매번 다른가요?

A. 실제 비용이 채권 매입액이 아니라 되팔 때 생기는 할인 차액이기 때문이에요. 이 차액은 등기 시점의 채권 가격과 할인 조건에 따라 바뀌어요.

Q. 생애최초 주택이면 취득세가 면제되나요?

A. 무조건 전액 면제는 아니에요. 요건을 갖추면 일반은 최대 200만원, 법에서 정한 일부 주택은 최대 300만원까지 감면돼요. 취득가액 12억원 이하 등 요건이 있고, 적용 기한은 2028년 12월 31일까지예요. 300만원 한도 대상인 소형 공동주택에서 아파트는 빠져요.

Q. 주택 매매계약서도 인지세를 내나요?

A. 부동산 소유권 이전에 관한 증서는 인지세 과세문서예요. 다만 주택은 기재금액이 1억원 이하면 비과세이고, 1억원 초과~10억원 이하는 15만원, 10억원 초과는 35만원이에요. 함께 작성한 사람은 연대해서 낼 의무가 있어요.

Q. 직접 등기하면 법무사 비용을 아낄 수 있나요?

A. 법무사 보수는 줄일 수 있지만, 등기신청수수료·채권·인지세 같은 법정 실비는 그대로 내야 해요. 서류 준비와 신청 책임도 본인이 지게 되니 절차를 먼저 확인해보세요.

Q. 대출을 받으면 내 집 마련 비용이 더 늘어나나요?

A. 근저당 설정 등 대출 관련 비용이 추가될 수 있어요. 은행과 상품마다 금액과 부담 방식이 달라서, 대출 상담 때 부대비용 내역을 꼭 받아두세요.

Q. 잔금일에는 얼마의 현금이 필요한가요?

A. 매매 잔금에 세금·중개보수·등기 실비·채권 부담액·법무사·대출 비용을 더한 금액이에요. 사람마다 조건이 달라서 총비용 계산기에 내 매매가격과 조건을 넣어 확인하는 게 가장 정확해요.